ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 червня 2023 року
м. Київ
cправа № 922/3397/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В. А. - головуючого, Берднік І. С., Сухового В. Г.,
секретар судового засідання - Дерлі І. І.
за участю представників учасників:
позивача - Жилко С. Е. (самопредставництво),
відповідача - Єлісеєв М. І. (адвокат),
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко"
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 28.03.2023 (судді: Фоміна В. О. - головуючий, Крестьянінов О. О., Шевель О. В.)
та рішення Господарського суду Харківської області від 07.12.2022 (суддя Ємельянова О. О.)
за позовом Харківської міської ради
до Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко"
про розірвання договору,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. У жовтні 2020 року Харківська міська рада (далі - Рада, Позивач) звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом до Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" (далі - ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко", Відповідача), в якому просила суд:
1) розірвати договір оренди землі, укладений 06.04.2007 між Радою та Відповідачем, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру" (далі - ДП "Центр державного земельного кадастру") при Державному комітеті України по земельних ресурсах в Державному реєстрі земель від 18.05.2007 за №340767100051;
2) усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова площею 1,4935 га, кадастровий номер 6310136600:09:002:0024, розташованою у пров. Амурському, 36, у м. Харкові, яка використовується ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко", шляхом демонтажу споруд торгівельного призначення, що знаходяться на цій земельній ділянці;
3) зобов`язати Відповідача повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Ради спірну земельну ділянку до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
1.2. Позовні вимоги з посиланням на положення статей 1, 13, 32 Закону України "Про оренду землі" та пункти 7., 17., 32. договору оренди обґрунтовано тим, що Відповідач порушив істотні умови вказаного договору шляхом самочинного будівництва 9 нежитлових приміщень, які цілком або частково розташовані на спірній земельній ділянці, у зв`язку з чим вона використовуються з порушенням вимог земельного законодавства, а відтак договір підлягає розірванню. Посилаючись на положення статей 321, 391 Цивільного кодексу України, статей 125, 152, 158 Земельного кодексу України, Позивач зазначав, що розміщення на земельній ділянці комунальної власності споруд торгівельного призначення перешкоджає законному власнику спірної земельної ділянки (територіальній громаді м. Харкова в особі Ради) володіти, розпоряджатися та користуватися цією земельною ділянкою під зазначеними об`єктами, що є підставою для усунення перешкод у користуванні нею шляхом демонтажу таких споруд. Позивач також зазначив, що відповідно до пунктів 21., 31. договору оренди Відповідач, у разі розірвання договору оренди землі у судовому порядку, зобов`язаний повернути спірну земельну ділянку до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Харківської області від 16.12.2020, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 14.09.2021, у позові відмовлено повністю.
2.2. Постановою Верховного Суду від 01.02.2022 скасовано рішення Господарського суду Харківської області від 16.12.2020 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 14.09.2021 у справі № 922/3397/20, а справу направлено на новий розгляд до місцевого суду.
2.3. Указана постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що апеляційним судом було не враховано норми цивільного права, які визначають загальні положення про договір, а саме статті 627 - 629 Цивільного кодексу України та статті 25 Закону України "Про оренду землі" (необхідність застосування яких наведена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 03.06.2020 у справі № 916/2791/13 та Верховного Суду від 11.04.2018 у справі № 910/9140/17), а також умови пунктів 7., 17., підпункту б) пункту 30., підпункту є) пункту 31., підпункту б) пункту 38. договору оренди землі, оскільки, передаючи в оренду спірну земельну ділянку комунальної власності міста Харкова, основний інтерес Харківської міської ради полягав не тільки в отриманні орендної плати, але і в дотриманні умов використання земельної ділянки іншою стороною та можливості повернення земельної ділянки у відповідному стані після закінчення договору оренди.
Також, суд касаційної інстанції зазначив про те, що на теперішній час є висновок Верховного Суду щодо питання застосування статті 32 Закону України "Про оренду землі" виключно у поєднанні з нормою статті 651 Цивільного кодексу України у спорі про розірвання договору оренди землі з підстав самовільної забудови земельної ділянки, викладений у постанові Верховного Суду від 12.05.2021 у справі №922/3527/19, однак з матеріалів цієї справи вбачається, що суд апеляційної інстанції переглянув судове рішення місцевого господарського суду без врахування такої правової позиції, що свідчить про необхідність скасування оскаржуваних судових рішень у цій справі.
Крім того, Верховний Суд зазначив про передчасність висновків судів попередніх інстанцій про те, що поновлення на новий строк спірного договору оренди землі за наявності самочинно побудованих торгівельних павільйонів, розташованих на земельній ділянці, свідчить, що Харківська міська рада фактично погодилася з таким використанням ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" земельної ділянки.
Отже, за висновком Верховного Суду суди попередніх інстанцій не дослідили обставин існування самовільно побудованих Відповідачем на орендованій земельній ділянці споруд, і допущені судами процесуальні порушення (недослідження зібраних у справі доказів) унеможливили встановлення фактичних обставин справи, які мають значення для правильного її вирішення.
2.4. За результатами нового розгляду рішенням Господарського суду Харківської області від 07.12.2022, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від 28.03.2023, закрито провадження у справі в частині позовних вимог про розірвання договору оренди землі, укладеного 06.04.2007 між Харківською міською радою та АТ "Концерн АВЕК та Ко". Позов задоволено та ухвалено усунути перешкоди у користуванні земельною ділянкою територіальної громади м. Харкова площею 1,4935 га (кадастровий номер 6310136600:09:002:0024) на пров. Амурському, 36 у м.Харкові, яка використовується ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко", шляхом демонтажу споруд торгівельного призначення, що розташовані на вказаній земельній ділянці. Зобов`язано Відповідача повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради вказану земельну ділянку до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
2.5. Зазначені судові рішення в частині позовних вимог про розірвання спірного договору оренди землі мотивовані тим, що вказаний правочин припинив свою дію 30.09.2021 у зв`язку із його закінченням, доказів на підтвердження продовження строку дії договору матеріали справи не містять. Отже, суди дійшли висновку про закриття провадження у справі в частині цих позовних вимог на підставі пункту 2 частини першої статті 231 Господарського процесуального кодексу України у зв`язку із відсутністю предмета спору.
Щодо позовних вимог в частині усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою комунальної власності шляхом демонтажу споруд торгівельного призначення, які розташовані на ній, і зобов`язання ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді м. Харкова в особі Ради земельну ділянку до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан, суди дійшли висновку, що розміщення на спірній земельній ділянці споруд торгівельного призначення здійснено з порушенням норм містобудівного та земельного законодавства чим порушено право користування земельною ділянкою Позивача. До того ж, в даному випадку має місце істотне порушення умов спірного договору оренди, пов`язане з порушенням ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" умов використання земельної ділянки та умов збереження її стану.
З огляду на наведене та враховуючи припинення дії спірного договору, суди дійшли висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог в частині зобов`язання Відповідача повернути спірну земельну ділянку до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан. При цьому суди зазначили, що вимога Позивача про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою шляхом демонтажу споруд торгівельного призначення, які розташовані на ній, відповідає змісту статті 152 Земельного кодексу України й умовам договору оренди, та означає приведення орендарем земельної ділянки у стан, придатний для їх подальшого використання за цільовим призначенням.
Крім того, суди дійшли висновку про відмову у задоволенні заяви Відповідача про застосування наслідків спливу строку позовної давності, оскільки в частині позовних вимог, які підлягають задоволенню (про повернення земельної ділянки із приведенням її у придатний для використання стан та усунення перешкод у користуванні спірною земельною ділянкою шляхом демонтажу розміщених на ній споруд торговельного призначення) Позивач не пропустив позовну давність.
До того ж, апеляційний суд підтримав висновки господарського суду першої інстанції про повернення без розгляду доказів, поданих Відповідачем разом з письмовими поясненнями після початку розгляду справи по суті, оскільки місцевий суд правильно врахував, що у межах підготовчого провадження ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" не подавалося письмове повідомлення про неможливість подання цих документів; у письмових поясненнях Відповідач також не наводив жодних відомостей щодо неможливості подання цих доказів у належний строк з причин, що не залежали від нього, хоча вказані документи були у його розпорядженні.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" просить скасувати оскаржувані судові рішення та прийняти нове, яким у задоволенні позову відмовити в повному обсязі.
3.2. У якості підстави для подання касаційної скарги заявник посилається на неврахування господарськими судами попередніх інстанцій висновків Верховного Суду щодо застосування норм частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, статті 33 Закону України "Про оренду землі", частини першої статті 173, статті 269 Господарського процесуального кодексу України, викладених в постановах від 02.1.2022 у справі № 922/3166/20, від 13.11.2019 у справі №910/9834/18, від 12.05.2021 у справі № 922/3527/19, від 27.11.2018 у справі №912/1385/17, від 17.04.2018 у справі № 924/1032/17, від 24.06.2020 у справі №922/2216/19, від 28.03.2023 у справі №922/2961/20, від 09.11.2021 у справі №922/856/21, від 23.02.2022 у справі №922/927/21, від 12.032020 у справі №910/15134/18, у аналогічних правовідносинах.
3.3. Обґрунтовуючи наявність підстав для подання вказаної скарги, заявник також посилається на те, що суди попередніх інстанцій неправомірно відмовили Відповідачу у долученні до матеріалів справи листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з додатками та відповідь Ради.
3.4. У відзиві на касаційну скаргу Рада просить відмовити в її задоволенні, а оскаржувані судові рішення - залишити без змін.
4. Обставини, встановлені судами
4.1. Господарськими судами встановлено, що рішенням Харківської міської ради від 22.11.2006 № 179/06 надано в оренду АТ "Концерн АВЕК та Ко" земельну ділянку загальною площею 2,2772 га (у тому числі: ділянка № 1 - 0,7837 га, ділянка № 2 - 2,4935 га) на пров. Амурському, 36, (Київський район) в межах, які визначені договором оренди земельної ділянки від 25.12.2003 реєстраційний № 66113/03, для експлуатації та обслуговування торговельного комплексу з продажу непродовольчих товарів (будівля торговельного комплексу та торговельні павільйони) строком з 01.12.2005 до 01.12.2010. Крім того, зазначено, що договір оренди земельної ділянки, реєстраційний №66113/03 від 25.12.2003, вважати таким, що втрачає чинність у зв`язку із закінченням терміну.
4.2. На підставі указаного рішення між Харківською міською радою (орендодавець) та АТ "Концерн АВЕК та Ко" (орендар) було укладено договір оренди землі від 06.04.2007, зареєстрований у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель 18.05.2007 за №340767100051, згідно з п. 1. якого орендодавець надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, загальною площею 1,4935 га (ділянка-2), що знаходиться у м.Харкові, пров. Амурський, 36, кадастровий номер 6310136600:09:002:0024.
Відповідно до п. 4. договору земельна ділянка передана в оренду разом з нежитловими будівлями "2А-1", "2Б-2", "2В-2", "2Г-2", "2Д-2", "Д-2", які належать орендареві на праві приватної власності.
Пунктом 7. цього договору передбачено інші особливості об`єкта оренди, які можуть вплинути на орендні відносини - заборона будь-якого будівництва та реконструкції існуючих будівель без відповідного дозволу.
Договір укладено строком до 01.12.2010. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8. договору).
Договір містить розділ умови використання земельної ділянки. Так, за змістом його п. 15. земельна ділянка передається в оренду для експлуатації та обслуговування торгівельного комплексу з продажу непродовольчих товарів (будівля торгівельного комплексу та торгівельні павільйони). Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови (п. 16 договору).
Згідно з п. 17. договору умови збереження стану об`єкта оренди: забороняється самовільна забудова земельної ділянки.
Відповідно до п. 21. договору після припинення його дії орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, в якому він одержав її в оренду.
У п. 28. договору передбачено, що орендодавець має право вимагати, зокрема: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів .
У свою чергу, відповідно до п. 30. договору орендар має право, у тому числі: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди; за письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, торгівельні, культурно-побутові та інші будинки і споруди та закладати багаторічні насадження.
Згідно з п. 31. договору орендар зобов`язаний, зокрема: виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням відповідно до договору; дотримуватись правил добросусідства, державних норм і правил, проектних рішень, правил забудови міста Харкова, чинного законодавства України; при передачі земельної ділянки орендодавцю до підписання акта приймання-передачі привести земельну ділянку у придатний для подальшого використання стан, у тому числі усунути недоліки, вказані орендодавцем. Приведення земельної ділянки у придатний стан включає в себе благоустрій території та інші дії за необхідністю, при цьому за орендарем залишається право власності на всі будівлі, які будуть збудовані на земельній ділянці у відповідності до вимог чинного законодавства України.
За умовами п. 37. договору його дія припиняється у разі: а) закінчення строку, на який його було укладено; б) придбання орендарем земельної ділянки у власність; в) викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; г) ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: а) взаємною згодою сторін; б) рішенням суду на вимогу однієї зі сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 38. договору).
4.3. Відповідно до акта приймання-передачі земельної ділянки, орендарю передано земельну ділянку в оренду строком до 01.12.2010 площею 1,4935 га у м. Харкові, пров. Амурський, 36, для експлуатації та обслуговування торговельного комплексу з продажу непродовольчих товарів (будівля торговельного комплексу та торговельні павільйони).
4.4. 21.11.2011 на підставі рішення 10 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 28.09.2011 № 431/11 "Про поновлення юридичним та фізичним особам договорів оренди землі для експлуатації та обслуговування будівель і споруд" між Харківською міською радою та Публічним акціонерним товариством "Концерн АВЕК та Ко" було укладено додаткову угоду до спірного договору оренди землі, зареєстровану в Управлінні Держкомзему у місті Харків в Державному реєстрі земель 30.01.2012 за №631010004000331, за умовами якої сторони погодили внесення змін до пунктів 5., 8., 9., 10., 11., 13., 14., 20., 21., 28., 31. та 40. Вказаного договору, виклавши їх у редакції, наведеній у цій додатковій угоді.
Зокрема, відповідно до п. 8. договору у редакції додаткової угоди від 21.11.2011 його укладено строком до 31.09.2021. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію листом-повідомленням.
У п. 28. договору у редакції додаткової угоди від 21.11.2011 також передбачено, що орендодавець має право вимагати, зокрема, використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів.
За умовами п. 31. договору у редакції додаткової угоди від 21.11.2011 орендар зобов`язаний, у тому числі: виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням згідно з договором; дотримуватись правил добросусідства, державних норм і правил, проектних рішень, правил забудови міста Харкова, чинного законодавства України; при передачі земельної ділянки орендодавцю до підписання акта приймання-передачі привести земельну ділянку у придатний для подальшого використання стан, у тому числі усунути недоліки, вказані орендодавцем. Приведення земельної ділянки у придатний стан включає в себе благоустрій території та інші дії за необхідністю, при цьому за орендарем залишається право власності на всі будівлі, які будуть збудовані на земельній ділянці у відповідності до вимог чинного законодавства України .
4.5. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно від 24.09.2020 №225451729, на земельну ділянку з кадастровим номером 6310136600:09:002:0024 площею 1,4935 га у м. Харкові, пров. Амурський, 36, з 23.06.2014 зареєстроване право оренди за ПАТ "Концерн АВЕК та Ко" (код ЄДРПОУ 22649344) на підставі договору оренди землі від 06.04.2007, зареєстрованого 18.05.2007 за № 340767100051; додаткової угоди до цього договору від 17.12.2008; додаткової угоди до цього договору від 29.04.2009; додаткової угоди до цього договору від 21.11.2011.
Зміст, характеристика іншого речового права: строк дії - 31.09.2021 з правом пролонгації; додаткові відомості: забороняється самовільна забудова земельної ділянки.
4.6. Судом апеляційної інстанції встановлено відсутність в матеріалах справи додаткової угоди від 17.12.2008 до договору оренди землі від 18.05.2007 №340767100051, додаткової угоди від 24.04.2009 до договору оренди землі від 18.05.2007 № 340767100051.Натомість Відповідачем додано до відзиву на позовну заяву копії додаткових угоди від 17.12.2008 та 24.04.2009 до договору оренди землі від 18.05.2007 № 340767100050.
4.7. У липні 2020 року Харківською міською радою було ініційовано внесення змін до договору шляхом направлення на адресу ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" листа-пропозиції від 18.06.2020 № 4722/0/225-20 з додатками: додатковою угодою до договору оренди землі, зареєстрованого 18.05.2007 №340767100051 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр Держаного земельного кадастру при державному комітеті України по земельних ресурсах в Державному реєстрі земель", поновленого додатковою угодою від 30.01.2012 за №631010004000331, зареєстрованою в Управлінні Держкомзему у місті Харків від 03.07.2020; розрахунок розміру орендної плати за земельну ділянку комунальної власності, грошова оцінка якої проведена станом на 01.01.2018 № 417/20.
4.8. Листом від 31.07.2020 № 927 "Про розгляд листа пропозиції про зміну договору оренди землі" ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" повідомило Харківську міську раду, що не заперечує щодо внесення змін до договору оренди землі, поновленого додатковою угодою від 30.01.2012 за № 631010004000331, зареєстрованою в Управлінні Держкомзему у місті Харкові, після усунення суперечностей у розрахунку розміру орендної плати та вжиття відповідних заходів для врегулювання розбіжностей (відповідно до доданого протоколу розбіжностей).
4.9. 01.09.2020 на адресу ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" засобами поштового зв`язку від Департаменту земельних відносин Харківської міської ради надійшов лист від 20.08.2020 № 6856/0/225-20, в якому зазначено, що на теперішній час виконавчими органами Харківської міської ради вживаються заходи щодо приведення форми договору оренди землі у відповідність до вимог, встановлених чинним законодавством. За таких обставин Відповідача було повідомлено, що питання про укладення додаткової угоди до договору оренди землі буде розглянуто після приведення типової форми договору оренди землі до вимог чинного законодавства.
4.10. Згідно з листом Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Ради від 09.07.2020 № 1027/0/250-20, Інспекцією протягом 2017 - 2020 років були проведені позапланові перевірки щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил на об`єкті: "Об`єкт будівництва по пров. Амурському, 36 у м. Харкові, кадастровий номер 6310136600:09:002:0024".
Як зазначено у листі Інспекції, в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів Державної архітектурно-будівельної інспекції України, розміщеному на офіційному сайті Держархбудінспекції України, який містить відповідну інформацію з травня 2011 року, відсутня інформація щодо об`єкта будівництва, розташованого на земельній ділянці на пров. Амурському, 36 у м.Харкові.
4.11. Водночас, під час проведення позапланової перевірки у травні 2017 року, за результатами якої складено акт від 02.06.2017 № 452-А, встановлено факт самовільного будівництва дев`яти нежитлових будівель, що цілком або частково розташовані на земельній ділянці на пров. Амурському, 36 у м.Харкові (кадастровий номер земельної ділянки 6310136600:09:002:0024).
Згідно з наявного в матеріалах справи акта Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю від 02.06.2017 № 452-А, перевіркою з виїздом на місце сумісно з представником КП "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" (далі - БТІ) та інженером експертом ТОВ "ТАНКРІАБУД" встановлено, що на земельній ділянці - кадастровий номер 6310136600:09:002:0024, яка надана в оренду АТ "Концерн АВЕК та Ко" площею 1,4935 га, розташовано дев`ять торговельних павільйонів, на які відсутні відомості про державну реєстрацію права власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстрі прав власності на нерухоме майно, і нежитлова будівля літ. "Д-2". На момент перевірки будівельні роботи не проводились. Встановити чи спростувати факт експлуатації вказаних нежитлових будівель не вдалося за можливе. Під час перевірки представниками БТІ виконано заміри зазначених нежитлових будівель поданих до обстеження за зовнішнім виміром. Загальна площа забудови торгівельних павільйонів, які цілком або частково знаходяться на земельній ділянці, що надана в оренду АТ "Концерн АВЕК та Ко", кадастровий №6310136600:09:002:0024 орієнтовно складає 3 819,2 кв. м; площа забудови нежитлової будівлі літ. "Д-2" складає орієнтовно 4 678,3 кв. м.
У висновку про ступінь капітальності нежитлових будівель - торгівельних павільйонів, які розташовані за адресою: м. Харків, пров. Амурський, 36 (кадастровий номер земельної ділянки 6310136600:09:002:0024), виконаного ТОВ "ТАНКРІАБУД", встановлено, що за формальними ознаками конструктивних рішень, конструкцій та матеріалів на підставі принципу суперпозицій обстежувані споруди торгівельного павільйону відносяться до ІІІ-ої групи будівель - капітальні, зі строком гарантійної експлуатації до 125 років.
У ході перевірки представниками ПАТ "Концерн АВЕК та Ко" не надано документ, що засвідчує право на виконання будівельних робіт чи документ, що засвідчує прийняття дев`яти нежитлових будівель - торговельних павільйонів або їх частин, розташованих на земельній ділянці на пров. Амурському, 36 у м. Харкові (кадастровий номер земельної ділянки 6310136600:09:002:0024), до експлуатації.
Таким чином, зазначені дев`ять нежитлових будівель, які цілком або частково розташовані на земельній ділянці на пров. Амурському, 36 у м. Харкові (кадастровий номер земельної ділянки 6310136600:09:002:0024) - самовільно побудовані, що є порушенням пункту 3 частини першої статті 34, частини першої статті 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та абзацу 4 пункту 5 Порядку виконання підготовних та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 і частин другої, третьої статті 11 Закону України "Про архітектурну діяльність".
Указаний акт складений у присутності інспектора з обліку та контролю організаційно-аналітичного відділу ПАТ "Концерн АВЕК та Ко", підписаний останнім із зауваженням щодо здійснення перевірки: "з висновками не згоден, зазначені в акті об`єкти ПАТ "Концерн АВЕК та Ко" не експлуатуються".
4.12. Інспекцією видано ПАТ "Концерн АВЕК та Ко" припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 02.06.2017 № 452-Пр строком до 02.09.2017.
У цьому приписі також зазначено, що за результатами позапланової перевірки, проведеної на об`єкті будівництва на пров. Амурському, 36 у м.Харкові, кадастровий номер земельної ділянки 6310136600:09:002:0024, встановлено здійснення самовільного будівництва торгівельних павільйонів у період з 2008 по 2013 роки на земельній ділянці на пров. Амурському, 36 у м.Харкові, кадастровий номер 6310136600:09:002:0024, наданій в оренду АТ "Концерн АВЕК та Ко" для експлуатації та обслуговування торговельного комплексу з продажу непродовольчих товарів (будівля торговельного комплексу та торговельні павільйони) згідно з договором оренди землі від 06.04.2007, зареєстрованим у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель 18.05.2007 за № 340767100051, що є порушенням пункту 3 частини першої статті 34, частини першої статті 37 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" та абзацу 4 пункту 5 Порядку виконання підготовних та будівельних робіт, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.04.2011 № 466 і частин другої, третьої статті 11 Закону України "Про архітектурну діяльність". Зобов`язано Відповідача усунути вказані порушення.
4.13. Під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 02.06.2017 № 452-Пр на вищевказаному об`єкті встановлено факт його невиконання (акт від 25.10.2017 № 799/874-А).
4.14. За виявлене порушення містобудівного законодавства ПАТ "Концерн АВЕК та Ко" притягнуто до відповідальності (протокол про правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 25.10.2017, постанова про накладення штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 30.10.2017 №36/3450/0/250-17-П) та видано припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 25.10.2017 №799/874-А строком до 25.12.2017.
4.15. Під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 25.10.2017 №799/874-Пp Відповідачем недопущено посадових осіб Інспекції на зазначений об`єкт будівництва (акт № 1282-А від 11.01.2020). За виявлене порушення ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" притягнуто до відповідальності та надано відповідний припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 11.01.2020 № 1282-Пр строком до 24.01.2020.
4.16. Як зазначено у листі Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Ради від 09.07.2020 №1027/0/250-20 та у позовній заяві, на час складання цих документів припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 11.01.2020 № 1282-Пр та постанова про накладення штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності оскаржуються в порядку адміністративного судочинства. Проте доказів щодо результатів оскарження матеріали справи не містять.
4.17. Водночас, доказів оскарження Відповідачем приписів про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил від 02.06.2017 № 452-Пр, від 25.10.2017 № 799/874-А, протоколу про правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 25.10.2017, постанови про накладення штрафу за правопорушення у сфері містобудівної діяльності від 30.10.2017 № 36/3450/0/250-17-П матеріали справи не містять, про вказані обставини також не зазначалось сторонами.
4.18. Відповідно до акта обстеження земельної ділянки від 03.09.2020, складеного головним спеціалістом сектору інспекційної роботи Інспекції з контролю за використанням та охороною земель Департаменту територіального контролю Харківської міської ради Соколовим С. С., яким проведено комплекс перевірочних заходів щодо земельної ділянки, розташованої за адресою: м. Харків, пров. Амурський, 36, встановлено, що на цій земельній ділянці знаходиться нежитлова будівля літ. "Д-2" та споруди торгівельного призначення.
У цьому акті також зазначено, що під час обстеження земельної ділянки здійснювалась фотозйомка; план-схема обстеження земельної ділянки додається.
4.19. Крім того, матеріали справи містять акт обстеження земельної ділянки від 07.10.2020, складений головним спеціалістом сектору інспекційної роботи Інспекції з контролю за використанням та охороною земель комунальної власності Департаменту територіального контролю Харківської міської ради Соколовим С. С., відповідно до якого на земельній ділянці площею 0,7837 га на пров. Амурському, 36 (кадастровий номер 6310136600:09:002:0023) розташовані нежитлові будівлі літ. "2Б-2", "2Г-2", "2А-1", "2Д-2", "2В-2" та споруди торгівельного призначення.
У цьому акті також зазначено, що відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" зареєстровано право власності на нежитлові будівлі літ. "2Б-2", "2Г-2", "2А-1", "2Д-2", "2В-2"; зареєстровано право оренди земельної ділянки площею 0,7837 га на пров. Амурському, 36 (кадастровий номер 6310136600:09:002:0023) строком до 31.09.2021 на підставі договору оренди землі від 06.04.2007, зареєстрованого, у свою чергу, у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" в Державному реєстрі земель 18.05.2007 за №340767100050; додаткових угод від 17.12.2008, від 24.04.2009, від 21.11.2011, від 30.01.2012, від 29.04.2014.
4.20. Як зазначено Радою у позовній заяві, нежитлові будівлі літ."2Б-2", "2Г-2", "2А-1", "2Д-2", "2В-2" розташовані на земельній ділянці з кадастровим номером 6310136600:09:002:0023, що підтверджується актом обстеження від 07.10.2020 та схемою земельної ділянки, яка наявна в інвентаризаційній справі КП "Харківське міське БТІ". У свою чергу, Відповідачем зазначене не заперечується.
Наведені обставини були враховані судами при вирішенні спору у цій справі.
4.21. У зв`язку з вищевказаним Рада звернулася з цим позовом до суду.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
5.2. Предметом позову у цій справі є вимоги Ради про розірвання спірного договору оренди землі, усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою територіальної громади міста Харкова шляхом демонтажу споруд торгівельного призначення, які розташовані на цій земельній ділянці, та зобов`язання ПрАТ "Концерн АВЕК та Ко" повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
5.3. Згідно із частиною першою статті 2 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
5.4. У статті 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
5.5. Відповідно до частини першої статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.