Постанова
Іменем України
30 травня 2023 року
м. Київ
справа № 130/3560/21
провадження № 61-9580св22
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Ігнатенка В. М. (суддя-доповідач), Карпенко С. О., Стрільчука В. А.,
учасники справи:
позивач - фермерське господарство "Золотий лев",
відповідачі: ОСОБА_1, ОСОБА_2, третя особа - державний реєстратор Бабчинецької сільської ради Вінницької області Косарєв Микола Володимирович,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу фермерського господарства "Золотий Лев" на рішення Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 12 липня 2022 року в складі судді Верніка В. М. та постанову Вінницького апеляційного суду від 13 вересня 2022 року в складі колегії суддів Сала Т. Б., Ковальчука О. В., Шемети Т. М.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2021 року фермерське господарство "Золотий лев" (далі також - ФГ "Золотий лев", позивач) звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2, третя особа - державний реєстратор Бабчинецької сільської ради Вінницької області Косарєв М. В., та згідно заяви про зміну предмета позову просило:
- скасувати рішення державного реєстратора Бабчинецької сільської ради Вінницької області Косарєва М. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 59719494 від 09 серпня 2021 року о 08:24:42, на підставі якого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснено запис за номером 433881668 про інше речове право (право оренди земельної ділянки) за ФГ "Золотий лев" на земельну ділянку кадастровий номер 0521083000:06:001:0010, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 2428288505210, площею 2,9312 га;
- скасувати рішення державного реєстратора Бабчинецької сільської ради Вінницької області Косарєва М. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 59719494 від 09 серпня 2021 року щодо припинення права оренди за ФГ "Золотий лев" на земельну ділянку кадастровий номер 0521083000:06:001:0010, площею 2,9312 га;
- перевести з 01 січня 2024 року на ФГ "Золотий лев" права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу від 18 вересня 2021 року, посвідченого приватним нотаріусом Жмеринського району нотаріального округу Вінницької області Лавреновим Р. І., земельної ділянки площею 1,4656 га, кадастровий номер 0521083000:06:001:0147, та земельної ділянки площею 1,4656 га, кадастровий номер 0521083000:06:001:0148, що утворились в результаті поділу земельної ділянки площею 2,9312 га, кадастровий номер 0521083000:06:001:0010, який був укладений між ОСОБА_1 (як продавцем) та ОСОБА_2 (як покупцем);
- стягнути з ФГ "Золотий Лев" на користь ОСОБА_2 в якості компенсації вартості земельних ділянок грошові кошти в сумі 36 276,00 грн, що знаходяться на депозитному рахунку ТУ ДСА у Вінницькій області.
Позов мотивований тим, що 05 січня 2012 року між ФГ "Золотий лев" та ОСОБА_1 було укладено договір № 1 щодо оренди земельної ділянки площею 2,93 га, кадастровий номер 0521083000:06:001:0010, розташованої на території Коростівецької сільської ради Жмеринського району Вінницької області, строком на 25 років. Договір оренди зареєстровано 25 травня 2012 року у відділі Держкомзему у Жмеринському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис № 052100004005967 державним реєстратором Малаховською А. А.
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 27 вересня 2021 року № 276875030 позивачу стало відомо про те, що 05 серпня 2021 року за заявою ОСОБА_1 державний реєстратор Бабчинецької сільської ради Вінницької області Косарев М. В. рішенням про державну реєстрацію прав та обтяжень від 09 серпня 2021 року, індексний номер 59719494, зареєстрував право оренди земельної ділянки за ФГ "Золотий лев" на земельну ділянку з кадастровим номером 0521083000:06:001:0010, площею 2,9312 га, номер запису 43381668; дата укладання договору оренди - після 2013 року/дата державної реєстрації (до 2013 року) - 14 грудня 2012 року, строк: 3 роки 12 місяців 17 днів, дата закінчення дії договору - 31 грудня 2016 року.
10 серпня 2021 року на підставі рішення цього державного реєстратора, індексний номер рішення 59719494, право оренди земельної ділянки, номер запису 43381668, за ФГ "Золотий лев" автоматично було припинено. 18 вересня 2021 року ОСОБА_1 здійснила продаж ОСОБА_2 земельної ділянки кадастровий номер 0521083000:06:001:0010 за договором купівлі-продажу, посвідченим приватним нотаріусом Жмеринського нотаріального округу Вінницької області Лавреновим Р. І.
Це призвело до порушення права позивача, зокрема, його переважного права як орендаря на купівлю цієї земельної ділянки. Оскільки земельна ділянка вже відчужена і укладення письмового договору між орендарем та іншою особою про передачу переважного права купівлі-продажу не можливе, позивачем предʼявлено, у тому числі, вимоги про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу з 01 січня 2024 року (коли юридичні особи матимуть право купувати відповідні земельні ділянки - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва).
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 12 липня 2022 року позовні вимоги ФГ "Золотий лев" задоволено частково.
Скасовано рішення державного реєстратора Бабчинецької сільської ради Вінницької області Косарєва М. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 59719494 від 09 серпня 2021 року о 08:24:42, на підставі якого у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно здійснено запис за номером 433881668 про інше речове право (право оренди земельної ділянки) за ФГ "Золотий лев" на земельну ділянку кадастровий номер 0521083000:06:001:0010, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 2428288505210.
Скасовано рішення державного реєстратора Бабчинецької сільської ради Вінницької області Косарєва М. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 59719494 від 09 серпня 2021 року щодо припинення права оренди ФГ "Золотий лев" на земельну ділянку кадастровий номер 0521083000:06:001:0010, площею 2,9312 га.
Відмовлено у задоволенні позовних вимог ФГ "Золотий лев" в частині переведення на нього з 01 січня 2024 року прав та обов`язків покупця за договором, укладеним між ОСОБА_1 як продавцем та ОСОБА_2 як покупцем, купівлі-продажу від 18 вересня 2021 року земельної ділянки площею 1,4656 га, кадастровий номер 0521083000:06:001:0147, та земельної ділянки площею 1,4656 га, кадастровий номер 0521083000:06:001:0148, що утворились в результаті поділу земельної ділянки площею 2,9312 га, кадастровий номер 0521083000:06:001:0010, та стягнення з ФГ "Золотий Лев" на користь ОСОБА_2 компенсації вартості земельних ділянок у сумі 36 276,00 грн. Розподілено судові витрати.
Рішення суду мотивоване тим, що позивачем доведено порушення його прав як орендаря спірних земельних ділянок, які утворені внаслідок поділу земельної ділянки - предмет договору оренди від 05 січня 2012 року, оскільки цей договір оренди є чинним до 2037 року, не визнаний недійсним, та не розірваний. Тому відповідні рішення державного реєстратора є неправомірними.
Відмовляючи у задоволенні позовної вимоги про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу суд виходив з того, що статус юридичної особи у позивача не визначає підстав задоволення судом даної позовної вимоги за умовою, що має настати, а саме переведення на нього оспорюваних прав покупця за вказаним правочином безпосередньо з 01 січня 2024 року, тобто після закінчення встановленого законом строку заборони відповідного відчуження на користь юридичної особи земельної ділянки, яка перебуває у приватній власності та віднесена до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. При цьому суд визнав безпідставними доводи позивача щодо неможливості захисту останнім свого права у спосіб передачі переважного права покупця іншій особі, яка відповідно до закону може набути у власність таку земельну ділянку до 01 січня 2024 року (спливу заборони на отримання у власність такого виду земельної ділянки юридичними особами).
Додатковим рішенням Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 21 липня 2022 року стягнуто з ОСОБА_2 на користь ФГ "Золотий лев" витрати на професійну правничу допомогу в сумі 2 170,00 грн; зобов`язано ФГ "Золотий лев" сплатити ОСОБА_1 різницю витрат на професійну правничу допомогу в сумі 830,00 грн.
Рішення мотивоване тим, що за наслідками розгляду справи наявна необхідність розподілу судових витрат, а саме - витрат на професійну правничу допомогу.
Не погодившись із рішенням суду першої інстанції від 12 липня 2022 року, ФГ "Золотий лев" подало апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні позову про переведення прав та обов`язків покупця та стягнення грошової компенсації, та прийняти в цій частині нове рішення про задоволення цих вимог.
В іншій частині (задоволених позовних вимог позивача) рішення суду першої інстанції сторонами не оскаржувалося до суду апеляційної інстанції та апеляційним судом не переглядалося.
Постановою Вінницького апеляційного суду від 13 вересня 2022 року апеляційну скаргу ФГ "Золотий лев" залишено без задоволення, а рішення Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 12 липня 2022 року залишено без змін.
Розподілено судові витрати.
Апеляційний суд погодився із висновками суду першої інстанції в оскаржуваній частині щодо відмови у задоволенні позовних вимог позивача про переведення прав та обов`язків за договором купівлі-продажу, оскільки такі відповідають нормам матеріального та процесуального права. ФГ "Золотий лев", обґрунтовуючи свою позицію щодо наявності підстав для переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором вказував, що така позовна вимога є єдиним можливим способом захисту. Однак, апеляційний суд не погодився з цим, адже позивач відповідно до статті 130-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), не був позбавлений права звернутися до суду з позовом про переведення прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки на третю особу, яка має право на набуття у власність такої земельної ділянки. Натомість, позивач наполягає перевести права та обов`язки покупця саме на нього. Крім того, вимога землекористувача (орендаря) про "переведення прав та обов`язків покупця з 1 січня 2024 року" не може бути задоволена також з тих підстав, що вона містить вимогу на майбутнє і такий спосіб захисту не передбачений ні Цивільним кодексом України (далі - ЦК України), ні ЗК України.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
29 вересня 2022 року ФГ "Золотий лев" надіслало засобами поштового зв`язку до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 12 липня 2022 року та постанову Вінницького апеляційного суду від 13 вересня 2022 року.
У касаційній скарзі ФГ "Золотий Лев" просить суд касаційної інстанції скасувати рішення Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 12 липня 2022 року в частині відмови в задоволенні позову щодо переведення на ФГ "Золотий лев" прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу та стягнення з ФГ "Золотий лев" на користь ОСОБА_2 грошової компенсації та постанову Вінницького апеляційного суду від 13 вересня 2022 року і ухвалити нове рішення в цій частині, яким вказані позовні вимоги задовольнити.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Верховний Суд ухвалою від 07 листопада 2022 року відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ФГ "Золотий Лев" на рішення Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області від 12 липня 2022 року та постанову Вінницького апеляційного суду від 13 вересня 2022 року року, та витребував справу з суду першої інстанції.
Справа надійшла до Верховного Суду.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
ФГ "Золотий лев" зазначає, що вимога про переведення прав та обов`язків покупця на позивача з 01 січня 2024 року є єдиним можливим належним і ефективним способом захисту його переважного права як орендаря на отримання у власність спірних земельних ділянок.
Позивач також вказував, що відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних спірних правовідносинах.
Підставами касаційного оскарження зазначено пункт 3, частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України).
Позиція інших учасників справи
Відзив на касаційну скаргу у визначений судом строк не надходив.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
ОСОБА_1 на підставі Державного акта на право власності на земельну ділянку серія ЯД № 382381 від 10 серпня 2007 року, належала земельна ділянка площею 2,9312 га, кадастровий номер 0521083000:06:001:0010, яка розташована на території Коростівецької сільської ради Жмеринського району Вінницької області, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
05 січня 2012 року між ОСОБА_1 та ФГ "Золотий лев" укладено договір оренди земельної ділянки № 1, а саме - земельної ділянки площею 2,9312 га, кадастровий номер 0521083000:06:001:0010.
За пунктом 3.1. договору оренди земельна ділянка передана в оренду на 25 років.
05 січня 2012 року сторонами договору оренди було підписано акт приймання-передачі земельної ділянки в оренду та акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).
Договір оренди зареєстровано у відділі Держкомзему у Жмеринському районі, про що в Державному реєстрі земель зроблено запис від 25 травня 2012 року №052100004005967.
Враховуючи умови договору та беручи до уваги статтю 18 Закону України "Про оренду землі" (в редакції на момент укладення договору), відповідно до яких договір оренди землі набрав чинності 25 травня 2012, тобто після його державної реєстрації, строк дії договору - до 25 травня 2037 року.
За відомостями з інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 27 вересня 2021 року № 276875030 встановлено:
- 05 серпня 2021 року державний реєстратор Бабчинецької сільської ради Вінницької області Косарєв М. В., на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 59719494 від 09 серпня 2021 року, зареєстрував право оренди та припинення права оренди земельної ділянки площею 2,9312 га за ФГ "Золотий лев" відповідно до договору оренди, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ "Золотий лев", дата державної реєстрації - 14 грудня 2012 року, строк дії - 3 роки 12 місяців 17 днів, дата закінчення строку дії договору - 31 грудня 2016 року;
- 10 серпня 2021 року державний реєстратор Бабчинецької сільської ради Вінницької області Косарєв М. В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 59791801 від 12 серпня 2021 року зареєстрував право оренди вказаної земельної ділянки за ОСОБА_2 відповідно до договору оренди від 15 серпня 2021 року, серія та номер б/н, укладений між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2, строк дії договору - 10 років, дата закінчення строку дії договору - 15 липня 2031 року з автоматичним продовженням його дії. Дане речове право припинено внесенням відомостей до реєстру 09 вересня 2021 року цим державним реєстратором, індексний номер рішення - 59719494;
- 10 серпня 2021 року державний реєстратор Бабчинецької сільської ради Вінницької області Косарєв М. В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 59791801 від 12 серпня 2021 року зареєстрував право оренди земельної ділянки за ОСОБА_2, відповідно до договору оренди від 15 липня 2021 року, серія та номер б/н, укладеному між ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 строк дії договору - 20 років, дата закінчення строку дії договору - 15 липня 2041 року з автоматичним продовженням його дії. Дане речове право припинено на підставі додаткової угоди від 14 вересня 2021 року, відомості про що внесено до реєстру 17 вересня 2021 року цим державним реєстратором, індексний номер рішення - 60416901.
Відповідно до пункту 7.1.7. договору оренди земельної ділянки від 05 січня 2012 року № 1 у випадку продажу орендодавцем земельної ділянки (її частини) протягом, дії даного договору, орендар має переважне право на придбання у орендодавця земельної ділянки (її частини).
Якщо орендар прийняв рішення про продажу або відчуження в будь-якій формі земельної ділянки (її частини), він повинен негайно повідомити про це орендаря, відправивши письмову пропозицію відносно придбання земельної ділянки (її частини) із вказівкою вартості продажу та умов продажу (пункт 7.2.4. договору).
18 вересня 2021 року між ОСОБА_1 як продавцем та ОСОБА_2 як покупцем укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 2,9312 га, кадастровий номер 0521083000:06:001:0010, яка розташована за адресою: Вінницька область, Жмеринський район, Коростівецька сільська рада, цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Договір посвідчений приватним нотаріусом Жмеринського районного нотаріального округу Вінницької області Лавреновим Р. І. за реєстраційним номером 924. Ціна договору - 36 276,00 грн
18 вересня 2021 року державний реєстратор Бабчинецької сільської ради Вінницької області Косарєв М. В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 60447336 від 18 вересня 2021 року зареєстрував право власності на земельну ділянку площею 2,9312 га, кадастровий номер 0521083000:06:001:0010 в цілому за ОСОБА_2, відповідно до договору купівлі-продажу земельної ділянки від 18 вересня 2021 року.
Згідно з копією довідки про оціночну вартість об`єкта нерухомості від 09 грудня 2021 року, оціночна вартість земельної ділянки площею 2,9312 га кадастровий номер 0521083000:06:001:0010, складає 58 123,67 грн.
Відповідно до повідомлення головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області від 22 грудня 2021 року № 422/475-21 при державній реєстрації земельних ділянок в Національній кадастровій системі, шляхом поділу раніше сформованої земельної ділянки площею 2,9312 га, кадастровий номер 0521083000:06:001:0010, який набув статусу архівної земельної ділянки, шляхом її поділу створені земельні ділянки: площею 1,4656 га кадастровий номер 0521083000:06:001:0147 та площею 1,4656 га кадастровий номер 0521083000:06:001:0148, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільського господарського виробництва.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Критерії оцінки правомірності оскаржуваного судового рішення визначені в статті 263 ЦПК України, відповідно до яких судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Як видно із касаційної скарги, рішення судів, визначені у пункті 1 частини першої статті 389 ЦПК України, оскаржуються на підставі пункту 3 частини другої статті 389 ЦПК України.