ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
23 травня 2023 року
м. Київ
cправа № 911/492/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Мачульського Г. М., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Письменна О. М.,
за участю представників сторін:
позивача - не з`явилися,
відповідача - не з`явилися,
прокуратури - Гусарова А. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Київської обласної прокуратури
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 (колегія суддів: Разіна Т. І. - головуючий, Михальська Ю. Б., Шаптала Є. Ю.) і рішення Господарського суду Київської області від 09.11.2021 (суддя Подоляк Ю. В.) у справі
за позовом заступника керівника Київської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Вишгородської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Вишгород Плаза"
про розірвання договору оренди земельної ділянки,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. До Господарського суду Київської області звернувся заступник керівника Київської обласної прокуратури (далі - прокурор) в інтересах держави в особі Вишгородської міської ради з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Вишгород Плаза" (далі - ТОВ "Вишгород Плаза") про розірвання укладеного між Вишгородською міською радою та ТОВ "Вишгород Плаза" 11.11.2016 за реєстровим номером 1127 договору оренди земельної ділянки площею 0,3757 га, яка знаходиться за адресою: вул. Набережна, 6, м. Вишгород Київської області, кадастровий номер 3221810100:01:257:6002, для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування.
1.2. Звертаючись із цим позовом до суду, прокурор зазначав, що рішенням Вишгородської міської ради від 17.10.2016 № 17/73 земельну ділянку з кадастровим номером 3221810100:01:257:6002 передано відповідачу для реконструкції та обслуговування майнового комплексу - будівлі ресторану "Вишгород" (для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування). Після цього між сторонами у справі укладено договір оренди земельної ділянки для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування. Проте, як зазначав прокурор, на земельній ділянці з кадастровим номером 3221810100:01:257:6002 ТОВ "Вишгород Плаза" організувало будівництво багатофункціонального будинку громадського, комерційного та житлового призначення на вул. Набережній, 6 у м. Вишгороді Київської області (нове будівництво). Обґрунтовуючи позовні вимоги, прокурор посилався на порушення відповідачем вимог земельного законодавства України та умов договору оренди земельної ділянки від 11.11.2016 № 1127, укладеного між сторонами у справі. Прокурор зазначав, що відповідач використовує орендовану земельну ділянку з кадастровим номером 3221810100:01:257:6002 не за цільовим призначенням, без збереження властивостей земельної ділянки, що є підставою для припинення права користування земельною ділянкою шляхом розірвання договору оренди.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду Київської області від 09.11.2021, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 у справі № 911/492/21, у задоволенні позову прокурора в інтересах держави в особі Вишгородської міської ради до ТОВ "Вишгород Плаза" про розірвання укладеного між Вишгородською міською радою та ТОВ "Вишгород Плаза" 11.11.2016 за реєстровим номером 1127 договору оренди земельної ділянки площею 0,3757 га, яка знаходиться за адресою: вул. Набережна, 6, м. Вишгород Київської області, кадастровий номер 3221810100:01:257:6002, для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування відмовлено повністю.
2.2. Рішення судів попередніх інстанцій мотивовані тим, що, звертаючись із цим позовом, прокурор належними та допустимими доказами не довів використання відповідачем переданої йому в оренду земельної ділянки не за цільовим призначенням, тобто за іншим призначенням, всупереч умовам договору, генеральному плану населеного пункту, іншій містобудівній документації, плану земельно-господарського устрою тощо, тобто всупереч земельному законодавству України. Суд апеляційної інстанції, погоджуючись із висновком суду першої інстанції, зазначив, що у цій справі не встановлено передбачених законом підстав для розірвання спірного договору з мотивів, зазначених прокурором у позовній заяві, тобто з підстав нецільового використання землі.
3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї
3.1. Прокурор звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Київської області від 09.11.2021 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 у справі № 911/492/21, ухвалити нове рішення про задоволення позову.
3.2. Прокурор, звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. Скаржник зазначає, що суди неправильно застосували положення частини 5 статті 20 Земельного кодексу України без урахування висновків Великої Палати Верховного Суду викладених у постанові від 11.09.2019 у справі № 712/10864/16-а, висновків Верховного Суду викладених у постановах від 04.02.2020 у справі № 915/47/17, від 07.09.2021 у справі № 910/597/18. Крім того, скаржник посилається на недослідження та неврахування акта від 18.01.2021 № 1542-ДК/З/АП/09/01/-21 перевірки дотримання вимог земельного законодавства при використанні земельної ділянки з кадастровим номером 3221810100:01:257:6002, яка знаходиться за адресою: вул. Набережна, 6, м. Вишгород Київської області, проведеної Головним управлінням Держгеокадастру в Київській області. Прокурор зазначає, що суди попередніх інстанцій під час розгляду цієї справи неправильно врахували висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 31.07.2019 у справі № 806/5308/15, від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19, від 01.06.2021 у справі № 925/929/19,.
3.3. У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Вишгород Плаза" зазначає, що суди попередніх інстанцій правильно застосували положення частини 5 статті 20 Земельного кодексу України та врахували висновки щодо застосування цієї норми, викладені у постановах Верховного Суду від 14.07.2020 у справі № 916/1998/19, від 04.02.2020 у справі № 915/47/17. ТОВ "Вишгород Плаза" вважає, що касаційна скарга прокурора є необґрунтованою, а оскаржувані рішення судів першої та апеляційної інстанцій є такими, що прийняті з дотриманням норм матеріального та процесуального права.
4. Обставини справи, встановлені судами
4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 01.12.2020 № 234818698 власником об`єкта нерухомого майна - будівлі ресторану "Вишгород", який розташований за адресою: Київська обл., Вишгородський р-н, м. Вишгород, вул. Набережна, будинок 6, є Товариство з обмеженою відповідальністю "Київкоопбуд" (далі - ТОВ "Київкоопбуд"). Державна реєстрація права власності ТОВ "Київкоопбуд" на зазначений об`єкт нерухомого майна відбулася 05.04.2016.
4.2. Рішенням Вишгородської міської ради Київської області "Про затвердження проекту із землеустрою Товариству з обмеженою відповідальністю "Київкоопбуд" від 17.10.2016 № 17/73 затверджено ТОВ "Київкоопбуд" проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки в оренду площею 0,3757 га для реконструкції та обслуговування існуючого майнового комплексу - будівлі ресторану "Вишгород" (для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування) на вул. Набережна, 6 у м. Вишгороді; передано ТОВ "Київкоопбуд", за умови виконання пункту 2 цього рішення, в оренду на 49 років земельну ділянку (кадастровий номер 3221810100:01:257:6002) площею 0,3757 для реконструкції та обслуговування існуючого майнового комплексу будівлі ресторану "Вишгород" (для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування) на вул. Набережна, 6 у м. Вишгород.
Крім того, зазначеним рішенням Вишгородської міської ради Київської області ТОВ "Київкоопбуд" зобов`язано у місячний термін укласти договір оренди відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі" та встановлено ТОВ "Київкоопбуд" ставку орендної плати в розмірі 6 % від нормативної грошової оцінки землі відповідно до рішення Вишгородської міської ради від 14.07.2016 № 12/64 "Про орендну плату за землю у м. Вишгород"; попереджено землекористувача, що використання землі не за цільовим призначенням тягне за собою припинення права користування земельними ділянками відповідно до статей 141, 143 Земельного кодексу України.
4.3. Господарські суди попередніх інстанцій зазначили, що між Вишгородською міською радою як орендодавцем та ТОВ "Київкоопбуд" як орендарем було укладено договір оренди земельної ділянки від 11.11.2016 (далі - договір оренди), відповідно до якого орендодавець на підставі рішення сімнадцятої чергової сесії VII скликання від 17.10.2016 Вишгородської міської ради Вишгородського району Київської області № 17/73 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування, яка знаходиться в межах міста Вишгород Вишгородського району Київської області на вулиці Набережна, номер 6 (далі - земельна ділянка). Державну реєстрацію права власності за орендодавцем на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав проведено державним реєстратором приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Семенюк Т. В., 11.11.2016 за № 17404123, реєстраційний номер об`єкта: 1082875432218 (пункт 1.1 договору оренди).
4.4. Відповідно до договору оренди в оренду передається земельна ділянка загальною площею 0,3757 га (експлікація земельних угідь - усього земель 0,3757 га, у т. ч. за земельними угіддями: землі під громадською забудовою - 0,0759 га, землі під громадською забудовою - 0,2998 га). Цільове призначення - для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування. Категорія земель - землі житлової та громадської забудови. Вид використання - земельної ділянки для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування. Кадастровий номер земельної ділянки 3221810100:01:257:6002. Місце розташування: Київська обл., Вишгородський район, м. Вишгород, вул. Набережна, 6 (пункт 2.1 договору оренди).
4.5. У пункті 2.2 договору оренди зазначено, що на земельній ділянці розміщені об`єкти нерухомого майна: будівля ресторану, загальною площею 1123,1 м2, зазначена в плані літерою "А", овочесховище "Б", огорожа "1", вимощення "І-IV", стінка підпірна "V", сходи "VI", що належать орендареві на праві приватної власності на підставі інформації з Державного реєстру речових прав, згідно з якою будівля ресторану має реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 603226032218, номер запису про право власності: 14077849.
4.6. Договір укладено строком на 49 років та набирає чинності з моменту державної реєстрації іншого речового права оренди земельної ділянки: з 11.11.2016 до 11.11.2065. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункти 3.1, 3.2 договору оренди).
4.7. Положеннями пункту 5.1 договору оренди визначено, що земельна ділянка передається в оренду для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування.
4.8. У пункті 5.2 договору оренди визначене цільове призначення земельної ділянки: для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування.
4.9. За змістом пункту 5.3 договору оренди сторони визначили наступні умови збереження стану об`єкта оренди: орендареві забороняється використовувати земельну ділянку з іншою метою ніж для використання її відповідно до цільового призначення, змінювати цільове призначення земельної ділянки, самовільне будівництво будь-яких будівель та споруд.
4.10. Орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з цим договором. У випадку виявлення орендодавцем використання земельної ділянки орендарем не за цільовим призначенням орендодавець направляє орендареві письмову вимогу про усунення такого порушення протягом одного місяця (пункт 9.1 договору оренди).
4.11. У пункті 9.3 договору оренди сторони визначили, що орендар має право самостійно господарювати на земельній ділянці з дотриманням вимог чинного законодавства України та умов цього договору.
4.12. Орендар зобов`язаний приступати до використання земельної ділянки після підписання цього договору та державної реєстрації речового права оренди; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення: повернути земельну ділянку орендодавцю у стані, придатному для її подальшого використання, після припинення дії цього договору (пункт 9.4 договору оренди).
4.13. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами, його нотаріального посвідчення та державної реєстрації іншого речового права оренди земельної ділянки.
4.14. Договір оренди посвідчено приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Семенюк Т. В. 11.11.2016, зареєстровано в реєстрі за № 1127.
4.15. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що протоколом загальних зборів учасників ТОВ "Київкоопбуд" від 15.12.2016 № 3 вирішено змінити назву з ТОВ "Київкоопбуд" на нову назву - ТОВ "Вишгород Плаза".
4.16. Рішенням Вишгородської міської ради Київської області "Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки" від 26.01.2017 № 20/25 вирішено внести зміни до договору оренди, а саме: змінити назву орендаря з "Київкоопбуд" на "Вишгород Плаза".
4.17. Додатковою угодою від 20.04.2017 до договору оренди сторони домовились внести зміни до преамбули договору оренди, зазначивши орендарем земельної ділянки ТОВ "Вишгород Плаза", а також внесли зміни в розділ договору оренди "Реквізити сторін".
4.18. Вказана додаткова угода від 20.04.2017 до договору оренди посвідчена приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області Семенюк Т. В. 20.04.2017, зареєстрована в реєстрі за № 623.
4.19. За змістом інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 14.01.2021 № 240374996 власником земельної ділянки площею 0,3757 га з кадастровим номером 3221810100:01:257:6002, яка розташована за адресою: Київська обл., Вишгородського р-н, м. Вишгород, вул. Набережна, 6, є Вишгородська міська рада, право оренди вказаної земельної ділянки зареєстровано за ТОВ "Вишгород Плаза".
4.20. Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 01.04.2021 № НВ-3222373782021 державна реєстрація земельної ділянки площею 0,3757 га з кадастровим номером 3221810100:01:257:6002, яка розташована за адресою: Київська обл., Вишгородського р-н, м. Вишгород, вул. Набережна, 6, відбулася 07.10.2016; вказана земельна ділянка належить до комунальної власності, цільове призначення земельної ділянки: 03.08 "Для будівництва та обслуговування об`єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування", категорія земель: землі житлової та громадської забудови. Вид використання земельної ділянки: будівлі змішаного використання.
4.21. Державною архітектурно-будівельною інспекцією України видано ТОВ "Вишгород Плаза" дозвіл від 19.09.2019 № ІУ 113192620262 на виконання будівельних робіт "Багатофункціональний будинок громадського, комерційного та житлового призначення на вул. Набережній, 6 у м. Вишгород Київської області" за адресою: Київська обл., Вишгородський район, м. Вишгород, вул. Набережна, 6.
4.22. Спір виник у зв`язку з наявністю чи відсутністю правових підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки.
5. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду
5.1. Ухвалою Верховного Суду від 20.03.2023 (у складі колегії суддів: Багай Н. О. - головуючий, Мачульського Г. М., Чумак Ю. Я.) відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою заступника керівника Київської обласної прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 і рішення Господарського суду Київської області від 09.11.2021 у справі № 911/492/21, призначено розгляд справи у відкритому судовому засіданні на 18.04.2023.
Ухвалою Верховного Суду від 18.04.2023 оголошено перерву в судовому засіданні з розгляду касаційної скарги заступника керівника Київської обласної прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 і рішення Господарського суду Київської області від 09.11.2021 у справі № 911/492/21 до 16.05.2023.
Оскільки розгляд справи № 911/492/21 16.05.2023 не відбувся, ухвалою Верховного Суду від 16.05.2023 вирішено здійснити розгляд справи № 911/492/21 за касаційною скаргою заступника керівника Київської обласної прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.12.2022 і рішення Господарського суду Київської області від 09.11.2021 у справі № 911/492/21 у судовому засіданні 23.05.2023.
З урахуванням наведених обставин відкладення розгляду справи за касаційною скаргою заступника керівника Київської обласної прокуратури з метою дотримання прав учасників справи на участь у судовому засіданні ця справа розглядається у розумний строк, тобто такий, що є об`єктивно необхідним для виконання процесуальних дій і розгляду касаційної скарги.
5.2. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.
5.3. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу належить задовольнити частково з огляду на таке.
5.4. Предметом позову в цій справі є матеріально-правові вимоги прокурора в інтересах держави в особі Вишгородської міської ради до ТОВ "Вишгород Плаза" про розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав порушення орендарем умов договору оренди та вимог земельного законодавства, зокрема, щодо цільового використання земельної ділянки.
5.5. Статтею 13 Закону України "Про оренду землі" визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
5.6. Відповідно до положень статті 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати.
5.7. У статті 25 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що орендар земельної ділянки має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження. Відповідно до частини 2 статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема, виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі.
5.8. Згідно зі статтею 96 Земельного кодексу України землекористувачі зобов`язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням та за свій рахунок приводити її у попередній стан у разі незаконної зміни її рельєфу, за винятком випадків незаконної зміни рельєфу не власником такої земельної ділянки.
5.9. Підстави для розірвання договору оренди земельної ділянки визначені Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України та Законом України "Про оренду землі".
5.10. Відповідно до частини 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
5.11. Частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Відповідно до пункту "ґ" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України підставою припинення права користування земельною ділянкою є використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.
5.12. Отже, дострокове розірвання договору оренди можливе, зокрема, на вимогу однієї із сторін договору за рішенням суду у випадках, передбачених законом або договором. При цьому окремою підставою для примусового припинення права користування земельною ділянкою на умовах оренди є використання орендарем земельної ділянки не за цільовим призначенням.
5.13. Відповідно до положень статті 1 Закону України "Про землеустрій" цільове призначення земельної ділянки - використання земельної ділянки за призначенням, визначеним на підставі документації із землеустрою у встановленому законодавством порядку.
Отже, основою для визначення цільового призначення земельної ділянки є її належність до відповідної категорії земель і відповідного способу використання. Поділ земельного фонду країни на категорії передбачено Земельним кодексом України (подібний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 25.05.2021 у справі № 927/703/20).
5.14. Стаття 19 Земельного кодексу України визначає категорії земель. Відповідно до цієї статті землі України за основним цільовим призначенням поділяються на певні категорії, серед яких виділяють землі житлової та громадської забудови.
5.15. Згідно з частиною 5 статті 20 Земельного кодексу України види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.
5.16. Отже, цільове призначення земельної ділянки відповідно до законодавчо встановлених категорій земель визначається на підставі документації із землеустрою, а порядок використання земельної ділянки в межах певної категорії визначається землекористувачем самостійно, проте з обов`язковим дотриманням містобудівної документації та документації із землеустрою
Зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже, не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються при зміні цільового призначення (розробки проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження тощо).