ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
24 травня 2023 року
м. Київ
cправа № 906/563/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Сухового В. Г. (головуючий), Берднік І. С., Зуєва В. А.,
за участю секретаря судового засідання - Денисевича А. Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Рівненської обласної прокуратури
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.03.2023 (головуючий Грязнов В. В., судді Бучинська Г. Б., Розізнана І. В.) та рішення Господарського суду Житомирської області від 24.11.2022 (суддя Сікорська Н. А.)
у справі № 906/563/21
за позовом заступника керівника Житомирської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області
до Житомирської міської ради, Товариства з обмеженою відповідальністю "Житом",
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів: Фізичної особи-підприємця Беззабарного Дениса Ігоревича,
про визнання протиправним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди землі, скасування записів про реєстрацію речового права та права власності, скасування державної реєстрації земельної ділянки,
Історія справи
Короткий зміст позовних вимог
1. У травні 2021 року заступник керівника Житомирської обласної прокуратури в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Житомирській області (далі - ГУ Держгеокадастру у Житомирській області, Позивач) звернувся до Господарського суду Житомирської області з позовом до Житомирської міської ради (далі - Рада, Відповідач-1), Товариства з обмеженою відповідальністю "Житом" (далі - ТОВ "Житом", Відповідач-2), в якому просив:
- визнати незаконним та скасувати рішення Житомирської міської ради від 18.12.2019 № 1735 "Про затвердження документацій із землеустрою та надання права на користування земельними ділянками суб`єктам земельних відносин", в частині затвердження ТОВ "Житом" проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та передачі в оренду земельної ділянки площею 1,7249 га з кадастровим номером 1810136600:01:001:0022 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості за адресою: АДРЕСА_1;
- визнати недійсним Договір оренди землі № 47 від 28.02.2020 (далі - Договір оренди), укладений Житомирською міською радою та ТОВ "Житом";
- скасувати державну реєстрацію права оренди (запис про право № 35898061);
- скасувати державну реєстрацію права власності (запис про право власності № 35326963);
- скасувати державну реєстрацію земельної ділянки площею 1,7249 га з кадастровим номером 1810136600:01:001:0022.
2. Позов обґрунтовано тим, що, в силу положень частини другої статті 134 Земельного кодексу України, на неконкурентних засадах ТОВ "Житом" мало право набути в оренду земельну ділянку, на якій розташовані належні йому на праві власності об`єкти нерухомого майна - будівлі під літерами "А", "Б", "В", "Г", "Г1" та частково під літерою "З", лише площею 1,0696 га, яка перебувала у постійному користуванні попереднього землекористувача - ВАТ "Український концерн хмелярства "Укрхміль" на підставі Державного акта від 28.12.1994 № 253, що також відповідає положенням статті 120 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, оскільки ТОВ "Житом" не могло набути право користування земельною ділянкою у іншому розмірі, ніж було у попереднього землекористувача. Проте Радою, на підставі оскаржуваних рішення та Договору оренди, передано Відповідачеві-2 в оренду земельну ділянку площею 1,7249 га, яка на 0,6553 га є більшою ніж перебувала у постійному користуванні попереднього власника майна, і таке збільшення здійснено без урахування приписів ДБН 360-92** "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень" та Державних санітарних правил планування та забудови населених пунктів, якими визначаються нормативи площі землі необхідної для обслуговування нерухомого майна. Крім того, за даними Генерального плану та Плану зонування міста Житомира земельна ділянка площею 0,6553 га розташована у зоні зелених насаджень у санітарно-захисних зонах (С-6), тобто відноситься до земель рекреаційного призначення, при цьому проекти землеустрою щодо відведення земельних ділянок рекреаційного призначення підлягають обов`язковій державній експертизі, яка не проводилась щодо затвердженого Радою проекту відведення земельної ділянки площею 1,7249 га, у зв`язку з чим оспорюване рішення Ради від 18.12.2019 № 1735 прийнято з порушенням вимог законодавства, що є підставою для визнання недійсним укладеного на його підставі Договору оренди землі № 47 від 28.02.2020, та що також матиме наслідком скасування державної реєстрації земельної ділянки та запису про реєстрацію права комунальної власності на сформовану земельну ділянку.
Короткий зміст оскаржуваних судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Житомирської області від 24.11.2022, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.03.2023, у задоволенні позову відмовлено повністю.
4. Судові рішення мотивовано тим, що право користування земельною ділянкою під об`єктами нерухомого майна, належного Відповідачеві-2, оформлено у порядку, передбаченому положеннями статті 122, частин першої та другої статті 124, частини другої статті 134 Земельного кодексу України, шляхом розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, яку в подальшому передано в оренду, оскільки Відповідач-2 не є суб`єктом, якому може надаватися право постійного користування земельною ділянкою, тому до нього не перейшло право користування земельною ділянкою відповідно до положень частини першої статті 377 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України щодо переходу права на земельну ділянку у обсязі і на умовах, які були в попереднього землекористувача. Прокурором не доведено належними та допустимими доказами невідповідності проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки вимогам земельного законодавства та інших нормативно-правових актів, зокрема, який саме розмір земельної ділянки необхідний для обслуговування майнового комплексу, належного Відповідачеві-2 відповідно до норм ДБН та які його норми було порушено при розробці цього проекту; до того ж такий проект пройшов державну експертизу, відповідає земельному законодавству та розроблений відповідно до нормативно-правових актів.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погоджуючись з судовим рішеннями судів попередніх інстанцій, заступник керівника Рівненської обласної прокуратури подав до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.03.2023 та рішення Господарського суду Житомирської області від 24.11.2022 скасувати, і ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити у повному обсязі.
6. Підставою касаційного оскарження скаржник зазначає пункт 3 частини другої статті 287 ГПК України, посилаючись на те, що судами попередніх інстанцій порушено норми процесуального права, зокрема, положення статей 86, 236 ГПК України, та неправильно застосовано норми матеріального права, а саме, положення статей 51, 120, 123, 124, 134 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, оскільки відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування цих норм права у подібних правовідносинах, з огляду на те, що до власника об`єктів нерухомості переходить право користування земельною ділянкою у тому ж обсязі та на умовах, що було у попереднього землекористувача, а Відповідачу-2 надано земельну ділянку у більшому розмірі із земель, віднесених до зеленої зони, без зміни їх цільового призначення.
Позиція інших учасників справи у відзиві на касаційну скаргу
7. ТОВ "Житом" у поданому до Верховного Суду відзиві на касаційну скаргу заперечило доводи скарги та просило залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін.
8. Інші учасники справи відзиви на касаційну скаргу не надали, що у відповідності до частини третьої статті 295 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваних судових рішень у даній справі у касаційному порядку.
Фактичні обставини справи встановлені судами
9. Судами попередніх інстанцій встановлено, що на підставі рішення виконавчого комітету Житомирської міської ради народних депутатів від 26.08.1994 № 460 "Про інвентаризацію земельних ділянок, які знаходяться у користуванні підприємств, установ, організацій, видачу державних актів на право постійного користування землею" Державному виробничо-технічному центру хмілярства "Укрхміль" надано право користування земельною ділянкою площею 4,9664 га, у тому числі, ділянкою № 1 площею 1,6076 га за адресою: вул. Хлібна, 27 та ділянкою № 2 площею 3,3588 га, з яких: в межах м. Житомира - 1,0696 га та 2,2892 га за межами міста
10. Державному виробничо-технічному центру хмілярства "Укрхміль" видано Державний акт на право постійного користування серії ЖТ № 253 від 28.12.1994 земельною ділянкою загальною площею 2,67724 га, у тому числі, ділянка № 1 площею 1,6076 га за адресою: вул. Хлібна, 27 та ділянка № 2, з яких в межах м. Житомира 1,0696 га.
11. Згідно з розпорядженням Житомирської районної державної адміністрації № 722 від 16.11.2005, земельну ділянку площею 2,2830 га за межами м. Житомира, якій присвоєно кадастровий номер 1822081200:04:000:0005, передано в оренду ВАТ "Український концерн хмелярства "Укрхміль" для обслуговування виробничої бази на території Вересівської сільської ради.
12. Відповідно до Технічного паспорту на комплекс виробничих споруд від 10.11.2016 за адресою: АДРЕСА_1 знаходиться майновий комплекс, який належав ВАТ "Український концерн хмелярства "Укрхміль" загальною площею 3 517,7 кв. м, до якого включено: склад контори літ. "А"; вагова літ. "Б"; гараж закритого типу літ. "В"; складські площадки літ. "Г1"; столярна майстерня літ. "Д"; склад літ. "Е"; матеріальний склад літ. "Ж"; лісопильний цех літ. "З", який належав ВАТ "Український концерн хмелярства "Укрхміль".
13. В процесі банкрутства ВАТ "Український концерн хмелярства "Укрхміль" вищевказаний майновий комплекс придбано ТОВ "Керуюча компанія "Грант Інвест" на підставі Договору купівлі-продажу майна від 12.10.2018, у пункті 1.1 якого вказано, що майновий комплекс будівель знаходиться на земельній ділянці площею 2,2830 га, кадастровий номер 1822081200: 04:000:0005.
14. У подальшому, ТОВ "Керуюча компанія "Грант Інвест" здійснило відчуження майнового комплексу виробничих будівель, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, на земельній ділянці площею 2,2830 га, кадастровий номер 1822081200:04:000:0005 на користь ОСОБА_1 та ОСОБА_2 по 1/2 частині кожному.
15. Зазначеними фізичними особами їхні частки у майновому комплексі, розташованому за адресою: АДРЕСА_1, на підставі акту приймання-передачі нерухомого майна від 24.10.2018, передано до статутного капіталу ТОВ "Житом", яке 24.10.2018 зареєструвало за собою право власності на вказаний майновий комплекс у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
16. 07.11.2018 ТОВ "Житом" звернулось до Житомирської міської ради з клопотанням про надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки під вищевказаним майновим комплексом площею 5 га (1,0696 га) цільове призначення 03.07.
17. Рішенням Житомирської міської ради від 18.12.2018 № 1318 "Про надання юридичним особам дозволів на розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок" ТОВ "Житом" надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 1,0696 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості за адресою: АДРЕСА_1. Дозвіл надано на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на майновий комплекс виробничих будівель від 25.10.2018 № 142750562.
18. 04.03.2019 ТОВ "Житом" звернулось до ФОП Беззабарного Д.І. щодо виконання робіт із землеустрою для виготовлення проекту відведення земельної ділянки за адресою: АДРЕСА_1.
19. ТОВ "Житом" 10.04.2019 звернулось до Ради з клопотанням про внесення змін до рішення № 1318 від 18.12.2018 щодо відведення земельної ділянки з орієнтовної площі 1,0696 га на 1,7249 га у зв`язку з детальним проведенням обмірів земельної ділянки.
20. Рішенням Житомирської міської ради від 23.04.2019 № 1452 внесено зміни до пункту 1 графи 4 Додатку 1 до рішення від 18.12.2018 № 1246 в частині орієнтовної площі земельної ділянки, а саме замінено вираз "1,0696" на "1,7249".
21. ТОВ "Житом" 24.10.2019 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено зміни щодо загальної площі майнового комплексу з "3517,7 кв. м" на "3532 кв. м" шляхом включення до його складових таких об`єктів: "ТП, И", "вбиральня, У", "пожежна водойма, К".
22. 26.11.2019 до Державного земельного кадастру внесено відомості про державну реєстрацію земельної ділянки площею 1,7249 га з кадастровим номером 1810136600:01:001: 0022.
23. 30.01.2020 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про право власності № 35326963, яким за Житомирською об`єднаною територіальною громадою зареєстровано право комунальної власності на земельну ділянку площею 1,7249 га з кадастровим номером 1810136600:01:001:0022.
24. Рішенням Житомирської міської ради від 18.12.2019 №1735 "Про затвердження документацій із землеустрою та надання права користування земельними ділянками суб`єктам земельних відносин", затверджено проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки та передано ТОВ "Житом" в оренду земельну ділянку площею 1,7249 га з кадастровим номером 1810136600: 01:001:0022 для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості за адресою: АДРЕСА_1.
25. На підставі вказаного рішення, між Житомирською міською радою та ТОВ "Житом" укладено Договір оренди землі № 47 від 28.02.2020, за умовами пункту 2 якого в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,7249 га, в тому числі, під будівлями і спорудами 0,1665 га, під проїздами, проходами та площадками 1,5584 га.
26. 10.03.2020 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про інше речове право №35898061 право оренди за ТОВ "Житом" на підставі Договору оренди землі № 47 від 28.02.2020.
27. Житомирська місцева прокуратура 02.03.2021 надіслала ГУ Держгеокадастру у Житомирській області повідомлення в порядку статті 23 Закону України "Про прокуратуру" про необхідність звернення до суду з позовом про скасування рішення Житомирської міської ради від 18.12.2019 № 1735 в частині затвердження ТОВ "Житом" проекту землеустрою із відведення земельної ділянки та передачі в оренду земельної ділянки площею 1,7249 га з кадастровим номером 1810136600:01:001:0022 за адресою: АДРЕСА_1; визнання недійсним Договору оренди землі № 47 від 28.02.2020, укладеного з ТОВ "Житом".
28. У відповіді ГУ Держгеокадастру у Житомирській області вказало про неможливість самостійного звернення до суду, у зв`язку з відсутністю фінансування.
29. За наведених обставин, заступник керівника Житомирської обласної прокуратури звернувся до суду з даним позовом в інтересах держави в особі ГУ Держгеокадастру у Житомирській області посилаючись на те, що при передачі в оренду спірної земельної ділянки площею 1,7249 га для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості, допущено порушення вимоги статей 51, 120, 124, 134, 135 Земельного кодексу України, статті 377 Цивільного кодексу України, частини другої статті 17, статті 21 Закону України "Про основи містобудування", статей 9, 16 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", оскільки безпідставно збільшено площу земельної ділянки необхідної для обслуговування розміщених на ній об`єктів нерухомості, і таке збільшення здійснено за рахунок земель рекреаційного призначення без зміни цільового призначення таких земель, що є підставою для визнання недійсним рішення органу місцевого самоврядування про надання (передачу) земельної ділянки в оренду, визнання недійсним Договору оренди, укладеного на підставі такого рішення, що, у свою чергу, відповідно до частини десятої статті 24 Закону України "Про державний земельний кадастр", матиме наслідком скасування державної реєстрації права земельної ділянки та речового права - права оренди або визнання такої реєстрації недійсною.
30. Суд апеляційної інстанції, залишаючи без змін рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позовних вимог, погодився з висновками суду першої інстанції, що у попереднього землекористувача - ВАТ "Український концерн хмелярства "Укрхміль" на підставі державного акту існувало право постійного користування земельною ділянкою, проте ТОВ "Житом" не віднесене до кола осіб, що можуть бути постійними користувачами земельних ділянок, а тому при переході права власності на майновий комплекс до нього не перейшло право користування земельною ділянкою в обсязі і на умовах, які були у попереднього землекористувача відповідно до частини першої статті 377 Цивільного кодексу України, статті 120 Земельного кодексу України. Разом з тим, Відповідач-2, будучи власником об`єктів нерухомого майна, здійснив оформлення земельної ділянки відповідно до положень частини другої статті 134 Земельного кодексу України шляхом розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель та споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості. При цьому Прокурором не зазначено, які саме норми ДБН були порушені Відповідачами при визначенні розміру земельної ділянки, та не доведено належними і допустимими доказами факту безпідставного перевищення наданої ТОВ "Житом" в оренду площі земельної ділянки та не спростовано висновку, що визначена у проекті землеустрою площа земельної ділянки є необхідною для обслуговування належного на праві власності ТОВ "Житом" майнового комплексу. Крім того, Прокурором не доведено, що земельна ділянка площею 0,6553 га розміщена в зоні зелених насаджень санітарно-захисної зони (С-6), оскільки на момент розроблення проекту землеустрою та укладення оспорюваного договору оренди, органами державної влади та місцевого самоврядування вказувалося про відсутність обмежень щодо передання земельної ділянки в оренду для обслуговування майнового комплексу, що підтверджено висновками наданими при розробленні проекту відведення земельної ділянки площею 1,7249 га з кадастровим номером 1810136600:01:001:0022.
31. Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки загальною площею 1,7249 га, який розроблено інженером-землевпорядником Беззабарним Д. І., містить весь перелік визначених законом документів, пройшов державну експертизу і відповідно до Висновку про розгляд проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки № 29/2019П від 29.05.2019, виданого Департаментом містобудування та земельних відносин Житомирської міської ради відповідає земельному законодавству та прийнятий відповідно до нього нормативно-правовим актам.
32. За таких обставин суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції, що Прокурором не доведено наявності підстав для визнання недійсним та скасування рішення Житомирської міської ради від 18.12.2019 № 1735, відповідно відсутні підстави для визнання недійсним Договору оренди землі № 47 від 28.02.2020, укладеного на виконання даного рішення. Крім того, оскільки вимоги про скасування державної реєстрації права власності (запис про право власності № 35326963), скасування державної реєстрації права оренди (запис про право № 35898061) та скасування державної реєстрації земельної ділянки площею 1,7249 га з кадастровим № 1810136600:01:001:0022, Прокурором обґрунтовано незаконністю рішення Житомирської міської ради від 18.12.2019 № 1735 та недійсністю Договору оренди землі № 47 від 28.02.2020, що не знайшло свого підтвердження за результатами розгляду таких вимог, тому відсутні підстави для задоволення вказаних вимог про скасування державної реєстрації прав та земельної ділянки, як об`єкта таких прав.