ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
23 травня 2023 року
м. Київ
cправа № 915/1601/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - не з`явилися,
відповідача - не з`явилися,
розглянув касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Пилипчука Володимира Дмитровича на рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.10.2022 (суддя Смородінова О. Г.) та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.02.2023 (головуючий -Разюк Г. П., судді Колоколов С. І., Савицький Я. Ф.) у справі
за позовом фізичної особи-підприємця Пилипчука Володимира Дмитровича
до Миколаївської міської ради
про визнання додаткової угоди укладеною.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У листопаді 2021 року фізична особа-підприємець Пилипчук Володимир Дмитрович (далі - ФОП Пилипчук В. Д., Підприємець, Орендар, позивач) звернувся до Господарського суду Миколаївської області з позовом до Миколаївської міської ради (далі - Миколаївська міськрада, Міськрада, Орендодавець, відповідач) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 20.11.2014 за № 10762 (далі - договір оренди від 20.11.2014, договір № 10762), на той самий строк (3 роки - до 18.02.2024) і на тих самих умовах у редакції проекту, запропонованого позивачем, з посиланням на положення статей 526, 629, 764, 777 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 12, 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), частин 1- 6, 8 статті 33 Закону України від 06.10.1998 № 161-XIV "Про оренду землі" в редакції, чинній до 15.07.2020 (далі - Закон України № 161-XIV).
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що позивач дотримався встановленого статтею 33 Закону України № 161-XIV порядку поновлення договору оренди, звернувшись до Міськради 21.08.2017, тобто до закінчення строку дії договору оренди від 20.11.2014, з метою реалізації переважного права на його поновлення з відповідною заявою та проектом додаткової угоди, однак з її укладенням відповідач зволікає та не приймає рішення як про продовження строку вказаного договору, так і про відмову в його продовженні. При цьому Підприємець продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору № 10762, належним чином виконує обов`язки зі сплати орендної плати.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Миколаївської області від 18.10.2022, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.02.2023, у задоволенні позовних вимог відмовлено в повному обсязі.
4. Рішення та постанова мотивовані посиланням на положення статей 526, 629 ЦК України, частин 1- 6 статті 33 Закону України № 161-XIV, статей 73, 74, 76- 78, 86 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), застосовуючи які місцевий та апеляційний господарські суди дійшли висновку про необґрунтованість позовних вимог з огляду на те, що Орендар звернувся до Міськради із заявою про поновлення договору оренди від 20.11.2014 лише 21.08.2017, тобто з порушенням шестимісячного строку (не пізніше 18.08.2017), встановленого пунктами 3.1, 12.6 зазначеного договору, не долучивши до цієї заяви проекту додаткової угоди, внаслідок чого втратив переважне право на поновлення договору № 10762, що з урахуванням висновку щодо застосування норм частин 1- 6 статті 33 цього Закону в подібних правовідносинах, викладеного у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18 та від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, свідчить про відсутність передбачених законом підстав для поновлення зазначеного договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах. Зокрема, в зазначених постановах Велика Палата Верховного Суду відступила від викладеного у постанові судової палати з розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 висновку про необов`язковість повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для виникнення підстави поновлення договору, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України № 161-XIV.
Суд апеляційної інстанції в оскаржуваній постанові додатково зазначив, що в пункті 35 постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду, не відступивши від своїх висновків щодо порядку поновлення договору оренди землі на підставі частини 6 статті 33 Закону України № 161-XIV, викладених у постановах від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
При цьому апеляційний суд відхилив бездоказові доводи позивача про нібито своєчасність його звернення до відповідача із заявою 21.08.2017 (у понеділок) з тих причин, що останній день звернення припадав на вихідний день, оскільки насправді останній день для звернення - 18.08.2017 припадав на п`ятницю, а не на вихідний день.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду та постановою суду апеляційної інстанції, ФОП Пилипчук В. Д. звернувся з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права, наголошуючи на тому, що суди не врахували: 1) висновку щодо застосування положень частин 1- 6 статті 33 Закону України № 161-XIV, викладеного в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19; 2) висновку щодо застосування норми частини 6 статті 33 Закону України № 161-XIV (щодо необов`язковості повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах), викладеного в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 11.12.2018 у справі № 921/43/18, від 23.01.2019 у справі № 911/1136/17, від 30.01.2019 у справі № 905/1877/17, від 19.03.2019 у справі № 908/2484/17, від 05.06.2019 у справі № 904/3392/18 та в справі № 915/1004/18, від 15.06.2019 у справі № 910/8798/18, від 19.06.2019 у справі № 925/803/18; 3) висновку про непов`язаність одна з одною відмінних підстав поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачених частинами 1- 5 і частиною 6 статті 33 Закону України № 161-XIV, викладеного в постановах Верховного Суду України від 25.02.2015 у справах № 6-219цс14 і № 6-10цс15, від 18.03.2015 у справах № 6-3цс15 і № 6-4цс15, від 23.03.2016 у справі № 6-146цс16, від 25.05.2016 у справі № 3-312гс16.
Зокрема, скаржник вважає, що він не порушив строків звернення із заявою про продовження строку оренди землі, так як звернувся завчасно, а саме більш ніж за 6 місяців, що підтверджує його намір в подальшому використовувати та сплачувати орендну плату за користування землею.
Узагальнений виклад позиції іншого учасника справи
7. Миколаївська міськрада у відзиві на касаційну скаргу просить відмовити в її задоволенні з мотивів, викладених в оскаржуваних рішенні та постанові.
Розгляд справи Верховним Судом
8. Ухвалою Верховного Суду від 24.04.2023 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ФОП Пилипчук В. Д. на рішення Господарського суду Миколаївської області від 18.10.2022 і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 16.02.2023 у справі № 915/1601/21 та призначено розгляд цієї справи у судовому засіданні на 23.05.2023.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
9. 20.07.2006 між Миколаївською міськрадою (Орендодавець) та ФОП Пилипчук В. Д. (Орендар) укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 1.1, 2.1- 2.5, 3.1, 12.6 якого Орендодавець на підставі рішення від 30.06.2006 № 2/27 передає, а Орендар приймає в оренду земельну ділянку для розміщення та подальшого обслуговування торгового павільйону поблизу житлового будинку № 100 на вул. Космонавтів (Ленінський район). В оренду передається земельна ділянка загальною площею 198 м2 без права передачі її в суборенду. Земельна ділянка вільна від забудови. Земельна ділянка передається в оренду без будівель, споруд та інших об`єктів. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 18.07.06 № 442 на час укладання цього договору становить 91 842,30 грн (з урахуванням коефіцієнта щорічної індексації 1,035). Земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню. Договір діє протягом 5 років з дати його державної реєстрації. Після закінчення строку договору Орендар за умови належного виконання своїх обов`язків має за інших рівних умов переважне право поновлення договору на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
Акт приймання-передачі земельної ділянки від 18.08.2006, який підписано сторонами без зауважень, підтверджує факт передачі в оренду вказаної земельної ділянки.
10. 19.04.2012 сторони на підставі рішення від 24.11.2011 № 11/46 уклали договір № 93-12 про зміни до договору оренди землі, який зареєстровано у Миколаївській регіональній філії Державного підприємства "Центр ДЗК" 18.08.2006 за № 040600100439 та в Миколаївській міськраді за № 4301.
Договором про зміни від 19.04.2012 № 93-12 доповнено пункт 3.1 розділу 3 договору оренди землі таким абзацом:
"Термін оренди продовжений на 3 роки до 18.04.2014. Орендар, який належно виконував обов`язки відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на продовження строку дії договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за шість місяців до закінчення строку дії договору письмово звернутися до орендодавця з клопотанням про продовження строку оренди. Підставою для продовження строку дії договору (поновлення договору) буде відповідне рішення орендодавця".
11. В подальшому 20.11.2014 сторони уклали договір № 10762, за умовами пунктів 1.1, 2.1- 2.5, 3.1, 12.1, 12.6 якого Миколаївська міськрада на підставі рішення від 16.09.2014 № 43/38 продовжує ФОП Пилипчуку В. Д. оренду земельної ділянки для подальшого обслуговування тимчасово розміщеного торгового павільйону поблизу житлового будинку № 100 на вул. Космонавтів, без права оформлення свідоцтва про право власності на нерухоме майно. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 198 м2, за функціональним призначенням - землі комерційного використання, без права передачі її в суборенду (кадастровий номер № 4810136900:02:053:0005). На земельній ділянці знаходиться торговий павільйон. Об`єктом оренди є тільки земельна ділянка. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 11.06.2014 № 1035 становить 160 296,84 грн. Земельна ділянка, яка передається в оренду, не має недоліків, що можуть перешкоджати її ефективному використанню. Договір діє до 18.02.2018. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний письмово повідомити про це Орендодавця за шість місяців до спливу строку договору оренди землі. Підставою для укладання договору на новий строк буде відповідне рішення Орендодавця. Всі зміни та/або доповнення до цього договору здійснюються у письмовій формі (якщо інше не встановлено цим договором) за взаємною згодою сторін, шляхом внесення змін у вигляді додаткової угоди (договору про зміни), що буде невід`ємною частиною цього договору. Згодою або запереченням Орендодавця на зміни та/або доповнення до цього договору є його рішення, прийняте в установленому законодавством порядку. Орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на продовження строку оренди (поновлення договору). У цьому разі Орендар повинен за шість місяців до закінчення строку дії договору повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію. У разі продовження строку оренди (поновлення договору) його умови можуть бути змінені з урахуванням змін у законодавстві тощо на дату подовження цього договору.
На виконання умов договору № 10762 сторонами було оформлено та скріплено підписами акт приймання-передачі земельної ділянки від 20.11.2014.
12. 01.09.2017 Міськрадою за реєстраційним номером 000210 було прийнято заяву ФОП Пилипчука В. Д. про поновлення договору оренди від 20.11.2014, яку (заяву) було подано 21.08.2017 та зі змісту якої не вбачається долучення до неї проекту додаткової угоди.
Висновками від 29.08.2017 № 17-3853 та від 12.11.2019 № 17-3037 Департамент архітектури та містобудування Миколаївської міськради погодив продовження відносин оренди.
13. Згідно з технічним паспортом на громадський будинок від 28.01.2008 Пилипчук Володимир Дмитрович є власником торгового павільйону поблизу житлового будинку № 100 на вул. Космонавтів у м. Миколаєві.
Відповідно до акта державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництва об`єкта від 28.12.2007 торговий павільйон прийнято в експлуатацію.
Листом від 07.10.2021 № 1229/14-29-13-43 на запит Підприємця Головне управління Державної податкової служби України в Миколаївській області повідомило, що за Пилипчуком Володимиром Дмитровичем на підставі даних інформаційної системи податкового органу станом на 07.10.2021 немає податкового боргу зі сплати податків, в тому числі з орендної плати з фізичних осіб, недоїмки зі сплати єдиного соціального внеску, іншої заборгованості з платежів (у тому числі розстроченої, відстроченої, реструктуризованої), контроль за справлянням яких покладено на контролюючі органи.
14. В подальшому відповідачем було прийнято заяву ФОП Пилипчука В. Д. від 13.10.2021 з проектом додаткової угоди (на одному аркуші) щодо продовження до 18.02.2024 договору оренди від 20.11.2014 для обслуговування торгівельного павільйону за адресою: м. Миколаїв, поблизу житлового будинку на вул. Космонавтів, 100.
15. Листом від 18.11.2021 № 49434/11.02-03/21-2 Управління земельних ресурсів Миколаївської міськради повідомило Юридичний департамент Миколаївської міськради про те, що заява ФОП Пилипчука В. Д. щодо поновлення договору оренди для обслуговування торговельного павільйону на вул. Космонавтів, 100 знаходиться на розгляді в Управлінні земельних ресурсів Миколаївської міськради.
Після цього Департамент архітектури та містобудування Миколаївської міськради листом від 11.11.2021 № 48365/12.01-24/21-2 (з додатком - листом Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міськради від 19.04.2021 № 14839/12.01-24/21-2) повідомив та надав Юридичному департаменту Миколаївської міськради результати перегляду дозвільної справи від 18.08.2017 ФОП Пилипчука В. Д. щодо поновлення терміну дії правових документів на земельну ділянку для обслуговування торговельного павільйону на вул. Космонавтів, поблизу житлового будинку № 100 в Інгульському районі м. Миколаєва, в яких зазначив, зокрема, що площа наданої в оренду земельної ділянки для обслуговування торгового павільйону за вказаною адресою перевищує площу, визначену законодавчими документами для розміщення тимчасової споруди. Відповідно до наданого технічного паспорта від 28.01.2008 зазначений торговельний павільйон розміщено на залізобетонному фундаменті. Зважаючи на вищевказане, зазначена споруда визначається як об`єкт нерухомості, що не відповідає Порядку розміщення тимчасових споруд для провадження підприємницької діяльності на території м. Миколаєва, затвердженого рішенням Міськради від 14.03.2013 № 25/19. Враховуючи наведене, а також зважаючи на внесення змін до законодавчих документів (державні будівельні норми) та у зв`язку з невідповідністю чинним нормам, а саме: ДБН Б.2.2-12:2019 "Планування та забудова територій" пункт 11.5, додаток № 1 (відстані від найближчих підземних мереж до будинків і споруд), Департамент архітектури та містобудування не погоджує поновлення терміну дії правових документів на земельній ділянці площею 198 м2 для обслуговування торгового павільйону на вул. Космонавтів, поблизу житлового будинку № 100 в Інгульському районі м. Миколаєва.
Листом Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міськради від 19.04.2021 № 14839/12.01-24/21-2 визнано такими, що втратили чинність, висновок Управління містобудування та архітектури Миколаївської міськради від 29.08.2017 №17-3853 і висновок Департаменту архітектури та містобудування Миколаївської міськради від 12.11.2019 №17-3037.
Позиція Верховного Суду
16. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.
17. В основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновок місцевого та апеляційного господарських судів як про недотримання позивачем передбаченої частинами 1- 3 статті 33 Закону України № 161-XIV процедури поновлення договору оренди від 20.11.2014, що полягає в направленні Орендарем відповідного листа-повідомлення з порушенням визначеного цим договором шестимісячного строку (з 3-денним пропуском вказаного строку) та без долучення до вказаного листа проекту додаткової угоди, що з урахуванням правових висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, виключає підстави для поновлення зазначеного договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, оскільки наразі немає передбаченої законом сукупності юридичних фактів як обов`язкової передумови для поновлення договору оренди землі відповідно до частини 6 статті 33 цього Закону.
Судами також достовірно встановлено обставину направлення позивачем відповідачу лише 13.10.2021 належно оформленої заяви про поновлення договору № 10762 з доданим до неї проектом додаткової угоди, тобто більш як через 3 роки і 7 місяців після закінчення строку дії вказаного договору, а скаржник при цьому не заперечує факту позадоговірного тривалого користування земельною ділянкою комунальної власності (більше п`яти років).
18. Колегія суддів, погоджуючись із зазначеним правильним висновком судів попередніх інстанцій, зауважує, що подана касаційна скарга не містить жодних доводів на спростування обставин недотримання Підприємцем процедури поновлення договору оренди від 20.11.2014 (у частині своєчасного (за 6 місяців до закінчення строку дії договору) звернення Орендаря до Орендодавця із заявою про поновлення вказаного договору), передбаченої частинами 1- 3 статті 33 Закону України № 161-XIV, оскільки скаржник навіть не заперечує факт подання ним заяви про поновлення договору № 10762 саме 21.08.2017, що з урахуванням пунктів 3.1, 12.6 вказаного договору, якими визначено строк його дії (до 18.02.2018 включно) та граничний (шестимісячний) строк завчасного направлення ФОП Пилипчуком В. Д. на адресу Міськради письмового повідомлення про намір продовжити дію договору оренди від 20.11.2014 (з доданим проектом додаткової угоди), переконливо свідчить про невиконання орендарем зобов`язання про вчинення відповідних дій не пізніше 18.08.2017.
19. У зв`язку з наведеним суд апеляційної інстанції цілком правомірно не брав до уваги як такі, що не мають істотного значення для правильного вирішення цього спору, передчасні доводи позивача про відсутність направлення Міськрадою заперечень проти поновлення договору оренди від 20.11.2014, висловлених упродовж місячного терміну після закінчення строку дії зазначеного договору оренди, оскільки таким законним діям Орендодавця в першу чергу має передувати своєчасне звернення Орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого додається проект додаткової угоди (див. пункт 28 цієї постанови), тоді як з матеріалів справи не вбачається, судами не встановлено та скаржником не доведено вчинення Підприємцем вказаних юридично значимих дій.
20. Позивач у поданій касаційній скарзі посилається на наявність підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, а саме якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
Щодо підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України
21. Так, скаржник зазначає про неврахування судом апеляційної інстанції під час ухвалення оскаржуваної постанови:
1) висновку щодо застосування положень частин 1- 6 статті 33 Закону України № 161-XIV, викладеного в постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19;
2) висновку щодо застосування норми частини 6 статті 33 Закону України № 161-XIV (щодо необов`язковості повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди для поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах), викладеного в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 11.12.2018 у справі № 921/43/18, від 23.01.2019 у справі № 911/1136/17, від 30.01.2019 у справі № 905/1877/17, від 19.03.2019 у справі № 908/2484/17, від 05.06.2019 у справі № 904/3392/18 та в справі № 915/1004/18, від 15.06.2019 у справі № 910/8798/18, від 19.06.2019 у справі № 925/803/18;