ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
11 травня 2023 року
м. Київ
cправа № 904/1043/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Могил С. К., Случ О. В.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Цукорпром"
на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.09.2022 та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 12.12.2022 у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Цукорпром"
до 1) Дніпровської міської ради,
2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Будинок на Ливарній",
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - Товариство з обмеженою відповідальністю "Ріал-Стейт",
про визнання протиправним та скасування рішення, визнання договору недійсним, визнання протиправним права оренди.
У судовому засіданні взяли участь представники: позивача - Рибалко М. А., Товариства з обмеженою відповідальністю "Будинок на Ливарній" - Онищенко Т. О., Дніпровської міської ради - Дроздова Т. Л.
1. Короткий зміст позовних вимог і заперечень
1.1. У травні 2022 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Цукорпром" (далі - ТОВ "Цукорпром" та/або позивач) звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Дніпровської міської ради (далі - Міськрада та/або відповідач-1) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Будинок на Ливарній" (далі - ТОВ "Будинок на Ливарній" та/або відповідач-2), в якому із урахуванням заяви про зміну предмета позову просило:
- визнати незаконним та скасувати рішення Міськради VII скликання від 22.07.2020 № 242/59 "Про передачу земельної ділянки по вул. Ливарній, 16, вул. Січеславській Набережній, 51 (Соборний район) в оренду ТОВ "Будинок на Ливарній", код ЄДРПОУ 42554225, по фактичному розміщенню будівель та споруд, незавершеного будівництва, об`єкта незавершеного будівництва житлового будинку № 5 3-го пускового комплексу житлового комплексу "Каміння" (I етап будівництва) (далі - спірне рішення);
- визнати недійсним договір оренди землі № 704 укладений 25.08.2020 між Міськрадою та ТОВ "Будинок на Ливарній", об`єктом оренди за яким є земельна ділянка кадастровий номер 1210100000:03:328:0248, площею 1,8381 га, розташована по вул. Ливарній, 16, вул. Січеславській Набережній, 51 (Соборний район) м. Дніпро (далі - договір оренди землі);
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 53751802 від 25.08.2020, видане приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Літаш І. П. про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки кадастровий номер 1210100000:03:328:0248 за ТОВ "Будинок на Ливарній" (код ЄДРПОУ 42554225) відповідно до договору оренди землі, серія та номер: 704, виданого 25.08.2020, посвідченого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Літаш І. П.
1.2. На обґрунтування позовних вимог позивач посилався на те, що спірна земельна ділянка площею 1,8381 га кадастровий номер 1210100000:03:328:0248, розташована по вул. Ливарна, 16, вул. Січеславська Набережна, 51, м. Дніпро не могла бути передана в оренду ТОВ "Будинок на Ливарній" без проведення земельних торгів з продажу права оренди, адже на ній відсутні будівлі належні відповідачу-2. Зазначене на думку позивача, є порушенням статті 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та законного інтересу позивача, який мав би можливість взяти участь у торгах щодо цієї земельної ділянки, як орендар суміжних земельних ділянок за договором оренди земельних ділянок від 10.02.2022 № 10/02/2022-01, укладеним між позивачем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ріал-Стейт" (далі - ТОВ "Ріал-Стейт"). Крім того, позивач зазначав, що його інтереси, а також інтереси суспільства порушені тим, що передача в оренду спірної земельної ділянки поза процедурою земельних торгів позбавила можливості інших осіб - потенційних учасників таких торгів взяти у них участь, запропонувати більш вигідні умови, зокрема і щодо розміру орендної плати тощо.
1.3. Дніпровська міська рада проти позову заперечила, зазначивши, що позивач не надав належних та допустимих доказів, які б підтверджували порушення його особистих прав оспорюваним рішенням, договором оренди землі, зареєстрованим речовим правом на спірну земельну ділянку, а лише обмежився загальними фразами щодо його зацікавленості в земельній ділянці, яка обумовлена веденням господарської діяльності без надання доказів прояву такої зацікавленості.
Стосовно доводів позивача щодо відсутності на спірній земельній ділянці нерухомого майна, яке перебуває у власності ТОВ "Будинок на Ливарній", відповідач-1 зазначив про те, що набуття права власності на об`єкти нерухомого майна (будівлі, споруди (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 167006371201, номер запису про право власності 28426060) та на незавершене будівництво (реєстраційний номер об`єкта нерухомою майна 1880227212101, номер запису про право власності 32566696), які розташовані на спірній земельній ділянці за ТОВ "Будинок на Ливарній" підтверджується реєстрацією такого права в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Реєстр). Відомостей в Реєстрі щодо припинення права власності на будівлі, споруди (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 167006371201, номер запису про право власності 28426060) з підстав, наведених у позові, немає.
Відповідач-1 також наголошував на тому, що позивачем у своїй позовній заяві не зазначено, які його права та законні інтереси порушено саме внаслідок укладення спірного договору оренди землі, враховуючи законну реєстрацію права власності на нерухоме майно за однією із сторін оскаржуваного договору. У той же час, позивачем у своїй позовній заяві жодним чином не зазначено про те, яким саме нормам права суперечить укладений договір оренди землі.
Таким чином, відповідач-1 вважає, що заявлені вимоги є безпідставними, а аргументи позову та документи, надані до нього, не підтверджують незаконність оспорюваних рішень, а навпаки, свідчать лише про помилкове трактування норм чинного законодавства.
1.4. ТОВ "Будинок на Ливарній" проти позовних вимог заперечило зазначивши зокрема про те, що товариство набуло право користування земельною ділянкою з кадастровими номером 1210100000:03:328:0197 площею 2,3906 га та з кадастровими номером 1210100000:03:328:0194 площею 0,7594 га без зміни їх цільового призначення, а саме для будівництва, на підставі договорів купівлі-продажу від 18.10.2018 та від 26.07.2019 з часу реєстрації права власності на нерухоме майно, що знаходиться на цих ділянках, незалежно від волі органу, який уповноважений розпоряджатися землею. З таких підстав, орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, відповідно до повноважень, визначених статтею 122 ЗК України був зобов`язаний передати і передав спірну земельну ділянку з кадастровим номером 1210100000:03:328:0248 (яка була утворена шляхом часткового об`єднання земельних ділянок з кадастровими номерами 1210100000:03:328:0197 та 1210100000:03:328:0194) в оренду набувачу нерухомого майна в порядку, встановленому частиною 2 статті 134 ЗК України. Виходячи з вищенаведеного твердження позивача про те, що при передачі спірної земельної ділянки відповідачем-1 порушено процедуру передачі спірної земельної ділянки без дотримання положень статті 124 ЗК України, а саме не проведені земельні торги, спростовуються.
Крім цього, ТОВ "Будинок на Ливарній" звернуло увагу на те, що задоволення позовних вимог призведе до порушення прав відповідача-2 вільно володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном.
2. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 26.09.2022 (суддя Назаренко Н. Г.) у задоволенні позову відмовлено.
2.2. Судове рішення мотивовано відсутністю порушеного права або охоронюваного законом інтересу, за захистом якого звернувся позивач.
Крім цього, місцевий господарський суд звернув увагу на те, що задоволення позову у визначений позивачем спосіб, позбавить ТОВ "Будинок на Ливарній" права користуватися земельною ділянкою та призведе до недотримання критеріїв сумісності заходу втручання у право на мирне володіння майном, порушить справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає такого втручання - відповідача-2, що є несумісним із вказаними гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Місцевий господарський суд також не прийняв посилання позивача на відсутність на спірній земельній ділянці об`єкта нерухомості, оскільки право власності на цей об`єкт в установленому законом порядку не припинено та існує запис у Реєстрі за відповідачем-2.
2.3. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 12.12.2022 (Іванов О. Г. - головуючий, судді Дармін М. О., Антонік С. Г.) рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 26.09.2022 у справі №904/1043/22 - залишено без змін.
2.4. Суд апеляційної інстанції погодився з висновком місцевого господарського суду, що позивачем не зазначено, у чому саме полягає порушення спірним рішенням та договором оренди землі його прав чи інтересів. Саме по собі твердження позивача про порушення Міськрадою норм чинного законодавства при прийнятті вищезазначеного рішення, за відсутності при цьому порушень прав та інтересів позивача, не є підставами для визнання незаконним та скасування в судовому порядку, оскільки, відповідно до статті 2 Закону України "Про судоустрій і статус суддів" завданням суду є саме захист порушених або оспорюваних прав та інтересів особи, яка звернулась із позовом до суду.
При цьому апеляційний господарський суд не прийняв посилання позивача на порушення інтересів суспільства, а саме позбавлення можливості інших осіб - потенційних учасників таких торгів, зокрема Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива Приват Дівелопмент", взяти у них участь, оскільки позивач не наділений повноваженнями захищати інтереси інших осіб.
Апеляційний господарський суд також зазначив про те, що відповідач-2 є добросовісним набувачем об`єктів незавершеного будівництва, які придбав у Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива Інвестстрой" (далі - ТОВ "Перспектива Інвестстрой") на підставі договору купівлі-продажу від 18.10.2018 та договору купівлі-продажу від 26.07.2019. При цьому земельні ділянки з кадастровими номерами 1210100000:03:328:0197, площею 2,3906 га, та 1210100000:03:328:0194, площею 0,7594 га, перебували у правомірному користуванні попереднього власника об`єктів незавершеного будівництва (Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива Інвестстрой") відповідно до договорів оренди з Міськрадою від 12.10.2007 та від 17.10.2007. Таким чином, саме добросовісність набуття ввідповідачем-2 об`єктів незавершеного будівництва є підставою в отриманні земельної ділянки, на якій вони розташовані на позаконкурентних засадах без проведення конкурсу. Узагальнюючи вищевикладене, апеляційний господарський суд зазначив, що розміщення об`єкта незавершеною будівництва, як об`єкта, розташованого на земельній ділянці і невід`ємно пов`язаного з нею, та переміщення якого є неможливим без його знецінення та зміни призначення, є підставою для отримання земельної ділянки на позаконкурентних засадах без проведення земельних торгів відповідно до частини 2 статті 134 ЗК України. У зв`язку з зазначеним у діях Міськради з приводу надання дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та передачі в оренду по фактичному розміщенню незавершеною будівництва відсутні будь-які порушення законодавства України.
Також, аналізуючи положення статті 123 ЗК України, апеляційний господарський суд звернув увагу на те, що бажану площу земельної ділянки при передачі її в оренду або для передачі її у власність в порядку приватизації визначає зацікавлена особа орієнтовно. Проте, лише в порядку приватизації законодавець визначив гранично допустимі розміри земельних ділянок для передачі у власність громадянам, норми та види яких встановлюються статтею 121 ЗК України. В інших випадків чинне законодавство не встановлює обмежень щодо площі земельної ділянки які передаються в оренду, та в будь-якому разі розмір земельної ділянки визначається на підставі проекту землеустрою.
Крім того, виходячи з положень статті 377 ЦК України, статті 120 ЗК України та принципу слідування юридичної долі земельної ділянки, долі нерухомості, що на ній розташована, апеляційний господарський суд дійшов висновку, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на розташовані на земельній ділянці об`єкти (незавершене будівництво), оскільки право власності на будівлі, з усіма притаманними для власності складовими - володіння, користування, розпорядження ними, неможливе без перебування у власника будівель земельної ділянки, на якій розташовані об`єкти нерухомості, у власності або користуванні.
Інтерпретація вищенаведених статей саме у такий спосіб була підтверджена прийняттям Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв`язку з переходом прав на об`єкт нерухомого майна, який на ній розміщено".
Так, статтею 377 ЦК України (зі змінами) передбачено, що до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, одночасно переходить право приватної власності, право користування земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об`єкт незавершеного будівництва, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об`єкта нерухомого майна, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.
Частиною 9 статті 120 ЗК України (зі змінами) передбачено, що якщо об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об`єкт незавершеного будівництва розміщений на земельній ділянці державної або комунальної власності, що не перебуває у користуванні, набувач такого об`єкта нерухомого майна зобов`язаний протягом 30 днів з дня державної реєстрації права власності на такий об`єкт звернутися до відповідного органу виконавчої влади або орган місцевого самоврядування з клопотанням про передачу йому у власність або користування земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, шо належить йому на праві власності, у порядку, передбаченому статтями 118, 123 або 128 цього Кодексу.
Отже, наявність вищенаведених юридичних фактів виключає будь-яку можливість проведення земельних торгів щодо спірної земельної ділянки комунальної власності, на якій розташовані об`єкти нерухомого майна, які не завершені будівництвом і належать особі на праві приватної власності. Більше того, така земельна ділянка не може бути виставлена на земельні торги, оскільки вона обтяжена правом власності особи на об`єкти незавершеного будівництва, які розташовані на такій ділянці.
Таким чином, вищенаведений аналіз чинного законодавства підтверджує помилковість доводів позивача про те, що незавершене будівництво не є об`єктом нерухомого майни, а тому набуття права на оренду спірної земельної ділянки, повинно було набуватись на конкурентних засадах (земельних торгах).
Недотримання Міськрадою вимог статті 134 ЗК України зумовить настання негативних наслідків для відповідача-2, який жодних порушень не вчинив, зокрема це може мати наслідком позбавлення відповідача-2 права власності на належний йому об`єкт незавершеною будівництва. Інше застосування норм було би порушенням розумності, добросовісності та справедливості.
Наданим позивачем висновком експерта від 28.02.2022 № 15 за результатами будівельно-технічного дослідження на замовлення ТОВ "Цукорпром" не спростовано презумпцію права власності відповідача-2 на об`єкти незавершеного будівництва, розташовані по вул. Ливарній, 16 у м. Дніпро на момент прийняття спірного рішення та укладання договору оренди землі, оскільки експертом досліджувалися об`єкти через півтора роки після прийняття оскаржуваних рішень, до того ж без повідомлення та запрошення відповідачів.
Суд апеляційної інстанції також зауважив, що є передчасними посилання позивача на положення статті 349 ЦК України, оскільки апелянт не врахував не тільки того, що факт знищення нерухомого майно на спірній земельній ділянці не встановлено (відсутні докази уповноваженої установи чи організації, які відповідно до законодавства уповноважені засвідчувати факт знищення майна), а й того, що це нерухоме майно не тільки зареєстровано в Реєстрі, а й фізично існує, що доведено актом обстеження нерухомого майна від 12.08.2022, складеним Комунальним підприємством "Дніпропетровське міське бюро технічної інвентаризації".
3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї
3.1. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 26.09.2022 та постановою Центрального апеляційного господарського суду від 12.12.2022 у справі № 904/1043/22, ТОВ "Цукорпром" звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить рішення та постанову скасувати, ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.
3.2. За змістом касаційної скарги її подано на підставі положень пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
Скаржник наголошує на тому, що спірна земельна ділянка передана в оренду ТОВ "Будинок на Ливарній" незаконно, в порушення статті 124 ЗК України, без проведення земельних торгів з продажу права оренди, а отже на підставі нікчемного правочину. При цьому передача спірної земельної ділянки в оренду відповідачеві-2 поза конкурентною процедурою позбавила позивача можливості отримати її в оренду шляхом придбання права оренди на земельних торгах, а наявність запису про державну реєстрацію права оренди цієї земельної ділянки за ТОВ "Будинок на Ливарній" заважає отримати таку ділянку в оренду зараз і в подальшому.
Скаржник наголошує на тому, що у своїй апеляційній скарзі позивач зазначав, що спірний договір оренди землі, який укладений відповідачами без проведення земельних торгів, - є нікчемним, і позивач в такому разі має право звернутися до суду для захисту свого законного інтересу щодо отримання земельної ділянки в оренду, в тому числі шляхом участі в земельних торгах, незалежно від того, коли договір оренди землі між відповідачами був укладений. Проте суди попередніх інстанцій взагалі не надали оцінку наведеному.
На обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини 2 статті 287 ГПК України, скаржник зазначає, що в оскаржуваній постанові суд апеляційної інстанції застосував положення статті 331 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) без урахування висновків щодо застосування цієї норми права, викладених у постановах Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 200/22329/14-ц, від 27.05.2015 у справі № 6-159цс, від 21.03.2019 у справі № 909/175/18, від 18.12.2019 у справі № 916/633/19, від 13.03.2019 у справі № 910/4032/18, від 26.02.2020 у справі № 914/1658/15, дійшовши до хибного висновку про те, що незавершене будівництво по вул. Січеславській Набережній. 51 в м. Дніпро, є нерухомим майном. На думку скаржника, Міськарада, надаючи в оренду ТОВ "Будинок на Ливарній" земельну ділянку під об`єктом незавершеного будівництва, фактично надала таку земельну ділянку для будівництва. Надання ж земельних ділянок для будівництва без проведення аукціону не допускається відповідно до положень ЗК України.
Скаржник також звернув увагу на те, що апеляційний господарський суд неправильно застосував положення статті 349 ЦК України (припинення права власності внаслідок знищення майна) та не врахував висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 23.12.2021 у справі № 5015/45/11 (914/1919/20), від 18.10.2022 у справі № 904/4389/19.
ТОВ "Цукорпром" акцентує увагу на тому, що суд апеляційної інстанції не застосував до спірних правовідносин положення статей 215, 216, 228 ЦК України, та не врахував висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 29.09.2020 № 688/2908/16-ц та висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 28.09.2022 у справі № 530/1995/18, не застосувавши наслідки нікчемного правочину до спірних правовідносин.
За твердженням скаржника, суди попередніх інстанцій в порушення норм статті 55 Конституції України, статті 4 ГПК України прийшли до помилкового висновку про відсутність законного інтересу позивача щодо отримання в оренду спірної земельної ділянки, а отже і права звернення до суду з позовом.
3.3. У відзиві на касаційну скаргу Міськрада просить залишити її без задоволення, а рішення та постанову - без змін.
4. Фактичні обставини справи, встановлені судами
4.1. Як свідчать матеріали справи та установили суди попередніх інстанцій, згідно договору купівлі-продажу будівель та споруд від 18.10.2018, посвідченого та зареєстрованого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мошковською Н. М. за реєстровим № 1592 ТОВ "Будинок на Ливарній" придбано у ТОВ "Перспектива Інвестстрой" нерухоме майно - будівлі та споруди, що знаходяться за адресою: Дніпропетровська область, м. Дніпро, вул. Ливарна, будинок, 16.
Нерухоме майно розташоване на земельній ділянці, площею 0,7594 га, кадастровий номер 1210100000:03:328:0194, яка перебувала у користуванні ТОВ "Перспектива Інвестстрой" на підставі договору оренди землі, укладеного між ТОВ "Перспектива Інвестстрой" та Міськрадою, посвідченого 17.10.2007 приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Літаш І. П. за реєстровим номером № 6979. Цільове призначення згідно пунктів 5.1, 5.2 договору від 17.10.2007: для будівництва; землі житлової та громадської забудови. Опис нерухомого майна: нежитлова будівля під літ. А-2, загальною площею: 109,4 кв. м, під літ. А-2- підвал, під літ. а - сходи, під літ. Б - навіс, під літ. В - туалет, №№1-3 - ворота, №№4-5 - огорожі, 1 - мостіння.
Також ТОВ "Будинок на Ливарній" згідно договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 26.07.2019 посвідченого та зареєстрованого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Мошковською Н. М. за реєстровим № 1133 придбано у Товариства з обмеженою відповідальністю "ПЕРСПЕКТИВА ПРИВАТ ДЕВЕЛОПМЕНТ" 71939 незавершене будівництво, об`єкт незавершеного будівництва житлового будинку №5 3-го пускового комплексу житлового комплексу "Каміння" (І етап будівництва), 22 % готовності, що знаходиться за адресою: м, Дніпро, вул. Січеславська Набережна, 51. Опис об`єкта незавершеного будівництва: під літ. А-9 - об`єкт незавершеного будівництва, № 1 - огорожа. Об`єкт незавершеного будівництва розташований на земельній ділянці комунальної власності, площею 2,3906 га, яка зареєстрована в Державному земельному кадастрі за кадастровим номером 1210100000:03:328:0197, що знаходиться у користуванні продавця на підставі договору оренди землі, посвідченого 12.10.2007 приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Літаш І. П. за реєстровим № 6901 (далі - договір від 12.10.2007). Цільове призначення згідно пунктів 5.1, 5.2 договору від 12.10.2007: для будівництва; землі житлової та громадської забудови.
Рішенням Міськради від 25.09.2019 № 275/48 надано дозвіл ТОВ "Будинок на Ливарній" на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки по фактичному розміщенню будівель та споруд, незавершеного будівництва, об`єкта незавершеного будівництва житлового будинку № 5 3-го пускового комплексу житлового комплексу "Каміння" (1 етап будівництва) по вул. Ливарній, 16, вул. Січеславській Набережній, 51 (Соборний район).