ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
09 травня 2023 року
м. Київ
cправа № 922/3504/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий, Волковицька Н.О., Случ О.В.
за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.
представники сторін в судове засідання не з`явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "Радій, ЛТД"
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 15.12.2022
у справі № 922/3504/21
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Фірма "Радій, ЛТД"
до Державного підприємства "Український науково-технічний центр металургійної промисловості "Енергосталь"
про внесення змін до договору оренди шляхом визнання укладеною додаткової угоди у редакції позивача,
В С Т А Н О В И В:
Товариство з обмеженою відповідальністю Фірми "Радій, ЛТД" звернулось до Господарського суду Харківської області з позовом до Державного підприємства "Український науково-технічний центр металургійної промисловості "Енергосталь" про внесення змін до договору оренди державного майна №107 від 01.04.2001 шляхом визнання укладеною додаткової угоди №19 від 12.08.2021 до вказаного договору.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідно до умов укладеного між сторонами договору оренди державного майна №107 від 01.04.2001 (в редакції додаткових угод) позивач використовує нерухоме майно, яке перебуває у державній власності та знаходиться на балансі відповідача, а саме: нежитлові вбудовані приміщення №№ 85, 85а на першому поверсі, №№ 81, 82 на другому поверсі, загальною площею 554,5 кв.м, розташовані за адресою: м. Харків, проспект Науки, 9, для розміщення кафе, в якому планується перебування одночасно більш ніж 50 осіб, що відповідно до п. 2.19. та 2.26. розділу III Правил пожежної безпеки в Україні, затверджених Наказом МВС України №1417 від 30.12.2014, потребує необхідність забезпечення таких приміщень не менше ніж двома евакуаційними виходами. Проте наразі існують технічні складнощі у використанні приміщень №№ 85,85а та приміщень №№ 81,82, які не дають можливість позивачу використовувати орендовані приміщення за їх цільовим призначенням, оскільки вони не мають безпосереднього виходу назовні через приміщення, які орендує позивач. У свою чергу, не підписання відповідачем додаткової угоди №19 від 12.08.2021, в якій позивач запропонував внести зміни до договору оренди №107 від 01.04.2001, шляхом забезпечення відповідачем доступу до технічних входів/виходів (через місця загального призначення: сходові клітини, тамбур, хол), доступу через вихідні двері та через приміщення відповідача, перешкоджає реалізації ТОВ Фірма "Радій, ЛТД" своїх законних прав за договором та прямо порушує положення п. 1.3. договору, оскільки подальша реалізація прав та інтересів позивача за договором неможлива без законного врегулювання питання щодо використання входів до орендованих приміщень, а при досудовому врегулюванні спору (шляхом направлення відповідачу листа з проектом додаткової угоди для підписання) сторони не досягли згоди.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 22.12.2021 (суддя Шатерніков М.І.) позов задоволено частково. Внесено зміни до договору оренди державного майна №107 від 01.04.2001, шляхом визнання укладеною додаткової угоди №19 до вказаного договору, шляхом доповнення п. 1.3. Розділу 1 "Предмет договору" підпунктом 1.3.1., який викладено у наступній редакції:
"1.3.1. З метою забезпечення використання орендованих приміщень за їх цільовим призначенням, орендодавець забезпечує орендарю безперешкодне цілодобове використання технічних входів та виходів, які передбачені "Технічним паспортом на громадський будинок №9 по проспекту Леніна міста Харків", виготовленим Харківським БТІ 04.12.2006, інвентаризаційна справа №73477/81783, для виходу на подвір`я та на проспект Науки в м. Харкові, а саме:
а) проходу з орендованих приміщень №№ 85, 85а, через вихідні двері, через приміщення ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" (сходову клітку № XVIII на 1-му поверсі, сходовий марш та сходову клітку № XXXII на цокольному поверсі), і далі, через зовнішні двері, до подвір`я;
б) проходу з орендованих приміщень №№ 85, 85а, через вихідні двері, через приміщення ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" (сходову клітку № VII на 1-му поверсі, сходовий марш, хол № II на 1-му поверсі, та тамбур № І на 1-му поверсі), і далі, через зовнішні двері, до проспекту Науки м. Харків
в) проходу з орендованих приміщень №№ 81, 82 на другому поверсі, через вихідні двері, через приміщення ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" сходовий марш з 2-го до 1-го поверху, сходову клітку № VII на 1-му поверсі.
В інший частині позовних вимог відмовлено.
Постановою Східного апеляційного господарського суду від 15.12.2022 (колегія суддів у складі: Мартюхіна Н.О. - головуючий, Здоровко Л.М., Плахов О.В.) рішення місцевого господарського суду скасовано та прийнято нове, яким у задоволенні позову відмовлено.
Судами обох інстанцій встановлено, що 01.04.2001 між НДПІ ДІПРОСТАЛЬ (орендодавцем) та ТОВ Фірма "Радій ЛТД" (орендарем) укладено договір оренди державного майна №107, за умовами якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення кімнати №№ 81-85, б/н площею 93,20 кв.м на другому поверсі та кімнати №№ 81-90, XVII площею 486,60 кв.м на першому поверсі дворового корпусу, загальною площею 579,80 кв.м, за адресою: м. Харків, пр. Леніна, 9, що знаходиться на балансі НДПІ ДІПРОСТАЛЬ.
За умовами п. 1.2. договору орендар використовує майно для організації торгівлі непродовольчими товарами дитячого асортименту та торгівлі товарами дитячого харчування.
Строк дії договору становить 5 (п`ять) років до 01.04.2006.
Додатковою угодою №1 від 01.07.2001 сторони змінили термін дії договору оренди №107 від 01.04.2001, зокрема продовжили його дію до 01.04.2016.
Додатковою угодою № 2 від 05.10.2001 сторони внесли зміни, у т.ч. до п.п. 1.1., 1.2, 3.1 договору оренди №107 від 01.04.2001 щодо площі об`єкта оренди та мети використання орендованого майна.
Додатковою угодою №4 від 01.12.2004 у зв`язку з передачею нерухомого майна від НДПІ ДІПРОСТАЛЬ відповідно до наказу Мінпромполітики України №536 від 15.10.2004 на баланс УкрДНТЦ "Енергосталь" змінено орендодавця за договором оренди державного майна від 01.04.2001 на УкрДНТЦ "Енергосталь". Встановлено, що починаючи з 01.12.2004 щомісячні платежі у 100% обсязі зараховуються на рахунок орендодавця.
Додатковою угодою №7 від 25.12.2006 внесені зміни до п.п. 1.1 та 3.1. договору оренди державного майна №107 від 01.04.2001 в частині площі об`єкта оренди та орендної плати, зокрема, визначено такий предмет оренди: окреме індивідуально визначене нерухоме майно: приміщення №85, 85а на першому поверсі, №81, 82, 84, 85 на другому поверсі площею 554,5 кв.м, розташовані за адресою: м. Харків, Дзержинський район, проспект Леніна, 9 в будинку, що знаходиться на балансі УкрДНТЦ "Енергосталь". Вартість майна визначена згідно з експертною оцінкою станом на 01.12.2006 і становить 3 229 042,03 грн.
Додатковою угодою №12 від 21.05.2012 в преамбулі договору оренди державного майна №107 від 01.04.2001 змінено найменування орендодавця - Український державний науково-технічний центр з технології та обладнання, обробки металів, захисту навколишнього середовища та використання вторинних ресурсів для металургії та машинобудування "Енергосталь" та викладено в такій редакції: "Державне підприємство "Український науково-технічний центр металургійної промисловості "Енергосталь". Викладені в новій редакції також реквізити орендодавця та орендаря.
Рішенням Господарського суду Харківської області від 05.01.2016 у справі №922/6473/16, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду 29.02.2016, позов ТОВ Фірма "Радій ЛТД" до ДП "УкрДНТЗ "Енергосталь" задоволено повністю та визнано укладеною додаткову угоду №13 від 14.12.2015 в такій редакції:
"1. Продовжено строк дії договору на 15 років до 01.04.2031 включно.
2. Пункт 1.1 розділу 1 "Предмет договору" викладено в наступній редакції:
"Орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування приміщення №№85, 85а на першому поверсі, №№81, 82 на другому поверсі (надалі - Майно), загальною площею 554,5 кв.м., розташоване за адресою: м. Харків, Дзержинський район, просп. Леніна, 9 (літера А-2), в будівлі, що знаходиться на балансі ДП "УкрНТЦ "Енергосталь".
Вартість майна, визначена згідно з незалежною оцінкою станом на 30.11.2015, складає 2 465 900,00 грн.
Вказаним рішенням також визначено розмір орендної плати, яка підлягає сплаті за користування орендованим майном.
Додатковою угодою №15 від 06.04.2020 внесені зміни до договору оренди державного майна №107 під 01.04.2001 в частині мети використання орендованих приміщень та орендної плати, а саме: викладено п. 1.2 договору оренди в такій редакції: "Орендар використовує приміщення, що орендується для розміщення (відповідно до "Методики розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу", затвердженої постановою Кабінету Міністрів України №786 від 04.10.1995 із змінами та доповненнями): кафе, барів, закусочних, кафетеріїв, які не здійснюють продаж товарів підакцизної групи" (нежитлові вбудовані приміщення №85 на першому поверсі, площею 475,8 кв.м, № 85а на першому поверсі, площею 12,8 кв.м); підсобні приміщення (нежитлові вбудовані приміщення №№ 81,82 на другому поверсі площею 65,9 кв.м), а також визначено розмір орендної плати.
Відповідно до п. 2.19. та 2.26. розділу III Правил пожежної безпеки в Україні, затверджених Наказом Міністерства внутрішніх справ України №1417 від 30.12.2014, під час відвідування кафе 50 особами і більше, необхідно використовувати приміщення, забезпечені не менше ніж двома евакуаційними виходами, а у приміщеннях, що мають один евакуаційний вихід, дозволяється перебування не більше 50 осіб.
Як вказує позивач, ним в кафе буде розміщено в даних приміщеннях, планується знаходження одночасно більш ніж 50 осіб. Разом з тим, технічні складнощі в використанні приміщень № 85,85а на першому поверсі та приміщень №№ 81, 82 на другому поверсі за їх цільовим призначенням полягають в тому, що вони не мають безпосереднього виходу назовні через приміщення, які орендує ТОВ фірма "Радій, ЛТД". При цьому орендовані приміщення № 85, 85а технічно мають два виходи через приміщення ДП "УкрНТЦ "Енергосталь", які є місцями загального користування, що підтверджується технічною документацією:
- через сходову клітку (приміщення № XVIII, та № XXXII, які належать ДП "УкрНТЦ "Енергосталь"), по якій з приміщень № 85, 85а можливо вийти, по сходах і через зовнішні двері, до двору - даний вихід ТОВ фірма "Радій, ЛТД" планує використовувати як основний;
- через хол ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" (приміщення № VII, № II, та № І, площею 5,5 кв.м., які належать ДП "УкрНТЦ "Енергосталь") і далі, через зовнішні двері, на проспект Науки м. Харків - даний вихід ТОВ фірма "Радій, ЛТД" планує використовувати як евакуаційний протипожежний.
Орендовані приміщення №№ 81, 82 на другому поверсі технічно мають один вихід - через вихідні двері, через приміщення ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" (сходовий марш з 2-го до 1-го поверху, сходову клітку № VII на 1-му поверсі, хол № II на 1-му поверсі та тамбур № І на 1-му поверсі), і далі, через зовнішні двері, до проспекту Науки м. Харків.
Позивач наголошує, що двері до вищевказаних сходових кліток та холу співробітники ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" повинні тримати не запертими згідно з п. 2.3., п. 2.27. розділу III Правил пожежної безпеки в Україні. При цьому, позивач зазначає, що положення договору №107 від 01.04.2001 не передбачають обов`язку орендодавця надавати ТОВ Фірма "Радій, ЛТД" доступ до орендованих приміщень через приміщення ДП "УкрНТЦ "Енергосталь". Однак, без права такого доступу договір оренди №107 від 01.04.2001 втрачає сенс - орендар не зможе повноцінно користуватись орендованими приміщеннями, не маючи до них вільного цілодобового доступу.
З метою урегулювання питання доступу до орендованих приміщень, а саме використання основних та евакуаційних протипожежних виходів, а також доступу до подвір`я, позивач, як орендар, звернувся до відповідача з пропозицією внести відповідні зміни до договору оренди.
Також, з цією метою позивач 12.08.2021 склав додаткову угоду №19 до договору оренди №107 від 01.04.2001, якою запропонував відповідачу доповнити пункт 1.3. Розділу 1 "Предмет договору" пп. 1.3.1., який виклав у наступній редакції:
" 1.3.1. З метою забезпечення використання орендованих приміщень за їх цільовим призначенням, орендодавець забезпечує орендарю безперешкодне цілодобове використання всіх технічних входів та виходів, які передбачені "Технічним паспортом на громадський будинок №9 по просп. Леніна м. Харків", виготовленим Харківським БТІ 04.12.2006 р., інвентаризаційна справа № 73477/81783, у т.ч. для виходу на подвір`я та на проспект Науки в м. Харків, а саме:
а) проходу з орендованих з приміщень №№ 85, 85а, через вихідні двері, через приміщення ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" (сходову клітку № XVIII на 1-му поверсі, сходовий марш та сходову клітку № XXXII на цокольному поверсі), і далі, через зовнішні двері, до подвір`я;
б) проходу з орендованих з приміщень №№ 85, 85а, через вихідні двері, через приміщення ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" (сходову клітку № VII на 1-му поверсі, сходовий марш, хол № II на 1-му поверсі, та тамбур № І на 1-му поверсі), і далі, через зовнішні двері, до проспекту Науки м. Харків;
в) проходу з орендованих з приміщень №№ 81, 82 на другому поверсі, через вихідні двері, через приміщення ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" (сходовий марш з 2-го до 1-го поверху, сходову клітку № VII на 1-му поверсі, хол № II на 1-му поверсі та тамбур № І на 1-му поверсі), і далі, через зовнішні двері, до проспекту Науки м. Харків.
Обидві сторони зобов`язуються дотримуватись всіх Правил протипожежної безпеки в Україні та інших норм чинного законодавства України стосовно зазначених евакуаційних протипожежних виходів."
Листом вих. №12/09 від 12.08.2021 позивач звернувся до ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" з пропозицією укласти запропоновану додаткову угоду №19 від 12.08.2021 з метою визначення правового механізму використання основних та евакуаційних протипожежних виходів та прав та обов`язків сторін, що витікають з такого використання, задля дотримання Правил пожежної безпеки в України.
У відповідь на зазначену пропозицію, ДП "УкрНТЦ "Енергосталь" листом вих.№1-01-556-к від 27.08.2021 відмовило в укладенні запропонованої додаткової угоди №19 від 12.08.2021 з наступних підстав: відкриття виходу з орендованих приміщень через сходові клітини (приміщення № XVIII та № XXXII) може завдати шкоди цілісності майна державного підприємства з боку третіх осіб; у разі збільшення орендованої площі повинно бути збільшено розмір орендної плати, а передача державного та комунального майна в безоплатне користування або позичку забороняється; відкриття додаткового виходу потягне за собою значні матеріальні витрати та організаційні заходи, а відтак порушує інтереси ДП "УкрНТЦ "Енергосталь".
Як зазначає позивач, не підписання відповідачем додаткової угоди №19 від 12.08.2021 до договору оренди №107 від 01.04.2001 перешкоджає реалізації позивачем своїх прав за цим договором та прямо порушує положення п. 1.3. договору, оскільки подальша реалізація прав та інтересів позивача як орендаря за договором неможлива без законного врегулювання питання щодо використання входів до орендованих приміщень, а при досудовому врегулюванні спору (шляхом направлення відповідачу листа та додаткової угоди для підписання) сторони не досягли згоди, що і стало підставою для звернення позивача з даним позовом до суду.
З урахуванням письмових уточнень позивач просив суд внести зміни до договору оренди державного майна №107 від 01.04.2001, шляхом визнання укладеною додаткової угоди №19 від 12.08.2021 до вказаного договору у відповідній редакції.
Приймаючи оскаржуване рішення про часткове задоволення позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що з огляду на характер правовідносини, які склались між сторонами, керуючись приписами ст. 767 Цивільного кодексу України, орендодавець зобов`язаний забезпечити використання переданих в оренду за договором №107 від 01.04.2001 приміщень за їх цільовим призначенням, тобто для розміщення кафе та підсобних приміщень. Водночас, при недодержанні Правил пожежної безпеки України в орендованих приміщеннях, розміщення в них кафе буде неприпустимим, а відтак порушується законне сподівання орендаря на реалізацію передбаченого договором права на мирне користування наданими в оренду нежитловими приміщеннями. Місцевим судом встановлено факт порушення прав позивача на мирне володіння його майном у формі "правомірних очікувань", після досягнення між сторонами згоди на зміну цільового використання орендованого майна (додатковою угодою №15), яке за своїми технічними характеристиками дозволяє його використання для розміщення кафе та перебуванням у ньому 50 осіб і більше, на використання орендованих приміщень для розміщення кафе за договором оренди №107 від 01.04.2001. Встановивши, що відповідач не виконав покладені на нього законодавством обов`язки щодо забезпечення доступу позивача до орендованих приміщень, що призвело до порушень вимог Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та прав позивача у вигляді "правомірних очікувань" на законне користування майном у відповідності до мети його використання, суд першої інстанції дійшов висновку про необхідність встановлення механізму доступу до орендованих приміщень та наявність підстав укладення додаткової угоди №19 для продовження реалізації позивачем орендних правовідносин.
Скасовуючи рішення місцевого господарського суду та постановляючи нове - про відмову в позові, апеляційний господарський суд з посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 12.02.2019 у справі № 914/2649/19 зазначив, що на розгляд суду можуть передаватися вимоги про внесення змін до договору чи його розірвання не з будь-яких підстав, а у випадках, передбачених законом або договором. При цьому закон пов`язує можливість зміни умов договору не з безпосередньою наявністю істотної зміни обставин, а з одночасною наявністю чотирьох умов, визначених у ч. 2 ст. 652 ЦК України, що настають при такій істотній зміні обставин. Судом апеляційної інстанції встановлено, що в акті приймання-передачі до договору оренди державного майна №107 від 01.04.2001 сторони узгодили відсутність з боку орендаря претензій щодо технічного стану орендованого майна. Технічний стан орендованих нежитлових приміщень орендар - ТОВ Фірма "Радій, ЛТД" визначив як "задовільний", що передбачає можливість використання об`єкта за визначеним призначенням. Будь-яких зауважень щодо доступу до вказаних приміщень, у т.ч. з підстав відсутності окремих експлуатаційних входів/виходів, та у зв`язку з цим непридатності цього майна до нормальної експлуатації орендар не зазначив, та заперечень щодо доступу до орендованих приміщень через центральний вхід ДП "УкрНТЦ "Енергосталь", який забезпечений відповідною охороною та працює згідно графіку та режиму роботи, затвердженого в будівлі державного підприємства, орендар не висловлював. Отже, прийнявши зазначене нерухоме майно в користування, позивач не заперечував можливості використовувати об`єктів (нежитлових приміщень) за відсутності відповідних обмеженим доступом (без окремих експлуатаційних входів/виходів) та режимом експлуатації, затвердженим в будівлі державного підприємства.
Будучи у повній мірі обізнаним про наявність певних недоліків об`єктів нерухомості, зокрема відсутність безпосереднього виходу назовні через приміщення, які орендує ТОВ Фірма "Радій, ЛТД", орендар добровільно погодився на укладення спірного договору оренди майна і використовував майно за відповідним призначенням (торгівля дитячими товарами, аптека тощо) 19 років (з 2001 по 2020 рік). Умовами договору оренди №107 від 01.04.2001 та додаткової угоди №15 від 06.04.2020, якою погоджено орендарю можливість використання приміщень для розміщення кафе, не встановлено будь-яких прав орендаря на використання додаткових експлуатаційних входів/виходів через приміщення. Також, між сторонами не було досягнуто згоди щодо певної кількості осіб, яку орендар планує розмістити в кафе, та взагалі між сторонами не узгоджувалось питання щодо можливості перебування відвідувачів закладу позивача в будівлі державного підприємства. В умовах договору оренди № 107 від 01.04.2001 та додаткової угоди №15 від 06.04.2020 відсутні умови, згідно з якими орендодавець зобов`язаний надавати орендарю право використовувати інші приміщення в будівлі державного підприємства, які не охоплюються предметом договору, або будь-які інші умови договору, які б надавали право орендарю змінити умови договору оренди в односторонньому порядку. Отже, станом на момент укладення додаткової №15 від 06.04.2020 позивач об`єктивно був обізнаний про відсутність безпосереднього виходу назовні через орендовані ним приміщення, а тому мав усвідомлювати, що у випадку розміщення кафе з запланованою кількістю відвідувачів (більше 50 осіб) для такого приміщення відповідно до Правил пожежної безпеки України необхідно облаштовувати два евакуаційній виходи, згоди на що орендодавець не надав. Зазначене свідчить про відсутність існування першої умови істотної зміни обставин.
Що ж до посилань позивача на ст. 767 ЦК України, то оскільки сторони підписали акт приймання-передачі від 01.04.2001 і орендар зазначив про задовільний стан переданого в оренду майна, а також з огляду на підписання додаткової угоди №15 від 06.04.2020 без погодження умов щодо використання додаткових входів/виходів та можливості допуску відвідувачів в приміщення такого кафе, тим самим орендар погодився використовувати таке майно для розміщення кафе без зауважень, тому презюмується факт отримання наймачем об`єкта оренди для діяльності за відповідним призначенням. При цьому саме лише бажання орендаря використовувати орендовані приміщення для розміщення кафе з тією чи іншою кількістю відвідувачів, від якої (кількості) залежить відповідне законодавче регулювання режиму використання орендованих приміщень, не є істотною зміною обставин, якими сторони керувались при укладенні договору оренди, що, у свою чергу виключає можливість внесення змін до договору шляхом укладення додаткової угоди із визначених позивачем підстав.
Не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду, позивач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі.
В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що скасовуючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд застосував положення ч.ч. 1 та 2 ст. 652 ЦК України, хоча позовні вимоги базувалися на приписах ст.ст. 651, 767 ЦК України. Тобто застосувавши ст. 652 ЦК України до спірних правовідносин, апеляційний суд вийшов за межі перегляду справи в суді апеляційної інстанції, оскільки в апеляційній скарзі відповідача немає посилань на необхідність застосування ст. 652 ЦК України. Також скаржник не погоджується з аргументами суду апеляційної інстанції, викладеними в мотивувальній частині постанови.
Скаржником умотивовано подання касаційної скарги на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, а саме - апеляційним господарським судом не враховано висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 01.10.2020 у справі № 910/10465/19 та від 12.02.2019 у справі № 914/2649/17.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.04.2023 відкрито провадження за касаційною скаргою з підстави, передбаченої п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, призначено останню до розгляду у відкритому судовому засіданні на 09.05.2023 та надано строк на подання відзиву на касаційну скаргу до 24.04.2023.