ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 квітня 2023 року
м. Київ
cправа № 910/16979/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Письменна О. М.,
за участю представників:
позивача - Дворцова В. І. (адвоката),
відповідача-1 - Дем`яненка С. О. (самопредставництво),
відповідача-2 - Максименка О. П. (самопредставництво),
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Київської міської ради
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.01.2023 (колегія суддів: Кравчук Г. А. - головуючий, Козир Т. П., Шаптала Є. Ю.) і рішення Господарського суду міста Києва від 14.07.2022 (суддя Ковтун С. А.) у справі
за позовом Спільного Українсько-Швейцарського підприємства "Сітко-Поділ-Київ" (Товариства з обмеженою відповідальністю)
до: 1) Київської міської ради, 2) Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)
про визнання поновленими договорів оренди земельних ділянок та зобов`язання вчинити дії,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. У жовтні 2021 року Спільне Українсько-Швейцарське підприємство "Сітко-Поділ-Київ" (Товариство з обмеженою відповідальністю) (далі - СП "Сітко-Поділ-Київ") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання поновленими на той самий строк і на тих самих умовах договорів оренди земельних ділянок та зобов`язання вчинити дії.
1.2. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.10.2021 відкрито провадження у справі № 910/16979/21. Ухвалою Господарського суду міста Києва від 22.11.2021 задоволено клопотання позивача та об`єднано в одне провадження справи № 910/16979/21 та № 910/16980/21. Справу № 910/16980/21 передано на розгляд судді Ковтуна С. А. і об`єднаній справі визначено № 910/16979/21.
1.3. З урахуванням наведеного предметом позову в цій справі є такі позовні вимоги:
- визнати поновленими на той самий строк і на тих самих умовах договори оренди земельних ділянок, які укладені 14.10.2004 між Київською міською радою та СП "Сітко-Поділ-Київ";
- визнати з дати набрання законної сили рішенням суду укладеними між Київською міською радою та СП "Сітко-Поділ-Київ" додаткові угоди до договорів оренди земельних ділянок від 14.10.2004, кадастрові номери: 8000000000:82:011:0020, 8000000000:85:385:004, у редакції позивача;
- зобов`язати Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) здійснити державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень на земельні ділянки з кадастровими номерами: 8000000000:82:011:0020, 8000000000:85:385:004.
1.4. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що СП "Сітко-Поділ-Київ" належним чином виконувало договірні зобов`язання, у встановлений строк звернулося до Київської міської ради з листами-повідомленнями про поновлення дії договорів оренди земельних ділянок та додало до них проекти додаткових угод, однак Київська міська рада не надала письмових заперечень щодо поновлення дії таких договорів та ігнорувала звернення позивача про підписання додаткових угод щодо продовження строку договорів оренди земельних ділянок.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.07.2022, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.01.2023 у справі № 910/16979/21, частково задоволено позовні вимоги СП "Сітко-Поділ-Київ" до Київської міської ради, Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання поновленими договорів оренди земельних ділянок та зобов`язання вчинити дії.
Визнано укладеною з 03.11.2019 між Київською міською радою та СП "Сітко-Поділ-Київ" додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 14.10.2004 у редакції, викладеній у резолютивній частині рішення господарського суду першої інстанції.
Визнано укладеною з 03.11.2019 між Київською міською радою та СП "Сітко-Поділ-Київ" додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 14.10.2004 у редакції, викладеній у резолютивній частині рішення господарського суду першої інстанції.
Відмовлено в іншій частині позовних вимог СП "Сітко-Поділ-Київ" до Київської міської ради.
Відмовлено у повному обсязі в задоволенні позовних вимог СП "Сітко-Поділ-Київ" до Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).
2.2. Частково задовольняючи позовні вимоги, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що позовна вимога про визнання укладеними додаткових угод є обґрунтованою, оскільки надані позивачем докази свідчать про належне виконання ним обов`язків за договорами оренди земельних ділянок. Господарські суди зазначили, що позивач повідомив орендодавця в установлений строк (за три місяці) про намір поновити договірні відносини на новий строк шляхом надання листів-повідомлень установленої форми разом з проектами відповідних додаткових угод, та продовжує користуватися земельними ділянками, а орендодавець упродовж місяця після закінчення строку договорів оренди земельних ділянок письмово не повідомив орендаря про заперечення у їх поновленні. Суди також зазначили, що додаткові угоди укладаються за рішенням суду, а не внаслідок дій сторін, а тому до їх тексту не підлягають включенню умови, які є притаманними для спільного вільного волевиявлення, а саме: дані про осіб, що їх підписали, порядок набрання чинності, кількості примірників і реквізитів сторін.
2.3. Господарські суди попередніх інстанцій, відмовляючи у задоволенні позовних вимог про визнання поновленими на той самий строк і на тих самих умовах договорів оренди земельних ділянок виходили з того, що згідно з положеннями Закону України "Про оренду землі" поновлення договору може мати місце виключно шляхом укладення відповідної додаткової угоди, а "автоматична" пролонгація орендних відносин не передбачена.
2.4. Господарські суди попередніх інстанцій відмовили у задоволенні позовних вимог СП "Сітко-Поділ-Київ" про зобов`язання Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) здійснити державну реєстрацію речових прав та їх обмежень на земельні ділянки, оскільки, за висновком судів, позивач не довів надання відповідачу-2 для реєстрації прав правовстановлюючих документів, передбачених законодавством, та не довів ухилення відповідача-2 від реєстрації прав позивача.
3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї
3.1. Не погоджуючись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.01.2023 та рішенням Господарського суду міста Києва від 14.07.2022 у справі № 910/16979/21, до Верховного Суду звернулася Київська міська рада з касаційною скаргою, в якій просить скасувати зазначені судові рішення господарських судів попередніх інстанцій та ухвалити нове рішення, яким відмовити в повному обсязі у задоволенні позовних вимог.
3.2. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, Київська міська рада зазначає, що оскаржувані судові рішення господарських судів попередніх інстанцій ухвалені з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Київська міська рада, звертаючись з касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
3.3. Скаржник вважає, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, застосували частину 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19. Крім того, на думку скаржника, господарські суди не врахували висновки, які стосуються застосування презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних правовідносин, викладені у постановах Верховного Суду від 20.05.2020 у справі № 905/650/19, від 15.05.2019 у справі № 912/1984/17, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16.
3.4. СП "Сітко-Поділ-Київ" у відзиві на касаційну скаргу Київської міської ради просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення господарських судів - без змін. На думку СП "Сітко-Поділ-Київ", Київська міська рада у касаційній скарзі лише перераховує ряд постанов Верховного Суду без жодного обґрунтування і наведення конкретних правових висновків, які нібито не були враховані судами під час розгляду цієї справи. СП "Сітко-Поділ-Київ" зазначає, що більшість постанов, на які посилається Київська міська рада, були ухвалені за інших фактичних обставин справи, де позивач у встановлений строк не повідомив відповідача про намір поновити договір, або за результатами розгляду справ по суті були прийняті рішення на користь орендаря. Позивач наголошує на тому, що ним було в повній мірі дотримано як вимоги щодо будівництва на земельних ділянках, так і умови договорів оренди земельних ділянок.
4. Обставини справи, встановлені судами
4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 14.10.2004 Київська міська рада (орендодавець) та СП "Сітко-Поділ-Київ" (орендар) уклали договір оренди земельної ділянки, посвідчений 14.10.2004 державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т. М. та зареєстрований в реєстрі за № 17-10411, а також зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 03.11.2004 № 91-6-00363 у Книзі записів державної реєстрації договорів.
4.2. Предметом наведеного договору оренди є передача орендодавцем та прийняття орендарем в оренду (строкове платне користування) земельної ділянки з такими характеристиками: місце розташування - м. Київ, вул. Петра Сагайдачного, 1; розмір - 214 м2; цільове призначення - для реконструкції з розширенням та подальшої експлуатації й обслуговування адміністративної (офісної) будівлі; кадастровий номер - 8000000000:82:011:0020.
4.3. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 14.10.2004 Київська міська рада (орендодавець) та СП "Сітко-Поділ-Київ" (орендар) уклали договір оренди земельної ділянки, посвідчений 14.10.2004 державним нотаріусом Першої київської державної нотаріальної контори Петровою Т. М. та зареєстрований в реєстрі за № 17-10410, а також зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 03.11.2004 № 85-6-00155 у Книзі записів державної реєстрації договорів.
4.4. Предметом зазначеного договору оренди є передача орендодавцем та прийняття орендарем в оренду (строкове платне користування) земельної ділянки з такими характеристиками: місце розташування - м. Київ, вул. Петра Сагайдачного, 1; розмір - 537 м2; цільове призначення - для реконструкції з розширенням та подальшої експлуатації й обслуговування адміністративної (офісної) будівлі; кадастровий номер - 8000000000:85:385:0004.
4.5. Господарські суди установили, що два наведені договори оренди земельних ділянок містять однакові умови.
4.6. Відповідно до пункту 3.1 договорів оренди земельних ділянок їх укладено на 15 років.
4.7. Згідно з пунктами 6.1, 6.2 договорів оренди земельних ділянок передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об`єкта оренди в день державної реєстрації договору, і право на оренду земельної ділянки виникає після державної реєстрації договору.
4.8. Господарські суди попередніх інстанцій також установили, що за актами приймання-передачі від 03.11.2004 орендодавець передав, а орендар отримав земельні ділянки.
4.9. Господарські суди зазначили, що відповідно до частини 2 статті 125 Земельного кодексу України (у редакції, чинній станом на 03.11.2004) право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. З огляду на це суди констатували, що перебіг строку за договорами оренди земельних ділянок розпочався з 03.11.2004 до 03.11.2019.
4.10. Згідно з пунктами 8.1 та 11.4 договорів оренди земельних ділянок орендодавець має право достроково розірвати договір якщо орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), без згоди орендодавця здійснив передачу або відчужив право користування земельною ділянкою третім особам, а також орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які би перешкоджали орендарю користуватися земельною ділянкою.
4.11. Пунктами 12.1 - 12.4 договорів оренди земельних ділянок передбачена відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання договору та порядок вирішення спорів.
4.12. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що в межах строків дії договорів оренди земельних ділянок позивач здійснив будівництво адміністративної (офісної) будівлі зі знесенням існуючої будівлі (споруди), яка була розташована на цих земельних ділянках, про що свідчить сертифікат від 10.09.2019 серії ІУ № 163192530913, виданий Державною архітектурно-будівельною інспекцією України про відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації, що підтверджує його готовність до експлуатації. Суди зазначили, що на підставі цього сертифіката 27.11.2019 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за позивачем проведено реєстрацію права власності на адміністративну (офісну) будівлю площею 11 900,5 м2, яка розташована за адресою: м. Київ, вул. Петра Сагайдачного, 1.
4.13. Господарські суди констатували, що в матеріалах справи наявні докази, надані позивачем (лист Головного управління ДФС у м. Києві від 23.08.2019, платіжні доручення), які свідчать про відсутність заборгованості зі сплати орендної плати за землю.
4.14. Згідно з пунктом 11.7 договорів оренди земельних ділянок після закінчення строку, на який його було укладено, орендар, за умови належного виконання своїх обов`язків, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 3 (три) місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію. У разі поновлення договору на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін.
4.15. Суди установили, що 02.08.2019 позивач за формою, передбаченою Порядком набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві, затвердженим рішенням Київської міської ради від 20.04.2017, подав орендодавцю листи-повідомлення про поновлення договорів оренди земельних ділянок, додавши необхідні документи, в тому числі додаткові угоди до договорів, які прийняті та зареєстровані Київською міською радою із присвоєнням реєстраційних номерів: 632680511, 493056210.
4.16. Запропоновані редакції проектів додаткових угод до договорів містили такі умови: "1. Продовжити строк дії договору оренди землі на 15 років на тих самих умовах, що передбачені договором оренди землі. 2. Інші положення договору оренди землі залишаються без змін. 3. Ця додаткова угода набирає законної чинності з моменту її нотаріального посвідчення та державної реєстрації та є невід`ємною частиною договору оренди землі. 4. Ця додаткова угода складена українською мовою у 3 (трьох) оригінальних примірниках, по одному для кожної зі сторін, а третій залишається у справах приватного нотаріуса".
4.17. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що в матеріалах справи відсутні докази повідомлення Київською міською радою СП "Сітко-Поділ-Київ" про прийняте рішення щодо поновлення договорів оренди земельних ділянок від 14.10.2004.
4.18. Суди зазначили, що сторонами договорів оренди земельних ділянок не надано доказів укладення додаткових угод до договорів оренди про продовження їх строку в редакціях, які запропоновані позивачем. Водночас орендар продовжує користуватися земельними ділянками та сплачувати орендну плату.
4.19. Спір виник у зв`язку з тим, що позивач, вважаючи порушеними свої права щодо поновлення договорів оренди земельних ділянок на новий строк, звернувся до Господарського суду міста Києва з цим позовом.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
5.2. Заслухавши суддю-доповідача, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не може бути задоволена з огляду на таке.
5.3. Предметом позову в цій справі є вимоги СП "Сітко-Поділ-Київ" до Київської міської ради та Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) про визнання поновленими на той самий строк і на тих самих умовах договорів оренди земельних ділянок; визнання з дати набрання законної сили рішенням суду, укладеними між Київською міською радою та СП "Сітко-Поділ-Київ" додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок, у редакції позивача; зобов`язання Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) здійснити державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень на земельні ділянки.
5.4. Підставою позовних вимог є те, що Київська міська рада, на думку СП "Сітко-Поділ-Київ", ухиляється від укладення додаткових угод до договорів оренди земельних ділянок.
5.5. Верховний Суд зазначає, що відповідно до змісту касаційної скарги, скаржник не погоджується із судовими рішеннями господарських судів попередніх інстанцій в частині задоволення позовних вимог СП "Сітко-Поділ-Київ".
5.6. З огляду на викладене судові рішення господарських судів попередніх інстанцій не переглядаються в частині відмови у задоволенні позовних вимог СП "Сітко-Поділ-Київ". Отже, з урахуванням положень статті 300 Господарського процесуального кодексу України Верховний Суд переглядає у касаційному порядку оскаржувані судові рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.
5.7. Верховний Суд зазначає, що Законом України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
5.8. Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
5.9. Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
5.10. Згідно з частинами 1-3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
5.11. Відповідно до частин 4, 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
5.12. Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).