П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 квітня 2023 року
м. Київ
Справа № 357/8277/19
Провадження № 14-65цс22
Велика Палата Верховного Суду у складі:
судді-доповідача Ситнік О. М.,
суддів Британчука В. В., Власова Ю. Л., Григор`євої І. В., Гудими Д. А., Єленіної Ж. М., Желєзного І. В., Катеринчук Л. Й., Лобойка Л. М., Мартєва С. Ю., Прокопенка О. Б., Ткача І. В., Ткачука О. С., Уркевича В. Ю., Чумаченко Т. А., Штелик С. П.
розглянула в порядку письмового провадження справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс «Узин», державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної Марини Олександрівни про визнання недійсним договору оренди землі, скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно, витребування земельних ділянок із чужого незаконного володіння та користування і внесення змін до договору оренди землі
за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року у складі судді Бондаренко О. В. та постанову Київського апеляційного суду від 23 лютого 2021 року у складі колегії суддів Іванової І. В., Сліпченка О. І., Пікуль А. А. та
ВСТАНОВИЛА:
У липні 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Олійникова Слобода» (далі - ТОВ «Олійникова Слобода») звернулося до суду з позовом, у якому зазначало, що 05 червня 2013 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю «Ім. Котовського» (далі - ТОВ «Ім. Котовського»), правонаступником якого є ТОВ «Олійникова Слобода», укладено договір оренди землі № 100, за яким ОСОБА_1 передала товариству в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 2,404 га з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002, розташовану в межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області.
11 січня 2014 року державний реєстратор Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Юхно Н. В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав за індексним номером 9845126, яким зареєструвала право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 за ТОВ «Олійникова Слобода».
Протягом усього часу дії договору оренди товариство користувалось земельною ділянкою та належним чином сплачувало орендну плату.
Проте починаючи з лютого 2018 року ОСОБА_1 вчиняє дії, спрямовані на позбавлення ТОВ «Олійникова Слобода» права користування землею за договором оренди.
15 березня 2018 року наказом № 727/5 Міністерства юстиції України за скаргою від 28 лютого 2018 року, поданою ОСОБА_1 та іншими власниками землі, скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 за ТОВ «Олійникова Слобода».
05 березня 2018 року ОСОБА_1 уклала з іншим орендарем - Товариством з обмеженою відповідальністю «Агрокомплекс «Узин» (далі - ТОВ «Агрокомплекс «Узин») договір оренди, за яким передала останньому в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002.
15 березня 2018 року державний реєстратор Комунального підприємства Великодимерської селищної ради «Комунальна служба реєстрації речових прав» Мироненко Ю. Ю. прийняла рішення про державну реєстрацію права оренди за ТОВ «Агрокомплекс «Узин».
05 березня 2018 року ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин» уклали договір про розірвання договору оренди земельної ділянки, після чого ОСОБА_1 здійснила поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002.
22 листопада 2018 року приватний нотаріус Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Дерун К. А. посвідчила заяву ОСОБА_1 про поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002, зареєстрованої за реєстровим номером 3078.
07 грудня 2018 року державний кадастровий реєстратор прийняв рішення про скасування: державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 шляхом закриття Поземельної книги і скасування кадастрового номера цієї земельної ділянки за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру; державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га та державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га, які утворилися внаслідок поділу.
12 грудня 2018 року державний реєстратор Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшина М. О. прийняла рішення про державну реєстрацію права власності на сформовані земельні ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га, та з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га.
10 грудня 2018 року ОСОБА_1 уклала з ТОВ «Агрокомплекс «Узин» договір оренди землі, за яким передала в оренду товариству обидві спірні земельні ділянки, та 13 грудня 2018 року той же державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію права оренди на них за ТОВ «Агрокомплекс «Узин».
Позивач вважав, що за наявності дійсного договору оренди з ТОВ «Олійникова Слобода», який поширює свою дію на спірні земельні ділянки, в силу вимог частини третьої статті 110 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) ОСОБА_1 не мала права передавати їх в оренду ТОВ «Агрокомплекс «Узин» шляхом укладення оспорюваного договору, чим порушила права ТОВ «Олійникова Слобода» як їх законного орендаря.
Крім того, у державного реєстратора відсутні правові підстави для проведення державної реєстрації права оренди на спірні земельні ділянки за ТОВ «Агрокомплекс «Узин».
Товариство просило:
- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 10 грудня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин» щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га та земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га;
- скасувати рішення державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної М. О. про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га та кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га;
- витребувати з незаконного володіння та користування ТОВ «Агрокомплекс «Узин» на користь ТОВ «Олійникова Слобода» спірні земельні ділянки;
- внести зміни до договору оренди землі від 05 червня 2013 року № 100, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Ім. Котовського», правонаступником якого є ТОВ «Олійникова Слобода».
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
05 листопада 2020 року рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області в задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що наявність договору оренди земельної ділянки, який не набув чинності, не свідчить про те, що його сторони набули прав та обов`язків, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні цього договору, а відтак не є перешкодою для власника земельної ділянки для її поділу, укладення та державної реєстрації іншого договору оренди землі з іншим орендарем.
Поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 на дві земельні ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га та з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га, державна реєстрація цих земельних ділянок за ОСОБА_1 та передача їх в оренду ТОВ «Агрокомплекс «Узин» після скасування реєстрації права оренди позивача ТОВ «Олійникова Слобода» не порушує прав останнього, оскільки такі права відсутні у зв`язку з тим, що право оренди виникає виключно з моменту державної реєстрації цих прав.
Державна реєстрація права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 за ТОВ «Олійникова Слобода» була скасована, що свідчить про відсутність у позивача права оренди і, як наслідок, відсутність порушення його прав оспорюваним договором оренди як на момент реєстрації зазначеного договору, так і на момент пред`явлення позову.
Станом на час розгляду справи земельна ділянка, яка була предметом договору оренди, укладеного з ТОВ «Олійникова Слобода», поділена, внаслідок чого сформовано дві земельні ділянки, яким присвоєно кадастрові номери та які передані у власність ОСОБА_1 . Тобто земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 не існує як об`єкта цивільних прав, оскільки в її межах шляхом поділу утворено дві інші земельні ділянки.
Заходи щодо поділу земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 на дві з площею по 1,2020 га кожна з кадастровими номерами 3220484400:01:011:0047 та 3220484400:01:011:0046 є чинними, тому позивач обрав неефективний спосіб захисту своїх порушених прав, оскільки поновлення прав позивача шляхом внесення змін до договору оренди потребуватиме об`єднання земельних ділянок, утворених за наслідками поділу, та створення земельної ділянки зі складу існуючих ділянок, які вже сформовані як об`єкти цивільних прав.
У зв`язку з поділом земельної ділянки, яка була предметом договору оренди, та формуванням інших земельних ділянок, яким присвоєні кадастрові номери, об`єктивно відбулась зміна меж земельної ділянки та її площі, припинилось існування цієї земельної ділянки в дійсних межах, що унеможливлює ефективний захист прав позивача шляхом внесення змін до договору оренди, укладення додаткових угод про поновлення договору оренди.
Зміна фактичних площ і меж земельних ділянок із присвоєнням їм нових кадастрових номерів після укладення договору оренди земельних ділянок унеможливлює внесення змін до раніше укладеного договору, оскільки такі зміни мають бути наслідком укладання договору оренди земельних ділянок з дотриманням вимог закону щодо порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.
Спір у цій справі виник між ТОВ «Олійникова Слобода», ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин», а державний реєстратор Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшина М. О. є неналежним відповідачем, тому в задоволенні позовних вимог ТОВ «Олійникова Слобода» до цього державного реєстратора відмовлено із зазначеної підстави.
23 лютого 2021 року постановою Київського апеляційного суду апеляційну скаргу ТОВ «Олійникова Слобода» залишено без задоволення, а рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року залишено без змін.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що висновок суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову є правильним, оскільки державна реєстрація договору оренди з ТОВ «Олійникова Слобода» скасована, цей договір є таким, що втратив свою чинність, а відтак позивач не має права оренди за цим договором, тому відсутнє порушення прав позивача оспорюваним договором оренди з ТОВ «Агрокомплекс «Узин» як на час реєстрації зазначеного договору, так і на час звернення з позовом.
Укладення договору і реєстрація права оренди на спірну земельну ділянку на підставі договору за ТОВ «Агрокомплекс «Узин» після скасування реєстрації права оренди позивача не порушує прав останнього.
Внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про скасування реєстрації права оренди за ТОВ «Олійникова Слобода» на належну ОСОБА_1 земельну ділянку означає, що реєстрація права оренди за ТОВ «Олійникова Слобода» скасована з моменту її вчинення, тобто з 11 січня 2014 року, а тому позивач не має прав орендаря за таким договором, відповідно це не є перешкодою для укладення та державної реєстрації ОСОБА_1 іншого договору оренди землі з іншим орендарем.
Стягуючи з ТОВ «Олійникова Слобода» на користь ОСОБА_1 та ТОВ «Агрокомплекс «Узин» витрати на правничу допомогу в розмірі 4 000 грн кожному, апеляційний суд керувався тим, що зазначені представниками відповідачів витрати в заявлених розмірах є завищеними, належним чином не обґрунтованими та становлять надмірний тягар для позивача, що суперечить принципу розподілу судових витрат. Ураховуючи складність справи та виконані роботи, принципи співмірності та розумності судових витрат, апеляційний суд зменшив їх розмір.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У березні 2021 року ТОВ «Олійникова Слобода» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року, постанову Київського апеляційного суду від 23 лютого 2021 року та ухвалити нове рішення, яким його позов задовольнити.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
У касаційній скарзі просило передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частин четвертої, п`ятої статті 403 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), посилаючись на те, що з метою формування єдиної правозастосовчої практики існує необхідність:
- відступити від висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19), шляхом його уточнення, а саме чітко розмежувати момент укладення і набрання чинності для договорів оренди земельної ділянки, укладених до та після 01 січня 2013 року, які є різними, вказавши, що договори оренди землі, укладені до 01 січня 2013 року, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, а саме внесення відповідного запису про це до Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, яка є складовою Державного реєстру земель, а договори оренди землі, укладені після 01 січня 2013 року, - з моменту їх підписання сторонами;
- у доповнення до висновків Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19) чітко розмежувати поняття «державна реєстрація договору оренди земельної ділянки» та «державна реєстрація права оренди на земельну ділянку», а також їхні правові наслідки для сторін договору оренди земельної ділянки;
- надати висновок з приводу того, чи має орендар, який уклав договір оренди земельної ділянки після 01 січня 2013 року, але право оренди земельної ділянки якого з певних причин не було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, право оспорити договір оренди земельної ділянки, укладений власником земельної ділянки з іншим орендарем у період дії укладеного таким орендарем договору.
У касаційній скарзі заявник посилається на пункти 1, 3, 4 частини другої статті 389 ЦПК України та, зокрема, вказує, що суди попередніх інстанцій на порушення норм процесуального права врахували висновки Верховного Суду у справах № 322/1178/17, 357/8110/18, 387/515/18, 532/384/16-ц, 917/67/18, які не підлягали врахуванню в межах цієї справи.
Також суди не врахували висновків Верховного Суду, висловлених у справах № 696/1693/15-ц, 912/3294/18, 912/3295/18, 291/421/17, 291/422/17, 291/426/17, 704/1551/16-ц, 823/378/16, 902/803/17, 704/1551/16-ц, які мали б бути враховані під час розгляду цієї справи, згідно з якими договори оренди земельної ділянки, укладені після 01 січня 2013 року, набирають чинності із часу їх підписання сторонами, а також висновок про те, що скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди не впливає на дійсність договору оренди земельної ділянки.
Висновок судів попередніх інстанцій про те, що договір оренди набирає чинності з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки, зумовлений неправильним тлумаченням норм права внаслідок помилкового ототожнення інституту державної реєстрації правочину (договору) з інститутом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та неправильного застосування висновків Верховного Суду.
Також суди попередніх інстанцій всупереч висновку Великої Палати Верховного Суду у справі № 696/1693/15-ц помилково ототожнили державну реєстрацію договору оренди земельної ділянки з державною реєстрацією права оренди на земельну ділянку, що призвело до помилкового застосування частини першої статті 210 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та помилкового врахування висновків Верховного Суду у справах № 322/1178/17, 387/515/18, 357/8110/18.
Суди здійснили неправильне тлумачення пункту 37 договору оренди земельної ділянки, згідно з яким цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Згідно з правовими висновками Верховного Суду відсутність державної реєстрації права оренди земельної ділянки сама по собі не свідчить про те, що договір оренди не укладено, як і про те, що орендар за таким договором не має права оспорити договір, укладений орендодавцем з іншим орендарем, а навпаки - орендар має таке право з огляду на дійсність договору оренди земельної ділянки, укладеного ним раніше з власником земельної ділянки.
Чинне законодавство не передбачає права власника земельної ділянки, щодо якої ним уже укладено договір оренди, передавати її в користування іншій особі шляхом укладення з нею договору оренди.
Суди зробили помилковий висновок, що в разі скасування державної реєстрації права оренди особи на земельну ділянку в такої особи немає права її оренди, що суперечить статтям Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV), статті 11 ЦК України та статті 124 ЗК України.
Право оренди на земельну ділянку набувається на підставі договору оренди, що набрав чинності, а не його державної реєстрації в державному реєстрі, що узгоджується із правовими позиціями Верховного Суду, висловленими в постановах від 20 лютого 2019 року у справі № 917/410/18, від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, від 05 червня 2019 року у справі № 392/1829/17, від 15 липня 2020 року у справі № 915/476/19.
Право оренди ТОВ «Олійникова Слобода», що виникло в нього на підставі договору оренди земельної ділянки, є дійсним і підлягає судовому захисту у зв`язку з його порушенням відповідачами, проте суди залишили це поза увагою внаслідок неправильного застосування норм права і неврахування висновків Верховного Суду.
Висновок судів попередніх інстанцій про те, що поділ земельної ділянки, яка була передана в оренду позивачу, унеможливлює захист його прав, не відповідає приписам частини третьої статті 110 ЗК України і не узгоджується з висновком Великої Палати Верховного Суду у справах № 367/2022/15-ц, 922/2723/17, згідно з яким формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема, внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту прав власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб.
Поділ земельної ділянки не припиняє права оренди, що виникло в землекористувача до її поділу.
Суди попередніх інстанцій також залишили поза увагою те, що оскарження рішень державного реєстратора не буде ефективним способом поновлення порушених прав позивача, оскільки ефективним способом захисту є визнання недійсним оспорюваного договору, скасування спірних рішень та витребування земельних ділянок.
Також поза увагою судів залишився висновок Верховного Суду, висловлений у постанові від 28 серпня 2019 року у справі № 537/4946/13-ц.
Позиція інших учасників справи
У травні 2021 року ТОВ «Агрокомплекс «Узин» подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому просить залишити касаційну скаргу без задоволення та стягнути з ТОВ «Олійникова Слобода» на свою користь витрати на правничу допомогу в розмірі 15 000 грн, посилаючись на те, що висновки судів попередніх інстанцій щодо відсутності порушених прав заявника оспорюваним договором оренди не спростовуються аргументами, викладеними в касаційній скарзі, оскільки станом на 10 грудня 2018 року - час укладення договору оренди між відповідачами державна реєстрація права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3220486000:01:011:0002 за позивачем була скасована, що свідчить про відсутність права оренди і, як наслідок, відсутність порушення його прав оспорюваним договором оренди як на час реєстрації зазначеного договору, так і на час пред`явлення позову.
Копії договору № 100, акта приймання-передачі земельної ділянки, державного акта на право приватної власності на земельну ділянку спростовують юридичний факт належного укладення сторонами договору, а відповідно і здійснення державної реєстрації права оренди за позивачем відповідно до чинного законодавства.
Посилання в касаційній скарзі на те, що суди неправильно розтлумачили пункт 37 договору оренди, є помилковими, не підтверджуються належними доказами.
Поділ спірної земельної ділянки на дві окремі земельні ділянки, реєстрація права оренди двох спірних ділянок відповідачами на підставі договору оренди після скасування реєстрації права оренди позивача не порушує прав останнього, оскільки право оренди земельної ділянки виникає на підставі відповідного договору з часу державної реєстрації цього права.
На час звернення до суду із цим позовом заявник визнав, що оскарження наказу Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 не має істотного значення для цієї справи та не впливає на предмет спору, не перешкоджає розгляду цієї справи, а тому посилання в суді апеляційної інстанції на неможливість розгляду справи суд визнав необґрунтованими та безпідставними.
Земельна ділянка як об`єкт цивільних прав з кадастровим номером 3220486000:01:011:0002, що була предметом договору № 100, у законний спосіб не існує і відновити її неможливо. Існують інші об`єкти цивільних прав, щодо яких бажання позивача ними користуватися не кореспондується з обов`язком відповідача підписати договір оренди на ці об`єкти.
Заявник у клопотанні про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду не навів обґрунтованих доводів того, яким чином передача справи на розгляд сприятиме розвитку права та формуванню єдиної правозастосовчої практики, оскільки практика Верховного Суду в цій категорії справ є сталою.
Оскаржувані судові рішення відповідають встановленим фактичним обставинам, прийнятим з додержанням норм матеріального та процесуального права, і передбачені законом підстави для їх скасування відсутні.
03 жовтня 2022 року ТОВ «Агрокомплекс «Узин» подало до Великої Палати Верховного Суду додаткові пояснення до відзиву на касаційну скаргу, у яких зазначило, що наказ Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 є актом індивідуальної дії, який породжує правові наслідки та втрачає чинність з моменту набрання чинності судового рішення у справі № 357/9440/20, а саме з 25 серпня 2021 року.
12 жовтня 2022 року електронною поштою до Великої Палати Верховного Суду надійшли пояснення представника ТОВ «Олійникова Слобода» - Тереті С. І., у яких остання звернула увагу суду на постанову Верховного Суду від 04 травня 2022 року, якою залишено без змін постанову Київського апеляційного суду від 25 серпня 2021 року у справі № 357/9440/20 про визнання незаконним та скасування наказу Міністерства юстиції України від 15 березня 2018 року № 727/5 у частині скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди ТОВ «Олійникова Слобода» на спірну земельну ділянку. Вважала, що зазначеними судовими рішеннями підтверджено незаконність позбавлення позивача права оренди на спірні земельні ділянки.
Рух справи в суді касаційної інстанції
14 квітня 2021 року ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано справу із суду першої інстанції.
19 січня 2022 року ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду справу призначено до судового розгляду.
23 червня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду з посиланням на пункт 7 розділу ХІІІ «Перехідні положення» ЦПК України, вбачаючи підстави для відступу від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в рішенні Верховного Суду України, а також з посиланням на частину п`яту статті 403 ЦПК України, якою передбачено, що суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії або палати, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосової практики.
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду керувався такими міркуваннями.
Обґрунтування підстав для відступу від висновку Верховного Суду України, висловленого в постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16
Верховний Суд України в постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16 зробив правовий висновок про те, що учасники правочину, дійшовши згоди щодо всіх істотних умов договору оренди землі, складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згоду встановленої форми. Разом з тим цивільні права та обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін під час укладення договорів оренди, набуваються після відповідної державної реєстрації. Виходячи з положень статті 638 ЦК України, статей 125, 126 ЗК України договір оренди землі набуває чинності з дня проведення його державної реєстрації.
Зі змісту цієї постанови вбачається, що на час укладення договорів оренди (23 грудня 2014 року та 23 лютого 2015 року) з 01 січня 2013 року набрали чинності зміни, внесені Законом України від 11 лютого 2010 року № 1878-VI «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» (далі - Закон № 1878-VI), якими з тексту статей 182, 640, 657, 732, 745 ЦК України виключено посилання щодо державної реєстрації правочинів, а із Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (далі - Закон № 161-XIV) були виключені статті 18 та 20 про обов`язковість державної реєстрації договорів оренди земельної ділянки.
Згідно зі статтями 125, 126 ЗК України (у редакції, чинній на час виникнення правовідносин у справі № 6-643цс16) право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникали з моменту державної реєстрації цих прав.
Таким чином, станом на час виникнення вказаних правовідносин законодавчо були закріплені вимоги про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно.
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до Закону № 1952-IV, виникають з моменту такої реєстрації. Державній реєстрації підлягають, зокрема, право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки.
Отже, з урахуванням викладених норм поняття «державна реєстрація договору» та «державна реєстрація речового права» різняться.
Реєстрація права оренди земельної ділянки, як зазначалось, є офіційним визнанням і підтвердженням факту виникнення прав на землю, проте вказане не свідчить, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинності з моменту реєстрації права.
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду констатує, що після внесення змін щодо виключення реєстрації самого договору оренди земельної ділянки момент реєстрації майнових прав перестав впливати на момент набрання чинності таким договором.
Отже, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду вважає за можливе відступити від висновків, викладених Верховним Судом України в постанові від 13 червня 2016 року у справі № 6-643цс16, оскільки, на думку колегії суддів, договір оренди земельної ділянки набуває чинності з дня, коли сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.
Крім того, колегія суддів зазначає, що статтями 125 та 126 ЗК України передбачено, що право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав. Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону № 1952-IV.
Разом з тим Першим протоколом до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року (далі - Конвенція) та рішенням Європейського суду з прав людини від 24 червня 2003 року «Стретч проти Сполученого Королівства» (Stretch vs. The United Kingdom, заява № 44277/98) встановлено, що «правомірні очікування» мають статус майна і позбавлення сторони правовідносин її правомірних очікувань є неприпустимим.
Таким чином, сторона договору оренди (ТОВ «Олійникова Слобода») після його укладення першою отримує легітимні сподівання та правомірні очікування на законне завершення такої процедури, а також реалізацію права користування земельною ділянкою протягом усього погодженого строку за умови належного виконання сторонами договору його умов.
Перед колегією суддів постало питання стосовно того, чи мав власник земельної ділянки за наявності підписаного договору з одним орендарем, навіть за умов якщо право оренди ще не виникло (не зареєстровано), право укладати договір оренди щодо цієї земельної ділянки з іншим орендарем?
У першого орендаря були легітимні очікування щодо виникнення в нього права оренди, незважаючи на наказ Міністерства юстиції України.
Виключна правова проблема
У Верховному Суді перебувають на розгляді цивільні справи № 357/8283/19 (провадження № 61-4693св21), № 357/8232/19 (провадження № 61-3948св21), № 357/8085/19 (провадження № 61-8104св21), № 357/8239/19 (провадження № 61-551св21), які стосуються, зокрема, проблематики юрисдикції розгляду позовних вимог юридичної особи - орендаря про витребування майна в іншої юридичної особи - орендаря, які виникли з правовідносин на підставі договорів оренди земельної ділянки, укладених з фізичною особою, та які поєднані з позовними вимогами про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного з фізичною особою - власником земельної ділянки.
Правова проблема полягає у: 1) відсутності висновку Великої Палати Верховного Суду щодо юрисдикції спорів, у яких одночасно заявлені позовні вимоги юридичною особою про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між фізичною особою, яка є власником земельної ділянки і орендодавцем, та юридичною особою - орендарем, а також позовні вимоги про витребування земельної ділянки, заявлені юридичною особою до юридичної особи; 2) наявності різних рішень Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду у справах, де предмет, суб`єктний склад та підстави в зазначених справах є подібними із цією справою; 3) значній кількості спорів, що перебувають на розгляді в судах та можуть бути винесені на вирішення суду, де предмет, суб`єктний склад та підстави в зазначених справах є подібними із цією справою.
Існує і якісний критерій, що свідчить про наявність виключної правової проблеми.
Аналіз судової практики свідчить, що суди застосовують різний підхід до вирішення питання юрисдикції в такій категорії справ.
Зокрема, Верховний Суд у справі № 357/15284/18 (провадження № 61-13518св21), (суб`єктний склад: позивач - ТОВ «Олійникова Слобода», відповідачі: ОСОБА_2 , ТОВ «Агрокомплекс «Узин», державний реєстратор Комунального підприємства «Центр державної реєстрації речових прав та бізнесу» Гузь А. Г.), предмет та підстави позову якої є подібними як у справі, що розглядається, закрив провадження в частині позовних вимог ТОВ «Олійникова Слобода» до ТОВ «Агрокомплекс «Узин» про витребування земельної ділянки із чужого незаконного володіння та користування, оскільки вважав, що ці вимоги не є нерозривно пов`язаними з іншими вимогами в цій справі, які не є похідними від перших, тому за суб`єктним складом спірних правовідносин такі вимоги повинні розглядатись у порядку господарського судочинства.
Разом з тим Верховний Суд під час розгляду справи № 357/8095/19 (провадження № 61-4931св21) та справи № 357/8242/19 (провадження № 61-19580св20), предмети, суб`єктний склад та підстави позову яких також є подібними як у справі, що розглядається, дійшов висновку про можливість розгляду всіх позовних вимог у порядку цивільного судочинства.
Отже, судова практика в цій категорії спорів не може бути визнана сталою. Існує очевидна необхідність у формуванні єдиної правозастосовчої практики, і ці проблемні питання належать до компетенції Великої Палати Верховного Суду як інституції, діяльність якої спрямована на вирішення виключної правової проблеми в цілях забезпечення однакового застосування судами норм матеріального права.
При цьому однакове застосування норм права забезпечує правову визначеність у державі, яка керується верховенством права. Єдине застосування норм права поліпшує громадське сприйняття справедливості та правосуддя, довіру до відправлення правосуддя, а також сприяє стабілізації обстановки у проблемному регіоні.
Колегія суддів зазначає, що при визначенні юрисдикції суду прагне запобігти ситуаціям штучного створення преюдиції чи ситуаціям, коли для вирішення одного спору потрібно ініціювати два і більше процесів у судах різних юрисдикцій. Рішення суду має остаточно вирішувати спір по суті та захищати порушене право чи інтерес. Якщо для реалізації рішення суду потрібно ще раз звертатися до іншого суду й отримувати ще одне рішення - це означає, що обраний спосіб захисту (який часто зумовлений обмеженнями, що діють у певній юрисдикції) є неефективним. «Один спір - один процес» - це правило, якого Верховний Суд намагається дотримуватися і забезпечувати його через ухвалені правові висновки щодо юрисдикційності спорів.