ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
11 квітня 2023 року
м. Київ
cправа № 910/19442/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т.Б., Багай Н.О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - Петровського В. В. (адвокат),
відповідача - Дем`яненка С. О. (у порядку самопредставництва),
третьої особи - Яценка С. А. (адвокат),
розглянув касаційні скарги Київської міської ради та Органу самоорганізації населення "Вуличний комітет "Воздвиженка" у Подільському районі м. Києва
на рішення Господарського суду міста Києва від 18.08.2022 (суддя Головіна К. І.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.01.2023 (судді: Яковлєв М. Л. - головуючий, Коробенко Г. П., Станік С. Р.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Фундація "Якісне житло"
до Київської міської ради,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Орган самоорганізації населення "Вуличний комітет "Воздвиженка" у Подільському районі м. Києва,
про визнання незаконним та скасування рішення.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У листопаді 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Фундація "Якісне житло" (далі - ТОВ "Фундація "Якісне житло") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради (далі - Київрада) про визнання незаконним та скасування рішення від 03.09.2020 № 449/9528 "Про розірвання договору оренди земельних ділянок від 31.01.2004, зареєстрованого за № 85-6-00097 (зі змінами та доповненнями)".
2. Позовні вимоги мотивовано тим, що оспорюване рішення прийняте відповідачем з порушенням положень чинного законодавства та умов спірного договору оренди земельних ділянок, так як оспорюваним рішенням відповідач вирішив розірвати договір в односторонньому порядку без достатніх на те правових підстав, відповідач не підтвердив належними доказами порушення орендарем умов договору, в той час як позивач не допускав таких порушень. Позивач також зазначив про те, що під час прийняття спірного рішення відповідач не дотримався процедури розірвання договору в односторонньому порядку (без рішення суду), а також порядку, передбаченого Регламентом Київської міської ради, затвердженого рішенням Київради від 07.07.2016 № 579/579.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 18.08.2022 у справі № 910/19442/21 позов задоволено, оскільки відповідачем не було дотримано процедури ухвалення спірного рішення, як і не доведено наявності підстав для розірвання спірного договору оренди земельних ділянок.
4. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 25.01.2023 рішення Господарського суду міста Києва від 18.08.2022 скасовано та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задоволено повністю, у зв`язку з тим, що суд першої інстанції прийняв судове рішення про права, інтереси та (або) обов`язки особи, яку не було залучено до участі у справі, а саме Органу самоорганізації населення "Вуличний комітет "Воздвиженка" у Подільському районі м. Києва, що згідно з пунктом 4 частини 3 статті 277 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) є в будь-якому випадку підставою для скасування рішення місцевого господарського суду.
Короткий зміст вимог касаційних скарг
5. У касаційних скаргах Київрада та Орган самоорганізації населення "Вуличний комітет "Воздвиженка" у Подільському районі м. Києва просять рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції скасувати, прийняти нове рішення, яким у позові відмовити повністю.
Узагальнені доводи осіб, які подали касаційні скарги
6. На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України Київрада посилається на те, що судами першої та апеляційної інстанцій неправильно застосовано положення статей 31, 32 Закону України "Про оренду землі", статей 32, 35 Закону України "Про охорону культурної спадщини", статей 610, 628, 629 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та не враховано висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17, від 14.06.2022 у справі № 910/5794/21.
Скаржник наголошує на тому, що нормами законодавства передбачено можливість розірвання договору на вимогу однієї із сторін у випадках встановлених договором. Так, обрання правового способу врегулювання спору є правом, а не обов`язком особи, яка добровільно, виходячи з власних інтересів, його використовує, а право на односторонню відмову від договору є позасудовою процедурою, яка не потребує погодження іншою стороною договору. До того ж, на думку Київради, судами попередніх інстанцій зроблені передчасні висновки щодо відсутності обмежень у використанні спірної земельної ділянки як землі в межах охоронної зони. Натомість акти обстеження та фотофіксація, з яких вбачається захаращення будівельним сміттям земельної ділянки, розташованої в центрі історичного району Києва, свідчать про використання позивачем земельної ділянки у спосіб, що порушує традиційний характер середовища та його ландшафт, що і є порушенням в сфері охорони культурної спадщини.
Орган самоорганізації населення "Вуличний комітет "Воздвиженка" у Подільському районі м. Києва, звертаючись із касаційною скаргою, зазначає, що касаційна скарга подається на підставі пунктів 1, 3, 4 частини 2 статті 287 ГПК України.
На обґрунтовування наявності підстави для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України скаржник посилається на те, що:
1) суд апеляційної інстанції не застосував положення статті 102-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та статті 416 ЦК України, які підлягають застосуванню, щодо автоматичного припинення права користування земельною ділянкою у випадку не забудови її орендарем протягом 3-х років, з урахуванням висновків Верховного Суду щодо їх застосування (постанови Верховного Суду від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17, від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17);
2) суд апеляційної інстанції застосував положення статті 651 ЦК України, статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) без урахування висновків Верховного Суду щодо обов`язку орендаря доводити, що порушення строків забудови земельної ділянки сталося не з його вини, та добросовісності виконання обов`язку із забудови земельної ділянки (висновки викладені у постановах Верховного Суду від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17, від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, від 27.06.2018 у справі № 910/4198/16, від 13.09.2019 у справі № 910/10643/18);
3) суди попередніх інстанцій не застосували положення статті 189 ЗК України, яка підлягає застосуванню (чинної на час прийняття оскаржуваного рішення Київради), з урахуванням висновків Верховного Суду (постанова від 25.08.2021 у справі № 910/2045/19) щодо належності акта обстеження земельної ділянки як доказу та достатності встановлення факту використання земельної ділянки не за цільовим призначенням для розірвання договору;
4) суди попередніх інстанцій безпідставно застосували положення частини 4 статті 75 ГПК України (без прямого посилання на цю норму) в контексті визнання рішень у справі № 910/8763/18 такими, що встановлюють преюдиційні обставини для цієї справи, більше того використали навіть оцінку судів у зазначеній справі (зазначене не відповідає правовим висновкам Верховного Суду щодо оцінки обставин, які мають преюдиціальне значення, викладеним в постановах Великої Палати Верховного Суду від 03.07.2018 у справі № 917/1345/17, Верховного Суду від 22.10.2018 у справі № 910/2039/18, від 28.01.2020 у справі № 917/1335/18 та ін.);
5) суди попередніх інстанцій неправильно застосували положення статті 32 Закону України "Про охорону культурної спадщини" у сукупності з положеннями Порядку визначення меж та режимів використання історичних ареалів населених місць, обмеження господарської діяльності на території історичних ареалів населених місць, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 13.03.2002 № 318, які мають застосовуватися з урахуванням правових висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 31.01.2023 у справі № 640/8728/21.
Скаржник зазначає як підставу для касаційного оскарження згідно з положеннями пункту 3 частини 2 статті 287 ГПК України - відсутність висновку Верховного Суду щодо системного застосування положень статті 416 ЦК України (припинення права користування земельною ділянкою у разі невикористання земельної ділянки під забудову протягом трьох років) та пункту 6 частини 1 статті 3 ЦК України (справедливість, добросовісність та розумність), частини 1 статті 526 ЦК України (виконання зобов`язання належним чином) за встановлення обставини відсутності чіткого строку забудови земельної ділянки у договорі, однак за наявністю обов`язку орендаря отримати відповідну документацію, в якій такі строки встановлюються.
Крім того, скаржник посилається на те, що суди попередніх інстанцій не дослідили та не надали оцінки доказам, які містяться в матеріалах справи та мають значення для встановлення обставин справи, зокрема:
1) акт обстеження від 15.05.2019 № 19-0350/07 спірної земельної ділянки;
2) листи профільних Департаментів Київради, якими встановлені порушення при використанні земельної ділянки, та які долучено до проекту рішення Київради, що оскаржується;
3) листи Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 11.06.2003 № 19-519, Головного управління охорони культурної спадщини та реставраційно-відновлювальних робіт від 23.06.2003 № 3286, Міністерства культури і мистецтв України від 01.07.2003 № 22-441/31, виконання вимог яких було обов`язком позивача, що закріплено у пункті 4.5 договору;
4) письмове обґрунтування, підписане Київським міським головою від 02.09.2020 за № 001-01-93.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7. Позивач у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених у оскаржуваних судових рішеннях.
Розгляд справи Верховним Судом
8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28.02.2023 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Київради на рішення Господарського суду міста Києва від 18.08.2022 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.01.2023 у справі № 910/19442/21 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 21.03.2023.
Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.03.2023 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Органу самоорганізації населення "Вуличний комітет "Воздвиженка" у Подільському районі м. Києва на рішення Господарського суду міста Києва від 18.08.2022 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 25.01.2023 у справі № 910/19442/21 та призначено розгляд справи у судовому засіданні на 21.03.2023.
9. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 21.03.2023 у судовому засіданні оголошено перерву до 11.04.2023.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
10. Рішенням Київради від 10.07.2003 № 638-18/798 "Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею" у користування Відкритого акціонерного товариства трест "Київміськбуд-1" ім. М. П. Загороднього (далі - ВАТ трест "Київміськбуд-1") були передані 13 земельних ділянок загальною площею 5,99 га в урочищі Гончари-Кожум`яки на вулицях Воздвиженській, Дегтярній, Кожум`яцькій у Подільському районі міста Києва за рахунок земель міської забудови для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-громадського призначення.
11. 23.01.2004 між ВАТ трест "Київміськбуд-1" (орендар) та Київрадою (орендодавець) укладено договір оренди земельних ділянок, відповідно до умов якого орендодавець на підставі пункту 1 рішення Київради від 10.07.2003 № 638-18/798 передає, а орендар приймає в оренду на 5 років 13 земельних ділянок, визначених цим договором, загальною площею 54 904 м2, із цільовим призначенням - для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-громадського призначення, із місцем розташування - урочище Гончари-Кожум`яки на вулицях Воздвиженській, Гончарній, Дегтярній, Кожум`яцькій у Подільському районі міста Києва, у тому числі земельні ділянки: кадастровий номер 8000000000:85:381:0006, площею 1962 м2, та кадастровий номер 8000000000:85:381:0016, площею 7261 м2.
12. Договір зареєстровано 31.01.2004 Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис № 85-6-00097 в книзі записів державної реєстрації договорів.
13. На виконання цього договору, Київрадою передано, а ВАТ трест "Київміськбуд-1" прийнято у володіння та користування земельні ділянки, визначені цим договором, про що сторонами складено та підписано акт приймання-передачі земельних ділянок від 31.01.2004.
14. Рішеннями Київради від 18.06.2009 № 672/1728, від 20.09.2012 № 188/8472 договір оренди земельних ділянок від 31.01.2004 № 85-6-00097 було поновлено на 10 років, замінено орендаря - ВАТ трест "Київміськбуд-1" на його правонаступника - ТОВ "Фундація "Якісне житло", а також змінено земельні ділянки, які передаються у користування орендарю.
15. 15.05.2014 на підставі зазначених рішень Київради між відповідачем (орендодавець) та ТОВ "Фундація "Якісне житло" (орендар) була укладена угода про поновлення та внесення змін до договору оренди земельних ділянок, згідно з якою сторони домовились поновити на 10 років договір оренди земельних ділянок від 31.01.2004 № 85-6-00097 та викласти його в новій редакції:
- об`єктом оренди є земельні ділянки, кадастрові номери 8000000000:85:381:0006 та 8000000000:85:381:0016, з такими характеристиками: місце розташування - урочище Гончари-Кожум`яки на вулицях Воздвиженській, Гончарній, Дегтярній, Кожум`яцькій у Подільському районі міста Києва; розмір земельних ділянок - кадастровий номер 8000000000:85:381:0006 площею 0,1962 га, 8000000000:85:381:0016 площею 0,7261 га; цільове призначення - для будівництва житлових будинків з об`єктами соціально-громадського призначення (пункт 2.1);
- договір укладено на десять років (пункт 3.1);
- орендар зобов`язаний, зокрема, завершити забудову земельних ділянок в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку; використовувати земельні ділянки відповідно до їх цільового призначення; своєчасно вносити орендну плату; виконати вимоги, викладені в листах Головного управління містобудування, архітектури та дизайну міського середовища від 11.06.2003 № 19-519, Головного державного санітарного лікаря м. Києва від 18.06.2003 № 08-8-20/4276, Державного управління екології та природних ресурсів в м. Києві від 26.06.2003 № 08-8-20/4872, Головного управління охорони культурної спадщини та реставраційно-відновлювальних робіт від 23.06.2003 № 3286, Міністерства культури і мистецтв України від 01.07.2003 № 22-441/31 (пункт 8.4);
- договір може бути розірваний: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду, в порядку встановленому законом; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця із звільненням орендодавця від відповідальності, згідно з ГК України, в разі коли орендар використовує земельні ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, порушення строків завершення забудови земельних ділянок, встановлених пунктом 8.4 договору; здійснення без згоди орендодавця відчуження права користування земельними ділянками третім особам (пункт 11.4);
- договір набуває чинності з моменту його нотаріального посвідчення (пункт 14.1).
16. 15.05.2014 між Київрадою (орендар) та ТОВ "Фундація "Якісне житло" (орендодавець) був підписаний акт приймання-передачі земельних ділянок, на підставі якого орендодавець передав, а орендар прийняв у володіння та користування земельні ділянки, обумовлені договором оренди від 15.05.2014.
17. Договір оренди був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 15.05.2014, тому, враховуючи пункт 14.1 договору, він діє до 15.05.2024.
18. 08.02.2018 Київрадою було прийняте рішення № 4/4068 "Про розірвання договору оренди земельних ділянок від 31.01.2004, зареєстрованого за № 85-6-00097 (у редакції угоди про поновлення та внесення змін до договору оренди земельних ділянок від 15.05.2014, зареєстрованої за № 75), в частині земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:85:381:0006".
19. ТОВ "Фундація "Якісне житло", вважаючи вказане рішення відповідача незаконним, звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Київради про визнання його незаконним (недійсним) та скасування рішення.
Зазначений позов ТОВ "Фундація "Якісне житло" рішенням Господарського суду міста Києва від 19.11.2018, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.01.2019 та постановою Верховного Суду від 18.04.2019, був задоволений, рішення Київради від 08.02.2018 № 4/4068 визнано незаконним та скасовано.
Таким чином, зважаючи на скасування рішення Київради від 08.02.2018 № 4/4068 дію договору оренди було відновлено.
20. Разом з тим встановлено, що 15.05.2019, на підставі звернення депутата Київради Балицької О. С. (від 22.04.2019 № 08/279/08/005-1574), головним спеціалістом відділу моніторингу та контролю Департаменту земельних ресурсів КМДА Ліневичем П. Л. було проведене обстеження земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:85:381:0006, розташованої по вул. Воздвиженській, Гончарній, Дегтярній, Кожум`яцькій у Подільському районі м. Києва, за результатами якого був складений акт від 15.05.2019 № 19-0350/07, зі змісту якого вбачається, що ділянка вільна від забудови та огороджена парканом, як будівельний майданчик.
21. 03.09.2020 в порядку невідкладності на пленарному засіданні XI сесії Київради VIII скликання було прийняте оспорюване рішення № 449/9528, яким розірвано договір оренди земельних ділянок від 31.01.2004, зареєстрований за № 85-6-000097 (зі змінами та доповненнями), в частині земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:85:381:0006.
22. Підставою для прийняття оспорюваного рішення у пояснювальній записці до його проекту від 04.03.2020 відповідач зазначив, що зазначена земельна ділянка знаходиться в Центральному історичному ареалі, земельна ділянка не забудована, засмічена будівельним сміттям та використовується всупереч екологічним вимогам, а також вимогам законодавства у сфері охорони культурної спадщини, Земельного кодексу України, тощо.
23. Звертаючись до суду з позовом, ТОВ "Фундація "Якісне житло" категорично не погоджується з таким рішенням відповідача та зазначає, що орендар добросовісно виконує свої обов`язки за договором оренди, будь-яких порушень договору в його діях немає, як і немає порушень вимог земельного, природоохоронного законодавства та законодавства про охорону культурної спадщини України, тому позивач просить скасувати спірне рішення Київради.
Позиція Верховного Суду
24. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
25. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційних скаргах доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційні скарги необхідно задовольнити частково з таких підстав.
26. Касаційні скарги з посиланням на положення пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України мотивовано, зокрема, тим, що судами попередніх інстанцій не враховано висновки, викладені Верховним Судом у постановах від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17, від 21.03.2018 у справі № 910/5963/17, від 27.06.2018 у справі № 910/4198/16, від 13.09.2019 у справі № 910/10643/18, від 14.06.2022 у справі № 910/5794/21 щодо застосування положень статті 102-1 ЗК України, статті 416 та частини 3 статті 651 ЦК України.
27. Відповідно до пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
28. При цьому на предмет подібності слід оцінити саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін у справі та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їх змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність необхідно також визначати за суб`єктним і об`єктним критерієм відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (пункт 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (провадження № 14-166цс20).
29. Предметом позову у справі, що розглядається, є вимога ТОВ "Фундація "Якісне житло" про визнання незаконним та скасування рішення Київради, яким розірвано договір оренди земельних ділянок від 31.01.2004, зареєстрований за № 85-6-000097 (зі змінами та доповненнями), в частині земельної ділянки, кадастровий номер 8000000000:85:381:0006.