Постанова
Іменем України
12 квітня 2023 року
м. Київ
справа № 638/5304/21
провадження № 61-2614св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І. (суддя-доповідач), суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,
учасники справи:
позивач - об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Харківське узлісся",
відповідач - ОСОБА_1,
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1, яка підписана представником ОСОБА_2, на постанову Полтавського апеляційного суду від 25 січня 2023 року в складі колегії суддів: Лобов О. А., Дорош А. І., Триголов В. М.,
Історія справи
Короткий зміст позову
У квітні 2021 року ОСББ "Харківське узлісся" звернулося із позовом до ОСОБА_1 про витребування майна з чужого незаконного володіння, визнання недійсними документів та припинення права власності.
Позов мотивований тим, що установчими зборами об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1, вирішено створити ОСББ "Харківське узлісся". У багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 наявні приміщення загального користування (допоміжні), які є спільним майном співвласників, але фактично зареєстровані як нежитлові приміщення за ОСОБА_1, оскільки Фірма "Т.М.М."-ТОВ, яка була забудовником будинку, незаконно уклала договори купівлі-продажу майнових прав з відповідачкою, яка на підставі вказаних договорів здійснила реєстрацію права власності на нерухоме майно, а саме нежитлові приміщення підвалу № IV, IX, нежитлове приміщення першого поверху № VIII, нежитлове приміщення технічного поверху № ІІ, нежитлове приміщення дев`ятого поверху № II, нежитлове приміщення восьмого поверху №VI, нежитлове приміщення сьомого поверху №VI, нежитлове приміщення п`ятого поверху № ІI, нежитлове приміщення четвертого поверху №ІI, нежитлове приміщення третього поверху №ІI.
Позивач зазначав, що спірні приміщення є приміщеннями загального користування (допоміжними), а отже є спільним майном багатоквартирного будинку, яке вибуло із його власності поза його волею.
ОСББ "Харківське узлісся" просило:
витребувати із незаконного володіння ОСОБА_1 : нежитлові приміщення підвалів (всього 24 штуки) в житловому багатоквартирному будинку АДРЕСА_1, нежитлові приміщення першого поверху, технічного поверху, дев`ятого, восьмого, сьомого, п`ятого, четвертого і третього поверхів в житловому багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 ;
визнати недійсним висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року, виданий ТОВ "Інвентарбюро", який став підставою винесення приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним Станіславом Юрійовичем рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо нежитлових приміщень (за списком) та припинити право приватної власності ОСОБА_1 ;
визнати недійсним висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року, який став підставою винесення приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю. рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо нежитлових приміщень (за списком);
визнати недійсним висновок щодо технічної можливості поділу 857 від 24 грудня 2013 року, видавник: Харківська міська рада Харківської області, який став підставою винесення приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю. рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) щодо нежитлового приміщення підвалу № ІХ в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 6,8 кв. м, індексний номер 56584313 від 12 лютого 2021 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2289482863101, та припиниш право приватної власності ОСОБА_1 ;
визнати недійсними договори купівлі-продажу майнових прав між Фірмою "Т.М.М."-ТОВ та ОСОБА_1 (всього 10 штук) і акти приймання-передачі нерухомого майна, на підставі яких ОСОБА_1 придбала спірні нежитлові приміщення.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Дзержинського районного суду м. Харкова від 23 червня 2021 року у складі судді: Латки І. П., у задоволенні позовних вимог ОСББ "Харківське узлісся" відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що:
Верховний Суд у постанові від 20 квітня 2021 року у справі № 727/967/16-ц дійшов висновку, що суди повинні розмежовувати, що коли майно придбано за договором в особи, яка не мала права його відчужувати, то власник має право на підставі статті 388 ЦК України звернутися до суду з позовом про витребування майна у добросовісного набувача, а не з позовом про визнання договору про відчуження майна недійсним. Це стосується не лише випадків, коли укладено один договір з порушенням закону, а й коли спірне майно відчужено на підставі наступних договорів. За таких обставин позовні вимоги ОСББ "Харківське узлісся" про визнання недійсними договорів купівлі-продажу майнових прав не є ефективним способом захисту права власності на спірне майно;
у цій справі для правильного вирішення спору необхідно встановити обставини щодо режиму спірних приміщень, а саме, чи є вони допоміжними приміщеннями або чи вони є нежитловим приміщенням, які є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Відповідно до статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна. Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна. Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення). Аналогічні визначення термінів "допоміжні приміщення" та "нежитлові приміщення" наведені у статті 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (у редакції, чинній на час укладення спірних договорів купівлі-продажу), відповідно до якої допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). Нежиле приміщення - приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними;
розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Аналогічні приписи містить пункт 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", відповідно до якого власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. Офіційне тлумачення положень п. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" наведено у рішенні Конституційного Суду України від 02 березня 2004 року № 4-рп/2004, відповідно до якого допоміжні приміщення (підвали сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього. У рішенні Конституційного Суду України від 09 листопада 2011 року №14-рп/2011 додатково роз`яснено, що положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. Допоміжні приміщення, відповідно до частини другої статті 10 Закону, стають об`єктами права спільної власності співвласників багатоквартирного будинку, тобто їх спільним майном, одночасно з приватизацією громадянами квартир. Для підтвердження набутого в такий спосіб права не потребується вчинення будь-яких інших додаткових юридичних дій. Власникам квартир немає необхідності створювати з цією метою об`єднання співвласників багатоквартирного будинку. Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 18.07.2018 року у справі № 916/2069/17, від 22.11.2018 року у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 року у справі № 906/1169/17, від 04.12.2019 року у справі № 903/127/19;
на відміну від допоміжного приміщення будинку, тобто приміщення, призначеного для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення), нежитлове приміщення (група нежитлових приміщень) будинку - сукупність нежитлових приміщень, які мають сполучення між собою та окремий вихід на сходову клітку, коридор або земельну ділянку чи прилеглу територію і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин. У житлових будинках можуть бути як допоможні, так і нежилі приміщення, які мають окреме, незалежне призначення (магазини, кафе, перукарні, художні майстерні тощо). У багатоквартирних жилих будинках розташовуються і нежилі приміщення, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 ЖК УРСР) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає. Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання. Такий правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц (провадження № 14-363цс19);
у матеріалах справи міститься відповідна технічна документація, а саме: план-схема підвалу будинку АДРЕСА_2 ; копія поверхового плану будинку АДРЕСА_2 ; копія поверхових планів 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 та технічного поверхів будинку АДРЕСА_1 ; копія декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 10 лютого 2013 року № ХК143130450174. Будь-яка інша первинна документація як щодо спірних приміщень, так і всього будинку в цілому, в матеріалах справи відсутня;
також матеріали справи містять висновок судової будівельно-технічної експертизи №14507 від 30 листопада 2020 року за матеріалами кримінального провадження 12020225480000063 від 09 липня 2020 року, відповідно до якого вхід/вихід до досліджуваних нежитлових приміщень підвалу, загальною площею 103,8 кв. м в житловому будинку літ. "А-8-9" по АДРЕСА_1, окремий, здійснюється з фасаду житлового будинку та не сполучається з сходовими клітинами житлової частини будинку. Безпосередньо вхід до приміщень № IV, ІVа, ІVб, ІVв, ІVг, ІVд, ІVе, ІVж, ІVз, ІVи, ІVл, ІVм, ІVк, ІVн здійснюється через приміщення загального користування, а саме коридор ІІІа. Через досліджувані підвальні приміщення № IV, ІVа, ІVб, ІVв, ІVг, ІVд, ІVе, ІVж, ІVз, ІVи, ІVл, ІVм транзитом проходять загальнобудинкові мережі водопостачання та водовідведення, опалення. У межах досліджуваних підвальних приміщень наявність вводів мереж водопостачання та каналізації рамки вводу теплоносія, ввідно-розподільних приладів електропостачання (щитки) не встановлено. Крім того, на даних інженерних мережах відсутні прилади обліку та запірна арматура передбачені для забезпечення експлуатації мереж будинку. В підвальних приміщеннях № IV к, IVн - трубопроводи відсутні. В коридорі ІІІа, яке є приміщенням загального користування, розташовані транзитні трубопроводи каналізації, холодного, гарячого водопостачання та опалення, з запірною арматурою. В приміщенні ІІІ, яке є також приміщенням загального користування, розташоване обладнання для забезпечення власників системами відео нагляду. Таким чином, у нежитлових приміщеннях підвалу № IV, ІVа, ІVб, ІVв, ІVг, ІVд, ІVе, ІVж, ІVз, ІVи, ІVл, ІVм, в житловому будинку літ. "А-8-9" по АДРЕСА_1 транзитом проходять загальнобудинкові мережі водопостачання, водовідведення опалення. В приміщеннях № ІVк, ІVн - трубопроводи відсутні. Запірна арматура (вентилі випускні крани, задвижки тощо) на трубопроводах, рамка вводу теплоносія та електрощит, відсутні. Транзитний прохід до вводів трубопроводів (вузлів з запірною арматурою), ввідно-розподільних приладів електропостачання (щитів), рамок вводу теплоносія не здійснюється. У висновку вказано, що нежитлові приміщення підвалу № IV площею 5,3 м2, IVа площею 5,6 м2, ІVб площею 10,6 м2, IVв площею 6,3 м2, IVг площею 8,0 м2, IVд площею 7,7 м2, IVе площею 6,6 м2, IVж площею 12,2 м2, IVз площею 5,9 м2, IVи площею 8,3 м2, IVк площею 5,9 м2, IVл площею 4,6 м2, площею 5,5 м2, IVн площею 11,3 м2, в житловому будинку літ. "А-8-9" по АДРЕСА_1, не відносяться до допоміжних приміщень житлового будинку, що призначені для забезпечення експлуатації й обслуговування житлового будинку, і можуть бути використані у встановленому порядку. Досліджувані приміщення по функціональному призначенню відносяться до нежитлових приміщень. За результатами проведення експертизи у висновку зазначено, що по функціональному призначенню приміщення підвалу в багатоквартирному будинку АДРЕСА_1 відносяться до нежитлових. З технічної точки зору нежитлові приміщення № IV площею 5,3 м2, IVа площею 5,6 м2, ІVб площею 10,6 м2, IVв площею 6,3 м2, IVг площею 8,0 м2, IVд площею 7,7 м2, IVе площею 6,6 м2, IVж площею 12,2 м2, IVз площею 5,9 м2, IVи площею 8,3 м2, IVк площею 5,9 м2, IVл площею 4,6 м2, площею 5,5 м2, IVн площею 11,3 м2, розташовані у підвальній частині житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2, не відносяться до допоміжних приміщень, необхідних для забезпечення технічної експлуатації та обслуговування житлового будинку;
позивачем не доведено належними, достатніми та допустимим доказами, що спірні приміщення є допоміжними приміщеннями. У вказаному висновку експерта зроблено висновок про те, що зазначені приміщення не відносяться до допоміжних приміщень, необхідних для забезпечення технічної експлуатації та обслуговування житлового будинку. Тому суд дійшов висновку, що вказані спірні приміщення не є допоміжними приміщеннями, які відносяться до спільного майна усіх співвласників ОСББ, що підтверджується відомостями, зазначеними в експертизі, проведеній в рамках кримінального провадження, а є нежитловими приміщеннями, які належать ОСОБА_1 ;
суд відхиляє доводи представника позивача про те, що на правовий режим спірних приміщень як допоміжних вказує те, що в експлікації дані приміщення зазначені як підсобні, проте в експлікації не зазначено, що вказані приміщення є саме допоміжними, а вони зазначені як "подсобные". Доводи позивача щодо того, що експертиза встановила, який правовий режим мають спірні приміщення на час проведення експертизи, а не на період будівництва та прийнятті будинку в експлуатацію, судом відхилено, оскільки позивачем не надано суду належних та допустимих доказів протилежного, ніж встановлено експертом, зокрема, матеріали справи не містять будь-якої технічної документації (технічний паспорт, проект будівництва тощо) житлового будинку по АДРЕСА_2 на момент його будівництва;
суд першої інстанції відхилив доводи представника позивача про недопустимість висновку експерта, оскільки позивачем клопотань про призначення експертизи у справі на підставі ухвали суду заявлено не було, як і не надано позивачем висновку експерта на замовлення учасника справи. Посилаючись на те, що приміщення житлового будинку по АДРЕСА_2, які не охоплені висновком експерта, за своїми технічними характеристиками є саме допоміжними, а нежитловими, позивач зобов`язаний довести належними та допустимими доказами цю обставину. Матеріали справи не містять доказів, які би беззаперечно та поза розумним сумнівом доводили, що нежитлові приміщення підвалу №ІХ, №IX6, №ІХв, №ІХг, №ІХд, №ІХе, №ІХж, №ІХз, №ІХи, №ІХк, №VIII, №II, дев`ятого поверху №II, восьмого поверху №VI, сьомого поверху №VI, п`ятого поверху №II, четвертого поверху №II, третього поверху №ІІ, є саме допоміжними приміщеннями.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Полтавського апеляційного суду від 25 січня 2023 року апеляційну скаргу ОСББ "Харківське узлісся" задоволено частково, рішення Дзержинського районного суду м. Харкова від 23 червня 2021 року скасовано та ухвалено нове.
Позов ОСББ "Харківське узлісся" задоволено частково.
Витребувано у ОСОБА_1 на користь (у власність) ОСББ "Харківське узлісся":
нежитлове приміщення підвалу №ІV в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 5,3 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52987599 від 07.07.2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2116110263101;
нежитлове приміщення підвалу № ІVa в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 5,6 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий Товариством з обмеженою відповідальністю "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52987718 від 07.07.2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2116115863101;
нежитлове приміщення підвалу № ІVб в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 10,6 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52987794 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2116121363101;
нежитлове приміщення підвалу №ІVв в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 6,3 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52987929 від 07.07.2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2116128363101;
нежитлове приміщення підвалу №IVг в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 8,0 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52987987 від 07.07.2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2116131563101;
нежитлове приміщення підвалу №IVд в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 7,7 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52988074 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2116135563101;
нежитлове приміщення підвалу №IVе в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 6,6 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52988150 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2116139763101;
нежитлове приміщення підвалу №IVж в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 12,2 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52988222 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2116143863101;
нежитлове приміщення підвалу №ІVз в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 5,9 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52988321 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2116151163101;
нежитлове приміщення підвалу №IVи в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 8,3 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52988418 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2116155363101;
нежитлове приміщення підвалу №IVк в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 5,9 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52988490 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний нерухомого майна 2116158163101;
нежитлове приміщення підвалу №IVл в житловому будинку літ "А-8-9" за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 4,6 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52988565 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2116162163101;
нежитлове приміщення підвалу №IVм в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 5,5 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52988646 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2116166463101;
нежитлове приміщення підвалу №IVн в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 11,3 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/2 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 52988794 від 07 липня 2020 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2116173263101;
нежитлове приміщення підвалу №ІХ в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 6,3 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56582833 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2289402363101;
нежитлове приміщення підвалу №IXб в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 7,5 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56582899 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2289406463101;
нежитлове приміщення підвалу №ІХв в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 5,0 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56582985 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2289411863101;
нежитлове приміщення підвалу №ІХг в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 7,0 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56583053 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2289415363101;
нежитлове приміщення підвалу №ІХд в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 7,1 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56583700 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2289450963101;
нежитлове приміщення підвалу №ІХе в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 6,0 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56583815 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2289456363101;
нежитлове приміщення підвалу № ІХж в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 6,1 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56583925 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2289465763101;
нежитлове приміщення підвалу № ІХз в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 8,4 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56584103 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2289471263101;
нежитлове приміщення підвалу № ІХи в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 10,7 кв. м, підстава для державної реєстрації: висновок щодо технічної можливості поділу 890/3 від 01 липня 2020 року виданий ТОВ "Інвентарбюро", рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56584225 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2289477463101;
нежитлове приміщення підвалу № ІХк в житловому будинку літ "А-8-9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 6,8 кв. м, підстава для державної реєстрації: Висновок щодо технічної можливості поділу 857 від 24 грудня 2013 року видавник: Харківська міська рада Харківської області, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) індексний номер 56584313 від 12 лютого 2021 року, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Куксіним С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2289482863101;
нежитлове приміщення першого поверху №VIII в житловому будинку літ "А-8- 9", за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 16,5 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав між Фірмою "Т.М.М"-ТОВ та ОСОБА_1 АХ2/08/1-02-13 від 01 лютого 2013 року, додаткової угоди №1 від 10.02.2013 року, акту приймання-передачі нерухомого майна б/н від 13 серпня 2018 року, зареєстроване на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №42631695 від 21 серпня 2018 року приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Куксіна С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1626962163101;
нежитлове приміщення технічного поверху №II в житловому будинку літ. "А-8- 9" за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 8,3 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав між Фірмою "Т.М.М."-ТОВ та ОСОБА_1 АХ2/02/тех.-02-13 від 01 лютого 2013 року, додаткової угоди №1 від 10 лютого 2013 року, акту приймання-передачі нерухомого майна б/н від 13 серпня 2018 року, зареєстроване на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №42634848 від 21 серпня 2018 року приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Куксіна С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1627349563101;
нежитлове приміщення дев`ятого поверху №II в житловому будинку літ. "А-8-9" за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 8,3 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав між Фірмою "Т.М.М."-ТОВ та ОСОБА_1 АХ2/02/9-02-13 від 01 лютого 2013 року, додаткової угоди №1 від 10.02.2013 року, акту приймання-передачі нерухомого майна б/н від 13 серпня 2018 року, зареєстроване на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №42634770 від 21 серпня 2018 року приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Куксіна С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1627345063101;
нежитлове приміщення восьмого поверху №VI в житловому будинку літ. "А-8-9" за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 2,3 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав між Фірмою "Т.М.М."-ТОВ та ОСОБА_1 АХ2/06/8-02-13 від 01 лютого 2013 року, додаткової угоди №1 від 10 лютого 2013 року, акту приймання-передачі нерухомого майна б/н від 13 серпня 2018 року, зареєстроване на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №42634679 від 21 серпня 2018 року приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Куксіна С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1627340463101;
нежитлове приміщення сьомого поверху №VI в житловому будинку літ. "А-8-9" за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 2,3 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав між Фірмою "Т.М.М."-ТОВ та ОСОБА_1 АХ2/06/7-02-13 від 17 серпня 2018 року, додаткової угоди №1 від 10 лютого 2013 року, акту приймання-передачі нерухомого майна б/н від 13 серпня 2018 року, зареєстроване на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №42633221 від 21 серпня 2018 року приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Куксіна С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1627331263101;
нежитлове приміщення п`ятого поверху №II в житловому будинку літ. "А-8-9" за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 8,2 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав між Фірмою "Т.М.М."-ТОВ та ОСОБА_1 АХ2/02/5-02-13 від 01 лютого 2013 року, додаткової угоди №1 від 10 лютого 2013 року, акту приймання-передачі нерухомого майна б/н від 13 серпня 2018 року, зареєстроване на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №42632347 від 21 серпня 2018 року приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Куксіна С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1627118663101;
нежитлове приміщення четвертого поверху №II в житловому будинку літ. "А-8- 9" за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 8,1 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав між Фірмою "Т.М.М."-ТОВ та ОСОБА_1 АХ2/02/4-02-13 від 01 лютого 2013 року, додаткової угоди №1 від 10 лютого 2013 року, акту приймання-передачі нерухомого майна б/н від 13 серпня 2018 року, зареєстроване на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №42632028 від 21 серпня 2018 року приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Куксіна С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1627087663101;
нежитлове приміщення третього поверху №ІІ в житловому будинку літ. "А-8-9" за адресою: АДРЕСА_1, загальною площею 8,1 кв. м, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав між Фірмою "Т.М.М."-ТОВ та ОСОБА_1 АХ2/02/3-02-13 від 01 лютого 2013 року, додаткової угоди №1 від 10 лютого 2013 року, акту приймання-передачі нерухомого майна б/н від 13 серпня 2018 року, зареєстроване на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) №42631949 від 21 серпня 2018 року приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Куксіна С. Ю., реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1627080363101.
У задоволенні інших позовних вимог ОСББ "Харківське узлісся" відмовлено.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:
на підтвердження своїх доводів позивач надав суду, зокрема, копію декларації про готовність об`єкта до експлуатації (т. 1 а. с. 173-175), а також викопіювання із матеріалів інвентаризаційної справи (т. 2 а. с. 157-159), з яких убачається, що будинок АДРЕСА_1 окрім квартир мав такі приміщення: вбудовано-прибудовані приміщення, місця для постійного та тимчасового зберігання автотранспортних засобів, технічні приміщення підвалу першого поверху, технічний поверх, місця загального користування; спірні приміщення позначені у технічній документації як допоміжні (спільного користування). Вивільнена площа сміттєкамер у першому і другому під`їздах на вимогу співвласників квартир облаштована як тимчасові місця зберігання (т. 1 а. с. 181). Отже, технічна документація на будинок не містить інформації про те, що приміщення підвалу, технічного поверху, першого, дев`ятого, восьмого, сьомого, п`ятого, четвертого і третього поверхів мали (мають) режим ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду, та є самостійними об`єктами нерухомого майна. Наведені письмові докази є належними, допустимими, достовірними і достатніми у розумінні приписів статей 77-80 ЦПК України;
єдиний доказ, на який посилається відповідач, заперечуючи проти позову, є висновок судової будівельно-технічної експертизи №14507 від 30 листопада 2020 року (т. 2 а. с.118-140). Оцінюючи зазначений доказ відповідно до статті 89 ЦПК України, апеляційний суд приходить до висновку, що він не спростовує презумпції режиму спірних приміщень як допоміжних приміщень, оскільки висновок, по-перше, не охоплює усіх спірних приміщень, і, по-друге, не містить інформації саме про функціональне призначення частини спірних приміщень (які були досліджені експертом) відповідно до проєктної документації на будинок. Експерт зробив висновок виключно про актуальний стан приміщень без врахування їх первісного призначення відповідно до технічної документації на будинок. Отже, належними і допустимими доказами позивачем доведено, що спірні приміщення на час їх відчуження мали режим допоміжних, вони, спірні приміщення, є спільною власністю усіх власників квартир та вибули з їх власності поза їх волею у незаконний спосіб;
під час розгляду цієї справи апеляційним судом встановлено, що спірні нежитлові приміщення вибули із власності позивача поза його волею, право власності на спірні приміщення зареєстроване за іншою особою (відповідачем), з яким у позивача не існує жодних юридичних відносин. Таким чином, належним способом захисту порушеного права позивача є витребування спірних приміщень на його користь.
Аргументи учасників справи
24 лютого 2023 року ОСОБА_1 через підсистему Електронний Суд подала касаційну скаргу, яка підписана представником ОСОБА_2, на постанову Полтавського апеляційного суду від 25 січня 2023 року, в якій просила: скасувати оскаржену постанову апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції; стягнути із позивача на користь відповідача судові витрати.
Касаційна скарга мотивована тим, що:
апеляційним судом не враховано висновки, сформульовані у постановах Верховного Суду від 03 червня 2020 року у справі № 922/1593/16, від 15 травня 2019 року у справі № 522/7636/14- ц, від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16- ц, від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц, від 04 липня 2018 року у справі № 653/1096/16-ц, від 15 травня 2019 року у справі № 522/7636/14-ц;
ОСББ "Харківське узлісся" посилається на статтю 387 ЦК України, згідно якої власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. Саме власник має право витребувати майно з чужого незаконного володіння, а також необхідність встановлення під час розгляду спорів про витребування майна, зокрема, і тієї обставини, чи перебувало спірне майно у володінні позивача, який указує на порушення своїх прав як власника. Відповідно до Статуту ОСББ "Харківське узлісся" майно об`єднання утворюється з: майна, переданого йому співвласниками у власність; одержаних доходів; іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом. Доказів передачі у власність або користування ОСББ "Харківське узлісся" співвласниками нежитлових приміщень суду надано не було. Зазначені обставини не дають підстав вважати, що спірні приміщення вибули з володіння ОСББ "Харківське узлісся" не з його волі іншим шляхом;
суд апеляційної інстанції не тільки не врахував висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 03 червня 2020 року у справі № 922/1593/16, а також допустив порушення норм статей 4, 16 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" щодо порядку набуття прав власника спірних у даній справі приміщень та захисту цього права. У частині дев`ятій статті 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначено, що майно об`єднання утворюється з: майна, переданого йому співвласниками у власність; одержаних доходів; іншого майна, набутого на підставах, не заборонених законом. Тобто, об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, як юридична особа та позивач у даній справі, не є власником приміщень багатоквартирного будинку, в т. ч. - допоміжних в силу Закону. Нежитлове приміщення (за переліком), що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 не передавались співвласниками у власність позивачу, не придбавались останнім за рахунок одержаних доходів та не набувались на інших, не заборонених законом підставах. Позивач не надав будь-яких правовстановлюючих документів, що безпосередньо засвідчують його право власності на вказані вище об`єкти нерухомого майна;
законом розмежовано правовий режим майна співвласників багатоквартирного будинку та майна об`єднання. Тому згідно закону спірні приміщення, в разі їх належності до допоміжних, можуть перебувати у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку, але не у власності позивача. При цьому, позивач у справі позиціонував себе саме як власника спірних приміщень і об`єкти нерухомості були витребувані на користь юридичної особи ОСББ "Харківське Узлісся", а не на користь співвласників, що є порушенням норм матеріального права;
у цій справі інтереси позивача, як юридичної особи, не співпадають з інтересами співвласників. Витребуючи на свою користь спірне майно, позивач має власну, окрему від інтересів співвласників, матеріально-правову зацікавленість щодо об`єктів нерухомості;
суд апеляційної інстанції неповно з`ясував суттєві у справі обставини щодо належності спірних приміщень до допоміжних та помилково визнав встановленими обставини, які не були доведені позивачем. Суд апеляційної інстанцій дійшов суперечливого висновку про задоволення вимог про витребування із володіння від ОСОБА_1 на користь власника ОСББ "Харківське Узлісся"" нежитлових приміщень, які не можуть бути самостійними об`єктами нерухомого майна в разі їх належності до допоміжних. Приміщення не можуть бути одночасно допоміжними та самостійними об`єктами нерухомого майна. У разі, якщо спірні приміщення є допоміжними в складі неподільної речі, вони не можуть мати реєстраційного номеру об`єкта нерухомого майна та належати на праві власності будь-якій юридичній особі. Якщо спірні приміщення визнані судом допоміжними, останні не можуть бути витребувані у власність ОСББ "Харківське Узлісся", як самостійні об`єкти нерухомого майна. У разі, якщо спірні приміщення є нежитловими, то вони правомірно перебувають у власності відповідача. Позивачем не надано доказів на підтвердження належності спірних нежитлових приміщень до допоміжних, крім цього, ним не заявлялися клопотання про проведення такої експертизи. Позивачем не спростований іншими належними та допустимими доказами висновок експерта № 14507 від 30 листопада 2020 року;
судом апеляційної інстанції взагалі не надано оцінку висновку експерта № 14507 від 30 листопада 2020 року;
крім того в окремій думці судді апеляційного суду зазначено, що у цій справі власники квартир придбали їх у новозбудованому будинку, тому на них не поширюється Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду".
Аналіз касаційної скарги свідчить, що постанова апеляційного суду оскаржується у касаційному порядку у частині задоволених позовних вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння та стягнення судових витрат. В іншій частині постанова апеляційного суду не оскаржується, а тому в касаційному порядку не переглядається.
У квітні 2023 року позивач через представника ОСОБА_3 надав відзив на касаційну скаргу, в якому просить у задоволенні касаційної скарги відмовити, стягнути з ОСОБА_1 на користь ОСББ "Харківське Узлісся" понесені судові витрати.
У відзиві ОСББ "Харківське Узлісся" зазначає, що:
висновки Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 598/175/15-ц зроблені за фактично інших обставин справи та нетотожних правовідносин. Позивач не обґрунтував своє посилання на ці висновки. Висновки, сформульовані у постанові Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16-ц підтверджують позицію позивача, та застосовані апеляційним судом;