ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
04 квітня 2023 року
м. Київ
cправа № 912/1694/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Зуєв В. А., Могил С. К.,
за участю секретаря судового засідання - Кравчук О. І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Кропивницької міської ради
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 09.02.2023 (головуючий суддя Коваль Л. А., судді Мороз В. Ф., Чередко А. Є.)
у справі № 912/1694/20
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Зартех"
до Кропивницької міської ради
про визнання договору поновленим та додаткової угоди укладеною,
(у судовому засіданні взяли участь представники: позивача - Єрьоменко В. П., відповідача - Бардиш Є. М.)
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Зартех" (далі - позивач, ТОВ "Зартех") звернулося до Господарського суду Кіровоградської області з позовом до Кропивницької міської ради (далі - відповідач, Кропивницька міськрада) про: 1) визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди землі від 29.01.2010 № 3, зареєстрованого у Кіровоградській регіональній філії Державного підприємства Центру державного земельного кадастру (далі - ДП ЦДЗК) при Держкомземі України по земельним ресурсам, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 10.02.2010 за №041039100008 (далі - договір оренди від 29.01.2010) щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3510100000:29:268:0001 загальною площею 3429,17 м2; 2) визнання укладеною додаткової угоди від 11.03.2020 № 1 до договору оренди землі від 29.01.2010 у редакції, наведеній позивачем у прохальній частині позовної заяви.
2. На обґрунтування позовних вимог позивач послався на те, що придбав нерухоме майно (об`єкт незавершеного будівництва), яке розташоване на спірній земельній ділянці, у зв`язку з чим до нього перейшло право користування земельною ділянкою на умовах, що були у попереднього орендаря - Корпорації "Система ССБ" (виробниче об`єднання)"; після закінчення строку дії договору оренди від 29.01.2010 позивач продовжив користуватися спірною земельною ділянкою, звертався до відповідача із повідомленням про поновлення такого договору та проєктом додаткової угоди, проте відповідач звернення позивача не розглянув, додаткову угоду до договору оренди від 29.01.2010 не уклав, тому, зважаючи на положення частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", позивач звернувся до суду із позовом у цій справі.
Короткий зміст судових рішень
3. Справа розглядалася судами неодноразово.
4. Так, рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 02.12.2020, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 03.03.2022 у справі № 912/1694/20, позов задоволено частково; визнано укладеною додаткову угоду від 11.03.2020 № 1 до договору оренди землі від 29.01.2010 № 3 у редакції, яка зазначена у вступній та резолютивній частині рішення.
5. Постановою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 04.11.2021 постанову Центрального апеляційного господарського суду від 03.03.2021 і рішення Господарського суду Кіровоградської області від 02.12.2020 у справі №912/1694/20 скасовано в частині задоволення позову про визнання укладеною додаткової угоди від 11.03.2020 № 1 до договору оренди землі від 29.01.2010 № 3, а справу в цій частині передано на новий розгляд до суду першої інстанції; в решті постанову від 03.03.2021 і рішення від 02.12.2020 залишено без змін.
6. За наслідком нового розгляду справи, рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 14.06.2022 в задоволенні позову відмовлено.
7. Приймаючи рішення, місцевий господарський суд виходив з того, позивач є власником об`єкту незавершеного будівництва, розташованого на спірній земельній ділянці, тобто будівельних матеріалів, а не житлового будинку, будівлі або споруди, з чого слідує, що ним не набуто прав землекористувача у відповідності до статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України.
8. Також, господарський суд зазначив, що укладення позивачем договору купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва від 04.02.2019 не породжує правових наслідків у вигляді переходу права оренди земельної ділянки, на якій розташовано відчужуваний об`єкт.
9. Оскільки стаття 33 Закону України "Про оренду землі" наділяє правом на поновлення договору оренди виключно сторони такого договору, суд дійшов висновку, що позивач не є стороною договору оренди землі від 29.01.2010 № 3, укладеного між Кіровоградською міською радою з попереднім землекористувачем, та не набув статусу орендаря спірної земельної ділянки, а отже, останнім не набуто і права на поновлення вказаного договору, що свідчить про відсутність порушеного права.
10. Постановою Центрального апеляційного господарського суду від 09.02.2023, рішення Господарського суду Кіровоградської області від 14.06.2022 у справі №912/1694/20 скасовано та прийнято нове рішення про задоволення позову в частині визнання укладеною додаткової угоди від 11.03.2020 № 1 до договору оренди землі від 29.01.2010 № 3 у редакції, зміст якої викладено у резолютивній частині судового рішення.
11. Мотивуючи постанову, суд апеляційної інстанції виходив з того, що в чинній редакції статей 377 ЦК України та 120 ЗК України враховано прогалину законодавства на момент виникнення спірних правовідносин та вказано, що набуття права власності на об`єкт незавершеного будівництва також має наслідком перехід права користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт.
12. Отже, оскільки чинним на момент виникнення спірних правовідносин законодавством не врегулювано достатнім чином питання переходу прав на земельну ділянку у випадку придбання у власність іншої нерухомої речі, ніж житлового будинку, будівлі або споруди, апеляційний суд зазначив про можливість застосування за аналогією положення статей 377 ЦК України та 120 ЗК України до цих правовідносин.
13. В частині підстав щодо поновлення спірного договору оренди, апеляційний суд виходив з обставин неодноразового звернення (21.05.2019 і 25.09.2019) позивача до відповідача з клопотанням про передачу в оренду земельної ділянки під об`єктом незавершеного будівництва до закінчення строку дії договору, що за висновками апеляційного суду є достатнім волевиявленням позивача для розуміння Кропивницькою міськрадою наявності у позивача наміру продовжити користування спірною земельною ділянкою.
14. Суд апеляційної інстанції також зазначив, що оскільки після закінчення строку дії договору оренди позивач вже не міг дотриматися процедури, передбаченої частинами першої - п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", останній на підставі частини шостої статті 33 цього Закону звернувся 12.03.2020 до відповідача з листом-повідомленням про поновлення на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди від 29.01.2010 № 3, долучивши до нього проєкт додаткової угоди, на яке відповідачем заперечень надано не було.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
15. Кропивницька міськрада подала касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції від 09.02.2023 в частині задоволених позовних вимог і ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог в цій частині.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
16. У касаційній скарзі скаржник не погоджується з висновками суду апеляційної інстанції та зазначає про неправильне застосування апеляційним судом положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України без урахування висновків щодо застосування цих норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 13.03.2019 у справі №910/4032/18, від 18.12.2019 у справі №916/633/19, від 04.11.2021 у справі №912/1694/20 і постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі №903/1030/19.
17. При цьому скаржник зазначає про безпідставне неврахування судом апеляційної інстанції наявних у матеріалах справи доказів, що свідчать про недотримання позивачем визначеного статтею 33 Закону України "Про оренду землі" порядку дій для можливості поновлення спірного договору оренди землі.
18. Крім того, на думку скаржника, судом апеляційної інстанції також помилково застосовано до спірних правовідносин положення статті 120 ЗК України та 377 ЦК України в редакції, яка не була чинною на момент виникнення спірних правовідносин.
19. Зазначене, в свою чергу, призвело до помилкових висновків апеляційного суду щодо набуття позивачем права користування спірною земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що і у попереднього землекористувача.
Позиція інших учасників справи
20. ТОВ "Зартех" подало відзив, у якому не погоджується з доводами касаційної скарги, вважає їх безпідставними і необґрунтованими, просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін.
21. У відзиві позивач, зокрема, посилається на правильне застосування апеляційним судом до спірних правовідносин положень статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України і статті 7 Закону України "Про оренду землі" за аналогією закону, що регулює подібні правовідносини та врахування діючих норм законодавства щодо переходу права власності та права користування земельною ділянкою до іншої особи, яка набула у власність об`єкт незавершеного будівництва.
22. Окрім того, позивач посилається на неможливість застосування до спірних правовідносин висновків щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі", викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19, оскільки як на момент звернення позивача 12.03.2020 до відповідача з листом-повідомленням про поновлення договору оренди, так і на момент звернення до суду з цим позовом, дії позивача в повній мірі узгоджувались з нормами Закону України "Про оренду землі" та висновками щодо застосування цієї норми Верховним Судом, викладеними у постановах від 10.04.2018 у справі №594/376/17-ц, від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 05.06.2019 у справі №915/104/18. Також скаржник посилається на висновки, викладені Касаційним адміністративним судом у складі Верховного Суду у постанові від 27.01.2022 у справі №160/11673/20.
СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
23. 29.01.2010 між Кіровоградською міською радою (наразі Кропивницька міськрада) - орендодавцем і Корпорацією "Система СББ" (виробниче об`єднання) - орендарем було укладено договір оренди землі № 3, за умовами якого орендодавець на підставі рішення Кіровоградської міської ради від 24.12.2009 № 2974 "Про передачу корпорації "Система ССБ" в оренду земельної ділянки по вул. Гоголя, 70 надав, а орендар прийняв в строкове платне користування земельну ділянку для розміщення адміністративного приміщення, розташовану по вул. Гоголя, 70 в місті Кіровограді; земельна ділянка виділена в натурі (на місцевості) у встановленому законом порядку.
24. У розділі 2 зазначеного договору сторони передбачили, що в оренду передається земельна ділянка загальною площею 3429,17 кв.м (землі, які використовуються в комерційних цілях); на земельній ділянці не розташовано об`єкти нерухомого майна; земельна ділянка передається в оренду без об`єктів нерухомого майна та об`єктів інфраструктури. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з довідкою з Державного земельного кадастру про грошову оцінку земельної ділянки від 15.01.2010 № 41 становить 7 892 573,67 грн.
25. Згідно з розділом 3 договору оренди від 29.01.2010 цей договір укладено на 10 років. Договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, за належного виконання обов`язків відповідно до умов договору, має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. В цьому випадку орендар повинен не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору, повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
26. За змістом розділу 4 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі та розмірі 5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки - 32 885,72 грн на місяць згідно з розрахунком, що додається до цього договору, починаючи з дня державної реєстрації договору оренди землі.
27. Договір підписаний сторонами, скріплений печатками сторін та зареєстрований у Кіровоградській філії ДП ЦДЗК при Держкомземі України по земельним ресурсам, запис 10.02.2010 № 041039100008.
28. Суди попередніх інстанцій установили, що строк дії договору було встановлено до 10.02.2020.
29. Господарські суди попередніх інстанцій також установили, що у подальшому ТОВ "Зартех" (позивач) придбало на аукціоні з продажу майна банкрута - Корпорації "Система ССБ (виробниче об`єднання)" нерухоме майно - об`єкт незавершеного будівництва (відсоток готовності 6%), реєстраційний номер 27920693, що розташований за адресою: Кіровоградська обл., м.Кропивницький, вул. Гоголя, 70, на земельній ділянці, кадастровий номер 3510100000:29:268:0001, загальною площею 3429,17 м2.
30. Факт придбання позивачем зазначеного об`єкта незавершеного будівництва та оформлення права власності на нього підтверджується договором купівлі-продажу нерухомого майна банкрута в провадженні у справі про банкрутство, який посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Голій Л.І. та зареєстровано 04.02.2019 в реєстрі за № 112, свідоцтвом про право власності на нерухоме майно, виданим 19.02.2019 приватним нотаріусом Кропивницького міського нотаріального округу Гречко Л. С., реєстраційний № 72. Реєстрація права власності за позивачем здійснена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується витягом від 19.02.2019 № 156767658.
31. 21.05.2019 ТОВ "Зартех" звернулося до Кропивницької міськради з клопотанням про передачу в оренду земельної ділянки під вищевказаним майном.
32. 12.03.2020 ТОВ "Зартех" звернулося до Кропивницької міськради з листом-повідомленням про поновлення на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди від 29.01.2010, долучивши до нього проект додаткової угоди.
33. Між тим, як установили суди, Кропивницька міськрада у місячний строк не надала позивачу обґрунтовану відмову у поновлені зазначеного договору оренди, примірник додаткової угоди до договору оренди не підписала та не повернула позивачеві, а позивач продовжив користуватися спірною земельною ділянкою, що і стало підставою звернення позивача з даним позовом до суду.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів скаржника і висновків судів попередніх інстанцій
Щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції
34. Відповідно до статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права (1). Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (2). У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається (3). Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги (4).
35. Постанова суду апеляційної інстанції оскаржується відповідачем з підстави, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України.
Щодо суті касаційної скарги
36. Як свідчать матеріали справи, предметом позову у ній є вимоги ТОВ "Зартех" до Кропивницької міськради про визнання поновленим на той самий строк і на тих самих умовах договору оренди від 29.01.2010 та визнання укладеною додаткової угоди від 11.03.2020 № 1 до договору оренди від 29.01.2010 у редакції, наведеній позивачем у прохальній частині позовної заяви, на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
37. У касаційній скарзі скаржник обґрунтував наявність підстави для касаційного оскарження, передбаченої у пункті 1 частини другої статті 287 ГПК України, і таке обґрунтування полягає у неврахуванні апеляційним судом під час ухвалення оскаржуваної постанови висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду.