ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
29 березня 2023 року
м. Київ
cправа № 917/115/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В. А. - головуючого, Берднік І. С., Сухового В. Г.,
секретар судового засідання - Дерлі І. І.
за участю представників учасників:
позивача - не з`явився,
відповідача - не з`явився,
третьої особи-1 - не з`явився,
третьої особи-2 - не з`явився,
третьої особи-3 - не з`явився,
третьої особи-4 - не з`явився,
третьої особи-5 - не з`явився,
третьої особи-6 - не з`явився,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Селянського (фермерського) господарства "Степ"
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 22.11.2022 (судді: Мартюхіна Н. О. - головуючий, Крестьянінов О. О., Плахов О. В.)
та додаткову постанову Східного апеляційного господарського суду від 13.12.2022 (судді: Мартюхіна Н. О. - головуючий, Крестьянінов О. О., Плахов О. В.)
за позовом Селянського (фермерського) господарства "Степ"
до Карлівської міської ради Полтавської області
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача:
1) ОСОБА_1 ;
2) ОСОБА_2 ;
3) ОСОБА_3 ;
4) ОСОБА_4 ;
5) ОСОБА_5 ;
6) ОСОБА_6
про визнання укладеною додаткової угоди,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Селянське (фермерське) господарство "Степ" (далі - СФГ "Степ", Позивач) звернулося до Господарського суду Полтавської області з позовом до Голобородьківської сільської ради Карлівського району Полтавської області (ухвалою від 28.09.2021 замінено на правонаступника - Карлівську міську раду Полтавської області, далі - Рада, Відповідач) про визнання укладеною між Голобородьківською сільською радою та СФГ "Степ" додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 04.02.2008, зареєстрованого Карлівським районним відділом Полтавської РФ ДП "Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах" у Державному реєстрі земель 19.03.2008 за №040855600022 на той самий строк та на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі, в редакції, наведеній у прохальній частині позовної заяви.
1.2. В обґрунтування позовних вимог СФГ "Степ" з посланням на частини шосту - восьму статті 33 Закону України "Про оренду землі" зазначало, що воно як особа, яка має переважне право на поновлення договору оренди, завчасно, із дотриманням строків, визначених договором, повідомило орендодавця про свій намір продовжити строк дії договору. При цьому до закінчення строку дії оренди орендар зібрав всі необхідні документи для продовження вказаного договору та подав їх до Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області. Однак, додаткову угоду про продовження строку дії договору оренди розпорядник земельної ділянки не підписав. При цьому орендар продовжує сплачувати орендну плату. Також Позивач вказував, що новий розпорядник землі - Голобородьківська сільська рада після закінчення строку дії договору не висловила своїх заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою, тому СФГ "Степ" вважає, що воно має законні сподівання на поновлення спірного договору на новий строк на тих самих умовах, які були передбачені первинним договором.
2. Короткий зміст судових рішень у справі
2.1. Рішенням Господарського суду Полтавської області від 22.11.2021 у справі №917/115/21 позовні вимоги задоволено повністю. Визнано укладеною між Голобородьківською сільською радою та СФГ "Степ" додаткову угоду про поновлення договору оренди землі від 04.02.2008 на той самий строк та на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі в редакції, зазначеній у резолютивній частині рішення суду.
2.2. Ухвалюючи вказане рішення, суд першої інстанції виходив з того, що Позивач у встановленому законом порядку до закінчення строку дії договору направив на адресу Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області заяву про поновлення договору оренди землі та укладення додаткової угоди; добросовісно виконував свої зобов`язання в частині сплати орендної плати та продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди і на даний час; попередній розпорядник землі (Головне управління Держгеокадастру в Полтавській області) не звертався до Позивача протягом одного місяця після закінчення строку дії договору з листом-повідомлення про заперечення у поновленні вказаного договору; нові розпорядники землі - Голобородьківська сільська рада, а в подальшому - Карлівська міська рада Полтавської області, обґрунтованої відмови в поновлені договору оренди землі СФГ "Степ" також не надали. Наведені обставини для місцевого суду стали підставою для висновку, що у Позивача відповідно до частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" виникло право на поновлення спірного договору оренди землі на тих самих умовах, які були передбачені первинним договором.
2.3. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 22.11.2022 скасовано рішення Господарського суду Полтавської області від 22.11.2021 у справі № 917/115/21. Ухвалено нове судове рішення, яким у задоволенні позову СФГ "Степ" відмовлено.
2.4. Відмовляючи у задоволенні позову, апеляційний суд дійшов висновку про відсутність підстав для поновлення спірного договору та визнання укладеною додаткової угоди на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки поданий Позивачем до Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області проект додаткової угоди містив строк, який не відповідав клопотанню останнього (що свідчить про недотримання СФГ "Степ" вимог вказаної статті), а також враховуючи відсутність згоди Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області на поновлення зазначеного договору оренди на узгоджених з Позивачем умовах. При цьому сам лише факт спливу місячного строку за відсутності листа-повідомлення орендодавця про заперечення в поновленні договору оренди разом з іншими підставами, вказаними у частині шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі", не може свідчити про автоматичне поновлення договору оренди. Так само тривале користування Позивачем земельною ділянкою без належного оформлення, реєстрації та продовження договору оренди не є законною підставою для укладення додаткової угоди до договору оренди, дія якого припинилась 19.03.2018.
Крім того, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що частини перша - п`ята та частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі" містять дві окремі правові підстави реалізації орендарем свого переважного права на поновлення договору оренди землі, вони не можуть бути застосовані одночасно, оскільки є різними за своєю правовою природою, механізмом застосування та правовими наслідками. Поновлення договору оренди земельної ділянки на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" з укладенням додаткової угоди до нього, можливе в разі, якщо між сторонами не існувало процедури поновлення договору на підставі частини п`ятої вказаної статті. При цьому між сторонами протягом тривалого часу мала місце процедура поновлення договору оренди землі від 04.02.2008 на інших умовах, ніж його було укладено, тобто відповідно до норм частин першої - п`ятої наведеної статті.
Водночас частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі", якою Позивач обґрунтував свої вимоги, передбачає необхідність укладення додаткової угоди до договору оренди землі про його поновлення у місячний строк після закінчення строку дії договору. З урахуванням того, що строк дії спірного договору оренди землі закінчився 19.03.2018, звернення з відповідним позовом про укладення додаткової угоди про поновлення вказаного договору лише у січні 2021 суперечить положенням зазначеної норми.
Також апеляційний суд дійшов висновку, що земельна ділянка, про поновлення оренди якої місцевим судом було прийняте рішення у цій справі, як на момент звернення з позовом СФГ "Степ", так і на момент прийняття вказаного судового рішення не існувала в натурі як єдиний об`єкт внаслідок поділу та передачі у власність фізичним особам. Отже, оскільки спірної земельної ділянки станом на момент подання позову не існувало як об`єкта цивільного права, тобто був відсутній сам об`єкт оренди, договір оренди земельної ділянки від 04.02.2008 не міг бути поновленим на тих же умовах.
До того ж, за висновком суду апеляційної інстанції, місцевим господарським судом прийнято рішення про права та обов`язки осіб, яких не було залучено до участі у справі у відповідному статусі. Зокрема, задовольнивши позов та визнавши поновленим договір оренди земельної ділянки від 04.02.2008 на 10 років на тих самих умовах, місцевий суд прийняв рішення також про права та обов`язки фізичних осіб, за якими зареєстроване право власності на нові сформовані земельні ділянки.
2.5. У подальшому, додатковою постановою Східного апеляційного господарського суду від 13.12.2022 частково задоволено заяву представника ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3, ОСОБА_4, ОСОБА_5, ОСОБА_6 адвоката Курінного А. С. про ухвалення додаткового рішення та стягнуто з СФГ "Степ" на користь третіх осіб витрати на професійну правничу допомогу, понесені у зв`язку з апеляційним переглядом справи № 917/115/21, в сумі 8 400,00 грн.
2.6. Частково задовольняючи вказану заяву, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для відшкодування витрат на оплату послуг адвоката у розмірі 8 400,00 грн, що є платою одного клієнта за одні види наданих послуг, враховуючи, що Курінним А. С. фактично була підготовлена та подана одна спільна апеляційна скарга від імені шести фізичних осіб, за відсутності у адвоката потреби у наданні послуг окремо (індивідуально) для кожного з клієнтів, тобто відсутності необхідності нести витрати на представництво в суді інтересів кожного клієнта за одні й ті ж самі послуги.
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи
3.1. Непогоджуючись з постановою Східного апеляційного господарського суду від 22.11.2022, СФГ "Степ" подало касаційну скаргу в якій просить її скасувати та залишити в силі рішення місцевого суду.
3.2. У якості підстави для подання вказаної скарги заявник посилається на неврахування судом апеляційної інстанції висновків Верховного Суду щодо застосування норм статті 33 Закону України "Про оренду землі", статті 254 Господарського процесуального кодексу України, викладених в постановах від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 21.11.2018 у справі № 530/212/17, від 26.05.2020 у справі № 908/299/18, від 29.05.2019 у справі № 367/2022/15-ц, від 01.10.2019 у справі №922/2733/17, від 27.07.2020 у справі №912/686/17, від 10.05.2018 у справі №910/22354/15, від 19.06.2018 у справі №910/18705/17, від 11.07.2018 у справі №911/2635/17, від 11.12.2018 у справі №916/2878/14, у справі № 910/18031/14.
3.3. Також непогоджуючись з додатковою постановою Східного апеляційного господарського суду від 13.12.2022, СФГ "Степ" подало касаційну скаргу в якій просить її скасувати та винести нову постанову, якою відмовити у повному обсязі у задоволенні заяви адвоката Курінного А. С. про ухвалення додаткового рішення за недоведеністю.
3.4. У якості підстави для подання зазначеної скарги заявник посилається на неврахування судом апеляційної інстанції висновків Верховного Суду щодо застосування норм статті 126 Господарського процесуального кодексу України, викладених в постановах у справах № 910/12876/19 та № 922/2604/20.
3.5. Відзиву на вказані скарги не надходило.
4. Обставини, встановлені судами
4.1. Господарськими судами встановлено, що 04.02.2008 між Карлівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та СФГ "Степ" (орендар) укладено договір оренди землі, який зареєстровано Карлівським районним відділом Полтавської РФ ДП "Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 19.03.2008 за №040855600022.
Відповідно до п. п. 1., 2. договору на підставі розпорядження голови районної державної адміністрації від 23.01.2008 № 21 орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Голобородьківської сільської ради, загальною площею 11,4721 га, кадастровий номер земельної ділянки 5321681200:00:003:0172.
Договір оренди землі укладено строком на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (п. 8. договору).
Згідно з п. 36. договору його дія припиняється у разі закінчення строку, на який було укладено договір; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом.
Пунктами 37., 38. договору передбачено, що його дія припиняється шляхом розірвання за взаємною згодою сторін або за рішенням суду. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається.
Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до другої особи є підставою для зміни умов або розірвання договору (п. 39. договору).
4.2. На підставі акта приймання-передачі від 04.02.2008 Карлівська районна державна адміністрація передала, а СФГ "Степ" прийняло зазначену земельну ділянку у фактичне користування.
4.3. Листом Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області (міжрайонне управління у Карлівському та Машівському районах) від 24.05.2017 за вих. № 388/121-17, направленим голові СФГ "Степ", повідомлено, що кадастровий номер 5321681200:00:003:0172, вказаний у договорі оренди землі, на земельну ділянку площею 11,4721 га є технічною помилкою. Кадастровий номер 5321681200:00:003:1172 земельної ділянки присвоєний за допомогою Національно кадастрової системи є вірним і виправленню не підлягає.
4.4. Після укладення договору оренди землі від 04.02.2008 та станом на час закінчення строку, на який його було укладено, змінився орендодавець земельної ділянки на Головне управління Держгеокадастру в Полтавській області.
4.5. За 9 місяців до закінчення строку дії договору оренди землі СФГ "Степ" звернулося до Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області листом від 26.06.2017 № 14/17, в якому повідомило про намір скористатися переважним правом на укладання договору оренди землі на новий строк на умовах, визначених у додатковій угоді, та готовність провести перемовини щодо її підписання. В проекті додаткової угоди Позивач запропонував укласти договір оренди землі на новий строк - на 35 років.
4.6. На зазначене клопотання Головне управління Держгеокадастру в Полтавській області листом від 10.07.2017 повідомило СФГ "Степ" про те, що оскільки строк дії договору оренди закінчується 19.03.2018, тому на даний час (за 8 місяців до закінчення дії договору) його поновлення є передчасним. Крім того, Головне управління Держгеокадастру в Полтавській області запропонувало СФГ "Степ" внести зміни до договору в частині збільшення розміру орендної плати з 2% до 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки з огляду на те, що такі вимоги передбачено пунктом 288.5. статті 288 Податкового кодексу України.
4.7. СФГ "Степ" повторно звернулося до Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області листом від 26.12.2017 № 21/17, в якому просило укласти договір оренди на новий строк - на 15 років, встановивши розмір орендної плати в розмірі 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
4.8. Головне управління Держгеокадастру в Полтавській області листом від 22.01.2018 № 445/0/26-18 повідомило СФГ "Степ" про те, що останнім в листі-повідомленні від 26.12.2017 № 21/17 пропонується поновити договір оренди строком на 35 років, при цьому, в доданому до цього листа проекті додаткової угоди пропонується внести зміни до договору оренди землі на 7 років, що суперечить поданому клопотанню. Враховуючи норми статті 93 Земельного кодексу України, Головне управління Держгеокадастру в Полтавській області запропонувало укласти договір оренди на 7 років.
4.9. У подальшому додаткову угоду про продовження строку дії договору оренди землі з погодженням істотних умов щодо строку та орендної плати з СФГ "Степ" не укладено.
4.10. Як зазначає Позивач, у вересні 2020 року голові СФГ "Степ" стало відомо, що невідомими особами здійснюються сільськогосподарські роботи на орендованій земельній ділянці, у зв`язку з чим він звернувся до правоохоронних органів. Водночас, згідно з листом начальника Карлівського відділу поліції Головного управління Національної поліції у Полтавській області № 9266/115/125/01-2020, перевіркою не встановлено фактичних доказів (документальних підтверджень) права користування даною земельною ділянкою.
4.11. Відповідно до Витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 30.05.2017, Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно і Реєстру прав власності на нерухоме майно від 14.03.2020 та від 24.09.2020, земельна ділянка з кадастровим номером 5321681200:00:003:1172 на підставі договору оренди землі від 04.02.2008 знаходиться в оренді у СФГ "Степ".
4.12. 21.10.2020 представником СФГ "Степ" подано до Головного управління Держгеокадастру в Полтавській області адвокатський запит про роз`яснення вказаних вище обставин.
4.13. Листом від 30.10.2020 за вих. № 29-16-0.221-5701/2-20 Головне управління Держгеокадастру в Полтавській області повідомило Позивачу, що на підставі розробленого, погодженого та затвердженого проекту землеустрою щодо встановлення меж (зміни меж) селища Голобородьківське Карлівського району Полтавської області у 2019 році вказану земельну ділянку включено у межі селища Голобородьківське (перейшла у власність територіальної громади), що згідно зі статтею 173 Земельного кодексу України є підставою для реєстрації права комунальної власності на таку земельну ділянку.
4.14. У подальшому спірну земельну ділянку включено в межі селища Голобородьківське і вона набула статусу комунальної власності.
4.15. 16.11.2020 СФГ "Степ" звернулося до Голобородьківської сільської ради із заявою про поновлення договору оренди землі від 04.02.2008 на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. До заяви про поновлення договору оренди землі було додано проект додаткової угоду про поновлення вказаного договору.
4.16. У відповіді Голобородьківської сільської ради № 02-25/522 від 10.12.2020 зазначено, що відповідно до витягу з державного земельного кадастру відомості про нові межі адміністративно-територіальних одиниць по селищу Голобородьківське були внесені до державного земельного кадастру 13.09.2019, тому Голобородьківська сільська рада стала розпорядником зазначеної земельної ділянки з 13.09.2019. Додаткова угода між сторонами не підписана.
4.17. Вважаючи, що Позивач має право на поновлення спірного договору оренди землі на новий строк на тих самих умовах, що і первинний договір, СФГ "Степ" звернулося з цим позовом до суду.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційних скаргах доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційні скарги не підлягають задоволенню з таких підстав.
5.2. Предметом позову у справі, що розглядається, є вимога СФГ "Степ" про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
При цьому колегія суддів виходить з того, що питання застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" неодноразово були предметом розгляду Великої Палати Верховного Суду внаслідок чого сформовані як висновки щодо застосування цієї норми права (постанови від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 22.09.2020 у справі №313/350/16-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19), так і усталена практика Верховного Суду щодо розгляду цієї категорії спорів.
5.3. Водночас, в контексті спору, що розглядається, договір оренди землі від 04.02.2008 було укладено під час дії Закону України "Про оренду землі" за № 161-XIV.
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яким статтю 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Отже, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).
5.4. Згідно з частинами першою - третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час укладення спірного договору) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
5.5. Відповідно до частин четвертої та п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
5.6. Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що в разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
5.7. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
5.8. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний строк таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").
5.9. У разі якщо орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору оренди землі не надіслав орендареві такого листа-повідомлення про наявність заперечень щодо поновлення договору, про яке йшлося вище, а орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після його закінчення, то такий договір вважатиметься поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, без можливості внесення змін до умов договору оренди (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі").
5.10. Тобто виникненню в орендодавця обов`язку прийняти рішення про поновлення договору оренди землі або про наявність заперечень щодо такого поновлення договору з надсиланням відповідного листа-повідомлення має передувати звернення орендаря з повідомленням про намір продовжити орендні правовідносини, до якого має бути додано проект додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного строку для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону, а саме частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі"). І саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору та той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц і № 159/5756/18, про відсутність вагомих підстав для відступу від якого Велика Палата Верховного Суду зазначила у п. 29. постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.
5.11. При цьому Велика Палата Верховного Суду в п. 35. постанови від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
5.12. Таким чином, базуючись на зазначених вище позиціях Верховного Суду та узагальнюючи їх, можна зробити висновок, що алгоритм вирішення спорів щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, що застосовується до спірних правовідносин) в контексті дій сторін договору виглядає наступним чином:
- якщо орендар у строки встановлені договором або, за відсутності інших строків встановлених договором, у строки встановлені законом не звернувся до орендодавця взагалі або звернувся з їх порушенням та/або не надав проект договору, то суди повинні відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним незалежно від подальших дій орендодавця, оскільки саме орендарем в цьому випадку не дотримано вимоги договору та закону;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний строк розглянув надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, проаналізував його умови, у тому числі перевірив його на відповідність вимогам закону, однак не погодився з запропонованими умовами та заперечив щодо поновлення договору, то в цьому випадку він діє в рамках своїх повноважень, а отже суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним;
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору та при цьому надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний строк не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив з порушенням місячного строку, однак при цьому протягом одного місяця після закінчення строку договору надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні також відмовити у задоволенні позовних вимог про визнання договору укладеним, оскільки таке право орендодавця прямо передбачено частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі";
- якщо орендар своєчасно, у строки встановлені законом або погоджені сторонами у договорі, звернувся до орендодавця щодо продовження дії договору після його закінчення, надав проект договору (незалежно від того чи цей проект містив змінені умови, чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах та на той самий строк), а орендодавець у встановлений законом місячний строк не заперечив проти поновлення договору оренди землі, при цьому орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, а орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку договору не надіслав лист-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди землі, то суди повинні задовольнити позовні вимоги про визнання договору укладеним на той же самий строк та на тих же самих умовах.
5.13. Водночас, якщо орендодавець відмовляється укласти чи ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість якої визначена у частині восьмій статті 33 "Про оренду землі", то належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною такої угоди з викладенням її змісту у резолютивній частині судового рішення.