Постанова
Іменем України
03 квітня 2023 року
м. Київ
справа № 405/7899/16-ц
провадження № 61-2870св22
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
Стрільчука В. А. (суддя-доповідач), Ігнатенка В. М., Карпенко С. О.,
учасники справи:
позивач - Акціонерне товариство "Перший інвестиційний банк",
відповідач - ОСОБА_1,
третя особа,яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - Відділ примусового виконання рішень управління державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Кіровоградській області,
провівши в порядку письмового провадження попередній розгляд справи за касаційною скаргою Акціонерного товариства "Перший інвестиційний банк" на постанову Кропивницького апеляційного суду від 12 січня 2022 рокуу складі колегії суддів: Єгорової С. М., Дьомич Л. М., Письменного О. А.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог і судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій.
У липні 2016 року Публічне акціонерне товариство "Перший інвестиційний банк" (далі - ПАТ "Перший інвестиційний банк"), яке змінило назву на Акціонерне товариство "Перший інвестиційний банк" (далі - АТ "Перший інвестиційний банк"), звернулося до суду з позовом до ОСОБА_2, ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки, посилаючись на те, що 14 червня 2007 року між Відкритим акціонерним товариством "Перший інвестиційний банк" (далі - ВАТ "Перший інвестиційний банк") та ОСОБА_2 було укладено кредитний договір № 05/07/35-КФ (далі - Кредитний договір), за умовами якого позичальник отримав кредит у розмірі 300 000 доларів США на строк до 10 червня 2017 року. Позичальник не сплачував своєчасно грошові кошти на погашення тіла кредиту та процентів, у зв`язку з чим рішенням Ленінського районного суду міста Кіровограда від 26 квітня 2011 року у справі № 2-674/11 було достроково стягнуто із ОСОБА_2 на користь банку заборгованість за Кредитним договором в розмірі 2 685 832,15 грн. Вказане рішення набрало законної сили, проте не виконане боржником. З метою забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором 14 червня 2007 рокуміж ВАТ "Перший інвестиційний банк" та ОСОБА_2 було укладено іпотечний договір № 007/05/2014/0030-з (далі - Іпотечний договір), предметом якого є належна іпотекодавцю нежитлова будівля площею 1 815,40 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 . Рішенням Кіровського районного суду міста Кіровограда від 18 грудня 2012 року у справі № 1109/9711/12 в порядку поділу майна подружжя за ОСОБА_1 було визнано право власності на 1/2 частку спірної нежитлової будівлі площею 1 815,40 кв. м. Враховуючи викладене, ПАТ "Перший інвестиційний банк" просило: в рахунок часткового погашення заборгованості за Кредитним договором в розмірі 338 491,96 доларів США, що станом на 17 вересня 2019 року еквівалентно 8 384 919,74 грн, та 819 211,18 грн, з яких: 263 800 доларів США - тіло кредиту, 2 462,13 доларів США - проценти, 72 229,83 доларів США - прострочені проценти, 700 769,84 грн - пеня за прострочення сплати тіла кредиту, 118 441,34 грн - пеня за прострочення сплати процентів, звернути стягнення на предмет іпотеки - нежитлову будівлю площею 1 815,40 кв. м за адресою: АДРЕСА_1, яка складається з: будівлі "AAa1-3, к, кр" загальною площею 1 815,4 кв. м; навісу "а1", "а2", "а3"; гаража "В"; навісу "Е"; вбиральні "Ж"; вимощення III; огорожі № 1; бетонного майданчика І, та належить на праві спільної часткової власності ОСОБА_2 і ОСОБА_1 ; визначити спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів.
Ухвалою Ленінського районного суду міста Кіровограда від 17 травня 2017 рокуВідділ примусового виконання рішень управління державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Кіровоградській області залучено до участі у справі як третю особу, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.
Ухвалою Ленінського районного суду міста Кіровограда від 16 березня 2020 року прийнято відмову АТ "Перший інвестиційний банк" від позовних вимог, пред`явлених до відповідача ОСОБА_2, в частині звернення стягнення на 1/2 частину нежитлової будівлі площею 1 815,40 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 . Провадження у справі в частині позовних вимог до ОСОБА_2 закрито.
Рішенням Ленінського районного суду міста Кіровограда від 23 грудня 2020 року у складі судді Іванової Л. А. позов АТ "Перший інвестиційний банк", пред`явлений до відповідача ОСОБА_1, задоволено. В рахунок погашення заборгованості за Кредитним договором в розмірі 338 491,96 доларів США та 819 211,18 грн, з яких: 263 800 доларів США - тіло кредиту, 2 462,13 доларів США - проценти, 72 229,83 доларів США - прострочені проценти, 700 769,84 грн - пеня за прострочення сплати тіла кредиту, 118 441,34 грн - пеня за прострочення сплати процентів, звернуто стягнення на 1/2 частину переданої в іпотеку нежитлової будівлі площею 1 815,40 кв. м за адресою: АДРЕСА_1, яка складається з: будівлі "AAa1-3, к, кр" загальною площею 1 815,4 кв. м; навісу "а1", "а2", "а3"; гаража "В"; навісу "Е"; вбиральні "Ж"; вимощення III; огорожі № 1; бетонного майданчика І, та належить на праві спільної часткової власності ОСОБА_1 на підставі рішення Кіровського районного суду міста Кіровограда від 18 грудня 2012 року у справі № 1109/9711/12, номер запису про право власності: 448337 від 18 березня 2013 року. Визначено спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України "Про виконавче провадження" з дотриманням вимог Закону України "Про іпотеку", з визначенням ціни предмета іпотеки при його примусовому виконанні на рівні, не нижчому за звичайні ціни на такий вид майна на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності або незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Рішення місцевого суду мотивоване тим, що особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права та несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки. Наявність судового рішення про стягнення з боржника на користь кредитора заборгованості за кредитним договором не є підставою для припинення грошового зобов`язання боржника і припинення іпотеки та не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, передбачений законодавством. За встановлених в цій справі обставин позичальник ОСОБА_2 не виконував належним чином умов Кредитного договору, що спричинило утворення заборгованості, у зв`язку з чим АТ "Перший інвестиційний банк" як іпотекодержатель набуло право звернути стягнення на предмет іпотеки, зокрема й на належну ОСОБА_1 1/2 частку у спірному майні,шляхом її продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження на підставі статті 33 Закону України "Про іпотеку". АТ "Перший інвестиційний банк" не пропустило трирічну позовну давність, оскільки рішення Ленінського районного суду міста Кіровограда від 27 січня 2015 року у справі № 405/9061/13-ц, яким було звільнено з-під арешту 1/2 частину нежитлової будівлі площею 1 815,40 кв. м, що належить на праві власності ОСОБА_1, -набрало законної сили 29 липня 2015 року, а банк звернувся до суду з цим позовом в листопаді 2016 року.
Постановою Кропивницького апеляційного суду від 12 січня 2022 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено. Рішення Ленінського районного суду міста Кіровограда від 23 грудня 2020 року скасовано і ухвалено нове судове рішення, яким в задоволенні позову АТ "Перший інвестиційний банк", пред`явленого до відповідача ОСОБА_1, відмовлено. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Судове рішення апеляційного суду мотивоване тим, що у справі, яка переглядається, у квітні 2009 року АТ "Перший інвестиційний банк" використало своє право вимагати дострокового повернення всієї суми кредиту та процентів, що залишилася несплаченою, а також сплати пені за порушення умов Кредитного договору шляхом стягнення цих коштів у судовому порядку. Такими діями кредитор на власний розсуд змінив умови основного зобов`язання щодо строку дії договору, періодичності платежів, порядку сплати процентів за користування кредитом, з чим погодився Ленінський районний суд міста Кіровограда, який задовольнив позовні вимоги банку про стягнення кредитної заборгованості. Разом з тим АТ "Перший інвестиційний банк" звернулося до суду з цим позовом 09 липня 2016 року, тобто з пропуском трирічної позовної давності, що є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги, позиції інших учасників справи.
В лютому 2022 року АТ "Перший інвестиційний банк" подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати постанову Кропивницького апеляційного суду від 12 січня 2022 року, а рішення Ленінського районного суду міста Кіровограда від 23 грудня 2020 року залишити в силі.
На обґрунтування підстави касаційного оскарження судового рішення, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), заявник вказав, що апеляційний суд не врахував правових висновків, викладених в постанові Верховного Суду України від 03 лютого 2016 року у справі № 6-1080цс15, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 28 вересня 2018 року у справі № 921/107/15-г/16 та в постанові Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 423/1642/15-ц. Наявність судового рішення про стягнення з боржника на користь кредитора заборгованості за кредитним договором не є підставою для припинення грошового зобов`язання боржника і припинення іпотеки та не позбавляє кредитора права задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, передбачений законодавством. АТ "Перший інвестиційний банк" не було залучено до участі у справі № 1109/9711/12, а тому не знало про наявність рішення Кіровського районного суду міста Кіровограда від 18 грудня 2012 року, яким в порядку поділу майна подружжя за ОСОБА_1 було визнано право власності на 1/2 частку переданої в іпотеку нежитлової будівлі площею 1 815,40 кв. м. Крім того, рішенням Ленінського районного суду міста Кіровограда від 27 січня 2015 року у справі № 405/9061/13-ц, яке набрало законної сили 29 липня 2015 року, було звільнено з-під арешту належну ОСОБА_1 частку у спірному майні, що унеможливлювало звернення стягнення на предмет іпотеки в межах процедури виконавчого провадження. Таким чином, звернувшись 09 липня 2016 року до суду з цим позовом, АТ "Перший інвестиційний банк" не пропустило трирічну позовну давність, про що правильно зазначив місцевий суд.
В червні 2022 року представник ОСОБА_1 - адвокат Захарченко І. В. подав відзив на касаційну скаргу, в якому просив закрити касаційне провадження за касаційною скаргою АТ "Перший інвестиційний банк" на постанову Кропивницького апеляційного суду від 12 січня 2022 року як помилково відкрите.
Рух справи в суді касаційної інстанції.
Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду Мартєва С. Ю. (суддя-доповідач), Сердюка В. В., Фаловської І. М. від 09 червня 2022 року відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано її матеріали з Ленінського районного суду міста Кіровограда.
28 червня 2022 року справа № 405/7899/16-цнадійшла до Верховного Суду.
Розпорядженням заступника керівника апарату Верховного Суду від 23 березня 2023 року у зв`язку з обранням судді Мартєва С. Ю. до Великої Палати Верховного Суду призначений повторний автоматизований розподіл цієї справи.
За протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 23 березня 2023 року матеріали справи № 405/7899/16-ц передано судді-доповідачу Стрільчуку В. А., судді, які входять до складу колегії: Ігнатенко В. М., Карпенко С. О.
Позиція Верховного Суду.
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
За змістом пункту 1 частини першої статті 389 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити у касаційному порядку рішення суду першої інстанції після апеляційного перегляду справи та постанову суду апеляційної інстанції, крім судових рішень, визначених у частині третій цієї статті.
Відповідно до пункту 1 абзацу 1 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги у межах, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.
Статтею 1054 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
Судами встановлено, що 14 червня 2007 року між ВАТ "Перший інвестиційний банк" та ОСОБА_2 було укладено Кредитний договір, за умовами якого позичальник отримав кредит у розмірі 300 000 доларів США на строк до 10 червня 2017 року.
Частиною першою статті 546 ЦК України передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Згідно з частиною першою статті 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Статтею 1 Закону України "Про іпотеку" визначено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Зметою забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором 14 червня 2007 рокуміж ВАТ "Перший інвестиційний банк" та ОСОБА_2 було укладено Іпотечний договір, предметом якого була належна іпотекодавцю нежитлова будівля площею 1 815,40 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Боржник зобов`язаний виконати свій обов`язок, а кредитор - прийняти виконання особисто, якщо інше не встановлено договором або законом, не випливає із суті зобов`язання чи звичаїв ділового обороту (частина перша статті 527 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 530 ЦК України якщо у зобов`язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).
Згідно зі статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; зміна умов зобов`язання; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди (частина перша статті 611 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 651 ЦК України зміна умов договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
У разі зміни договору зобов`язання сторін змінюються відповідно до змінених умов щодо предмета, місця, строків виконання тощо (частина перша статті 653 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 1048 ЦК України позикодавець має право на одержання від позичальника процентів від суми позики, якщо інше не встановлено договором або законом. Розмір і порядок одержання процентів встановлюються договором. У разі відсутності іншої домовленості сторін проценти виплачуються щомісяця до дня повернення позики.
Згідно з частиною другою статті 1050 ЦК України, якщо договором встановлений обов`язок позичальника повернути позику частинами (з розстроченням), то в разі прострочення повернення чергової частини позикодавець має право вимагати дострокового повернення частини позики, що залишилася, та сплати процентів, належних йому відповідно до статті 1048 цього Кодексу.
В пункті 4.3.5 Кредитного договору сторони визначили, що за прострочення сплати процентів за користування кредитними коштами більш ніж 30 (тридцять) календарних днів та/або за прострочення виконання зобов`язання з повернення частини кредиту згідно з графіком погашення, встановленим в пункті 2.4 цього договору, більш ніж 30 днів, банк має право відмовитись від подальшого кредитування, вимагаючи від позичальника дострокового повернення кредитних коштів та нарахованих процентів за користування ними. В цьому випадку позичальник зобов`язується не пізніше 30 (тридцяти) календарних днів з дня одержання відповідного повідомлення з вимогою від банку повернути фактично отримані кредитні кошти та сплатити нараховані проценти за користування ними. У випадку невиконання позичальником в строк цього зобов`язання, наступний робочий день, що слідує за днем закінчення встановленого банком строку для добровільного виконання позичальником цього зобов`язання, вважається початком періоду прострочення з повернення отриманих кредитних коштів та/або нарахованих процентів з наслідками, передбаченими в пунктах 5.3 та 5.4 цього договору.
Згідно з пунктом 5.3 Кредитного договору за несвоєчасне повернення кредитних коштів відповідно до погодженого між сторонами графіку та/або сплату процентів за користування кредитними коштами, позичальник сплачує пеню за кожний день прострочення повернення кредиту (його частини) та/або процентів за користування кредитом, яка обчислюється від суми простроченого платежу, та встановлюється у розмірі облікової ставки Національного банку України, що діє у період, за який сплачується пеня.
У зв`язку з неналежним виконанням договірних зобов`язань 17 квітня 2009 року ВАТ "Перший інвестиційний банк" направило ОСОБА_2 повідомлення-вимогу, в якій вимагало достроково повернути кредит з урахуванням процентів та пені, а також зазначило, що у випадку неусунення порушень протягом 30-ти календарних днів з дати отримання цього повідомлення банк матиме право звернути стягнення на предмет іпотеки в один із способів, передбачених Іпотечним договором.
24 квітня 2009 року ОСОБА_2 отримав вищевказану вимогу банку, однак протягом 30-ти календарних днів не виконав договірне зобов`язання щодо дострокового повернення кредиту.
Отже, банк скористався своїм правом дострокового стягнення заборгованості за Кредитним договором, передбаченим пунктом 4.3.5 цього договору та частиною другою статті 1050 ЦК України, і змінив строк виконання основного зобов`язання з 10 червня 2017 року на 24 травня 2009 року (наступний робочий день, що слідує за днем закінчення встановленого банком 30-ти денного строку для добровільного виконання позичальником зобов`язання).
У грудні 2010 року ПАТ "Перший інвестиційний банк" звернулося до суду з позовом про дострокове стягнення заборгованості за Кредитним договором.
Заочним рішенням Ленінського районного суду міста Кіровограда від 26 квітня 2011 року та додатковим рішенням цього суду від 06 липня 2011 року у справі № 2-674/11, які залишено без змін ухвалою Апеляційного суду Кіровоградської області від 13 грудня 2011 року, стягнуто із ОСОБА_2 на користь ПАТ "Перший інвестиційний банк" заборгованість за Кредитним договором в розмірі 338 491,96 доларів США та 819 211,18 грн, з яких: 263 800 доларів США - тіло кредиту, 2 462,13 доларів США - проценти, 72 229,83 доларів США - прострочені проценти, 700 769,84 грн - пеня за прострочення сплати тіла кредиту, 118 441,34 грн - пеня за прострочення сплати процентів.
Вищевказане судове рішення перебуває на примусовому виконанні та не виконане боржником.
Судами також встановлено, що рішенням Кіровського районного суду міста Кіровограда від 18 грудня 2012 року у справі № 1109/9711/12 в порядку поділу спільного майна подружжя визнано за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 право власності по 1/2 частині комплексу будівель на АДРЕСА_1, тобто на майно, яке перебувало в іпотеці банку.
Рішенням Ленінського районного суду міста Кіровограда від 27 січня 2015 року у справі № 405/9061/13-ц, яке набрало законної сили 29 липня 2015 року, звільнено з-під арешту 1/2 частину комплексу будівель на АДРЕСА_1, що належить ОСОБА_1 на праві власності, накладеного на підставі акта старшого державного виконавця Відділу примусового виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Кіровоградській області від 10 квітня 2013 року про арешт майна боржника.
Згідно з актомпро передачу стягувачу майна в рахунок погашення боргу за виконавчим листом № 2-674/11 в розмірі 1 528 473,45 грн, складеним 06 березня 2019 року старшим державним виконавцем Відділу примусового виконання рішень Управління державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Кіровоградській області, при примусовому виконанні виконавчого листа № 2-674/11, виданого 31 січня 2012 року Ленінським районним судом міста Кіровограда (стягувач - ПАТ "Перший інвестиційний банк", боржник - ОСОБА_2 ), стягувачу передано у власність 1/2 частину комплексу будівель на АДРЕСА_1, що належить боржнику ОСОБА_2 на підставі рішення Кіровського районного суду міста Кіровограда від 18 грудня 2012 року у справі № 1109/9711/12.
На підставі вищезгаданого акта про передачу майна стягувачу в рахунок погашення боргу 07 березня 2019 року приватний нотаріус Кропивницького міського нотаріального округу Балик Т. М. видав свідоцтво, серія та номер: 135, яким посвідчив, що АТ "Перший інвестиційний банк" належить на праві власності майно, що складається з 1/2 частки комплексу будівель за адресою: АДРЕСА_1, оскільки прилюдні торги не відбулися і стягувач виявив бажання залишити за собою нереалізоване майно, яке раніше належало боржнику ОСОБА_2 за рішенням Кіровського районного суду міста Кіровограда від 18 грудня 2012 року у справі № 1109/9711/12.
Відповідно до частини першої статті 7 Закону України "Про іпотеку" за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
У разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки (частини перша, друга статті 23 Закону України "Про іпотеку" в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Згідно з частинами першою, третьою статті 33 Закону України "Про іпотеку" в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.