Постанова
Іменем України
15 березня 2023 року
м. Київ
справа № 487/5408/18
провадження № 61-14895св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Грушицького А. І. (суддя-доповідач),
суддів: Карпенко С. О., Литвиненко І. В., Петрова Є. В., Пророка В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: ОСОБА_2, товариство з обмеженою відповідальністю "Факторингова компанія "Паритет", публічне акціонерне товариство "Енергобанк", приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Шевченко Інна Леонтіївна, суб`єкт оціночної діяльності фізична особа - підприємець ОСОБА_3,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на постанову Миколаївського апеляційного суду від 17 серпня 2021 року у складі колегії суддів: Царюк Л. М., Базовкіної Т. М., Яворської Ж. М.,
у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2, товариства з обмеженою відповідальністю "Факторингова компанія "Паритет", публічного акціонерного товариства "Енергобанк", приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко Інни Леонтіївни, суб`єкта оціночної діяльності фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 про визнання недійсним та скасування звіту, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, припинення права власності та визнання права власності на нерухоме майно, визнання недійсним договору купівлі-продажу іпотечного майна.
Короткий зміст позовних вимог
У серпні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2, товариства з обмеженою відповідальністю "Фінансова компанія "Паритет" (далі - ТОВ "ФК "Паритет"), публічного акціонерного товариства "Енергобанк" (далі - ПАТ "Енергобанк"), приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Шевченко І. Л. (далі - приватний нотаріус КМНО Шевченко І. Л.), суб`єкта оціночної діяльності фізичної особи - підприємця ОСОБА_3 (далі - ФОП ОСОБА_3 ) про визнання недійсним та скасування звіту суб`єкта оціночної діяльності, скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, припинення права власності та визнання права власності на нерухоме майно, визнання недійсним договору купівлі-продажу іпотечного майна.
Свої вимоги позивач обґрунтовувала тим, що на підставі договору дарування від 17 жовтня 2003 року їй на праві приватної власності належить квартира АДРЕСА_1, загальною площею 68,50 кв. м.
18 квітня 2008 року вона уклала з акціонерним банком "Енергобанк" (далі - АБ "Енергобанк") договір про іпотечний кредит № 17, за умовами якого банк надав їй кредит у розмірі 192 000,00 грн строком до 05 квітня 2028 року зі сплатою 14 % річних.
22 квітня 2008 року на забезпечення виконання указаного кредитного зобов`язання вона уклала з АБ "Енергобанк" іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Миколаївського міського нотаріального округу Криницьким А. А. та зареєстрований в реєстрі за № 3094, відповідно до якого в іпотеку банку передано вказану квартиру, з оцінкою вартості майна 332 012,00 грн.
11 грудня 2017 року ПАТ "Енергобанк" (правонаступник АБ "Енергобанк") уклало договір відступлення прав вимоги, за яким відступило належне йому право вимоги за іпотечним договором ТОВ "ФК "Паритет".
07 липня 2018 року ТОВ "ФК "Паритет" уклало з ОСОБА_2 договір купівлі-продажу вказаної квартири, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Шевченко І. Л. та зареєстрований в реєстрі за № 764, відповідно до умов якого ОСОБА_2 набув право власності на квартиру за ціною 136 000,00 грн.
У серпні 2018 року позивач дізналася, що її квартира відчужена кредитором іншій особі. Зазначала, що вартість спірної квартири була суттєво занижена, при складенні звіту суб`єктом оціночної діяльності не проводився огляд об`єкта оцінки, а тому такий звіт є недійсним.
ТОВ "ФК "Паритет" порушило порядок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки у зв`язку з тим, що їй не була надіслана письмова вимога про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до приписів статті 35 Закону України "Про іпотеку". У зв`язку з цим договір купівлі-продажу вказаної квартири є недійсним в силу частини першої статті 203 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), оскільки при укладенні договору не додержано вимог Закону України "Про іпотеку" щодо направлення іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання не менш як у тридцятиденний строк.
Крім того при укладенні цього договору іпотекодержатель порушив принцип співмірності з огляду на те, що сума боргу за кредитним договором майже в десять разів менша, ніж вартість іпотечної квартири.
Із урахуванням наведених обставин, ОСОБА_1 просила суд:
- визнати недійсним та скасувати звіт про незалежну оцінку квартири, складений 19 березня 2018 року ФОП ОСОБА_3 ;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень приватного нотаріуса КМНО Шевченко І. Л., яким вирішено здійснити реєстрацію договору купівлі-продажу нерухомого майна - квартири за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 68,5 кв. м;
- припинити право власності ОСОБА_2 на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 ;
- визнати за нею право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 ;
- визнати договір купівлі-продажу квартири від 07 липня 2018 року, укладений між ТОВ "ФК "Паритет" та ОСОБА_2, недійсним.
Короткий зміст судових рішень судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій
Справа розглядалася судами неодноразово.
Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 грудня 2019 року позов ОСОБА_1 задоволено частково. Визнано договір купівлі-продажу нерухомого майна від 07 липня 2018 року, укладений між ТОВ "ФК "Паритет" та ОСОБА_2, недійсним. Скасовано рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень приватного нотаріуса КМНО Шевченко І. Л. щодо реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1, загальною площею 68,5 кв. м. У задоволенні решти позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Задовольняючи частково позов ОСОБА_1, суд першої інстанції виходив із того, що звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку можливо лише за умови надання реєстратору відповідних документів. Проте документи, які підтверджують факт існування у ОСОБА_1 безспірного боргу перед банком, приватному нотаріусу КМНО Шевченко І. Л. не надано.
Відсутність у прийнятих документах підтвердження факту наявності заборгованості за кредитним договором, її розміру, свідчить про неналежну перевірку документів приватним нотаріусом, невідповідність проведеної державної реєстрації прав положенням статті 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майна та їх обтяжень". Проведена державна реєстрація прав спричиняє порушення майнових прав власника іпотечного майна щодо визначення його зобов`язань як іпотекодавця.
Отже, реєстрація права власності на підставі договору купівлі-продажу проведена з порушенням статей 18, 22 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", статей 33, 35, 37 Закону України "Про іпотеку".
Постановою Миколаївського апеляційного суду від 13 квітня 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишено без задоволення. Рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 грудня 2019 року залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що суд першої інстанції правильно встановив правові підстави для визнання незаконними дій приватного нотаріуса КМНО Шевченко І. Л. щодо реєстрації за ОСОБА_2 права власності на спірну квартиру та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, оскільки реєстрація права власності на підставі договору купівлі-продажу проведена з порушенням Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та Закону України "Про іпотеку". Оскільки встановлено обставини, які свідчать про незаконність дій щодо реєстрації прав на спірну квартиру, договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, укладений між ТОВ "ФК "Паритет" та ОСОБА_2, є недійсним.
Постановою Верховного Суду від 21 жовтня 2020 року касаційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково. Рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 09 грудня 2019 року та постанову Миколаївського апеляційного суду від 13 квітня 2020 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що суди не зазначили якій конкретно нормі частини першої статті 215 ЦК України, яка містить декілька підстав, не відповідає договір купівлі-продажу від 07 липня 2018 року, укладений між ТОВ "ФК "Паритет" та ОСОБА_2 . Рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав вичерпує свою дію із внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Суди попередніх інстанцій не забезпечили повного та всебічного розгляду справи, не надали належної правової оцінки заявленим позовним вимогам, належним чином не з`ясували зміст позовних вимог, не встановили складу учасників судового розгляду та правових норм, які підлягають застосуванню.
Рішенням Заводського районного суду м. Миколаєва від 07 червня 2021 року в задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено.
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції встановив обставини, які свідчать про законність рішення про державну реєстрацію прав на спірну квартиру, тому вказав, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, укладеного між ТОВ "Факторингова компанія "Паритет" та ОСОБА_2, відповідно до якого виникли оспорювані правовідносини, не підлягає задоволенню.
Позовні вимоги про припинення права власності ОСОБА_2 на спірну квартиру та визнання права власності на цю квартиру за ОСОБА_1 є необґрунтованими та безпідставними.
Постановою Миколаївського апеляційного суду від 17 серпня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково. Рішення Заводського районного суду м. Миколаєва від 07 червня 2021 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог про визнання недійсним договору купівлі-продажу та припинення права власності на квартиру скасовано та ухвалено нове судове рішення про задоволення цих вимог.
Визнано договір купівлі-продажу квартири від 07 липня 2018 року, укладений між ТОВ "ФК "Паритет" та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Шевченко І. Л., за яким ТОВ "ФК "Паритет" передало у власність, а ОСОБА_2 прийняв у власність квартиру АДРЕСА_1, недійсним.
Припинено право власності ОСОБА_2 на квартиру АДРЕСА_1 .
В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що ТОВ "ФК "Паритет" не було дотримано вимог статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо надіслання рекомендованим листом іпотекодавцю, яка є боржником, письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання, а тому на час укладення договору купівлі-продажу іпотечного майна ТОВ "ФК "Паритет" не набуло права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Договір купівлі-продажу квартири від 07 липня 2018 року, укладений між ТОВ "ФК "Паритет" та ОСОБА_2, посвідчений приватним нотаріусом КМНО Шевченко І. Л., є недійсним з підстав, визначених частиною першою статті 203 ЦК України, як такий, що суперечить Закону України "Про іпотеку".
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі, поданій у вересні 2021 року до Верховного Суду, ОСОБА_2, посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувану постанову суду апеляційної інстанції в частині задоволених позовних вимог та залишити в силі рішення суду першої інстанції в цій частині.
Рух касаційної скарги в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 09 вересня 2021 року відкрито касаційне провадження у цивільній справі за касаційною скаргою ОСОБА_2 на постанову Миколаївського апеляційного суду від 17 серпня 2021 року, витребувано її із Заводського районного суду м. Миколаєва.
09 січня 2023 року справу розподілено колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в складі: Грушицького А. І. (суддя-доповідач), Литвиненко І. В., Петрова Є. В.
На підставі ухвали Верховного Суду від 22 лютого 2023 року справу призначено до розгляду в порядку спрощеного позовного провадження колегією в складі п`яти суддів.
Згідно з протоколом автоматичного визначення складу колегії суддів від 06 березня 2023 року визначено такий склад колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду для розгляду справи: Грушицький А. І. (суддя-доповідач), Карпенко С. О., Литвиненко І. В., Петров Є. В., Пророк В. В.
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
У касаційній скарзі ОСОБА_2 посилається на пункти 1, 3 частини другої статті 389 ЦПК України, зокрема вказує, що суд апеляційної інстанції розглянув справу без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 208/4147/17; відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права, а саме: статей 37, 38 Закону України "Про іпотеку" у подібних правовідносинах.
У касаційній скарзі ОСОБА_2 зазначає, що повідомлення про продаж предмета іпотеки по своїй суті є як повідомленням про продаж предмета іпотеки на підставі статті 38 Закону України "Про іпотеку", так і вимогою про погашення заборгованості на підставі статті 35 Закону України "Про іпотеку", оскільки містить в собі елементи двох документів, зокрема розрахунок про розмір боргу ОСОБА_1 та обставини його виникнення, реквізити банківського рахунку, пропозиція щодо добровільного погашення боргу, що матиме наслідком припинення договірних зобов`язань зняття обтяжень з належного боржнику майна.
Доводи інших учасників справи
У жовтні 2021 року ОСОБА_1 подала відзив на касаційну скаргу ОСОБА_2, у якому просить відмовити у задоволенні касаційної скарги та залишити без змін постанову суду апеляційної інстанції.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суд установив, що 18 квітня 2008 року між АБ "Енергобанк" та ОСОБА_1 укладено договір про іпотечний кредит № 17, за умовами якого банк надав останній кредит на поліпшення житлових умов в розмірі 192 000,00 грн на строк до 05 квітня 2028 року, а ОСОБА_1, як позичальник, зобов`язалася повернути грошові кошти зі сплатою відсотків за користуванням кредитом у розмірі 14 % річних (а. с. 43-48 т. 1).
22 квітня 2008 року на забезпечення виконання кредитних зобов`язань між АБ "Енергобанк" та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір, за умовами якого остання передала в іпотеку банку трикімнатну квартиру зі всіма об`єктами функціонально пов`язаними з цим нерухомим майном, загальною площею 68,50 кв. м, житловою площею 38,20 кв. м, яка належить їй на праві власності на підставі договору дарування та знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 (а. с. 38-42 т. 1).
У пункті 4.3 іпотечного договору від 22 квітня 2008 року сторони узгодили, що цей пункт договору є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, яке надає право іпотекодержателю звернути стягнення на предмет іпотеки на підставі цього договору шляхом:
- продажу від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України "Про іпотеку". Цим договором іпотекодавець уповноважує іпотекодержателя подавати та отримувати від імені іпотекодавця довідки та документи, які необхідні для підготовки предмета іпотеки до продажу (витяги з реєстру обтяжень, довідку з Бюро технічного інвентаризації інше), сплатити всі необхідні платежі, підписати договір купівлі-продажу предмета іпотеки, а також виконувати всі інші дії, які пов`язані з продажем предмета іпотеки. У разі продажу предмета іпотеки, іпотекодавець доручає іпотекодержателю отримати грошові кошти, вручені від продажу та спрямувати їх на погашення витрат іпотекодержателя та заборгованості за договором про іпотечний кредит. Якщо предмет іпотеки буде продано за суму більше, ніж сума заборгованості та витрат іпотекодержателя, залишок грошових коштів від його продажу, іпотекодержатель повертає іпотекодавцю;
- прийняття предмета у власність, в порядку визначеному статтею 37 Закону України "Про іпотеку". При цьому це застереження визначається сторонами як договір про задоволення вимог іпотекодержателя.
Будь-які повідомлення, які направляються сторонами одна одній в рамках цього договору, повинні бути здійснені в письмовій формі та будуть вважатися поданими належним чином, якщо вони надіслані рекомендованим листом на замовлення або доставлені особисто на адресу сторін (пункт 8.3 іпотечного договору від 22 квітня 2008 року).
11 червня 2015 року постановою Правління Національного банку України № 370 відкликано банківську ліцензію ПАТ "Енергобанк" та розпочато процедуру ліквідації (а. с. 148-154 т. 1).
11 грудня 2017 року між ПАТ "Енергобанк" та ТОВ "ФК "Паритет" укладено договір відступлення прав вимоги № 10, за яким ПАТ "Енергобанк" відступило право вимоги ТОВ "ФК "Паритет", у тому числі до ОСОБА_1 за договором про іпотечний кредит від 18 квітня 2008 року № 17 та іпотечним договором від 22 квітня 2008 року (а. с. 55-59 т. 1).
19 грудня 2017 року, 25 січня 2018 року та 24 квітня 2018 року ТОВ "ФК "Паритет" відправило повідомлення про продаж предмета іпотеки на адресу реєстрації ОСОБА_1 ( АДРЕСА_3 ) та за адресою знаходження предмета іпотеки ( АДРЕСА_2 ), однак листи повернулись за закінченням терміну зберігання (а. с. 71-78, 86-90, 93-97 т. 1).
15 травня 2018 року ТОВ "ФК "Паритет" відправило повідомлення про продаж предмета іпотеки на адресу реєстрації ОСОБА_1 та за адресою знаходження предмета іпотеки. Повідомлення, що відправлено за адресою: АДРЕСА_2, не було вручено та повернулося з відміткою про те, що отримувач відмовився від одержання відправлення (а. с. 98 т. 1). Повідомлення, надіслане за адресою: АДРЕСА_3, отримано ОСОБА_1 16 травня 2018 року, що підтверджується листом товариства з обмеженою відповідальністю "Нова пошта" від 12 червня 2018 року № 721 вих-18 (а. с. 98-100 т. 1).
07 липня 2018 року ТОВ "ФК "Паритет" та ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу квартири, за умовами якого ОСОБА_2 набув у власність квартиру АДРЕСА_1, ціна якої за договором склала 136 000,00 грн (а. с. 12, 13 т. 1)
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: