Постанова
Іменем України
30 березня 2023 року
м. Київ
справа № 643/13364/21
провадження № 61-1902св23
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Воробйової І. А. (суддя-доповідач), Коломієць Г. В., Луспеника Д. Д.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: ОСОБА_2, ОСОБА_3, державний реєстратор - приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Салига Наталія Анатоліївна, Публічне акціонерне товариство "ПроКредитБанк",
третя особа - Комунальне підприємство "Харківське міське бюро технічної інвентаризації",
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1, в інтересах якого діє адвокат Грайворонський Ігор Валерійович, на постанову Полтавського апеляційного суду від 12 січня 2023 року у складі колегії суддів: Пилипчука Л. І., Дряниці Ю. В., Триголова В. М.,
ВСТАНОВИВ:
1. Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2021 року ОСОБА_1 звернувся до Московського районного суду
м. Харкова з позовом до ОСОБА_2, ОСОБА_3, державного реєстратора - приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Салиги Н. А., Публічного акціонерного товариства "ПроКредитБанк" (далі - ПАТ "ПроКредитБанк", банк), третя особа: Комунальне підприємство "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" (далі - КП " Харківське МБТІ"), про скасування державної реєстрації іпотеки та припинення іпотеки, припинення обтяження, припинення права іпотеки на частку земельної ділянки та визнання недійсним договору оренди будинку.
Позовну заяву мотивував тим, що 13 червня 2008 року між ним та ОСОБА_2 укладено договір про спільне будівництво житлового будинку, відповідно до якого метою цього договору є спільне будівництво сторонами житлового будинку на АДРЕСА_1 на умовах, визначених договором.
У договорі сторонами обумовлено, що для досягнення мети цього договору ОСОБА_2 надає земельну ділянку на АДРЕСА_1
під будівництво нового житлового будинку. Демонтаж старого будинку,
що знаходиться на земельній ділянці ОСОБА_2, виконується зусиллями та за рахунок ОСОБА_1 . Після будівництва житлового будинку йому буде належати частини, а ОСОБА_2 - частина.
Проте рішенням Московського районного суду м. Харкова від 26 червня 2009 року у справі № 2-7438/09 визнано за ОСОБА_2 право власності на житловий будинок літ. "Д-2", загальною площею 575,7 кв. м, житловою площею 226,9 кв. м, з надвірними будівлями, що розташований
на АДРЕСА_1 .
05 серпня 2009 року на підставі указаного судового рішення в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно вчинено запис про право власності на зазначений будинок за ОСОБА_2, номер запису - 22118190,
а 01 грудня 2010 року, без згоди позивача, як співвласника майна,
вона передала будинок в оренду ОСОБА_3
25 липня 2013 року запис про право власності на будинок за ОСОБА_2 перенесено у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, зареєстровано його під номером 1820183, а також зареєстровано іпотеку на будинок на користь ПАТ "ПроКредитБанк" згідно з нотаріально посвідченим договором іпотеки, укладеним між банком та ОСОБА_2 .
Дізнавшись про те, що право власності на спільний будинок визнано та зареєстровано за ОСОБА_2, він оскаржив рішення Московського районного суду м. Харкова від 26 червня 2009 року у справі № 2-7438/09
в апеляційному порядку та постановою Харківського апеляційного суду
від 10 вересня 2019 року це судове рішення скасовано, а у задоволенні позову ОСОБА_2 до Харківської міської ради про визнання права власності на будинок відмовлено.
На підставі зазначеної постанови апеляційного суду 03 жовтня 2019 року припинено право власності на весь будинок за ОСОБА_2,
а 07 жовтня 2019 року за ним зареєстровано право власності на частину цього будинку.
Після реєстрації 25 липня 2013 року іпотеки жодних правочинів
з іпотекодавцем ОСОБА_2 щодо будинку позивач не вчиняв,
тому вважав відсутніми підстави для висновку про перехід до нього прав
та обов`язків іпотекодавця пропорційно його частці, оскільки статтею 23 Закону України "Про іпотеку" передбачено перехід до іншої особи саме права власності на обтяжене іпотекою майно на підставі відповідного правочину.
Проте запис про іпотеку є чинним, міститься в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та безпідставно обтяжує його, як співвласника, права на вільне розпорядження будинком із надвірними будівлями та земельною ділянкою під ними.
Крім того, посилався на те, що 01 грудня 2010 року між ОСОБА_2 (орендодавець) та ОСОБА_3 (орендар) укладено договір оренди спірного житлового будинку, проте він як співвласник не надавав згоди на передачу цього майна в оренду, що є підставою для визнання недійсним зазначеного правочину.
Посилаючись на зазначене, ОСОБА_1 просив суд:
- скасувати державну реєстрацію іпотеки за ПАТ "ПроКредитБанк"
на житловий будинок літ. "Д-2", загальною площею 575,7 кв. м, житловою площею 226,9 кв. м, з надвірними будівлями, що розташований
на АДРЕСА_1, зареєстровану приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салигою Н. А. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, проведену 25 липня 2013 року
під № 1824953;
- припинити право іпотеки та обтяження у вигляді заборони на зазначене нерухоме майно, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салигою Н. А. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, запис № 1824314 від 25 липня 2013 року;
-припинити право іпотеки на частини земельної ділянки з кадастровим номером 6310137500:07:007:0007, загальною площею 0,067 га, що належить ОСОБА_1 та розташована на АДРЕСА_1, зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно
25 липня 2013 року під № 1823570;
-припинити обтяження у вигляді заборони на нерухоме майно,
а саме на частини земельної ділянки з кадастровим номером 6310137500:07:007:0007, що зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Салигою Н. А. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25 липня 2013 року під № 1822793;
- визнати недійсним договір оренди житлового будинку від 01 грудня
2010 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .
Короткий зміст ухвалених у справі судових рішень
Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 23 грудня 2021 року у складі судді Єрмак Н. В. позов задоволено.
Скасовано державну реєстрацію права іпотеки за ПАТ "ПроКредитБанк" на житловий будинок літ. "Д-2", загальною площею 575,7 кв. м, житловою 226,9 кв. м, з надвірними будівлями, що розташований на АДРЕСА_1, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу як державним реєстратором Салигою Н. А., в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 25 липня 2013 року під № 1824953 та припинено право іпотеки на житловий будинок літ. "Д-2", загальною площею 575,7 кв. м, житловою 226,9 кв. м з надвірними будівлями, що розташований на АДРЕСА_1 .
Припинено обтяження у вигляді заборони на нерухоме майно, а саме:
на житловий будинок літ. "Д-2", загальною площею 575,7 кв. м, житловою 226,9 кв. м, з надвірними будівлями, що розташований на АДРЕСА_1, зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу, як державним реєстратором, Салигою Н. А. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, запис під № 1824314 від 25 липня 2013 року.
Припинено право іпотеки на частини земельної ділянки з кадастровим номером 6310137500:07:007:0007 загальною площею 0,067 га, що належить ОСОБА_1 та розташована на АДРЕСА_1, яке зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу, як державним реєстратором, Салигою Н. А. в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, запис під № 1823570.
Припинено обтяження у вигляді заборони на нерухоме майно, а саме,
на частини земельної ділянки з кадастровим номером 6310137500:07:007:0007, загальною площею 0,067 га, яка належить
ОСОБА_1 та розташована на АДРЕСА_1,
яке зареєстроване приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу, як державним реєстратором, Салигою Н. А.
в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно,
запис під № 1822793 від 25 липня 2013 року.
Визнано недійсним договір оренди нежитлового будинку від 01 грудня 2010 року, укладений між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що судове рішення,
яке стало підставою набуття права власності на майно у ОСОБА_2, скасовано, а отже, у останньої не виникло право власності на таку нерухомість. Оскільки запис про право власності на підставі такого судового рішення скасований до моменту реєстрації права власності позивача на частини будинку, то до ОСОБА_1 не перейшли права та обов`язки іпотекодавця пропорційно до його частки у праві власності на іпотечне майно.
На момент укладення ОСОБА_2 договору іпотеки із
ПАТ "ПроКредитБанк" у ОСОБА_1 вже виникли майнові права на спірний житловий будинок, а тому ОСОБА_2 не мала права самовільно користуватися та розпоряджатися ним без позивача, як співвласника такого майна.
При цьому державна реєстрація іпотеки відбулася із порушенням вимог чинного на той час законодавства, оскільки реєстрація права іпотеки на майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершене, вчинено
не у спеціальному розділі Державного реєстру прав.
Надаючи оцінку доводам позивача про визнання недійсним договору оренди від 01 грудня 2010 року, суд першої інстанції виходив з того, що ОСОБА_2 не мала права передавати в оренду житловий будинок без згоди іншого співвласника - ОСОБА_1, а отже, оспорюваний договір оренди будинку за суб`єктним складом не відповідає вимогам статті 761
ЦК України, що є підставою для визнання його недійсним.
Суд першої інстанції дійшов висновку, що право співвласника ОСОБА_1 порушене наявністю обтяження, зокрема державною реєстрацією іпотеки та обмеженням прав розпорядження своєю часткою у спільній власності на будинок та земельну ділянку під ним, а тому порушене право підлягає судовому захисту, не обмежуючись строком позовної давності.
Рішення суду першої інстанції в частині скасування державної реєстрації права іпотеки, припинення права іпотеки та обтяження у вигляді заборони на спірне нерухоме майно та земельну ділянку під ним оскаржило
АТ "ПроКредитБанк" в апеляційному порядку.
Ухвалою Харківського апеляційного суду від 07 лютого 2022 року
відкрито апеляційне провадження у справі за апеляційною скаргою
АТ "ПроКредитБанк".
Ухвалою Харківського апеляційного суду від 21 лютого 2022 року справу призначено до судового розгляду.
Розпорядженням Голови Верховного Суду від 25 березня 2022 року
№ 14/0/9-22 "Про зміну територіальної підсудності судових справ в умовах воєнного стану" змінено територіальну підсудність справ Харківського апеляційного суду - Полтавському апеляційному суду.
Ухвалою Полтавського апеляційного суду від 05 вересня 2022 року справу прийнято до провадження та призначено її до розгляду.
Постановою Полтавського апеляційного суду від 12 січня 2023 року апеляційну скаргу АТ "ПроКредитБанк" задоволено.
Рішення Московського районного суду м. Харкова від 23 грудня 2021 року скасовано в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_1 про скасування державної реєстрації іпотеки та припинення права іпотеки, припинення обтяження, припинення права іпотеки на частку земельної ділянки.
Ухвалено у цій частині нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2, ОСОБА_3, державного реєстратора приватного нотаріуса Харківського міського нотаріального округу Салиги Н. А., ПАТ "ПроКредитБанк", третя особа - КП "Харківське МБТІ", про скасування державної реєстрації іпотеки та припинення права іпотеки, припинення обтяження, припинення права іпотеки на частку земельної ділянки відмовлено.
В іншій частині рішення залишено без змін.
Постанова апеляційного суду мотивовано тим, що постановою Харківського апеляційного суду від 20 жовтня 2020 року, яка залишена без змін судом касаційної інстанції (справа № 634/16685/19) у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ПАТ "ПроКредитБанк", ОСОБА_2 про визнання договору іпотеки недійсним, установлено, що спірний житловий будинок на момент укладання договору іпотеки від 25 липня 2013 року перебував
у власності ОСОБА_2 .
Судове рішення, на підставі якого скасовано рішення про визнання за нею права власності на спірний будинок, ухвалено 10 вересня 2019 року, тобто після укладення іпотечного договору від 25 липня 2013 року, на момент укладення якого були відсутні обставини і підстави, що вимагали отримання згоди, передбаченої статтею 578 ЦК України та статтею 6 Закону України "Про іпотеку", у зв`язку з чим суд дійшов висновку про відсутність підстав для визнання оспорюваного договору іпотеки недійсними.
При розгляді справи № 634/16685/19 судом враховано, що лише 03 жовтня 2019 року за ОСОБА_1 зареєстровано право приватної спільної часткової власності на частини житлового будинку та зауважено, що іпотекою забезпечено зобов`язання на значну суму - 2 000 000,00 дол. США, строк виконання якого не сплинув. Даних про виконання зазначеного зобов`язання відповідачем ОСОБА_2 не надано
Підстави застосування до спірних правовідносин статті 17 Закону України "Про іпотеку", якою врегульовано питання припинення іпотеки, у цій справі відсутні, а позиція позивача зводиться до доведення підстав недійсності договору іпотеки, оцінка яким надана у справі № 634/16685/19.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У лютому 2023 року ОСОБА_1 подав до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій, посилаючись на порушення апеляційним судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати постанову Полтавського апеляційного суду від 12 січня 2023 року в частині відмови у задоволенні позовних вимог і залишити в силі рішення Московського районного суду м. Харкова від 23 грудня 2021 року.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 22 лютого 2023 року відкрито касаційне провадження, справу витребувано із суду першої інстанції.
06 березня 2023 року справа надійшла до Верховного Суду.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Як на підставу касаційного оскарження постанови апеляційного суду заявник посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України, зокрема на те, що апеляційним судом застосовано норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду України
від 10 червня 2015 року у справі № 6-449цс15, від 24 червня 2015 року
у справі № 3-231гс15, від 27 травня 2015 року у справі № 6-332цс15,
від 25 травня 2015 року у справі № 6-2558цс15, від 03 лютого 2016 року
у справі № 6-2026цс15, від 26 жовтня 2016 року у справі № 6-1382цс16, постановах Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року
у справі № 911/3594/17, від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16,
від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13, постановах Верховного Суду від 12 грудня 2018 року у справі № 644/7422/16, від 06 листопада 2019 року у справі № 643/9788/13, від 16 січня 2020 року у справі № 910/14522/18,
від 05 березня 2020 року у справі № 916/3545/15, від 26 лютого 2020 року
у справі № 5/31-Б-09, від 10 червня 2020 року у справі № 922/1903/18.
Апеляційний суд залишив поза увагою, що державний реєстратор перед прийняттям рішення про реєстрацію права власності в силу вимог
Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" мала пересвідчитись у наявності документа про прийняття будинку в експлуатацію або зареєструвати іпотеку на незавершене будівництвом нерухоме майно в спеціальному розділі Державного реєстру прав.
Обов`язок введення будинку в експлуатацію був передбачений законодавством, чинним на час виникнення спірних правовідносин, а саме частиною другою статті 331 ЦК України, пунктом 1.6 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 07 лютого 2002 року № 7/5, статтею 30-1 Закону України "Про планування та забудову територій", частиною другою статті 5 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
На момент реєстрації права власності за ОСОБА_2 частка у розмірі
частини у праві власності на спірний будинок (а разом з ним і земельна ділянка під ним) належала ОСОБА_1 за умовами укладеного між ними
у 2008 році договору про спільне будівництво. Статус власника спірного будинку в цілому ОСОБА_2 втратила ще 05 червня 2009 року внаслідок скасування рішення суду, яким це право було встановлено.
Після скасування рішення суду про право власності на будинок, воно
є нечинним з моменту ухвалення, а отже, запис у Державному реєстрі прав про іпотеку та заборони є безпідставним, тобто іпотека не може існувати без права власності на спірне майно за ОСОБА_2 .
До ОСОБА_1 не перейшов статус іпотекодавця на частини у праві власності на будинок та земельну ділянку під ним в порядку статті 23
Закону України "Про іпотеку", оскільки державна реєстрація права власності на будинок за ОСОБА_2 є нечинною з дня вчинення
(з 05 червня 2009 року). Скасоване судове рішення не має визначальної дії протягом часу до його скасування.
За таких обставин права банку, від якого ОСОБА_2 приховала факт наявності права ОСОБА_1 на частину будинку, захищені правом дострокової вимоги до боржника щодо виконання основного зобов`язання та компенсацією збитків (частина третя статті 6 Закону України "Про іпотеку" в редакції від 01 січня 2013 року).
Апеляційний суд неправильно застосував до спірних правовідносин абзац перший частини першої статті 5, частину третю статті 6, статті 17, 23
Закону України "Про іпотеку", частину другу статті 331 ЦК України та пункт 1.6 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майновід 07 лютого 2002 року (чинного на час виникнення спірних правовідносин) щодо порядку реєстрації іпотеки на невведений в експлуатацію будинок.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
У березі АТ "ПроКредитБанк" подало до Верховного Суду відзив, у якому заперечувало проти доводів касаційної скарги ОСОБА_1 та просило залишити прийняту апеляційним судом постанову без змін, посилаючись на її законність і обґрунтованість.
Відзив на касаційну скаргу інші учасники справи до Верховного Суду не подали.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
13 червня 2008 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір про спільне будівництво житлового будинку та 01 липня 2008 року - договір про внесення змін, відповідно до яких метою цього договору є спільне будівництво сторонами житлового будинку на
АДРЕСА_1 на умовах, визначених вказаним договором.
У договорі сторонами обумовлено, що для досягнення мети цього договору ОСОБА_2 надає земельну ділянку на АДРЕСА_1 під будівництво нового житлового будинку. Демонтаж старого будинку,
що знаходиться на земельній ділянці ОСОБА_2, виконується зусиллями та за рахунок ОСОБА_1 .
Пунктом 7 цього договору передбачено, що підписанням зазначеного договору сторони досягли згоди, що після будівництва житлового будинку на ділянці ОСОБА_2 на АДРЕСА_1 право власності на житловий будинок розподіляється між сторонами в таких частках:
- за ОСОБА_2 та - за ОСОБА_1 . Самостійний перерозподіл сторонами частин у спільній власності на житловий будинок, а також будь-які інші порушення умов даного договору заборонено і тягнуть за собою відповідальність, встановлену законодавством України, а потерпіла сторона наділяється правом через суд вимагати визнання права власності на свою часту в будинку (а.с. 15).
Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 26 червня 2009 року у справі № 2-7438/09 задоволено позов ОСОБА_2 до Харківської міської ради про визнання права власності.
Визнано за ОСОБА_2 право власності на житловий будинок літ. "Д-2", загальною площею 575,7 кв. м, житловою площею 226,9 кв. м,
що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (а.с. 8-9).
05 серпня 2009 року право приватної власності на зазначений будинок зареєстровано за ОСОБА_2 (а.с. 10).
01 грудня 2010 року між ОСОБА_2 (орендодавець)
та ОСОБА_3 (орендар) укладено договір оренди житлового будинку, за умовами якого орендодавець зобов`язався передати орендарю