ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
27 березня 2023 року
м. Київ
cправа № 920/1343/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Кондратова І.Д. - головуючий, судді - Вронська Г.О., Губенко Н.М.,
розглянув в порядку письмового провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча компанія "Домком Суми"
на рішення Господарського суду Сумської області
(суддя - Жерьобкіна Є.А.)
від 14.06.2022
та постанову Північного апеляційного господарського суду
(головуючий - Корсак В.А., судді - Владимиренко С.В., Євсіков О.О.)
від 12.10.2022
у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча компанія "Домком Суми"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Аптека 235"
про стягнення 174 133, 78 грн.
Короткий зміст позовних вимог, суть спору
1. У грудні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Керуюча Компанія "Домком Суми" (далі - Керуюча Компанія) звернулось до Господарського суду Сумської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Аптека 235" (далі - Аптека) про стягнення 174 133,78 грн, у тому числі: 152 024,82 грн боргу по оплаті за житлово-комунальні послуги за період з 01.12.2018 до 30.11.2021, 15 418,70 грн інфляційного збільшення суми боргу, 6 690,26 грн 3% річних.
2. В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на не виконання відповідачем, власником нежитлового приміщення у багатоквартирного будинку, обов`язку з оплати послуг з управління та утримання будинків, споруд та прибудинкових територій у багатоквартирному будинку за період грудень 2018 - листопад 2021 року. Вартість послуг позивач визначив, виходячи з тарифу, затвердженого виконкомом місцевої ради, та ціною послуги з управляння, що визначена договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, що укладено із співвласниками.
3. Відповідач проти позову заперечував з таких підстав:
- право укладати договір щодо надання Аптеці послуг з управління можливо лише у разі участі в об`єднанні багатоквартирного будинку або у разі залучення до участі у зборах співвласників;
- відповідач не входить до складу об`єднання багатоквартирного будинку, не брав участь у зборах співвласників, на яких було прийнято рішення про укладення договору з управителем, та не схвалював такий правочин;
- Керуюча Компанія на пропозицію відповідача не уклала двосторонній договір. Відповідач заперечував виконання робіт відповідно до актів;
- нежитлове приміщення не входить до житлового фонду, не призначено для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців та є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин;
- відповідач послуги не отримував, самостійно утримує належне приміщення, уклав договори з іншими обслуговуючими організаціями, що виконуються;
- за відсутності договору позивач позбавлений можливості формувати податкові накладні по господарським операціям з відповідачем.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
4. Відповідач є власником нерухомого майна площею 910,60 кв.м у багатоквартирному будинку № 28 по вулиці Леваневського міста Суми (договір купівлі-продажу № ВАА/701781 від 22.03.2003).
5. Цей будинок віднесено до переліку будинків, щодо яких позивач надає послуги з утримання будинків, споруд та прибудинкових територій на підставі укладеного з Департаментом інфраструктури міста Сумської міської ради договору № 797-У на утримання будинків і споруд та прибудинкових територій від 01.08.2018.
6. Згідно з пунктом 2.2.19 цього договору позивач зобов`язаний укласти договори зі споживачами про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій; укласти договори з власниками (користувачами, споживачами) нежитлових приміщень на участь в утриманні будинків, споруд та прибудинкових територій.
7. Рішенням Виконавчого комітету Сумської міської ради № 14 від 09.01.2018 ТОВ "Керуюча компанія "Домком Суми" по житловому будинку № 28 по вул. Леваневського м. Суми загальною площею 5881,22 кв.м встановлено тариф за послуги у розмірі 4,11 грн за 1кв. м загальної площі.
8. Рішенням зборів співвласників, що оформлено протоколом від 23.03.2019, визначено позивача управителем та затверджено умови договору з управителем.
9. Згідно з протоколом кількість співвласників багатоквартирного будинку становить 193 особи, загальна площа квартир та нежитлових приміщень -7548,70 кв.м.
10. У зборах взяли участь 122 співвласники, яким належать квартири та/або нежитлові приміщення багатоквартирного будинку загальною площею 3926,06 кв.м.
11. Відповідач не брав участь у цих зборах, докази повідомлення про їх проведення в матеріалах справи відсутні.
12. 31 травня 2019 року позивач, як управитель, уклав з уповноваженою особою співвласників договір про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
13. Додатки, які є невід`ємною його частиною: додаток 1 "Список співвласників і площа квартир та приміщень, що перебувають у їх власності", додаток 2 "Загальні відомості про будинок", додаток 3 "Акт приймання-передачі технічної документації на будинок", додаток 4 "Вимоги до якості послуги з управління будинком", додаток 5 "Кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території", позивач не надав.
14. За умовами цього договору ціна послуги з управління становить: 4.743 грн (в тому числі ПДВ) на місяць за 1 кв. м. загальної площі житлового або нежитлового приміщення у будинку.
15. Відповідач неодноразово звертався до Керуючої компанії з листами (№ 28 від 17.07.2019, № 40 від 17.09.2019, № 57 від 21.10.2019, № 63 від 09.12.2019, № 64 від 11.12.2019) щодо пропозиції укласти окремий двосторонній договір та щодо заперечень на акти виконаних робіт, оскільки право на укладення господарських договорів з приводу надання житлово-комунальних послуг уповноваженою особою можливе лише у разі участі в об`єднанні співвласників багатоквартирного будинку.
16. Сторони не укладали окремий договір на надання житлово-комунальних послуг відповідачу.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
17. Рішенням Господарського суду Сумської області від 14.06.2022 у задоволенні позову відмовлено повністю.
18. Суд першої інстанції дійшов висновку, що відповідач не має обов`язку сплачувати вартість житлово-комунальних послуг за період з 01.12.2018 до 30.11.2021, оскільки:
- приміщення "аптека" є нежитловим та не належить до категорії допоміжних приміщень (не призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців);
- це майно належить виключно відповідачу;
- інші мешканці квартир багатоквартирного будинку не є співвласниками цього нежитлового приміщення;
- відповідач не має договірних відносин з позивачем, тому не міг і не отримував будь-яких результатів господарської діяльності Керуючої Компанії, спрямованої на забезпечення належних умов і задоволення господарсько-побутових потреб;
- відповідач самостійно утримує належне йому нежитлове приміщення, на підтвердження чого надав суду копії укладених договорів про постачання електричної енергії; про надання послуг з централізованого опалення та постачання гарячої води; на проведення дератизаційних робіт;
- надані позивачем акти виконаних робіт не підтверджують надання послуг саме відповідачеві.
19. Північний апеляційний господарський постановою від 12.10.2022 залишив без змін рішення суду першої інстанції.
20. Суд апеляційної інстанції погодився з висновками суду першої інстанції щодо недоведеності обставин надання відповідачу послуг з утримання багатоквартирного будинку за спірний період і виходив з того, що:
- позивач не виконав свій обов`язок укласти договори з власниками (користувачами, споживачами) нежитлових приміщень на участь в утриманні будинків, споруд та прибудинкових територій, що було передбачено пунктом 2.2.19 договору від 01.08.2018 року;
- договір є обов`язковим для виконання, тому аргументи скаржника про відсутність такого обов`язку відповідно до чинного законодавства не можуть бути підставою для скасування судового рішення;
- акти виконаних робіт/наданих послуг за адресою багатоквартирного будинку не можуть бути підставою для стягнення заборгованості, оскільки їх зміст не дозволяє ідентифікувати як такі, що охоплюються переліком витрат на утримання будинку, визначеним в додатку № 5 "Кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території" до договору, який до матеріалів справи не додано;
- відсутні докази, які б підтверджували вчинення управителем дій, спрямованих на забезпечення належних умов і задоволення господарсько-побутових потреб будинку у період з грудня 2018 по квітень 2018; з червня 2018 по січень 2019; з березня 2019 по липень 2019; у вересні 2019; в листопаді 2019; в січні 2020; з квітня 2020 по березень 2021; з травня 2021 по вересень 2021; в листопаді 2021. Надання позивачем відповідачу послуг з утримання багатоквартирним будинком за ці періоди документально не доведено;
- акти виконаних робіт з технічного обслуговування ліфтів не можуть бути прийняті, оскільки нежитлове приміщення знаходиться на першому поверсі. За загальним правилом кошторису, такі витрати не можуть включатися до послуг з утримання будинку для відповідача;
- відсутні докази, які б підтверджували факт надсилання відповідачеві рахунків на оплату наданих послуг.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та підстава (підстави) відкриття касаційного провадження. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу, та викладені у відзиві на касаційну скаргу
21. 16.11.2022 позивач звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, просить скасувати судові рішення повністю і змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
22. Скаржник стверджував, що справа має виняткове значення та фундаментальне значення для формування єдиної правозастосовчої практики вирішення спорів між власниками нежитлових приміщень та управителем щодо оплати вартості послуги з управління багатоквартирним будинком (житлово-комунальні спори).
23. Підставою касаційного оскарження судових рішень скаржник визначив пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України.
24. Скаржник вважає, що суди внаслідок неправильного застосування норм пункту 3 частини другої статті 21 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" (у редакції, чинній на момент існування правовідносин), пунктів 1, 2 частини першої статті 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", статті 322, частини першої статті 526 ЦК України дійшли помилкового висновку, що відсутність договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного із власником нежитлового приміщення, звільняє його від обов`язку оплатити послуги.
25. Суди не врахували висновок, викладений у постановах Верховного Суду України від 20.04.2016 у справі № 6-2951цс15 та Верховного Суду від 09.06.2021 у справі № 303/7554/16-ц, що споживачі зобов`язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними. Обов`язок співвласників багатоквартирного будинку сплачувати відповідні внески виникає не з договору, а з закону. Відсутність договору про надання житлово-комунальних послуг не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг.
26. Скаржник зазначає, що суди помилково не врахували, що між сторонами існують договірні відносини, укладено договір від 31.05.2019 року. У матеріалах справи містяться копії чеків та опису вкладення про направлення вказаного договору відповідачу; акти виконаних робіт по будинку в цілому, що доводять факт надання послуг.
27. На думку скаржника, висновок судів щодо звільнення відповідача від обов`язку сплачувати утримання ліфтів суперечить нормам статті 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" та статті 5 Закону України "Про житлово-комунальні послуги". Окрім того, суди помилково ототожнили комунальні та житлові послуги, що надає управитель.
28. Також скаржник стверджує, що суди неправильно застосували норми частини другої статті 613 ЦК України, оскільки обов`язок оплати послуги з управління багатоквартирним будинком (житлово-комунальну послугу) пов`язали з виставленням рахунку споживачеві. Суди не врахували висновок, викладений у постанові Верховного Суду від 29.04.2020 у справі № 915/641/19, що наявність або відсутність рахунку не звільняє відповідача від обов`язку здійснити оплату, оскільки такий обов`язок виникає на підставі договору, а не на підставі рахунку (правова позиція є сталою, сформована у постановах Верховного Суду від 28.03.2018 у справі № 910/32579/15, від 22.05.2018 у справі № 923/712/17, від 21.01.2019 у справі № 925/2028/15, від 02.07.2019 у справі № 918/537/18, від 29.08.2019 у справі № 905/2245/17, від 26.02.2020 у справі № 915/400/18).
29. У відзиві на касаційну скаргу та додаткових поясненнях відповідач просить судові рішення залишити без змін, а скаргу - без задоволення, стверджуючи, що:
- наведена позивачем судова практика не є релевантною,
- нежитлове приміщення жодним чином не пов`язане з житловим будинком (технічно, конструктивно або фактично), не призначено для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, що було обґрунтовано враховано судами;
- позивач не довів здійснення витрат на управління, утримання та збереження будинку;
- відповідач не входить до складу об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, жодного разу не отримував повідомлення про дату та місце проведення зборів співвласників, тому не має обов`язок співвласника багатоквартирного будинку приймати участь в його утриманні;
- відсутність рахунків не розглядалась судами, як самостійна підстава для відмови в задоволенні позову, а розглядалась в аспекті відхилення аргументів позивача щодо відсутності заперечень/претензій зі сторони відповідача на надання житлових послуг;
- відповідач надавав заперечення на акти наданих послуг, які містяться в матеріалах справи.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Мотиви, якими керується Верховний Суд, та застосоване законодавство
(1) Щодо статусу власника ізольованого нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку
30. Частиною другою статті 382 ЦК України встановлено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
31. Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління визначає Закон України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" від 14 травня 2015 року № 417-VIII.
32. Згідно з визначенням термінів, що наведено у частині першій статті 1 цього Закону:
багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна (пункт 1);
співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку (пункт 5);
спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія (пункт 6);
допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення, пункт 2).
33. Відповідач є власником нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, тому є співвласником всього спільного майна багатоквартирного будинку.
34. Те, що нежитлове приміщення не належить до категорії допоміжних приміщень (не призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців), є ізольованим, а інші мешканці багатоквартирного будинку не є його співвласниками, не виключає наявність у відповідача статусу співвласника багатоквартирного будинку, що породжує виникнення відповідних прав та обов`язків стосовно утримання спільного майна.
(2) Щодо різниці між послугою з управління багатоквартирним будинком та комунальною послугою
35. Відповідно визначення термінів, що наведено у частині першій статті 1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII (введено в дію 10 червня 2018 року):
житлово-комунальні послуги - результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг (пункт 5);
послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору (пункт 12).
36. Згідно з пунктами 1 та 2 частини першої статті 5 цього Закону до житлово-комунальних послуг належать, зокрема, житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком, яка включає:
утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо;
купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;
поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;
інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку;
а також комунальні послуги - послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами.
37. Те, що відповідач уклав договори про постачання електричної енергії, про надання послуг з централізованого опалення та постачання гарячої води, не може бути підставою для відмови в позові, оскільки ці договори стосуються комунальних послуг, а предметом спору у справі є послуги з управління багатоквартирним будинком, що є житловою послугою.
38. Аргументи скаржника, що суди внаслідок неправильного застосування норми статті 5 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" від 9 листопада 2017 року № 2189-VIII (введено в дію 10 червня 2018 року) помилково ототожнили комунальні та житлові послуги, знайшли своє підтвердження.
(3) Щодо прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком
39. Співвласники приймають рішення щодо управління багатоквартирним будинком на зборах у порядку, передбаченому статтею 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку".
40. Згідно з частиною другою цієї статті до повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі про:
1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, встановлення, зміну та скасування обмежень щодо користування ним;
2) визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;
3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;
4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;
5) проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;
6) визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;
7) визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком;
8) відключення будинку від мереж (систем) централізованого постачання комунальних послуг у порядку, встановленому законом, і визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами, за умови дотримання вимог законодавства про охорону навколишнього природного середовища;
9) прийняття рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги (укладення індивідуального та/або колективного договору про надання комунальної послуги).
41. Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2, 3 і 9 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку (частина шоста статті 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").
42. Суди встановили, що рішенням зборів співвласників, що оформлено протоколом від 23.03.2019, визначено позивача управителем та затверджено умови договору з управителем.
43. Аргументи відповідача щодо неповідомлення його про дату, місце проведення зборів співвласників й не голосування за прийняте рішення не можуть бути підставою для ухвалення рішення про відмову в позові у справі, що розглядається, оскільки відповідно до частини сьомої статті 10 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" рішення зборів співвласників є обов`язковими для всіх співвласників, включаючи тих, які набули право власності на квартиру чи нежитлове приміщення після прийняття рішення.
44. Рішення загальних зборів та інших органів управління господарського товариства, які є за своєю правовою природою актами, є дійсними, якщо у судовому порядку не буде встановлено інше, тобто існує презумпція легітимності рішень відповідних органів управління.
(4) Щодо укладання договору послуги з управління багатоквартирним будинком з управителем
45. Відповідно до пунктів 1, 2 та 3 частини першої статті 7 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" співвласники зобов`язані забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку; забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку; виконувати рішення зборів співвласників.