Постанова
Іменем України
23 березня 2023 року
м. Київ
справа № 143/308/21
провадження № 61-16098св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
Яремка В. В. (суддя-доповідач), Олійник А. С., Ступак О. В.,
учасники справи:
позивачі - Товариство з обмеженою відповідальністю "Погребищенське",
відповідачі: ОСОБА_1, ОСОБА_2,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргуОСОБА_1, ОСОБА_2, від імені яких діє адвокат Безугла Іванна Сергіївна, на рішення Погребищенського районного суду Вінницької області від 14 червня 2021 року у складі судді Бойка А. В. та постанову Вінницького апеляційного суду від 09 вересня 2021 року у складі колегії суддів: Берегового О. Ю., Ковальчука О. В., Сала Т. Б.,
ВСТАНОВИВ:
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2021 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Погребищенське" (далі - ТОВ "Погребищенське", товариство) звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1, ОСОБА_2 про визнання правочину недійсним та визнання укладеною додаткової угоди.
На обґрунтування позову посилалося на таке.
15 листопада 2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Погребищенське" укладений договір оренди земельної ділянки, площею 3,5683 га, кадастровий номер 0523484700:04:001:0024, яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької області. Сторони погодили строк дії договору на 10 років. Договір зареєстрований у Вінницькій регіональній філії центру Державного земельного кадастру, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинений запис від 20 липня 2010 року за № 041005100049.
Відповідно до умов договору оренди землі від 15 листопада 2009 року та статті 33 Закону України "Про оренду землі" ТОВ "Погребищенське" реалізувало переважне право перед іншими особами на поновлення договору оренди землі шляхом направлення на адресу ОСОБА_1 листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, до якого додало проєкт додаткової угоди до договору оренди землі від 15 листопада 2009 року.
Однак орендодавець проігнорував переважне право орендаря на поновлення договору оренди землі та в період дії договору оренди землі від 15 листопада 2009 року уклав договір оренди з ОСОБА_3, що підтверджується відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
30 січня 2020 року за ОСОБА_3 зареєстровано право оренди земельної ділянки з кадастровим номером 0523484700:04:001:0024 строком на 10 років.
Зазначений правочин визнаний недійсним за рішенням Погребищенського районного суду Вінницької області від 10 березня 2021 року у справі № 143/293/20.
Надалі, ігноруючи переважне право ТОВ "Погребищенське" на поновлення договору оренди землі, 19 січня 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір оренди земельної ділянки, площею 3,5683 га, кадастровий номер 0523484700:04:001:0024. Зазначений договір зареєстровано 20 січня 2021 року.
З урахуванням наведеного товариство просило суд визнати недійсним договір оренди від 19 січня 2021 року, який укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки, площею 3,5683 га, кадастровий номер 0523484700:04:001:0024, яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької області; визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 15 листопада 2009 року, який зареєстрований у Вінницькій регіональній філії центру Державного земельного кадастру, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 20 липня 2010 року за № 041005100049, який укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Погребищенське" щодо земельної ділянки, площею 3,5683 га, кадастровий номер 0523484700:04:001:0024, яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької області.
Короткий зміст рішень судів
Рішенням Погребищенського районного суду Вінницької області від 14 червня 2021 року позов задоволено.
Визнано недійсним договір оренди від 19 січня 2021 року, який укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,5683 га, кадастровий номер 0523484700:04:001:0024, яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької області.
Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 15 листопада 2009 року, зареєстрованого у Вінницькій регіональній філії центру Державного земельного кадастру, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 20 липня 2010 року за № 041005100049, який укладено між ОСОБА_1 та ТОВ "Погребищенське" щодо земельної ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, площею 3,5683 га, кадастровий номер 0523484700:04:001:0024, яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької області, у запропонованій позивачем редакції додаткової угоди.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що за встановлених судом обставин належного виконання орендарем - позивачем у справі обов`язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом-повідомленням про поновлення договору з наданням проєкту додаткової угоди орендодавець порушив переважне право позивача на поновлення договору та уклав договір оренди з іншою особою.
Постановою Вінницького апеляційного суду від 09 вересня 2021 року рішення Погребищенського районного суду Вінницької області від 14 червня 2021 року залишено без змін.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що орендар належним чином виконав свій обов`язок щодо повідомлення орендодавця про намір поновити строк дії договору оренди землі, як це передбачено його умовами та вимогам частини другої статті 33 Закону України "Про оренду землі", водночас ОСОБА_1 всупереч частині п`ятій статті 33 Закону України "Про оренду землі", безпідставно ухилився від розгляду звернення позивача по суті, не зазначив у відповіді, які саме умови додаткової угоди його не влаштовують та не пропонував їх змінити. Висновки суду першої інстанції про наявність підстав для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди є обґрунтованими.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги і позиції інших учасників
У вересні 2021 року ОСОБА_1, ОСОБА_2, від імені яких діє адвокат Безугла І. С., звернулися до Верховного Суду із касаційною скаргою, надалі уточненою, в якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права просять рішення судів першої та апеляційної інстанцій скасувати, ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову. Справу розглядати за участі представника відповідачів.
На обґрунтування касаційної скарги посилаються на те, що строк дії договору оренди землі від 15 листопада 2009 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Погребищенське" закінчився у 2020 року, пролонгований не був, проте ТОВ "Погребищенське" продовжує незаконно займати спірні земельну ділянку.
Товариство є неналежним позивачем, оскільки не має до оспорюваного правочину жодного відношення. Крім того, позивач обрав неналежний спосіб захисту начебто порушених прав, оскільки визнання договорів оренди недійсними не є законним та належним способом захисту порушеного права. ОСОБА_1 надсилав позивачеві лист-відповідь про те, що він не буде пролонгувати договір оренди землі, що підтверджується наявними у матеріалах справи доказами.
Як на підставу касаційного оскарження заявник посилається на неврахування судами першої та апеляційної інстанцій висновків, викладених у постановах: Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц, Верховного Суду України від 23 березня 2016 року у справі № 6-146цс16, № 6-162ц13;
відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах, зокрема, щодо можливості пролонгації договору оренди земельної ділянки дія якого закінчилася (пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України).
Відзив на касаційну скаргу не надходив.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 26 листопада 2021 рокувідкрито касаційне провадження за касаційною ОСОБА_1, ОСОБА_2, від імені яких діє адвокат Безугла І. С., на підставі пунктів 1, 3 частини другої статті 389 ЦПК України.
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини першої статті 401 ЦПК України попередній розгляд справи проводиться у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з огляду на таке.
Встановлені судами обставини
Суди встановили, що ОСОБА_1 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку є власником земельної ділянки, площею 3,5683 га, кадастровий номер 0523484700:04:001:0024, яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької області (а. с. 5).
15 листопада 2009 року між ОСОБА_1 та ТОВ "Погребищенське" укладений договір оренди земельної ділянки, площею 3,5683 га, кадастровий номер 0523484700:04:001:0024, яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької області. Договір укладено на 10 років. Зазначений договір зареєстрований у Вінницькій регіональній філії центру Державного земельного кадастру, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис від 20 липня 2010 року за № 041005100049 (а. с. 6-8).
27 травня 2020 року, реалізуючи своє переважене право на поновлення договору оренди, ТОВ "Погребищенське" направило на адресу ОСОБА_1 лист-повідомлення, до якого додало проєкт додаткової угоди до договору оренди землі від 15 липня 2009 року. У листі також зазначено, що у разі наявності заперечень щодо умов договору або додаткової угоди, а також у разі наявності доповнень чи змін до умов договору або додаткової угоди відповідачу необхідно повідомити ТОВ "Погребищенське" з метою досягнення домовленості щодо внесення до них змін та/або доповнень (а. с. 9-10).
03 червня 2020 року ТОВ "Погребищенське" отримало відповідь на лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі. У ній ОСОБА_1 зазначив, що договір оренди земельної ділянки укладений 15 листопада 2019 року терміном на 10 років, тому, не зважаючи на момент державної реєстрації вказаного договору, він закінчився 15 листопада 2019 року. У термін до 15 листопада 2019 року ТОВ "Погребищенське" до ОСОБА_1 не зверталося, тому він 20 січня 2020 року уклав договір з ОСОБА_3 (а. с. 18). Зазначений договір зареєстрований 30 січня 2020 року державним реєстратором Оратівської районної державної адміністрації Вінницької області Лавренюк Л. В. (а. с. 15-16).
У подальшому договір оренди земельної ділянки від 20 січня 2020 року, який укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_3, визнаний недійсним за рішенням Погребищенського районного суду Вінницької області від 10 березня 2021 року у справі № 143/293/20 за позовом ТОВ "Погребищенське" до ОСОБА_1, ОСОБА_3 про визнання правочину недійсним, яке набрало законної сили 19 квітня 2021 року, оскільки на момент укладення договору з ОСОБА_3 був чинний договір спірної земельної ділянки, що укладений між ОСОБА_1 та ТОВ "Погребищенське" (а. с. 21-23).
19 січня 2021 року ОСОБА_1 уклав з ОСОБА_2 договір оренди належної йому земельної ділянки, площею 3,5683 га, кадастровий номер 0523484700:04:001:0024, яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької області, зареєстрований у державному реєстрації прав 20 січня 2021 року державним реєстратором Оратівської районної державної адміністрації Вінницької області Лавренюк Л. В.
Також, як встановлено у суді апеляційної інстанції, позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, що не заперечується відповідачами.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Відповідно до статті 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України "Про оренду землі").
У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Згідно з частинами шостою-восьмою статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.
У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (частина десята статті 33 зазначеного Закону).
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що статтею 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря як більш уразливої сторони в цих правовідносинах від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою-п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.