ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
15 березня 2023 року
м. Київ
cправа № 911/827/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретар судового засідання - Астапова Ю. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Вимпел "Спец-Сервіс" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 18.01.2023 (колегія суддів: Агрикова О. В., Чорногуз М. Г., Мальченко А. О.) та рішення Господарського суду Київської області від 14.07.2022 (суддя Лутак Т. В.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Вимпел "Спец-Сервіс" до Калитянської селищної ради про визнання недійсними рішень,
за участю представників:
позивача - Левченко П. Є., Поліщук В. А.,
відповідача - Деревинська О. В.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Вимпел "Спец-Сервіс" (далі - ТОВ "Вимпел "Спец-Сервіс") звернулося до Господарського суду Київської області з позовом до Калитянської селищної ради про визнання недійсними рішень: від 18.02.2021 № 140-6-VIII "Про надання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної власності"; від 18.02.2021 № 192-6-VIII "Про передачу в оренду земельної ділянки" в частині встановлення розміру орендної плати на рівні 12 відсотків нормативної грошової оцінки та заборони права на викуп земельної ділянки; від 28.04.2021 № 349-2пл.з.-10позач.- VIII "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки та проведення земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки".
2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що рішення від 18.02.2021 № 140-6-VIII та від 28.04.2021 № 349-2пл.з.-10позач.-VIII не відповідають вимогам статті 377 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статтям 120, 141 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та порушують права позивача на користування земельною ділянкою, яка виділялася для будівництва та обслуговування належного на даний час позивачу комплексу Гостинного двору "Столичний" в с. Семиполки Броварського району Київської області. Щодо рішення від 18.02.2021 № 192-6-VIII в частині встановлення розміру орендної плати на рівні 12 відсотків нормативної грошової оцінки та заборони права на викуп земельної ділянки позивач зазначає, що воно не відповідає вимогам статті 8 Закону України "Про добровільне об`єднання територіальних громад" та порушує його майнові права.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. 17.05.2002 між Регіональним відділенням Фонду державного майна України по Київській області (продавець) та ТОВ "Вимпел "Спец-Сервіс" (покупець) укладено договір купівлі-продажу державного майна об`єкта незавершеного будівництва, що продано на аукціоні, відповідно до умов якого продавець зобов`язався передати у власність покупцю об`єкт незавершеного будівництва розширення дільничої лікарні, який знаходиться за адресою: 07423, Київська область, Броварський район, с. Семиполки, на земельній ділянці 1,2 га, а покупець зобов`язується прийняти об`єкт незавершеного будівництва і сплатити за нього ціну відповідно до умов, визначених в договорі.
4. На підставі рішення Семиполківської сільської ради Броварського району Київської області (далі - Семиполківська сільрада) від 19.10.2007 № 409 "Про передачу в оренду земельної ділянки" 14.02.2008 між Семиполківською сільрадою (орендодавець) та ТОВ "Вимпел "Спец-Сервіс" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,6855 га.
5. Згідно з пунктом 3 договору оренди на земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомого майна, а саме: гостинний двір "Столичний", що належить ТОВ "Вимпел "Спец-Сервіс" на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Броварського району нотаріального округу Репою С. В. 17.05.2002 за реєстровим номером 2433.
6. У пункті 6 договору передбачено, що його укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
7. 05.06.2012 року Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Київській області зареєстровано за № КС14312104198 Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації - реконструкція об`єкта незавершеного будівництва розширення дільничої лікарні під гостинний двір "Столичний" на вулиці Миру, 17 в с. Семиполки Броварського району Київської області (перша черга - реконструкція існуючої двоповерхової будівлі під кафе площею 388, 1 м2 на 25 місць з банкетною залою на 30 місць та реконструкція існуючої одноповерхової будівлі під блок підсобних приміщень площею 341,4 м2).
8. 19.09.2012 зареєстровано право приватної власності позивача на об`єкт - гостинний двір "Столичний" (І черга).
9. 20.11.2012 Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю у Київській області зареєстровано за № КС14312222869 Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації - реконструкція об`єкта незавершеного будівництва розширення дільничої лікарні під гостинний двір "Столичний" по вулиці Миру, 17 в с. Семиполки Броварського району Київської області (друга черга - магазин площею 202, 3 м2 та адміністративна будівля з мотелем площею 863,8м2).
10. 17.12.2012 зареєстровано право приватної власності (частка 1/1) позивача на об`єкт - гостинний двір "Столичний" (ІІ черга).
11. 25.12.2012 на 53/100 частини в об`єкті нерухомості гостинний двір "Столичний" (І черга), зокрема на кафе, літ "А-2", загальною площею 388,1 м2 видано свідоцтво про право власності на ім`я ОСОБА_1 .
12. У січні 2013 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Гостинний двір "Столичний" (далі - ТОВ "Гостинний двір "Столичний" набуло право власності на 53/100 частини в об`єкті нерухомості гостинний двір "Столичний" (І черга), що підтверджується Свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 25.01.2013 та Витягом з Державного реєстру прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 25.01.2013.
13. У зв`язку із викладеним ТОВ "Вимпел "Спец-Сервіс" звернулося до Семиполківської сільради із заявою вих. № 001 від 04.02.2013, в якій надало свою згоду на вилучення із користування земельної ділянки площею 1,3 га, оскільки ТОВ "Гостинний двір "Столичний" є власником нерухомості (кафе, літ "А-2", загальною площею 388,1 м2), розташованої на земельній ділянці, яка знаходиться в оренді у позивача згідно з договором оренди земельної ділянки від 14.02.2008.
14. У 2013 році розроблено план розподілу земельної ділянки загальною площею 2,6855 га (кадастровий номер 3221288801:01:029:0015), а також кадастрові плани земельної ділянки площею 1,6391 га та земельної ділянки площею 1,0464 га.
15. Відповідно до плану розподілу земельної ділянки та кадастрових планів, копії яких наявні в матеріалах справи, земельна ділянка загальною площею 2,6855 га (кадастровий номер 3221288801:01:029:0015) поділена на дві земельних ділянки, а саме: 1) земельна ділянка площею 1,6391 га, яка підлягала виділенню ТОВ "Вимпел "Спец-Сервіс"; 2) земельна ділянка площею 1,0464 га, яка підлягала виділенню ТОВ "Гостинний двір "Столичний".
16. 30.07.2013 Семиполківською сільрадою прийнято рішення № 560-19-ІV "Про надання дозволу на проведення заходів щодо державної реєстрації земельної ділянки комунальної власності", яким надано дозвіл сільській раді на проведення заходів щодо державної реєстрації земельної ділянки комунальної власності, площею 1,6391 га для обслуговування об`єктів нерухомого майна ТОВ "Вимпел "Спец-Сервіс" в с. Семиполки на вул. Миру, 17/1 Броварського району Київської області.
17. 30.07.2013 Семиполківською сільрадою прийнято рішення № 668-19-ІV "Про надання дозволу на проведення заходів щодо державної реєстрації земельної ділянки комунальної власності", яким надано дозвіл сільській раді на проведення заходів щодо державної реєстрації земельної ділянки комунальної власності площею 1,0464 га для обслуговування об`єктів нерухомого майна ТОВ "Гостинний двір "Столичний" в с. Семиполки на вул. Миру, 17/1 Броварського району Київської області.
18. 25.02.2014 Управлінням Держземагенства у Броварському районі Київської області зареєстровано право комунальної власності на земельну ділянку площею 1,6391 га з кадастровим номером 3221288801:01:029:0038 та земельну ділянку площею 1,0464 га з кадастровим номером 3221288801:01:029:0039, що підтверджується витягами з Державного земельного кадастру про земельну ділянку № НВ-3203058382014 від 24.07.2014 та № НВ-3202316422014 від 25.02.2014.
19. 17.03.2014 Семиполківською сільрадою прийнято рішення № 781-25 позач-VІ "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення за рахунок земель комунальної власності (забудовані землі комерційного та іншого використання) земельної ділянки територіальній громаді Семиполківській сільській раді з подальшою передачею в оренду ТОВ "Вимпел "Спец-Сервіс" для обслуговування об`єктів нерухомого майна ТОВ "Вимпел "Спец-Сервіс" по вул. Миру, 17/1, с. Семиполки, Семиполківської сільської ради Броварського району Київської області".
20. 17.03.2014 Семиполківською сільрадою прийнято рішення № 782-25 позач-VІ "Про затвердження проекту землеустрою щодо відведення за рахунок земель комунальної власності (забудовані землі комерційного та іншого використання) земельної ділянки територіальній громаді Семиполківської сільської ради з подальшою передачею в оренду ТОВ "Гостинний двір "Столичний" для обслуговування об`єктів нерухомого майна ТОВ "Гостинний двір "Столичний" по вул. Миру, 17, с. Семиполки, Семиполківської сільської ради Броварського району Київської області".
21. 27.06.2014 Семиполківською сільрадою прийнято рішення № 856-27-VІ, яким внесено зміни до пункту 3 рішення № 781-25 позач-VІ від 17.03.2014 та викладено його в наступній редакції: "передати зазначену земельну ділянку площею 1,6391 га за рахунок земель комунальної власності (забудовані землі комерційного та іншого використання) в оренду терміном на 5 років з орендною платою 3 відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 5 888 138, 93 грн за рік, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого управлінням Держземагенства у Броварському районі Київської області від 23.05.2014 року за № 1010/07-216 для обслуговування об`єктів нерухомого майна ТОВ "Вимпел "Спец-Сервіс" в с. Семиполки по вул. Миру, 17/1 на території Семиполківської сільської ради Броварського району Київської області. Доручити сільському голові Василенку М. П. укласти договір оренди земельної ділянки згідно чинного законодавства".
22. 27.06.2014 Семиполківською сільрадою прийнято рішення № 855-27-VІ, яким були внесені зміни до пункту 3 рішення № 782-25 позач-VІ від 17.03.2014 та викладено його в наступній редакції: "передати зазначену земельну ділянку площею 1,0464 га за рахунок земель комунальної власності (забудовані землі комерційного та іншого використання) в оренду терміном на 5 років з орендною платою 3 відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 3 758 982,72 грн за рік, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, виданого управлінням Держземагенства у Броварському районі Київської області від 23.05.2014 року за № 1009/07-215 для обслуговування об`єктів нерухомого майна ТОВ "Гостинний двір "Столичний" в с. Семиполки по вул. Миру, 17 на території Семиполківської сільської ради Броварського району Київської області. Доручити сільському голові Василенку М.П. укласти договір оренди земельної ділянки згідно чинного законодавства".
23. 30.04.2015 Департаментом Державної архітектурно-будівельного інспекції у Київській області зареєстровано за № КС143151200294 Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації - реконструкція об`єкта розширення дільничої лікарні під гостинний двір "Столичний" (третя черга - багатоквартирний житловий будинок загальною площею 2 841,9 м2).
24. 21.04.2016, 22.04.2016 та 25.04.2016 зареєстровано право власності ТОВ "Вимпел "Спец-Сервіс" на квартири № 1 - № 32 у багатоквартирному житловому будинку за адресою: Київська область, Броварський район, село Семиполки, вулиця Миру, будинок 17А, що підтверджується інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 267718943 від 27.07.2021.
25. Рішенням Господарського суду Київської області від 13.03.2017 у справі № 911/25/17 визнано за ТОВ "Вимпел "Спец-Сервіс" право власності на 53/100 частин в об`єкті нерухомості гостинний двір "Столичний" (І черга), а також зобов`язано ТОВ "Гостинний двір Столичний" повернути з чужого незаконного володіння на користь ТОВ "Вимпел "Спец-Сервіс" зазначене майно.
26. 12.04.2017 на підставі вказаного рішення суду за ТОВ "Вимпел "Спец-Сервіс" зареєстровано право власності на 53/100 частин об`єкта нерухомості загальною площею 388,1 м2 (кафе літ "А-2"), що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майном про реєстрацію права власності № 85143962 від 14.04.2017.
27. 26.06.2016 Семиполківську сільраду припинено як юридичну особу. Село Семиполки Семиполківської сільської ради увійшло до об`єднаної територіальної громади Калитянської селищної ради.
28. 22.06.2018 ТОВ "Вимпел "Спец-Сервіс" звернулося до Калитянської селищної ради із заявою вих. № 1/06 від 22.06.2018 про намір продовжити договір оренди земельної ділянки від 14.02.2008.
29. Калитянська селищна рада листом вих. № 1056 від 25.06.2018 повідомила позивача, що у зв`язку із закінченням терміну дії вказаного договору продовжити його неможливо, а рішення щодо укладання нового договору оренди приймає сесія селищної ради.
30. 13.10.2020 ТОВ "Вимпел "Спец-Сервіс" звернулося до Калитянської селищної ради з заявою вих. № 1/10 від 12.10.2020 про надання в оренду земельної ділянки площею 1,6391 га з кадастровим номером 3221288801:01:029:0038 терміном на 5 років для обслуговування об`єктів нерухомого майна. При цьому послалося на рішення Семиполківської сільської ради Броварського району Київської області № 781-25 позач-VІ від 17.03.2014 та № 856-27-VІ від 27.06.2014.
31. 16.02.2021 ТОВ "Вимпел "Спец-Сервіс" звернулося до Калитянської селищної ради із заявою вих. № 3/1 від 16.02.2021 про надання в оренду земельної ділянки, в якій просило передати йому в оренду земельні ділянки: площею 1,0464 га з кадастровим номером 3221288801:01:029:0039 та площею 1,6391 га з кадастровим номером 3221288801:01:029:0038 терміном на 5 років для обслуговування об`єктів нерухомого майна.
32. 18.02.2021 Калитянською селищною радою прийнято рішення № 195-6- VIII "Про втрату чинності рішень", яким визнано такими, що втратили чинність рішення Семиполківської сільради від 27.06.2014 № 855-27-VІ та від 27.06.2014 № 856-27-VІ.
33. 18.02.2021 Калитянською селищною радою прийнято рішення № 140-6-VIII "Про надання дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної власності", яким вирішено: 1) надати дозвіл Виконавчому комітету Калитянської селищної ради на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки комунальної власності Калитянської селищної ради Броварського району Київської області загальною площею 1,0464 га, кадастровий номер 3221288801:01:029:0039, цільове призначення: 03:07 для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, яка розташована за адресою: вул. Миру, 17 в межах села Семиполки Броварського району Київської області; 2) погодити поділ земельної ділянки комунальної власності Калитянської селищної ради площею 1,0464 га, кадастровий номер 3221288801:01:029:0039 на 2 (дві) без зміни цільового призначення, а саме: земельна ділянка № 1 - площею 0,4120 га; земельна ділянка № 2 - площею 0,6344 га; 3) доручити селищному голові укласти відповідний договір із землевпорядною організацією, яка має відповідні дозволи (ліцензії) на виконання даних робіт; 4) розроблену технічну документацію подати на розгляд та затвердження чергової сесії.
34. Також 18.02.2021 Калитянською селищною радою прийнято рішення № 192-6-VIII "Про надання в оренду земельної ділянки", яким надано дозвіл та передано в оренду ТОВ "Вимпел "Спец-Сервіс" земельну ділянку (кадастровий номер 3221288801:01:029:0038) без права викупу, строком на 5 років, площею 1,6391 га на вул. Миру, 17, село Семиполки Броварського району Київської області, цільове призначення - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, встановлено розмір орендної плати на рівні 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
35. 28.04.2021 Калитянською селищною радою прийнято рішення № 349-2пл.з.-10позач.-VIII "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки та проведення земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки", яким вирішено: 1) затвердити технічну документацію із землеустрою, розроблену ФОП Кушніром Віталійом Валентиновичем, щодо поділу земельної ділянки площею 1,0464 га (кадастровий номер 3221288801:01:029:0039) для будівництва та обслуговування будівель торгівлі, на дві земельні ділянки: 1.1 - площею 0,4120 га, кадастровий номер 3221288801:01:029:0053; 1.2 - площею 0,6344 га, кадастровий номер 3221288801:01:029:0054, що розташовані на вул. Миру, 17 в с. Семиполки на території Калитянської селищної ради; 2) внести земельну ділянку площею 0,6344 га, кадастровий номер 3221288801:01:029:0054, в перелік ділянок для підготовки лоту для продажу права оренди на земельних торгах у формі аукціону; 3) провести земельні торги з продажу права оренди земельної ділянки площею 0,6344 га, кадастровий номер 3221288801:01:029:0054; 4) доручити селищному голові укласти відповідний договір з особою, що має дозвіл на проведення земельних торгів (аукціонів); 5) встановити стартову ціну права оренди земельної ділянки в розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки, діючої на момент оголошення торгів; 6) встановити крок торгів в розмірі 0,5 % від стартової ціни лоту; 7) встановити строк оренди 15 років; 8) уповноважити селищного голову на укладання договору оренди земельної ділянки з переможцем торгів.
36. 15.07.2021 Калитянською селищною радою прийнято рішення № 536-15-VIII "Про надання в оренду земельної ділянки", яким вирішено: 1) при розгляді заяви ТОВ "Вимпел""Спец-Сервіс" від 16.02.2021 № 3/1 про надання в оренду земельної ділянки площею 1,0464 га з кадастровим номером 3221288801:01:029:0039 врахувати рішення Калитянської селищної ради № 349-2пл.з.-10позач.-VIII від 28.04.2021 "Про затвердження технічної документації із землеустрою щодо поділу земельної ділянки та проведення земельних торгів з продажу права оренди земельної ділянки" і припинення існування як об`єкта цивільних прав земельної ділянки площею 1,0464 га з кадастровим номером 3221288801:01:029:0039 та утворення двох нових об`єктів цивільних прав: земельної ділянки площею 0,4120 га з кадастровим номером 3221288801:01:029:0053 і земельної ділянки площею 0,6344 га з кадастровим номером 3221288801:01:029:0054; 2) врахувати, що заявникові належить право власності на об`єкт нерухомого майна, який на даний час розташований на земельній ділянці з кадастровим номером 3221288801:01:029:0053, та надати дозвіл і передати в оренду ТОВ "Вимпел "Спец-Сервіс" земельну ділянку площею 0,4120 га з кадастровим номером 3221288801:01:029:0053, без права викупу, строком на 5 років, встановити розмір орендної плати на рівні 12 відсотків нормативної грошової оцінки; 3) уповноважити селищного голову на укладення договору оренди земельної ділянки.