ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
01 березня 2023 року
м. Київ
cправа № 918/67/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Рогач Л. І. - головуючої, Мачульського Г. М., Чумака Ю. Я.,
за участю секретаря судового засідання - Салівонського С. П.,
представників учасників справи:
Товариства з обмеженою відповідальністю "Лебединий-Буд" - Оксенюк Я.,
Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях - Муляр С. О.,
розглянув у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Лебединий-Буд"
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 24.11.2022
(судді Тимошенко О. М., Юрчук М. І., Миханюк М. В.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Лебединий-Буд"
до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Південного міжрайонного управління водного господарства
про визнання протиправним та скасування наказу, визнання укладеним договору.
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог та заперечень
1.1. Товариства з обмеженою відповідальністю (далі - ТОВ) "Лебединий-Буд" звернулося до Господарського суду Рівненської області із позовом до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській та Житомирській областях (далі - РВ ФДМУ), за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог, на стороні відповідача - Південне міжрайонне управління водного господарства (далі - Південне МУВГ) про визнання протиправним (незаконним) та скасування наказу від 31.08.2021 №919 "Про прийняття рішення про відмову у продовженні договору оренди" та визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди державного майна від 18.12.2018 № 1661 щодо продовження договору без проведення аукціону (шляхом викладення в новій редакції) згідно з примірним договором оренди, затвердженим Постановою Кабінету Міністрів України "Про затвердження примірних договорів оренди державного майна" № 820 від 12.08.2020, у доданій до позовної заяви редакції.
1.2. Позивач вважає, що має право на підставі статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на продовження договору без проведення аукціону, адже заява була подана орендодавцю не пізніше ніж на 3 місяці до закінчення строку дії договору, у позивача відсутня заборгованість зі сплати орендної плати, даний договір продовжується вперше та строк оренди за таким договором становить менше 5 років, а саме - 2 роки 11 місяців.
1.3. На переконання позивача, наказ № 919 є незаконним та невмотивованим, адже у ньому не вказано за які саме 3 місяці і в які періоди було прострочено орендарем внесення орендної плати за договором. Як вбачається із довідки від 30.08.2021 станом на 01.08.2021 заборгованість з орендної плати за ТОВ "Лебединий-Буд" відсутня. Позивач звертає увагу, що у довідці від 30.08.2021 зазначено, що протягом дії договору мали місце факти суттєвого (більш ніж З місяці) прострочення сплати з відшкодування комунальних послуг, а не орендної плати, що було б перешкодою в розумінні статей 18 та 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на продовженні дії договору.
1.4. На думку позивача, прострочення сплати з відшкодування комунальних послуг не є підставою для відмови у продовженні дії договору.
1.5. Також, як зазначає позивач, у наказі № 919 відсутні будь-які посилання на лист Регіонального офісу водних ресурсів у Рівненській області. Тобто з вказаного слідує, що відповідач, не дочекавшись ще одної відповіді від Південного МУВГ на наступний день після отримання довідки, а саме 31.08.2021, видав оскаржуваний наказ, такі дії відповідача є також неправомірними.
1.6. Крім того, позивач здійснив невід`ємні поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без заподіяння йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна. Вартість невід`ємних поліпшень підтверджується довідкою про суму витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого державного майна від 17.06.2021 № 1 та звітом незалежного аудитора щодо підтвердження фінансування здійснених невід`ємних поліпшень орендованого нерухомого державного майна за рахунок власних коштів позивача. Обставини щодо здійснення невід`ємних поліпшень встановлені у рішенні Господарського суду Рівненської області від 05.10.2021 у справі № 918/753/21, яке набрало законної сили 07.12.2021.
1.7. Відповідач проти задоволення позовних вимог заперечив з тих підстав, що протягом дії договору орендар не виконував належним чином умови договору та допускав прострочення сплати орендної плати за користування державним майном більше трьох місяців (з 29.04.2020 по 01.07.2020), а також у період дії договору оренди допускав прострочення орендної плати - у листопаді-грудні 2020 року та січні-лютому 2021 року. У зв`язку з цим до позивача застосовувалися санкції у вигляді пені за несвоєчасну сплату орендної плати.
2.Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
2.1. Рішенням від 20.07.2022 Господарський суд Рівненської області позов задовольнив повністю. Визнав протиправним (незаконним) та скасував наказ РВ ФДМУ від 31.08.2021 № 919 "Про прийняття рішення про відмову у продовженні договору оренди". Визнав укладеним між ТОВ "Лебединий-Буд", РВ ФДМУ та Південним МУВГ договір про внесення змін до договору оренди нерухомого майна, що належить до державної власності від 18.12.2018 № 1661 щодо продовження договору без проведення аукціону (шляхом викладення в новій редакції) згідно з примірним договором оренди.
2.2. Суд першої інстанції вказав на те, що оцінка правовідносин щодо сплати позивачем орендної плати за договором № 1661 у спірний період (березень-липень 2020) надана у рішенні Господарського суду Рівненської області від 30.05.2022 у справі № 918/57/22, яке набрало законної сили. Зокрема, рішенням у даній справі було стягнуто з Державного бюджету України на користь ТОВ "Лебединий-Буд" надмірно сплачену орендну плату за період з 12.03.2020 по 18.06.2021 в сумі 22216,12 грн, а також сплачену пеню в сумі 718,82 грн. Отже, станом на дату заяви ТОВ "Лебединий-Буд" про продовження дії договору, заборгованість позивача за період березень-червень 2020 року не була підтверджена, оскільки між сторонами існував спір з підстав та розміру її нарахування. А саме, позивач вважав, що з 12.03.2020 нарахування орендної плати за договором повинно здійснюватись орендодавцем у розмірі 50% від розміру орендної плати у зв`язку з прийняттям постанови Кабінету Міністрів України від 15.07.2020 № 611 "Деякі питання сплати орендної плати за державне майно під час дії карантину".
2.3. Північно-західний апеляційний господарський суд постановою від 24.11.2022 рішення суду першої інстанції скасував, прийняв нове рішення про відмову в позові.
2.4. Відмовляючи у задоволенні позову, суд апеляційної інстанції вказав на те, що суд першої інстанції залишив поза увагою докази, надані відповідачем на підтвердження факту неналежного виконання орендарем зобов`язань за договором оренди державного майна, зокрема, факт прострочення орендних платежів більше ніж на 3 місяці існував в період дії договору оренди, і цей факт позивач не спростував. Твердження позивача про незаконність відмови орендодавця у продовженні дії договору через відсутність вказаних періодів прострочення у довідці балансоутримувача є необґрунтованим, оскільки останній мав достеменно знати, коли і в яких сумах він здійснював орендні платежі. Відповідно для спростування підстави, за якою позивачу було відмовлено в продовженні дії договору, останньому необхідно було подати докази про своєчасне здійснення орендних платежів протягом дії договору оренди. Проте таких доказів позивач не надав.
3. Стислий виклад обставин справи, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій
3.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 18.12.2018 між РВ ФДМ (орендодавець) та ТОВ "Лебединий-Буд" (орендар), було укладено договір оренди нерухомого майна, що належить до державної власності, № 1661 (далі - договір оренди), предметом якого є нерухоме майно: вбудовані приміщення № 14, 15, 16 площею 33,7 м2 та коридор № 1 площею 14,58 м2, реєстраційний помер 21085555.328.АААБДЛ831, розміщене за адресою: Рівненська область, м. Рівне, вул. Князя Романа, 9 (далі - нерухоме майно), та перебуває на балансі Регіонального офісу водних ресурсів у Рівненській області (далі - Балансоутримувач).
3.2. Факт приймання-передачі нерухомого майна в оренду підтверджується актом приймання-передачі майна від 18.12.2018.
3.3. 10.09.2019 між орендодавцем та орендарем було укладено договір про внесення змін до договору оренди, яким внесено зміни до пунктів 2.2 та 10.7 договору, зокрема зазначено, що майно залишається у власності держави, а також те, що поліпшення не компенсуються, крім випадків приватизації майна.
3.4. 26.12.2019 між орендодавцем та орендарем було укладено договір про внесення змін до договору оренди, яким внесено зміни до пункту 1.1 договору оренди, зокрема передбачено, що орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування державне нерухоме майно: вбудовані приміщення № 14, 15, 16 площею 33,7 м2 та коридор № 1 площею 14.58 м2, реєстровий номер 21085555.328.АААБДЛ83 І, розміщене за адресою: Рівненська область, м. Рівне, вул. Князя Романа, 9, що перебуває на балансі Балансоутримувача, вартість якого визначена згідно з висновком про вартість на 30.09.2018 і становить 342790,00 грн без ПДВ.
3.5. 10.03.2020 між орендодавцем та орендарем було укладено договір про внесення змін до договору оренди, яким внесено зміни до пункту 1.1 договору оренди щодо Балансоутримувача, яким зазначено Південне МУВГ .
3.6. Згідно з пунктом 1.2 договору оренди майно передається в оренду з метою розміщення офісу.
3.7. Відповідно до пункту 10.1 договору оренди договір укладено строком на два роки одинадцять місяців, що діє з 18.12.2018 до 18.11.2021 включно.
3.8. 18.08.2021 позивач звернувся до відповідача із заявою вих. № 18/08-21 про продовження строку договору оренди державного майна без проведення аукціону.
3.9. За результатами розгляду цього звернення відповідач прийняв спірний наказ від 31.08.2021 № 919 "Про прийняття рішення про відмову у продовженні договору оренди".
3.10. Підставою для відмови визначено прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців за договором оренди державного майна від 18.12.2018 року № 1661-2018.
3.11. Не погодившись зі змістом вищезазначеного наказу, ТОВ "Лебединий-Буд" звернулося до господарського суду із цим позовом. При цьому позивач відмічає, що відповідачем в оскаржуваному наказі не зазначено періодів прострочення сплати орендної плати, а відтак, звертає увагу на існування таких обставин протягом березня-липня 2020 року. Разом з цим вказує, що це період введення та існування карантинних обмежень, протягом якого між позивачем та відповідачем велися перемовини щодо надання позивачу знижки зі сплати орендної плати або взагалі звільнення від її сплати.
4. Короткий зміст вимог касаційної скарги та її обґрунтування
4.1. 28.12.2022 ТОВ "Лебединий-Буд" звернулося з касаційною скаргою, в якій просить постанову суду апеляційної інстанції у справі № 918/67/22 скасувати.
4.2. Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених частиною другою статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), ТОВ "Лебединий-Буд" вказував на те, що суд апеляційної інстанції неправильно застосував частину першу статті 19, статтю 57 Конституції України, частину другу статті 21 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та частину шосту статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (в редакції від 03.10.2019) за відсутності висновків Верховного Суду щодо застосування цих норм. Також зазначає про порушення судом приписів статей 73, 74, 79, 237, 267, 269, 273 ГПК України.
4.3. Скаржник зазначає, що суд апеляційної інстанції взяв до увагу довідку, з якої вбачається, що орендар несвоєчасно здійснював орендні платежі з вересня 2019 по січень 2020, остаточна сума заборгованості сплачена лише 12.02.2020, у зв`язку з чим дійшов висновку про обґрунтованість рішення РВ ФДМУ про відмову у продовженні договору оренди з підстави, передбаченої статтею 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (прострочення сплати орендної плати на строк більше трьох місяців). При цьому суд не врахував, що Закон України "Про оренду державного та комунального майна" в новій редакції від 03.10.2019 № 157-ІХ (далі - Закон № 157-ІХ) набрав чинності лише 01.02.2020 і на момент обставин прострочення не діяв.
4.4. Крім того, скаржник зазначає про порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права, які унеможливили встановлення фактичних обставин справи. Зокрема, суд не взяв до уваги довідку балансоутримувача від 30.08.2021, з якої вбачається, що заборгованість з орендної плати станом на 01.08.2021 відсутня; протягом дії договору мали місце суттєві (більш ніж 3 місяці) прострочення плати комунальних послуг, а не орендної плати.
4.5. Звертає увагу, що оцінка правовідносин щодо сплати позивачем орендної плати за договором № 1661 у спірний період (березень-липень 2020) надана у рішенні Господарського суду Рівненської області від 30.05.2022 у справі № 918/57/22, яке набрало законної сили.
4.6. Також вказує на те, що суд апеляційної інстанції вийшов за межі доводів апеляційної скарги, оскільки апелянт (РВ ФДМУ) не зазначав підставою для скасування рішення суду першої інстанції заборгованість зі сплати орендної плати за вересень 2019-січень 2020.
5. Позиція інших учасників справи
5.1. У відзиві РВ ФДМУ просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову суду апеляційної інстанції - без змін. Зазначає, що позивач неналежно виконував умови договору оренди щодо своєчасності сплати орендних платежів, у зв`язку з чим неодноразово сплачував пеню за такі прострочення, і ці обставини є підставою для відмови позивачу у продовженні дії договору, а тому суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про відмову у позові. Також зазначає, що суд апеляційної інстанції правильно застосував до спірних орендних правовідносин положення Закону України "Про оренду державного та комунального майна" в новій редакції від 03.10.2019 № 157-ІХ.