ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
07 березня 2023 року
м. Київ
cправа № 903/178/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Могил С.К. - головуючий (доповідач), Волковицька Н.О., Случ О.В.,
за участю секретаря судового засідання Кравчук О.І.
та представників
позивача: Полуніна К.А., Коваль Я.Ю. (в режимі відеоконференції),
відповідача-1: Семерга С.І.,
представники інших учасників справи в судове засідання не з`явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "АРЦТ ПЛЮС ЛТД"
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.09.2022
у справі № 903/178/22
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "АРЦТ ПЛЮС ЛТД"
до:
1) Товариства з обмеженою відповідальністю "Пік нерухомість";
2) Товариства з обмеженою відповідальністю "Кредит Фактор Груп"
за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідачів:
1) приватного нотаріусу Луцького міського нотаріального округу Пастухової Наталії Володимирівни,
2) приватного нотаріусу Луцького міського нотаріального округу Курти Наталії Володимирівни,
3) Поліщук Любов Дмитрівни
про визнання договорів недійсними та скасування записів,
В С Т А Н О В И В:
Товариство з обмеженою відповідальністю "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" звернулось до Господарського суду Волинської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Пік нерухомість" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Кредит Фактор Груп", в якому просило:
1) визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна (торгово-офісне приміщення площею 75,3 кв.м) від 14.09.2020, укладений між ТОВ "Пік нерухомість" та ТОВ "Кредит Фактор Груп", посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Пастуховою Н.В. за реєстраційним номером 5226, та скасувати запис про державну реєстрацію прав №38167747 від 14.09.2020, вчинений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Пастуховою Н.В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав (з відкриттям розділу), індексний номер №54047771, відповідно до якого за ТОВ "Кредит Фактор Груп" зареєстровано право власності на торгово-офісне приміщення площею 75,3 кв.м за адресою: м. Луцьк, пр-т. Перемоги, 5, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №2167486707101;
2) визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна (офіс, площею 60 кв.м) від 14.09.2020, укладений між ТОВ "Пік нерухомість" та ТОВ "Кредит Фактор Груп", посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Пастуховою Н.В. за реєстраційним номером 5225, та скасувати запис про державну реєстрацію прав №38167533 від 14.09.2020, вчинений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Пастуховою Н.В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав (з відкриттям розділу), індексний номер №54047434, відповідно до якого за ТОВ "Кредит Фактор Груп" зареєстровано право власності на офіс площею 60 кв.м за адресою: м. Луцьк, пр-т. Перемоги, 5, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №2167486707101;
3) визнати недійсним договір іпотеки від 26.11.2020, укладений між ТОВ "Кредит Фактор Груп" та ОСОБА_1, посвідчений Приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Куртою Н.В. за реєстраційним номером 1885 (Договір іпотеки);
4) скасувати записи, вчинені приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Куртою Н.В.: про державну реєстрацію іпотеки №39392748 від 26.11.2020 (торгово-офісне приміщення площею 75,3 кв.м); про державну реєстрацію іпотеки №39392968 від 26.11.2020 (офіс площею 60,0 кв.м); про реєстрацію обтяження № 39392059 від 26.11.2020 (торгово-офісне приміщення площею 75,3 кв.м); про реєстрацію обтяження № 39391793 від 26.11.2020 (офіс площею 60,0 кв.м).
Також позивач просив стягнути з відповідачів на його користь понесені витрати на судовий збір та правову допомогу. Повідомив, що попередній (орієнтовний) розрахунок судових витрат складає 30 000 грн.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 21.08.2020 між ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" та ТОВ "Пік нерухомість" було укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна. Відповідно до п. 1 попереднього договору, предметом договору було укладення основних договорів купівлі-продажу торгово-офісного приміщення, загальною площею 75,3 кв.м, що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги, 5 та офісу, загальною площею 60,0 кв.м, що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги, 5 (нежитлові приміщення), на умовах, встановлених цим договором, за ціною 5 357 813 грн. Основні договори у визначені строки не були укладені з вини відповідача-1. Водночас, на виконання умов попереднього договору відповідач-1 отримав від позивача авансовий платіж у розмірі 682 750 грн. (25 тис. дол. США). Позивач зазначає, що з метою введення в оману позивача та уникнення повернення авансового платежу відповідач-1 уклав фраудаторні фіктивні правочини від 14.09.2020, за якими умисно відчужив ТОВ "Кредит Фактор Груп" по заниженій вартості (135 300 грн.) офіс та торгово-офісне приміщення, що розташовані за адресою: м. Луцьк, пр-т. Перемоги, 5, та як наслідок, зберіг (приховав) це майно від позивача. В подальшому відповідач-2, для ускладнення процесу повернення нерухомого майна у власність відповідача-1 та подальшої реалізації цього майна в межах виконавчого провадження, на виконання рішення Господарського суду Волинської області від 03.03.2021 у справі № 903/770/20 про стягнення з ТОВ "Пік нерухомість" (відповідача-1) 1 365 500 грн суми подвійного розміру отриманого авансу за попереднім договором, шляхом звернення стягнення на нерухоме майно, передав це майно в іпотеку по заниженій вартості, яка не відповідає дійсній ринковій вартості такого майна. З огляду на зазначене, позивач звернувся до суду з позовом у даній справі.
Рішенням Господарського суду Волинської області від 27.07.2022 (суддя Слободян О.Г.) позов задоволено повністю. Визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна (торгово-офісне приміщення площею 75,3 кв.м) від 14.09.2020, укладений між ТОВ "Пік нерухомість" та ТОВ "Кредит Фактор Груп", посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Пастуховою Н.В. за реєстраційним номером 5226 та скасовано запис про державну реєстрацію прав №38167747 від 14.09.2020, вчинений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Пастуховою Н.В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав (з відкриттям розділу), індексний номер №54047771, відповідно до якого за ТОВ "Кредит Фактор Груп" зареєстровано право власності на торгово-офісне приміщення площею 75,3 кв.м за адресою: м. Луцьк, пр-т. Перемоги, 5, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №2167486707101. Визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна (офіс, площею 60 кв.м) від 14.09.2020, укладений між ТОВ "Пік нерухомість" та ТОВ "Кредит Фактор Груп", посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Пастуховою Н.В. за реєстраційним номером 5225 та скасовано запис про державну реєстрацію прав №38167533 від 14.09.2020, вчинений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Пастуховою Н.В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав (з відкриттям розділу), індексний номер №54047434, відповідно до якого за Товариством з обмеженою відповідальністю "Кредит Фактор Груп" зареєстровано право власності на офіс площею 60 кв.м за адресою: м. Луцьк, пр-т. Перемоги, 5, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна №2167486707101. Визнано недійсним договір іпотеки від 26.11.2020, укладений між ТОВ "Кредит Фактор Груп" та громадянкою України Поліщук Л.Д., посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Куртою Н.В. за реєстраційним номером 1885. Скасовано записи, вчинені приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Куртою Н.В.: про державну реєстрацію іпотеки №39392748 від 26.11.2020 (торгово-офісне приміщення площею 75,3 кв.м); про державну реєстрацію іпотеки №39392968 від 26.11.2020 (офіс площею 60,0кв.м); про реєстрацію обтяження № 39392059 від 26.11.2020 (торгово-офісне приміщення площею 75,3 кв.м); про реєстрацію обтяження № 39391793 від 26.11.2020 (офіс площею 60,0 кв.м).
Також ухвалою Господарського суду Волинської області від 09.08.2022 відмовлено у задоволенні заяви представника ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" про ухвалення додаткового рішення про стягнення судових витрат на правову допомогу у справі № 903/178/22.
Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 27.09.2022 (колегія суддів у складі: Павлюк І.Ю. - головуючий, Тимошенко О.М., Юрчук М.І.) рішення місцевого господарського суду скасовано в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна (торгово-офісне приміщення площею 75,3 кв.м) від 14.09.2020 та в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна (офіс, площею 60 кв.м) від 14.09.2020, і прийнято в цій частині нове рішення, яким у позові відмовлено. Рішення місцевого господарського суду в частині визнання недійсним договору іпотеки від 26.11.2020, укладеного між ТОВ "Кредит Фактор Груп" та громадянкою України Поліщук Л.Д., скасовано і прийнято в цій частині нове рішення, яким провадження у цій частині закрито. Ухвалу Господарського суду Волинської області від 09.08.2022 у справі №903/178/22 змінено, виклавши її мотивувальну частину в редакції постанови.
Судами обох інстанцій встановлено, що 21.08.2020 між ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" та ТОВ "Пік нерухомість" було укладено попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвічений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В., згідно з п. 1 якого предметом договору є укладення в строк визначений п. 2.1 цього договору, договору купівлі-продажу торгово-офісного приміщення, загальною площею 75,3 кв.м, що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5 та договору купівлі-продажу офісу, загальною площею 60,0 кв.м, що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5, (надалі основні договори), на умовах, встановлених цим договором.
Відповідно до п. 2.1 попереднього договору, сторони домовились укласти та нотаріально посвідчити основні договори після належного оформлення ТОВ "Пік нерухомість" всіх необхідних документів для укладення вищевказаного правочину, але не пізніше до 27.08.2020 за ціною 5 357 813 грн, що на день підписання цього договору за курсом НБУ дорівнює 196 185,00 дол. США.
Сторони погодили, що нотаріальне посвідчення основного договору здійснюватиметься приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. (п. 2.2 попереднього договору).
Відповідно до п. 2.3 попереднього договору до укладення цього договору ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" передала ТОВ "Пік нерухомість" 682 750 грн, що на день підписання цього договору за курсом НБУ дорівнює 25 000 дол. США.
Сума, зазначена в п. 2.3 цього договору, підлягає заліку в ціну торгово-офісного приміщення та офісу, яку ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" повинно сплатити ТОВ "Пік нерухомість" при укладенні основного договору (п. 2.4 попереднього договору).
За змістом п. 3.1 попереднього договору сторони погодили, що ТОВ "Пік нерухомість" зобов`язане:
- надати нотаріусу документ, що підтверджує право власності на торгово-офісне приміщення, загальною площею 75,3 кв.м, що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5 та офісу, загальною площею 60,0 кв.м, що знаходиться в місті Луцьку на пр. Перемоги за №5;
- надати нотаріусу звіт про оцінку нерухомого майна на відчуження нерухомого майна;
- попередити ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" про всі права третіх осіб щодо нерухомого майна (права наймачів, право застави), а також про наявність інших зобов`язань, що можуть перешкоджати укладенню основних договорів;
- попередити ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" про відомі недоліки нерухомого майна, що є предметом попереднього договору;
- укласти основні договори у день, визначений за усною домовленістю сторін, але не пізніше строку, передбаченого п.2.1 цього договору;
- зобов`язана у разі односторонньої відмови від укладення основних договорів, повернути ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" суму подвійного розміру отриманого авансу, згідно з п. 2.3 цього договору.
За змістом п. 4.1 попереднього договору у разі односторонньої відмови ТОВ "Пік нерухомість" від укладення основного договору, неподання нею документів, необхідних для нотаріального посвідчення основного договору, зокрема витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно з бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна або інших документів, зазначених в п. 3.1 цього договору, неприбуття ТОВ "Пік нерухомість" до нотаріуса для укладення основного договору, чи за наявності інших обставин, внаслідок яких основні договори не будуть укладені з її вини, ТОВ "Пік нерухомість" повинно повернути ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" суму подвійного розміру отриманого авансу згідно з п. 2.3 цього договору.
Договір підписаний директором ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" Шеремет С.О. та директором ТОВ "Пік нерухомість" Присадою Л.А.
Як зазначає ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД", ТОВ "Пік нерухомість" ввів його в оману щодо обставин, які мали істотне значення, оскільки ТОВ "Пік нерухомість" не мав наміру продавати майно позивачу, а мав лише намір отримати неправомірну вигоду від позивача у вигляді авансу за попереднім договором у розмірі 682 750 грн, що прямо порушило права позивача та суперечить ст. 230 Цивільного кодексу України. Зокрема, при підготовці до підписання між позивачем та ТОВ "Пік нерухомість" основних договорів позивач дізнався, що предмет продажу (нежитлові приміщення) перебував в іпотеці, що підтверджується Інформаційною довідкою №221659868 від 27.08.2020.
Так позивачем було встановлено, що нежитлові приміщення обтяжені іпотекою на користь ВАТ "Мегабанк" (номери обтяження: №6040011 від 15.11.2007; №6039891 від 15.11.2007). Також встановлено, що попереднім власником нежитлових приміщень, які були предметом попереднього договору, була Кушнір Н.О. Вона провела реконструкцію офісних приміщень (приміщення офісу №17-18, загальною площею 135,3 кв.м, яке передано в іпотеку ПАТ "Мегабанк"), в результаті чого ці приміщення було реконструйовано в офіс загальною площею 60,00 кв.м та торгово-офісне приміщення загальною площею 75,3 кв.м. Ця інформація стала відома позивачу з реєстру судових рішень, зокрема з рішення Луцького міськрайонного суду у справі №161/17434/16-ц.
У постанові Верховного Суду від 29.04.2020 у справі №161/17434/16-ц суд вказав, що реконструйовані спірні офісні приміщення (приміщення офісу №17-18, загальною площею 135.3 кв.м) не є новоствореним об`єктом нерухомого майна, оскільки вже є існуючою заставленою нерухомістю за договорами іпотеки, а тому спірні приміщення залишаються іпотечним майном.
Отже, приміщення офісу №17-18, загальною площею 135,3 кв.м реконструйоване в офіс загальною площею 60,0 кв.м та торгово-офісне приміщення загальною площею 75,3 кв.м, станом на 27.08.2020 (дату визначену для укладення основного договору) були іпотечним майном. Тобто, ТОВ "Пік нерухомість" приховало від позивача факт перебування в іпотеці нерухомого майна, яке було предметом попереднього договору, а тому у визначений попереднім договором строк, укладення основних договорів між позивачем та ТОВ "Пік нерухомість" не відбулось.
На виконання п. 5.1 попереднього договору позивач надсилав ТОВ "Пік нерухомість" повідомлення про свою готовність до укладення основних договорів купівлі-продажу нерухомого майна та наголошував на тому, що товариство має вжити всіх заходів для забезпечення укладання основного договору купівлі-продажу нежитлових приміщень, зокрема зняти зареєстровані обтяження, заборону на відчуження нерухомого майна №6040011 від 15.11.2007, іпотеку №6039891 від 15.11.2007 та інші обтяження.
ТОВ "Пік нерухомість" 04.09.2020 запропонувало позивачу укласти основні договори 10.09.2020 о 12:00 год. за місцезнаходженням нотаріуса Кухлевської Т.В.
10.09.2020 директор позивача прибула у вказані час і місце для їх укладання, про що свідчить інформаційна довідка №223428996.
Проте основні договори між позивачем та ТОВ "Пік нерухомість" не були укладені з тієї ж причини - наявність обтяжень на нежитлові приміщення.
Отже, у зв`язку з наявними обтяженнями на нежитлові приміщення, позивач та ТОВ "Пік нерухомість" не уклали основні договори купівлі-продажу на ці приміщення, передбачені у попередньому договорі від 21.08.2020.
Водночас, 14.09.2020 ТОВ "Пік нерухомість" згідно з договорами купівлі-продажу нерухомого майна відчужило іншій особі - ТОВ "ФК "Кредит Фактор Груп" нежитлові приміщення (торгово-офісне приміщення, площею 75,3 кв.м та офіс, площею 60 кв.м), які позивач мав намір придбати, що підтверджується інформаційними довідками з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна №2300000641 від 28.10.2020, №230001899 від 28.10.2020, №229999302 від 28.10.2020.
При цьому, вартість нежитлових приміщень згідно з попереднім договорім складала 5 357 813 грн. Проте ТОВ "Пік нерухомість" відчужив їх відповідачу-2 по нижчій вартості - 135 300 грн. ТОВ "Пік нерухомість" відчужив нежитлові приміщення на користь ТОВ "ФК "Кредит Фактор Груп" в той час, коли попередній договір не був розірваним, а авансовий платіж у розмірі 682 750 грн не був повернутий позивачу, що на думку позивача свідчить про наявність ознак фіктивного (фраудаторного) правочину у спірних договорах.
Зважаючи на те, що ТОВ "Пік нерухомість" порушило свої зобов`язання за попереднім договором, 21.09.2020 позивач направив ТОВ "Пік нерухомість" пропозицію укласти угоду про розірвання попереднього договору купівлі-продажу від 21.08.2020 та повернути позивачу суму подвійного розміру отриманого авансу в розмірі 1 365 500 грн.
25.09.2020 ТОВ "Пік нерухомість" надіслало повідомлення позивачу, в якому не погодилося з вимогами щодо розірвання договору та повернення коштів, при цьому не повідомило позивача про відчуження приміщень іншій особі.
Водночас 26.11.2020 між ТОВ "Кредит Фактор Груп" (іпотекодавець) та громадянкою ОСОБА_1 (іпотекодержатель) було укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Куртою Н.В. за реєстраційним номером 1885.
Цей договір забезпечує виконання зобов`язань іпотекодавця та вимог іпотекодержателя, що випливають з договору позики, укладеного 25.11.2020 між іпотекодержателем та іпотекодавецем, а також усіх додаткових договорів до нього, які можуть бути укладені в майбутньому, за умовами якого ТОВ "Кредит Фактор Груп" зобов`язаний не пізніше 25.12.2020 повернути Іпотекодержателю грошові кошти в сумі 450 000 грн (п.1.1).
Згідно з п. 1.2 договору іпотеки, іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю в якості забезпечення виконання зобов`язань за договором позики, належне йому на момент підписання цього договору на праві приватної власності нерухоме майно, а саме:
- офіс загальною площею 60 кв.м, що знаходиться за адресою: Волинська обл., м. Луцьк, пр. Перемоги, буд.5. Предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу від 14.09.2020. Загальна вартість предмету іпотеки визначається сторонами в сумі 500 000 грн.;
- торгово-офісне приміщення загальною площею 75,3 кв.м, що знаходиться за адресою: Волинська обл., м. Луцьк, пр. Перемоги, буд.5. Предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу від 14.09.2020. Загальна вартість предмету іпотеки визначається сторонами в сумі 500 000 грн.
Загальна заставна вартість предметів іпотеки визначається сторонами в сумі 1 000 000 грн.
На строк дії цього договору предмети іпотеки залишаються у володінні і користуванні іпотекодавця (п. 1.5).
За домовленістю сторін, в день підписання цього договору, нотаріусом, що його посвідчив, накладається заборона відчуження предметів іпотеки (п. 5.3).
Також враховуючи те, що ТОВ "Пік нерухомість" не виконав своїх зобов`язань за попереднім договором та не повернув позивачу суму отриманого авансу, 16.10.2020 позивач звернувся до Господарського суду Волинської області з позовною заявою про розірвання попереднього договору та стягнення з ТОВ "Пік нерухомість" суми подвійного розміру отриманого авансу згідно з п. 4.1 попереднього договору.
Рішенням Господарського суду Волинської області від 03.03.2021 у справі № 903/770/20, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 24.06.2021, розірвано попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020, укладений між ТОВ "Пік нерухомість" та ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД", посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. за реєстровим №2028 та стягнуто з ТОВ "Пік нерухомість" на користь ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" суму подвійного розміру отриманого авансу за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020, посвідченого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Кухлевською М.В. за реєстровим №2028 у розмірі 1 365 500 грн.
Так у вказаному рішенні суду було встановлено, що ТОВ "Пік нерухомість" допустив порушення умов попереднього договору, а саме: не підготував необхідні документи для нотаріального посвідчення основних договорів для продажу приміщень; не вжив заходи для зняття іпотечних обтяжень на нерухоме майно, яке підлягало продажу, станом на 27.08.2020 та 10.09.2020; відчужив об`єкти нерухомого майна, які були предметом попереднього договору третій особі.
Отже ТОВ "Пік нерухомість" знаючи, що належне йому нерухоме майно перебуває під обтяженням, що фактично унеможливлює перехід права власності на нерухоме майно до іншої особи, приховуючи наявність обтяження від позивача, уклав 21.08.2020 з позивачем попередній договір з метою заволодіння грошовими коштами позивача (авансовим внеском).
Нежитлові приміщення, які по 10.09.2020 були в іпотеці (з 25.08.2020) у ТОВ "ФК "Кредит Фактор", 14.09.2020 стали власністю ТОВ "Кредит Фактор Груп".
Таким чином, ТОВ "Пік нерухомість" вчинив ряд дій, що свідчать про намагання уникнути повернення позивачу суми подвійного авансу, а саме:
- 14.09.2020 уклав з ТОВ "Кредит Фактор Груп" договори купівлі-продажу майна;
- не повідомив позивача про продаж майна, яке позивач сподівався придбати, для чого й надав авансовий внесок у розмірі 682 750 грн;
- після укладення спірних договорів купівлі продажу добровільно не повернув позивачу авансовий внесок за попереднім договором;
- не виконав рішення Господарського суду Волинської області від 03.03.2020 у справі №903/770/20.
14.07.2021 приватним виконавцем Таранко Д.В. відкрито виконавче провадження №66094320 щодо виконання рішення Господарського суду Волинської області від 03.03.2021 у справі №903/770/20. При цьому приватний виконавець не може звернути стягнення на єдине на разі належне ТОВ "Пік нерухомість" майно (квартира №40 по вул. Соборності, 24 у м. Луцьк, Волинська область), тому що воно також перебуває під обтяженням, що підтверджується листом ПАТ "Укргазбанк" №506/336/2021 від 03.11.2021 та Інформаційною довідкою №277424711 від 30.09.2021.
За вказаних обставин, ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" звернулося до Господарського суду Волинської області з позовом до ТОВ "Пік нерухомість" та ТОВ "Кредит Фактор Груп" у даній справі.
Задовольняючи позовні вимоги місцевий господарський суд дійшов висновків, що укладаючи оспорювані договори, відповідачі усвідомлювали характер своїх дій та передбачали їх наслідки (залишення без ліквідного майна боржника ТОВ "Пік нерухомість") та бажали настання таких наслідків (ТОВ "Кредит Фактор Груп" оплачує занижену договірну ціну за отримані нежитлові приміщення, а ТОВ "Пік нерухомість" фактично не матиме ні коштів, ні майна для задоволення вимог кредитора - позивача). Оскаржувані позивачем договори мають ознаки фраудаторних правочинів, що підтверджується наступним: ТОВ "Пік нерухомість" відчужив нежитлові приміщення на користь ТОВ "Кредит Фактор Груп" з очевидним наміром не виконувати свої зобов`язання за попереднім договором перед позивачем; ТОВ "Пік нерухомість" відчужив нежитлові приміщення на користь ТОВ "Кредит Фактор Груп" в період дії попереднього договору, укладеного між позивачем та ТОВ "Пік нерухомість", не повідомивши позивача про факт продажу та не запропонувавши позивачу придбати ці приміщення після зняття обтяження; нежитлові приміщення були відчужені ТОВ "Пік нерухомість" на користь ТОВ "Кредит Фактор Груп" лише за 135 300 грн, а останнім передані в іпотеку фізичній особі під позику в 450 000 грн, в той час, як аванс за попереднім договором становив 682 750 грн; внаслідок такого відчуження, ТОВ "Пік нерухомість" позбувся майна, за рахунок якого можливо було б повернути позивачу авансовий платіж. ТОВ "Пік нерухомість" не було здійснено жодних дій щодо виконання обов`язку з погашення заборгованості перед позивачем, а лише були дії, спрямовані на уникнення від його виконання. Оспорювані договори були укладені з метою приховання нежитлових приміщень від конфіскації чи звернення стягнення на вказане майно в рахунок погашення боргу. Крім цього, на час розгляду справи ТОВ "Пік нерухомість" не намагалось повернути позивачу аванс, отриманий за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна, не виконало рішення суду у справі №903/770/20 як в добровільному порядку, так і в ході примусового виконання судового рішення в межах виконавчого провадження № 66094320, відкритого 14.07.2021. Крім того, відсутність руху коштів на розрахункових рахунках ТОВ "Пік нерухомість" фактично робить неможливим виконання судового рішення. ТОВ "Пік нерухомість" уникає виконання своїх зобов`язань перед позивачем у повному обсязі та не здійснює жодних спроб їх виконати, навіть частково. Відтак, доводи позивача про те, що оспорювані договори можуть бути кваліфіковані як правочини, які не були спрямовані на реальне настання обумовлених ним правових наслідків, є обґрунтованими, обставини справи свідчать про умисел обох сторін правочину приховати справжні наміри учасників правочинів, а саме виведення нерухомості з власності ТОВ "Пік нерухомість", з метою уникнення виконання зобов`язань щодо повернення авансового платежу за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна, а тому суд дійшов висновків, що вимоги позивача щодо визнання недійсними оспорюваних договорів купівлі-продажу нерухомого майна (торгово-офісного приміщення площею 75,3 кв.м. та офісу площею 60 кв.м.) від 14.09.2020, укладених між ТОВ "Пік нерухомість" та ТОВ "Кредит Фактор Груп", та скасування записів про державну реєстрацію прав власності є правомірними та такими, що підлягають до задоволення. Враховуючи, що договір іпотеки, укладений між ТОВ "Кредит Фактор Груп" та громадянкою ОСОБА_1 є похідним правочином від недійсних договорів купівлі-продажу, такий договір також є недійсним з моменту його вчинення. А тому вимога позивача про визнання недійсним договору іпотеки від 26.11.2020, посвідченого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Куртою Н.В. за реєстраційним номером 1885, також підлягає задоволенню. Як наслідок, підлягають скасуванню записи про державну реєстрацію та реєстрацію обтяження, вчинені приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Волинської області Куртою Н.В. щодо нежитлових приміщень, переданих в іпотеку за недійсним договором. Також оскільки рішення суду про визнання недійсним договору купівлі-продажу не зумовлює виникнення обов`язку припинення речових прав, тому з метою реального захисту та відновлення порушених прав та охоронюваних законом інтересів позивача, суд дійшов висновку про задоволення вимог позивача про скасування записів про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Також відмовляючи ухвалою від 09.08.2022 у задоволенні заяви представника ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" про ухвалення додаткового рішення про стягнення судових витрат на правову допомогу, суд зазначив, що до заяви про ухвалення додаткового рішення представником позивача не надано доказів надсилання учасникам справи приєднаних до заяви доказів про понесення витрат за надану професійну правничу допомогу. У зв`язку з цим, відповідачі не мають можливості у порядку, передбаченому ГПК України, реалізувати своє право на подачу заперечень щодо поданих доказів, клопотання про зменшення розміру зазначених витрат. Крім цього, хоча в позовній заяві позивач просив стягнути з відповідачів понесені витрати на правову допомогу у порядку ч. 8 ст. 129 ГПК України, до закінчення судових дебатів представник позивача не подав суду заяви та не заявив про подачу доказів щодо розміру судових витрат з призначенням засідання для вирішення питання про судові витрати. 18.07.2022 представником позивача був поданий лише попередній (орієнтовний) розрахунок судових витрат, які ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" понесло в межах розгляду справи №903/178/22 із зазначенням, що позивач очікує понести витрати у майбутньому і їх перелік та розмір буде надано суду за результатами надання юридичних послуг та здійснення оплати по ним. Проте, і попередній орієнтовний розрахунок судових витрат не був надісланий відповідачам.
Скасовуючи рішення місцевого господарського суду, суд апеляційної інстанції виходив з того, що інформація про звернення виконавцем стягнення на майно в порядку ст. 51 Закону України "Про виконавче провадження" в матеріалах справи відсутня. Також суд вважав безпідставним висновок місцевого господарського суду про те, що вартість об`єктів нерухомості є заниженою, посилаючись на порівняння ціни купівлі-продажу з договірною ціною в попередньому договорі, оскільки станом на момент подання позивачем позовної заяви вказаний договір був розірваний рішенням Господарського суду Волинської області від 03.03.2021 у справі №903/770/20, яке набрало законної сили 24.06.2021. Також, у матеріалах справи відсутня експертна оцінка нерухомого майна станом на день укладення попереднього договору та станом на день укладення договорів відчуження майна. Тобто, як свідчать матеріали справи позивачем не надано доказів оцінки вартості об`єктів нерухомого майна (нежитлових приміщень) при укладанні вказаних договорів в підтвердження доводів позовної заяви. Крім того, сторонами не надано до матеріалів справи експертних висновків, якими встановлено ринкову вартість майна і учасники справи не ініціювали призначення експертизи судом щодо встановлення дійсної ринкової вартості об`єктів нерухомого майна (нежитлових приміщень) за спірними договорами, а тому, колегією суддів апеляційної інстанції встановлено, що у матеріалах справи відсутня інформація щодо реальної ринкової вартості нежитлових приміщень на час укладення спірних договорів купівлі-продажу нерухомого майна (нежитлових приміщень). Також апеляційним судом встановлено, що ТОВ "Пік нерухомість" відчужено ТОВ "Кредит Фактор Груп" об`єкти нерухомого майна за спірними договорами купівлі-продажу від 14.09.2020 ще до ухвалення та набрання законної сили рішення Господарського суду Волинської області від 03.03.2021, залишеним без змін Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 24.06.2021, у справі №903/770/20 про розірвання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020, укладеного між ТОВ "Пік нерухомість" та ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" та стягнення з ТОВ "Пік нерухомість" на користь ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" суми подвійного розміру отриманого авансу за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна від 21.08.2020 у розмірі 1 365 500,00 грн., та відповідно виникнення у ТОВ "Пік нерухомість" перед ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" кредиторської заборгованості за рішенням суду. Водночас, судом при розгляді справи №903/770/20 було встановлено, що згідно з витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єктів нерухомого майна №223512627 обтяження з нерухомого майна було знято 10.09.2020 о 16:52:49год. Крім того, у матеріалах справи також відсутні відповідні докази на підтвердження наявності обтяжень на спірне майно на момент укладення 14.09.2020 спірних договорів купівлі-продажу. Відповідно до умов п. 5.1 попереднього договору, зважаючи на те, що сторони станом на 14.09.2020 не направляли іншій стороні пропозицію про укладення основного договору, зобов`язання, встановлені попереднім договором, були припинені. Таким чином враховуючи те, що згідно з п. 5.1 попереднього договору станом на 14.09.2020 зобов`язання встановлені попереднім договором були припинені та відчуження майна ТОВ "Пік нерухомість" після 14.09.2020 не порушувало умов попереднього договору та приписів чинного законодавства, колегія суддів апеляційної інстанції вважала безпідставним висновок місцевого господарського суду про те, що таке відчуження є неправомірним. Крім того, колегія суддів апеляційної інстанції вважала передчасним висновок суду першої інстанції про те, що на належне ТОВ "Пік нерухомість" майно (квартира №40 по вул. Соборності, 24 у м. Луцьк, Волинська область) приватний виконавець не може звернути стягнення у зв`язку з тим, що воно перебуває в іпотеці ПАТ "Укргазбанк", оскільки позивачем не надано доказів проведення експертної оцінки майна з метою визначення можливості звернення стягнення на іпотечне майно в порядку визначеному ст. 51 Закону України "Про виконавче провадження" шляхом звернення стягнення на заставлене та іпотечне майно для задоволення вимог стягувачів, які не є іпотекодержателями. Водночас, судом першої інстанції залишилось поза увагою та не досліджувалось питання наявності іншого майна, належного ТОВ "Пік нерухомість", на яке може бути звернено стягнення на виконання рішення суду у справі №903/770/20, та відповідні відомості про яке також відсутні у матеріалах справи. Крім того, колегія суддів апеляційної інстанції вважала необґрунтованими висновки суду першої інстанції щодо ознак фіктивних (фраудаторних) спірних правочинів, оскільки такі висновки не відповідають дійсним обставинам справи та висновкам Верховного Суду щодо ознак фраудаторного правочину. При цьому суд першої інстанції передчасно дійшов висновку про відчуження нежитлових приміщень на користь ТОВ "ФК "Кредит Фактор Груп" в той час, коли попередній договір не був розірваним, що свідчить про наявність ознак фіктивного (фраудаторного) правочину у спірних договорах, оскільки в момент вчинення договорів купівлі-продажу, об`єкти відчуження не перебували під жодною забороною чи обтяженням. Крім того, як встановлено судом апеляційної інстанції, що ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" не мало наміру купувати об`єкти нерухомості. Сукупність наведених обставин доводить той факт, що доводи позивача про те, що відповідач діяв недобросовісно, зловживаючи своїми цивільними правами на шкоду правам позивача, є передчасними та необґрунтованими. Враховуючи викладене в сукупності, вимоги позивача щодо визнання недійсними оспорюваних договорів купівлі-продажу нерухомого майна (торгово-офісного приміщення площею 75,3 кв.м та офісу площею 60 кв.м) від 14.09.2020, укладених між ТОВ "Пік нерухомість" та ТОВ "Кредит Фактор Груп", та скасування записів про державну реєстрацію прав власності судом апеляційної інстанції визнано не правомірними та такими, що не підлягають задоволенню.
Що ж до позовної вимоги про визнання недійсним договору іпотеки від 26.11.2020 та скасування записів про державну реєстрацію іпотеки суд апеляційної інстанції зазначив, що судом першої інстанції в даному випадку в порушення приписів п.1 ч.1 ст.20 ГПК України, безпідставно було розглянуто позовні вимоги позивача до фізичної особи, які не відносяться до юрисдикції господарських судів, що є порушенням процесуальних норм, а тому, враховуючи приписи п. 1 ч. 1 ст. 231 ГПК України, колегія суддів апеляційної інстанції дійшла висновку про закриття провадження у справі у цій частині позовних вимог.
Стосовно розгляду апеляційної скарги ТОВ "АРЦТ ПЛЮС ЛТД" на ухвалу Господарського суду Волинської області від 09.08.2022 у справі №903/178/22, то під час розгляду даної справи у суді апеляційної інстанції суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог до відповідачів та закриття провадження в частині позовних вимог до третьої особи. З огляду на викладене, враховуючи приписи ст.ст. 123, 129 ГПК України, судові витрати апеляційний суд поклав на позивача, а ухвалу Господарського суду Волинської області від 09.08.2022 у справі №903/178/22 змінив, виклавши її мотивувальну частину в редакції постанови.
Не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду, позивач звернувся до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить її скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі. Також позивач просить ухвалу Господарського суду Волинської області від 09.08.2022 скасувати, а заяву позивача про ухвалення додаткового рішення про стягнення судових витрат на правову допомогу задовольнити повністю, стягнувши з відповідачів на користь позивача 45 370 грн. судових витрат на правову допомогу.
В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що суд апеляційної інстанції постановив незаконне та необґрунтоване рішення, скасувавши рішення суду першої інстанції, яке відповідає закону, всупереч правовим висновкам Верховного Суду. Доводи позивача зводяться до того, що апеляційний суд дійшов помилкових висновків про відсутність ознак фраудаторних правочинів та неправомірно відмовив у задоволенні позовних вимог, як і помилково вказав на непідсудність господарським судам частини позовних вимог до фізичної особи.
Скаржником вмотивовано подання касаційної скарги на підставі п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України, а саме - судом апеляційної інстанції застосовано норми матеріального права без урахування висновків щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду: 1) щодо висновків про фраудаторність правочинів - від 17.07.2019 у справі № 299/396/17, від 24.07.2019 у справі № 405/1820/17, від 20.05.2020 у справі № 922/1903/18, від 28.02.2019 у справі № 646/3972/16-ц (провадження № 61-28761св18), від 01.04.2020 у справі № 182/2214/16-ц; 2) щодо юрисдикції спору - від 19.03.2018 у справі № 904/2530/18, від 02.10.2018 у справі № 910/1733/18 (провадження № 12- 170гс18); 3) щодо витрат на правову допомогу - від 03.10.2019 у справі №922/445/19.