ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
22 лютого 2023 року
м. Київ
cправа № 927/1128/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Рогач Л. І.,
секретаря судового засідання - Салівонського С. П.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Приватного акціонерного товариства "Корпорація "Інтерагросистема" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.10.2022 (колегія суддів: Скрипка І. М., Тищенко А. І., Михальська Ю. Б.) у справі
за позовом Приватного акціонерного товариства "Корпорація "Інтерагросистема" до Менської міської ради Чернігівської області про визнання додаткової угоди укладеною,
за участю представників:
позивача - Бородкіна Д. І.,
відповідача - Мерцевої Т. І.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1. Приватне акціонерне товариство "Корпорація "Інтерагросистема" (далі - ПрАТ "Інтерагросистема" звернулося до Господарського суду Чернігівської області з позовом до Менської міської ради Чернігівської області (далі - Менська міськрада) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі від 08.01.2011 в редакції додаткової угоди від 07.09.2021, зміст якої наведений у прохальній частині позовної заяви.
2. В обґрунтування заявлених позовних вимог позивач посилається на те, що відповідач, не висунувши заперечень проти укладення договору оренди на новий строк, ухиляється від прийняття рішення стосовно поновлення договору оренди земельних ділянок.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. 08.01.2011 між Менською районною державною адміністрацією (далі - Менська РДА) та ПрАТ "Корпорація "Інтерагросистема" укладено договір оренди землі, відповідно до пунктів 1, 2 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельні ділянки сільськогосподарського призначення на підставі розпорядження Менської РДА від 04.01.2011 № 1 із кадастровими номерами 7423084000:02:000:0294 та 7423084000:04:000:0025, загальною площею 358,6604 га, які знаходяться на території Жовтневої сільської ради за межами населеного пункту.
4. Договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Менському районі, про що в Державному реєстрі земель вчинено запис 18.05.2011 за № 742300004000642.
5. Реєстрація права оренди земельних ділянок у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно була здійснена 19.08.2015.
6. Додатковою угодою від 01.07.2020, зокрема, внесено зміни у пункт 8 договору оренди, викладено його у такій редакції: "Договір укладено на 11 років. Після закінчення строку дії договору орендар, за умови належного виконання обов`язків, відповідно до умов цього договору та вимог чинного законодавства України, має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі орендар зобов`язаний письмово (листом-повідомленням) повідомити орендодавця про намір продовжити його дію не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору."
7. 08.07.2021 позивач звернувся до Менської міськради, у власність якої передані земельні ділянки, із листом-повідомленням № 28 з пропозицією продовжити договори оренди земельної ділянки на 5 років.
8. 30.07.2021 Менською міськрадою був складений проект рішення № 423 "Про продовження договору оренди землі укладеного з ПрАТ "Корпорація "Інтерагросистема" (за межами с. Покровське)".
9. У листі від 11.08.2021 № 2376/04-10 Менська міськрада повідомила позивача про те, що 30.07.2021 під час розгляду на сесії ради цей проект не набрав необхідної кількості голосів, тому рішення щодо нього не прийнято. Крім цього, відповідач повідомив, що договір оренди землі від 08.01.2011 укладений на 11 років та діє до 08.01.2022, а тому розгляд питання про укладення договору на новий строк є передчасним.
10. Позивач 07.09.2021 повторно звернувся до Менської міськради з листом № 35 з пропозицією продовжити договір оренди земельної ділянки на 10 років. До клопотання було додано проект додаткової угоди від 07.09.2021, в якому пункт 8 просив укласти в такій редакції: "Договір укладено терміном на 21 рік, тобто до 08 січня 2032 року".
11. Відповідач у листі від 22.09.2021 № 2769/04-10 повідомив, що Менська міськрада зверталася до ПрАТ "Корпорація "Інтерагросистема" з проханням надати проект договору до поданого клопотання про продовження договору оренди від 07.09.2021 № 35. У зв`язку з неповним переліком документів, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі", неможливо було винести на розгляд сесії проект рішення щодо погодження укладення договору оренди землі на новий строк. У зв`язку з цим повернула поданий пакет документів та надала Інформаційну картку адміністративної послуги, що містить вичерпний перелік документів, необхідних для отримання адміністративної послуги.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
12. Рішенням Господарського суду Чернігівської області від 10.02.2022 позов задоволено.
13. Рішення суду мотивовано тим, що позивач належними та допустимими доказами довів добросовісність виконання своїх обов`язків за договором оренди земельної ділянки; дотримався вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" та своєчасно подав до відповідача лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі із оформленим проектом додаткової угоди за підписом позивача, скріпленим відтиском печатки; обрав належний та ефективний спосіб захисту порушеного права. Натомість відповідач жодним чином не спростував заявлених позовних вимог, не навів наявності істотних обставин, які б унеможливили укладання додаткової угоди, так само як і не надав суду доказів їх існування.
14. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.10.2022 рішення суду першої інстанції скасовано, ухвалено нове рішення про відмову в позові.
15. Постанову мотивовано тим, що позивач неналежно виконував обов`язки, передбачені умовами договору. Так, укладені між позивачем і СТОВ "ОЛТАС-льон" договір № 30/11/2017 про обмін земельними ділянками, між позивачем і ТОВ "ІСТ АГРО СЕРВІС" - договір № 30/1-СД/20 про спільну діяльність є прихованими договорами суборенди, чого договором оренди не передбачено. Згідно з листом ГУ ДПС у Чернігівській області від 24.11.2021 № 4760/5/25-01-04-01-05 станом на 22.11.2021 за ПрАТ "Корпорація "Інтерагросистема" обліковується податковий борг зі сплати орендної плати у сумі 341 875,44 грн, термін виникнення боргу 30.08.2021.
16. Крім того, зі змісту проекту додаткової угоди від 07.09.2021 до договору оренди землі від 08.01.2011 вбачається зміна істотної умови договору - терміну укладення договору на 21 рік, що потребує обов`язкового узгодження з орендодавцем. Водночас лист відповідача від 22.09.2021 № 2769/04-10, в якому повідомлено позивача про неможливість винесення на розгляд сесії проекту рішення щодо погодження укладення договору оренди землі на новий строк, свідчить про відсутність домовленостей між сторонами договору щодо зміни істотних умов договору та укладення договору оренди на умовах додаткової угоди.
Короткий зміст касаційних скарг
17. ПрАТ "Корпорація "Інтерагросистема" у касаційній скарзі просить постанову апеляційної інстанції скасувати, рішення суду першої інстанції залишити в силі.
18. Скарга з посиланням на неправильне застосування та порушення судом апеляційної інстанції норм чинного законодавства, зокрема абзацу четвертого розділу ІХ Закону України "Про оренду землі", статті 1261 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), а також відсутністю висновку Верховного Суду щодо застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі", зокрема щодо права орендодавця, як на підставу для відмови у продовженні договору, посилатися на порушення договору, які мали місце до того, як сторонами здійснювалося продовження строку дії договору.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
19. Менська міськрада у відзиві просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а постанову - без змін, наголошуючи на її законності і обґрунтованості.
Позиція Верховного Суду
20. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина третя статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
21. Право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом (частини перша та дев`ята статті 93 ЗК України).
22. Стаття 33 Закону України "Про оренду землі" до зміни її редакції згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" мала назву "Поновлення договору оренди землі", тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення. Згідно з частиною першою цієї статті після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
23. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону України "Про оренду землі". До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону).
24. Отже, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар.