ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
21 лютого 2023 року
м. Київ
cправа № 925/640/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Сухового В. Г., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Письменна О. М.,
за участю представників сторін:
позивача - Постриганя С. Г. (самопредставництво),
відповідача - не з`явилися,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Чигиринської міської ради
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.10.2022 (колегія суддів: Мальченко А. О. - головуючий, Черногуз М. Г., Агрикова О. В.) і рішення Господарського суду Черкаської області від 13.04.2022 (суддя Кучеренко О. І.) у справі
за позовом Чигиринської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Продагроінвест"
про внесення змін до договору оренди землі,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Чигиринська міська рада звернулася до Господарського суду Черкаської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Продагроінвест" (далі - ТОВ "Продагроінвест") про внесення змін до договору оренди землі, зареєстрованого у Чигиринському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП "Центр ДЗК" від 05.05.2010 під № 041079800515, укладеного між Чигиринською районною державною адміністрацією та ТОВ "Продагроінвест" (далі - договір оренди землі) у редакції, викладеній у позовній заяві.
1.2. Позивач, обґрунтовуючи позовні вимоги, зазначав, що Чигиринська міська рада прийняла рішення щодо встановлення нових ставок орендної плати за земельні ділянки, тому наявні підстави для перегляду істотних умов договору оренди землі. З метою приведення договору оренди землі у відповідність до чинного законодавства Чигиринська міська рада направляла відповідачу лист із проектом додаткової угоди до договору оренди землі. Чигиринська міська рада зауважувала, що нею було запропоновано викласти преамбулу (змінити назву орендодавця) та пункти 1, 2, 4, 6, 7 договору оренди землі у новій редакції (зазначити кадастровий номер орендованої відповідачем земельної ділянки, встановити нову нормативну грошову оцінку земельної ділянки, порядок переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, нову ставку орендної плати). Проте, як стверджувала Чигиринська міська рада, пропозиція щодо внесення змін до договору оренди землі була залишена відповідачем без відповіді та без задоволення, тому Чигиринською міською радою було подано позов до суду для захисту свого майнового права шляхом внесення змін до договору оренди землі.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 13.04.2022 (суддя Кучеренко О. І.) у справі № 925/640/21 позов задоволено частково. Вирішено внести зміни до преамбули та пунктів 1, 2, 4, 6 договору оренди, викладено їх у такій редакції:
"Чигиринська міська рада в особі міського голови - Харченка Віктора Анатолійовича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", іменований далі - "орендодавець", з одного боку, та ТОВ "Продагроінвест" в особі директора - Бершадського Євгена Петровича, який діє на підставі Статуту, і в подальшому іменується - "орендар", з другого боку, уклали цей договір про нижченаведене:
1. Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером 7125485500:01:000:1503, яка розташована на території Чигиринської міської ради, за межами села Стецівка Черкаського району Черкаської області.
2. В оренду передається земельна ділянка площею 86,0100 га, в тому числі: рілля - 86,0100 га.
4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату внесення змін до договору становить: 1 714 321,44 грн.
6. Договір укладено на 49 (сорок дев`ять) років до 22.05.2058. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк".
В іншій частині позову відмовлено.
2.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 26.10.2022 у справі № 925/640/21 рішення Господарського суду Черкаської області від 13.04.2022 скасоване частково, викладено його резолютивну частину в такій редакції:
"1. Позов Чигиринської міської ради до ТОВ "Продагроінвест" про внесення змін до договору оренди землі задовольнити частково.
2. Внести зміни до преамбули та пунктів 1, 2, 4, 6 договору оренди землі від 25.01.2010, виклавши їх у наступній редакції:
"Чигиринська міська рада в особі міського голови - Харченка Віктора Анатолійовича, який діє на підставі Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", іменований далі - "орендодавець", з одного боку, та ТОВ "Продагроінвест" в особі директора - Бершадського Євгена Петровича, який діє на підставі Статуту, і в подальшому іменується - "орендар", з другого, на підставі рішення Чигиринської міської ради від 26.03.2021 № 366-7/VIII "Про внесення змін до договору оренди землі від 25.01.2010, укладеного із ТОВ "Продагроінвест", уклали цей договір про нижченаведене:
1. Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером 7125485500:01:000:1503, яка розташована на території Чигиринської міської ради, за межами села Стецівка Черкаського району Черкаської області.
2. В оренду передається земельна ділянка площею 86,0100 га, в тому числі: рілля - 86,0100 га, з кадастровим номером 7125485500:01:000:1503, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Чигиринської міської ради, за межами села Стецівка Черкаського району Черкаської області.
4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату внесення змін до договору становить: 2 340 275 (два мільйони триста сорок тисяч двісті сімдесят п`ять) грн 46 коп.
6. Договір укладено на 49 (сорок дев`ять) років до 22.05.2058. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
3. В іншій частині позову відмовити".
2.4. Суд апеляційної інстанції, частково скасовуючи рішення місцевого суду, зазначив, що матеріали справи не містять доказів прийняття Чигиринською міською радою рішення про проведення оцінки земель та затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земель комунальної власності, у тому числі й орендованої земельної ділянки; наявний у матеріалах справи витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 06.05.2021 за формою відповідає додатку 3 до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики від 23.05.2017 № 262. Тому колегія суддів дійшла висновку, що нормативну грошову оцінку орендованої земельної ділянки було проведено на виконання постанови Кабінету Міністрів України від 07.02.2018 № 105 "Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України". Тому суд дійшов висновку, що витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 06.05.2021 підтверджує актуальний розмір нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки на дату розгляду справи судом. Посилаючись на положення статті 21 Закону України "Про оренду землі", статті 1 Закону України "Про оцінку землі", пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України, суд зазначив, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею. Суд установив, що зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати. У зв`язку з цим суд дійшов висновку наявність підстав для внесення змін до пункту 4 договору оренди з визначенням нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки у розмірі, визначеному відповідно до умов законодавства.
Стосовно позовних вимог про внесення змін до пункту 7 договору оренди, яким передбачалося збільшення відсоткової ставки з 4,5 % до 12 % від нормативної грошової оцінки землі, суд апеляційної інстанції зазначив, що визначена сторонами у договорі оренди ставка відповідає граничним розмірам відсоткових ставок, визначених законодавцем у Податковому кодексі України; ні умовами договору, ні чинними Податковим кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України "Про оренду землі" не встановлено обов`язку сторін приводити умови договору в частині визначення ставки орендної плати від нормативної оцінки землі у відповідність до нових ставок, визначених органом місцевого самоврядування. Тому суд зазначив про відсутність підстав для зміни розміру орендної плати та покладення на орендаря обов`язку сплачувати оренду плату у збільшеному розмірі, відмінному від того, на який орендар погоджувався, укладаючи договір.
3. Короткий зміст касаційної скарги
3.1. Чигиринська міська рада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Черкаської області від 13.04.2022 у справі № 925/640/21 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.10.2022 у справі № 925/640/21 в частині відмови у задоволенні позовних вимог та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги Чигиринської міської ради задовольнити в повному обсязі.
3.2. Скаржник, обґрунтовуючи доводи касаційної скарги, зазначає, що суди першої та апеляційної інстанцій неправильно застосували положення статей 3, 627, 632, 648, 651, 652 Цивільного кодексу України, пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України, не врахували вимоги пункту 284.1 статті 284, пункту 5 розділу ХІХ "Прикінцеві положення" Податкового кодексу України. Скаржник вважає, що суд апеляційної інстанції неправильно послався на висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19, та зазначає про необхідність відступлення від таких висновків.
4. Обставини справи, встановлені судами
4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що розпорядженням Чигиринської районної державної адміністрації Черкаської області (далі - Чигиринська РДА) № 98 "Про надання в оренду земельних ділянок ТОВ "Продагроінвест" на території Стецівської сільської ради" ТОВ "Продагроінвест" надано для ведення товарного сільськогосподарського виробництва дев`ять земельних ділянок загальною площею 267,14 га, у тому числі ріллі 267,14 га, у довгострокову оренду терміном на 49 років із земель запасу та резервного фонду за межами населеного пункту на території Стецівської сільської ради, з умовами щорічного перегляду орендної плати. Надано ТОВ "Продагроінвест" для ведення товарного сільськогосподарського виробництва вісімдесят шість земельних ділянок загальною площею 104,81 га, у тому числі ріллі 87,15 га, сіножатей 17,66 га у довгострокову оренду терміном на 49 років із розпайованих земель на території Стецівської сільської ради. Встановлено орендну плату за використання землі в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок з урахуванням щорічного коефіцієнта індексації грошової оцінки сільськогосподарських угідь.
4.2. Суди зазначили, що на виконання розпорядження Чигиринської РДА 25.01.2010 між Чигиринською РДА (орендодавець) та ТОВ "Продагроінвест" (орендар) було укладено договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку із земель державної власності землі резервного фонду, яка знаходиться на території Стецівської сільської ради за межами населеного пункту (пункт 1 цього договору).
4.2. В оренду передається земельна ділянка загальною площею 86,01 га, у тому числі ріллі 86,01 га (пункт 2 договору оренди землі).
4.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2010 становить 1 143 796,00 грн (пункт 4 цього договору).
4.4. Договір укладено на 49 років до 22.05.2058. Після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар, якщо він належно виконував обов`язки відповідно до договору, має за інших рівних умов переважне право поновлення договору на новий строк. У разі якщо орендар продовжує користуватися землею після закінчення строку договору, то за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням (пункт 6 цього договору).
4.5. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: у грошовій формі у розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки, що становить 34 314,00 грн у рік. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати не пізніше 30 числа наступного за звітним місяця (пункти 7- 9 цього договору).
4.6. Розмір орендної плати переглядається за згодою сторін щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованих земельних ділянок не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (пункт 11 договору оренди землі).
4.7. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку (пункт 32 цього договору).
4.8. Суди зазначили, що договір оренди землі підписаний уповноваженими представниками сторін за договором та скріплений відповідними печатками орендодавця та орендаря. Цей договір зареєстровано у Чигиринському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.05.2010 за № 041079800515.
4.9. 01.11.2011 між орендодавцем та орендарем було підписано додаткову угоду до договору оренди землі, згідно з якою сторони внесли зміни до пункту 7 цього договору та виклали його у новій редакції: "Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: у грошовій формі у розмірі 4,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що складає 51 471,00 грн на 2011 рік".
4.10. Рішенням Чигиринської міської ради від 09.01.2019 № 14-1/VII "Про початок реорганізації Стецівської сільської ради шляхом приєднання до Чигиринської міської ради" почато процедуру реорганізації Стецівської сільської ради шляхом приєднання до Чигиринської міської ради. Чигиринську міську раду визначено правонаступником всього майна, прав та обов`язків Стецівської сільської ради.
4.11. Відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України від 12.06.2020 № 728-р "Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Черкаської області" визначено адміністративні центри та затверджені території територіальних громад Черкаської області. Згідно з додатком до цього розпорядження до Чигиринської територіальної громади увійшли Чигиринська територіальна громада, Вершацька територіальна громада, Галаганівська територіальна громада, Іванівська територіальна громада, Красносільська територіальна громада, Матвіївська територіальна громада, Новоселицька територіальна громада, Рацівська територіальна громада, Стецівська територіальна громада, Суботівська територіальна громада, Тіньківська територіальна громада, Трушівська територіальна громада.
4.12. Згідно з наказом Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області від 18.06.2019 № 23-1875/14-19-СГ "Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність" вирішено передати Чигиринській міській раді у комунальну власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 4033,5183 га, які розташовані в адміністративних межах Чигиринської міської ради, Галаганівської, Красносільської, Матвіївської, Стецівської, Суботівської, Тіньківської сільських рад Чигиринського району Черкаської області.
18.06.2019 Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області відповідно до цього наказу передало із державної власності, а Чигиринська міська рада прийняла у комунальну власність Чигиринської міської ради земельні ділянки згідно з додатком, що підтверджується актом приймання-передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення із державної у комунальну власність від 18.06.2019.
4.13. Судами встановлено, що серед земельних ділянок, які були передані позивачу у комунальну власність, є орендована відповідачем земельна ділянка з кадастровим номером 7125485500:01:000:1503 площею 86,01 га.
4.14. Згідно з рішенням Чигиринської міської ради № 216-10/VII "Про прийняття земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність Чигиринської міської ради" позивач прийняв земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 4033,5183 га, які розташовані в адміністративних межах Чигиринської міської ради, Галаганівської, Красносільської, Матвіївської, Стецівської, Суботівської, Тіньківської сільських рад Чигиринського району Черкаської області згідно з актом приймання-передачі від 18.06.2019.
4.15. Відповідно до інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 7125485500:01:000:1503 площею 86,01 га було зареєстровано 16.10.2019 та належить Чигиринській міській раді.
4.16. 21.06.2019 Чигиринська міська рада прийняла рішення № 147-8/VII "Про встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки", яким було встановлено з 01.01.2020 на території Чигиринської об`єднаної територіальної громади ставки орендної плати за земельні ділянки, встановлені згідно з додатком 1.
За змістом додатка 1 до цього рішення встановлено розмір орендної плати 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки для земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
4.18. 26.03.2021 Чигиринська міська рада прийняла рішення № 366-7/VIII "Про внесення змін у договір оренди, укладений із ТОВ "Продагроінвест", яким вирішила внести зміни до преамбули договору оренди землі та пунктів 1, 2, 4, 6, 7 договору.
4.19. У зв`язку із прийняттям цього рішення Чигиринська міська рада направила відповідачеві лист від 15.04.2021 № 488-02-33/1 щодо укладення додаткової угоди до договору оренди землі, в якому позивач пропонував відповідачу укласти додаткову угоду до договору оренди землі. Разом із листом позивач надіслав відповідачу проект додаткової угоди до договору оренди землі.
4.20. Суди попередніх інстанцій установили, що за змістом проекту додаткової угоди до договору оренди землі позивач запропонував викласти преамбулу та пункти 1, 2, 4, 6, 7 договору у новій редакції, згідно з якою змінити назву орендодавця, зазначити кадастровий номер орендованої відповідачем земельної ділянки, встановити нову нормативну грошову оцінку земельної ділянки на дату внесення змін до договору, порядок переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, нову ставку орендної плати, що становить 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
4.21. Лист разом із проектом додаткової угоди представник відповідача отримав 20.04.2021, проте пропозиція позивача щодо внесення змін до договору оренди землі була залишена відповідачем без відповіді та без задоволення, додаткова угода до договору не підписана.
4.22. Спір у цій справі виник у зв`язку із наявністю чи відсутністю правових підстав для внесення змін до договору оренди землі в судовому порядку.
5. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду
5.1. Ухвалою Верховного Суду від 20.01.2023 (у складі колегії суддів Багай Н. О. - головуючий, Дроботова Т. Б., Чумак Ю. Я.) відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Чигиринської міської ради на постанову Північного апеляційного господарського суду від 26.10.2022 і рішення Господарського суду Черкаської області від 13.04.2022 у справі № 925/640/21, розгляд справи призначено у відкритому судовому засіданні на 10.02.2023.
Згідно з розпорядженням заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17.02.2023 № 29.3-02/374 у зв`язку з перебуванням судді Дроботової Т. Б. на лікарняному призначено проведення повторного автоматизованого розподілу судової справи № 925/640/21.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.02.2023 визначено колегію суддів для розгляду справи № 917/1283/21: Багай Н. О. - головуючий, Суховий В. Г., Чумак Ю. Я.
5.2. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника позивача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу належить залишити без задоволення з огляду на таке.
5.3. Предметом цього позову є матеріально-правові вимоги Чигиринської міської ради про внесення змін до договору оренди землі. Правовими підставами позову визначено статті 651, 653, 654 Цивільного кодексу України, статтю 188 Господарського кодексу України.
5.4. Предметом касаційного перегляду є постанова Північного апеляційного господарського суду від 26.10.2022 і рішення Господарського суду Черкаської області від 13.04.2022 у справі № 925/640/21 в частині відмови у задоволенні позовних вимог Чигиринської міської ради.
5.5. Спір у справі стосується договірних правовідносин, на які поширюється дія загальних норм Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України, Закону України "Про оренду землі".
5.6. Частиною 1 статті 3 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами. Відповідно до частини 9 статті 93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.
5.7. Згідно зі статтею 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
5.8. У статті 626 Цивільного кодексу України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
5.9. Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору (частина 1 статті 3, стаття 627 Цивільного кодексу України).
5.10. Частиною 1 статті 628 Цивільного кодексу України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
5.11. Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
5.12. Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
5.13. Відповідно до статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
5.14. За змістом статті 648 Цивільного кодексу України зміст договору, укладеного на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов`язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту. Особливості укладення договору на підставі правового акта органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування встановлюються актами цивільного законодавства.
5.15. Відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
5.16. За змістом частин 1, 2, 4 статті 652 Цивільного кодексу України у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов`язання. Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.
Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною 4 цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
Зміна договору у зв`язку з істотною зміною обставин допускається за рішенням суду у виняткових випадках, коли розірвання договору суперечить суспільним інтересам або потягне для сторін шкоду, яка значно перевищує затрати, необхідні для виконання договору на умовах, змінених судом.
5.17. У статті 13 Закону України "Про оренду землі" зазначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
5.18. За змістом статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.