Постанова
Іменем України
14 лютого 2023 року
м. Київ
справа № 357/3131/21
провадження № 61-3654св22
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Погрібного С. О., Ступак О. В.,
учасники справи:
позивачі: ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3,
відповідачі: Міністерство юстиції України, Приватне підприємство "КАРАВАН-Т.У.Р.",
треті особи: державний реєстратор Сквирської міської ради Київської області Панасюк Валентина Леонідівна, Фермерське господарство "ЮР-АГРО 2014",
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Приватного підприємства "КАРАВАН-Т.У.Р." на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 10 вересня 2021 року у складі судді Бебешко М. М. та постанову Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року у складі колегії суддів: Кашперської Т. Ц., Фінагеєва В. О., Яворського М. А.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів
У березні 2021 року ОСОБА_1, ОСОБА_2, ОСОБА_3 звернулися до суду із позовом до Міністерства юстиції України, Приватного підприємства "КАРАВАН-Т.У.Р." (далі - ПП "КАРАВАН-Т.У.Р."), треті особи: державний реєстратор Сквирської міської ради Київської області Панасюк В. Л., Фермерське господарство "ЮР-АГРО 2014" (далі - ФГ "ЮР-АГРО 2014"), про визнання припиненими договорів оренди землі та визнання незаконним та скасування частини наказу.
Позов обґрунтовано тим, що ОСОБА_4 на підставі державного акта на право власності на земельну ділянку серії ЯИ № 421733 від 15 жовтня 2009 року належала земельна ділянка площею 4,0121 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, кадастровий номер 32220485800:03:007:0018, та на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно серії НОМЕР_1 від 05 серпня 2014 року - земельна ділянка площею 1,0899 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташовані на території Розаліївської сільської ради Білоцерківського району Київської області.
09 січня 2013 року та 07 серпня 2014 року ОСОБА_4 уклала з ПП "КАРАВАН-Т.У.Р." договори оренди землі строком на 5 років щодо вказаних земельних ділянок.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 померла, ІНФОРМАЦІЯ_2 на ім`я позивачів видано свідоцтва про право на спадщину за законом на вказані земельні ділянки.
28 грудня 2020 року позивачами було укладено з ФГ "ЮР-АГРО 2014" договори оренди землі строком на 7 років щодо цих земельних ділянок, за новим орендарем здійснено державну реєстрацію права оренди.
Наказом Міністерства юстиції України від 17 лютого 2021 року № 624/5 скаргу ПП "КАРАВАН-Т.У.Р." від 27 січня 2021 року задоволено частково. Скасовано рішення від 20 січня 2021 року № 56227882 та 56229295, прийняті державним реєстратором Шамраївської сільської ради Сквирського району Київської області Панасюк В. Л. та виконання цього покладено на Офіс протидії рейдерству. Підставою винесення цього наказу став висновок Колегії Міністерства юстиції України з розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єктів державної реєстрації, територіальних органів Міністерства юстиції від 11 лютого 2021 року за результатами розгляду скарги ПП "КАРАВАН-Т.У.Р." від 27 січня 2021 року за № 2894-33-21. За інформаційними довідками від 09 березня 2021 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відсутні, тобто скасовані, записи про інше речове право № 40189006 від 16 січня 2021 року та № 40190517 від 18 січня 2021 року.
Звертаючись до Міністерства юстиції України зі скаргою, ПП "КАРАВАН-Т.У.Р." стверджувало, що договори оренди землі, укладені з ОСОБА_4, після закінчення строку їх дії вважаються поновленими на той же самий строк і на тих же самих умовах, які були передбачені договорами. Водночас, за умов пункту 3.1 договорів оренди, укладених з ПП "КАРАВАН-Т.У.Р.", договір укладено на 5 років з правом пролонгації строку дії договору в порядку, встановленому умовами цього договору.
Відповідно до статті 31 Закону України "Про оренду землі" та пункту 13.2 цих договорів, дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено, при цьому буквальний аналіз словосполучення в пункті 3.1 цих договорів "із правом пролонгації" свідчить, що це лише право, а не безумовна підстава для пролонгації, і для пролонгації необхідно вчинити певні дії, щоб скористатися цим правом.
Однак, ПП "КАРАВАН-Т.У.Р." не направляло ані попередньому власнику, ані позивачам повідомлення про намір продовжити орендні правовідносини з проектами додаткової угоди, а відповідно останні його не отримували, тому орендар вважається таким, що відмовився від права на поновлення договорів оренди.
Відтак позивачі вважали наказ Міністерства юстиції України від 17 лютого 2021 року № 624/5 в частині скасування рішень про державну реєстрацію прийнятим незаконно, без належного об`єктивного з`ясування обставин, тому просили його скасувати.
На підставі викладеного, позивачі просили визнати припиненими договори оренди землі, укладені 09 січня 2013 року та 07 серпня 2014 року з ПП "КАРАВАН-Т.У.Р." щодо оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 3220485800:03:007:0018 та 3220485800:01:001:0082; визнати відсутнім право оренди ПП "КАРАВАН-Т.У.Р." на земельні ділянки з вказаними кадастровими номерами; визнати незаконним та скасувати наказ Міністерства юстиції України від 17 лютого 2021 року № 624/5 в частині скасування рішень від 20 січня 2021 року № 56227882 та 56229295, прийнятих державним реєстратором Шамраївської сільської ради Сквирського району Київської області Панасюк В. Л.; скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно скасування державної реєстрації іншого речового права № 40189006 від 16 січня 2021 року та № 40190517 від 18 січня 2021 року.
Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 10 вересня 2021 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року, позов задоволено частково. Визнано припиненими договори оренди землі, укладені 09 січня 2013 року та 07 серпня 2014 року з ПП "КАРАВАН-Т.У.Р." щодо оренди земельних ділянок з кадастровими номерами 3220485800:03:007:0018 та 3220485800:01:001:0082 та відсутнім право оренди ПП "КАРАВАН-Т.У.Р." на земельні ділянки з вказаними кадастровими номерами, в решті позову відмовлено, вирішено питання про розподіл судових витрат.
Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що ПП "КАРАВАН-Т.У.Р.", не повідомивши орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, не направило з цього приводу листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі та проєкт додаткової угоди, фактично не дотрималося вимог частини третьої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
Апеляційний суд, перевіривши доводи апеляційної скарги ПП "КАРАВАН-Т.У.Р.", погодився з висновками суду першої інстанції про наявність підстав для визнання припиненими договорів оренди землі та відсутності такого права у ПП "КАРАВАН - Т.У.Р.".
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги та позиція інших учасників справи
ПП "КАРАВАН-Т.У.Р." 19 квітня 2022 року засобами поштового зв`язку звернулося до Верховного Суду із касаційною скаргою на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 10 вересня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року, повний текст якої складено 27 січня 2022 року, тобто з пропуском строку на касаційне оскарження.
Разом із касаційною скаргою заявник подав клопотання про поновлення строку на касаційне оскарження та про зупинення дії рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 10 вересня 2021 року та постанови Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року.
У касаційній скарзі ПП "КАРАВАН-Т.У.Р." вказує на необхідність відступлення від висновку щодо застосування частини шостої статті 33 Закону № 161-XIV, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справі № 159/5756/18 (пункт 2 частини другої статті 389 ЦПК України).
В обґрунтування касаційної скарги заявник зазначає, що неоднозначне тлумачення Великою Палатою Верховного Суду статті 33 Закону України "Про оренду землі" призводить до порушення принципу правової визначеності.
Зокрема, заявник вважає, повідомлення орендаря не є необхідною умовою для поновлення договору оренди з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", з огляду на наступне.
Підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені в частинах першій - шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов`язані одна з одною. Поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої зазначеної статті є самостійною підставою для поновлення (пролонгації) договору. Загалом правильна, на думку заявника, позиція щодо розмежування зазначених підстав була сформульована у постанові Верховного Суду України від 25 лютого 2015 року у справі № 6-219цс14.
Крім того, Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству" від 05 грудня 2019 року № 340-IX змінив підхід до продовження орендних відносин. Зокрема, він чітко розмежував зміст понять "поновлення договору оренди землі" та "переважне право орендаря на укладення договору оренди на новий строк", доповнивши Земельний кодекс України статтею 126-1 "Поновлення договору оренди землі, договору про встановлення земельного сервітуту, договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови", Закон № 161-XIV - статтею 32-2 "Поновлення договорів оренди землі", яка відсилає до статті 126-1 ЗК України, та виклавши статтю 33 Закон № 161-XIV у новій редакції з назвою "Переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк".
Фактично чинним Земельним кодексом України запроваджено концепцію "мовчазної згоди", яка передбачає, що окремі рішення, зокрема пов`язані із суб`єктами владних повноважень, вважаються прийнятними за умови дотримання вимог чинного законодавства, незалежно від їх волі з метою попередження корупційних явищ, спрощення процедурних моментів та забезпечення захисту прав і законних інтересів суб`єктів земельних правовідносин.
Такий підхід, спрямований на захист найбільш незахищеного суб`єкта у зазначених правовідносинах, а саме орендаря, знайшов своє вираження у постанові Верховного Суду від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17 та застосовувався господарськими судами при вирішенні відповідної категорії спорів.
Також заявник зазначав, що судом апеляційної інстанції не надано належної оцінки доказам та не взято до уваги те, що ПП "КАРАВАН-Т.У.Р." продовжувало сплачувати власникам земельних ділянок орендну плату, відповідно до відомостей на виплату готівки за 2020 рік, чим порушив норми процесуального права (пункт 4 частини другої статті 389 ЦПК України).
Разом із касаційною скаргою заявник подав клопотання про передачу справи на розгляд до Великої Палати Верховного Суду.
На обґрунтування клопотання заявник зазначає про неоднозначне тлумачення статті 33 Закону України "Про оренду землі", з точки зору узгодженості її положень та їх взаємної дії, неоднозначність сприйняття вже існуючих висновків Великої Палати Верховного Суду щодо застосування зазначеної статті, Великій Палаті Верховного Суду необхідно надати розширене тлумачення частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" з точки зору її застосування.
Станом на момент розгляду справи відзивів на касаційну скаргу ПП "КАРАВАН-Т.У.Р." на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 10 вересня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року до Верховного Суду від інших учасників справине надходило.
Рух справи у суді касаційної інстанції
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями Верховного Суду від 21 квітня 2022 року касаційну скаргу ПП "КАРАВАН-Т.У.Р." передано на розгляд судді-доповідачу Гулейкову І. Ю.
Ухвалою Верховного Суду від 26 квітня 2022 року поновлено ПП "КАРАВАН-Т.У.Р." строк на касаційне оскарження, касаційну скаргу залишено без руху, з наданням строку для усунення недоліків.
Ухвалою Верховного Суду від 01 червня 2022 року відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ПП "КАРАВАН-Т.У.Р." на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 10 вересня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 26 січня 2022 року підставі пунктів 2, 4 частини другої статті 389 ЦПК України; витребувано матеріали справи № 357/3131/21 з Білоцерківського міськрайонного суду Київської області; відмовлено у задоволенні клопотання про зупинення дії оскаржуваних судових рішень; надано учасникам справи строк для подання відзиву на касаційну скаргу.
У червні 2022 року матеріали справи № 357/3131/21 надійшли до Верховного Суду.
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
За змістом частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з огляду на таке.
Фактичні обставини справи
Судами попередніх інстанцій встановлено, що 09 січня 2013 року ОСОБА_4 уклала договір оренди землі з ПП "КАРАВАН-Т.У.Р." строком на 5 років з правом пролонгації строку дії договору в порядку, встановленому умовами цього договору, згідно з яким нею надано, а орендарем прийнято в строкове платне користування земельну ділянку на території Розаліївської сільської ради Білоцерківського району Київської області площею 4,0121 га з кадастровим номером 3220485800:03:007:0018 сільськогосподарського призначення для ведення орендарем товарного сільськогосподарського виробництва.
Згідно з пунктом 13 договору оренди, дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено. Орендодавець зобов`язаний за 6 місяців до закінчення строку дії договору письмово повідомити орендаря про неможливість чи небажання продовження строку дії договору у майбутньому.
У пункті 14 договору сторони погодили, що по закінченню строку, на який було укладено договір, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Сторони домовились, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди землі.
Відповідно до пункту 17 договору оренди він набуває чинності з моменту його підписання сторонами та державної реєстрації.
24 грудня 2014 року прийнято рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки ПП "КАРАВАН-Т.У.Р.".
07 серпня 2014 року ОСОБА_4 уклала договір оренди землі з ПП "КАРАВАН-Т.У.Р." строком на 5 років з правом пролонгації строку дії договору в порядку, встановленому умовами цього договору, згідно з яким нею надано, а орендарем прийнято в строкове платне користування земельну ділянку на території Розаліївської сільської ради Білоцерківського району Київської області площею 1,0899 га з кадастровим номером 3220485800:01:001:0082 сільськогосподарського призначення для вирощування орендарем сільськогосподарської продукції та аналогічними умовами щодо припинення дії договору, поновлення строку дії договору і набуття ним чинності, визначених у пунктах 13, 14, 17.
05 лютого 2015 року прийнято рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки ПП "КАРАВАН-Т.У.Р.".
24 листопада 2015 року ОСОБА_3, ОСОБА_2, ОСОБА_1 одержали свідоцтва про право на спадщину за заповітом, видані державним нотаріусом Узинської міської державної нотаріальної контори Київської області, після смерті ОСОБА_4, померлої ІНФОРМАЦІЯ_1, згідно з яким спадщина складається з земельних ділянок площею 1,0899 га, кадастровий номер 3220485800:01:001:0082, та площею 4,0121 га, кадастровий номер 3220485800:03:007:0018.
28 грудня 2020 року ОСОБА_3, ОСОБА_2, ОСОБА_1 уклали з ФГ "ЮР-АГРО 2014" договори оренди землі, зареєстровані 28 грудня 2020 року, за умовами яких в оренду ФГ "ЮР-АГРО 2014" передано в строкове платне користування земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва площею 1,0899 га, кадастровий номер 3220485800:01:001:0082, та площею 4,0121 га, кадастровий номер 3220485800:03:007:0018, строком на 7 років.
Відомостями податкової декларації ПП "КАРАВАН-Т.У.Р." та відомостями на виплату готівки за листопад 2020 року підтверджується сплата орендної плати.
Нормативно-правове обґрунтування
Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Майнові відносини, що виникають із договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору найму, регулюються актами земельного законодавства - ЗК України, Законом України "Про оренду землі".
Згідно зі статтею 792 ЦК України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У частині першій статті 777 ЦК України закріплено переважне право наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором, на укладення договору на новий строк та передбачено певну процедуру здійснення цього права.
Правові підстави переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк визначені статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин), якою фактично передбачено два способи пролонгації договору оренди землі.
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 33 цього Закону (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Згідно з частинами шостою-восьмою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, яка була чинною на час виникнення спірних правовідносин) у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку.