ОКРЕМА ДУМКА (частково розбіжна)
судді Великої Палати Верховного Суду Гудими Д. А.
Справа № 922/3166/20
Провадження № 12-36гс21
1. ІСТОРІЯ СПРАВИ
(1.1) Короткий виклад позовної заяви
1. 29 вересня 2020 року Харківська міська рада (далі - позивач) звернулася з позовом до Приватного акціонерного товариства "Концерн АВЕК та Ко" (далі - відповідач), в якому просила:
1.1. Розірвати договір оренди земельної ділянки, укладений позивачем із відповідачем 29 грудня 2003 року (далі - договір оренди), зареєстрований у Харківському регіональному центрі державного земельного кадастру в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі (книга № 4) від 16 січня 2004 року за № 6608/04, щодо земельної ділянки площею 0,7199 га на вул. Олени Стасової, 17 (нова назва вул. Раєвської) у м. Харкові з кадастровим номером 6310136600:07:045:0001 (далі - спірна земельна ділянка).
1.2. Усунути перешкоди у користуванні спірною земельною ділянкою шляхом демонтажу розміщених на ній споруд торговельного призначення.
1.3. Зобов`язати відповідача повернути територіальній громаді міста Харкова в особі Харківської міської ради спірну земельну ділянку до земель запасу міста з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
2. Мотивувала позов такими обставинами:
2.1. 29 грудня 2003 року позивач уклав із відповідачем договір оренди.
2.2. 23 червня 2014 року згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відповідач зареєстрував право оренди на спірну земельну ділянку.
2.3. 15 лютого 2013 року відповідач зареєстрував право власності на нежитлову будівлю літ. "А-2" площею 1 324,8 кв. м, що знаходиться на спірній земельній ділянці (далі - нежитлова будівля літ. "А-2").
2.4. Відповідно до обстеження, проведеного на місцевості, спірна земельна ділянка використовується для експлуатації нежитлової будівлі та споруд торговельного призначення.
2.5. 24 травня 2017 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю Департаменту територіального контролю Харківської міської ради (далі - Інспекція) під час проведення позапланової перевірки склала акт № 416-А перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил. В акті встановила факт самовільного будівництва дев`яти нежитлових будівель, які цілком або частково розташовані на спірній земельній ділянці.
2.6. Того ж дня Інспекція видала припис № 416-Пр про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил з вимогою його виконання до 24 серпня 2017 року.
2.7. Договір оренди слід розірвати у судовому поряду через порушення відповідачем його умов і вимог чинного законодавства. Унаслідок розірвання цього договору відповідач зобов`язаний повернути орендодавцеві спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан.
2.8. Незаконне розміщення на спірній земельній ділянці об`єктів нерухомості є підставою для усунення перешкод у користуванні нею шляхом демонтажу цих об`єктів згідно зі статтею 391 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та частинами другою, третьою статті 152 Земельного кодексу України (далі - ЗК України).
(1.2) Короткий зміст рішень судів
3. 13 січня 2021 року Господарський суд Харківської області ухвалив рішення про відмову у задоволенні позову. Мотивував так:
3.1. У матеріалах справи відсутні документи, які підтверджують те, що відповідач отримав дозвіл на будівництво на спірній земельній ділянці у порядку, визначеному договором оренди. Отже, він здійснив на цій ділянці самочинне будівництво, що є істотним порушенням умов договору оренди та підставою для його розірвання.
3.2. Якщо встановити день, коли особа довідалась про порушення права або про особу, яка його порушила, неможливо, або є докази того, що особа не знала про порушення права, хоча за наявних умов повинна була про це знати, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа мала довідатися про порушення її права. Під можливістю довідатись про порушення права або про особу, яка його порушила, у цьому випадку слід розуміти передбачувану неминучість інформування особи про такі обставини, або існування в особи певних зобов`язань як міри належної поведінки, внаслідок виконання яких вона мала би змогу дізнатись про відповідні протиправні дії та того, хто їх вчинив.
3.3. Визначаючи початок перебігу позовної давності, суд має з`ясувати та врахувати обставини як щодо моменту, коли особа довідалась, так і щодо моменту, коли особа могла (мала можливість) довідатися про порушення її права.
3.4. Позивач усупереч обов`язку зі здійснення контролю за виконанням умов договору оренди з 18 квітня 2017 року (дати складання першого акта перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил) і до 11 січня 2020 року (дати складання акта про недопущення посадових осіб органу державного архітектурно-будівельного контролю на об`єкти будівництва, підприємства будівельної галузі для виконання покладених на них функцій) не вживав заходи реагування та не проводив перевірки виконання відповідачем умов договору оренди (якби він їх провів, то міг би дізнатись про порушення свого права) і не вжив заходи, спрямовані на розірвання договору оренди та повернення спірної земельної ділянки.
3.5. Перший акт позапланової перевірки Інспекції про порушення відповідачем умов надання спірної земельної ділянки складений 18 квітня, а не 24 травня 2017 року. Тому саме з цієї дати позивач був обізнаний про порушення свого права. Отже, пропустив позовну давність, коли звернувся з позовом 29 вересня 2020 року.
3.6. Однією з умов подання негаторного позову є триваючий характер правопорушення і наявність його в момент подання позову. Другою умовою застосування негаторного позову має бути відсутність договірних відносин між сторонами. За наявності таких відносин власник здійснює захист порушеного права власності зобов`язально-правовими засобами (див. постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 3 червня 2020 року у справі № 916/1666/18 і від 26 травня 2020 року у справі № 906/656/19).
3.7. Відповідач користується спірною земельною ділянкою на підставі договору оренди, який не припинив дію, не визнаний недійсним і не розірваний. Отже, вимога про усунення перешкод у користуванні спірною земельною ділянкою є необґрунтованою. Відмова у задоволенні цієї вимоги через відсутність порушеного права виключає застосування до такої вимоги позовної давності.
3.8. Вимога позивача про повернення спірної земельної ділянки з приведенням її у придатний для подальшого використання стан є похідною від вимоги про розірвання договору оренди. Установивши відсутність підстав для задоволення останньої, немає підстав для задоволення похідної.
4. 8 квітня 2021 року Східний апеляційний господарський суд прийняв постанову, згідно з якою скасував рішення суду першої інстанції й ухвалив нове - про задоволення позову: розірвав договір оренди; зобов`язав відповідача демонтувати дев`ять нежитлових будівель торговельних павільйонів, які цілком або частково розташовані на спірній земельній ділянці; зобов`язав відповідача повернути територіальній громаді міста Харкова в особі позивача спірну земельну ділянку.Мотивував постанову так:
4.1. Відповідач усупереч вимогам статей 13, 24, 25 Закону України "Про оренду землі" та пунктів 1.2, 3.2.1, 3.2.2 договору оренди самовільно побудував дев`ять нежитлових будівель (торговельних павільйонів) на спірній земельній ділянці за відсутності згоди орендодавця і документів, що засвідчують право на виконання будівельних робіт, а також всупереч цільовому призначенню спірної земельної ділянки. Це підтверджує невиконання відповідачем обов`язків, передбачених законодавством та умовами договору оренди, що є підставою для його дострокового розірвання.
4.2. Самочинне будівництво - це правопорушення, яке є триваючим, тобто пов`язане із тривалим, неперервним невиконанням обов`язків, передбачених законом. Таке правопорушення характеризується тим, що винуватець перебуває у стані безперервного продовження дій (бездіяльності), які він вчинив, а саме невиконання покладених на нього обов`язків. "Триваюче правопорушення припиняється лише у випадку усунення стану, за якого об`єктивно існує цей обов`язок, виконання обов`язку відповідним суб`єктом або припиненням дії відповідної норми закону" (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 16 грудня 2020 року у справі № 520/109/20).
4.3. Відповідач порушує умови договору оренди самовільною забудовою спірної земельної ділянки, що є триваючим порушенням, яке продовжувало існувати до дати звернення до суду. Тому початковий момент перебігу позовної давності зміщується з кожним днем порушення прав позивача. Отже, позов про дострокове розірвання договору оренди власник земельної ділянки може подати впродовж усього часу порушення його прав. Тому у задоволенні заяви відповідача про застосування наслідків спливу позовної давності до вимоги позивача про розірвання договору оренди слід відмовити.
4.4. За наявності підстав для задоволення вимоги про розірвання договору оренди слід задовольнити вимогу про зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан. Аби власник міг безперешкодно користуватися своїм майном на власний розсуд, треба задовольнити вимогу про зобов`язання відповідача демонтувати незаконно розміщені на спірній земельній ділянці об`єкти.
4.5. Доводи позивача про застосування до спірних правовідносин статті 391 ЦК України, а не статті 152 ЗК України, не можуть бути підставою для відмови у позові. Вимога про зобов`язання відповідача демонтувати незаконно побудовані на спірній земельній ділянці торговельні павільйони є похідною вимогою, вирішення якої залежить від вирішення вимог про розірвання договору та повернення спірної земельної ділянки.
5. 2 листопада 2022 року Велика Палата Верховного Суду прийняла постанову, згідно з якою змінила постанову апеляційного суду, виклавши її мотивувальну частину у редакції своєї постанови, а в іншій частині постанову суду апеляційної інстанції залишила без змін. Мотивувала так:
5.1. Порушення відповідачем умов використання спірної земельної ділянки, визначених договором оренди, а також норм законодавства, є підставою для задоволення вимоги про розірвання договору оренди (пункт 68).
5.2. Протягом строку дії договору оренди орендодавець не може бути обмежений у праві звернутися до суду з позовом, покликаним усунути нецільове використання земельної ділянки, зокрема і шляхом розірвання договору оренди. Такий позов можна заявити протягом всього строку дії договору (й існування обумовленого у ньому обов`язку виконувати зобов`язання щодо цільового використання земельної ділянки). Тому правильною є відмова відповідачу у задоволенні заяви про застосування наслідків спливу позовної давності (пункти 75-76).
5.3. Правильним є висновок апеляційного суду про те, що вимога позивача про повернення спірної земельної ділянки до земель запасу є похідною від вимоги про розірвання договору оренди. Аналогічно, як і вимога про усунення перешкод у користуванні спірною земельною ділянкою шляхом демонтажу розташованих на ній споруд торговельного призначення, є похідною від двох перших (пункт 78).
5.4. Вимога про усунення перешкод у користуванні спірною земельною ділянкою шляхом демонтажу розташованих на ній споруд торговельного призначення, по-перше, відповідає змісту статті 152 ЗК України та умовам договору оренди, по-друге, означає приведення орендарем спірної земельної ділянки у стан, придатний для її подальшого використання за цільовим призначенням (пункт 85).
5.5. Дійшовши правильного висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди, апеляційний суд обґрунтовано виснував про зобов`язання відповідача повернути територіальній громаді міста Харкова спірну земельну ділянку з приведенням її у придатний для подальшого використання стан, чого можливо досягнути шляхом демонтажу незаконно зведених об`єктів (пункт 86).
5.6. Власник земельної ділянки має безперешкодно користуватись його майном задля повного, ефективного та своєчасного захисту порушених прав. Велика Палата Верховного Суду погодилася з апеляційним судом у тому, що є підстави для задоволення вимоги про зобов`язання відповідача демонтувати незаконно збудовані об`єкти. Помилкове посилання позивача у позовній заяві на статтю 391 ЦК України не може бути підставою для відмови у задоволенні цієї вимоги, як обґрунтовано вказав апеляційний суд (пункт 87).
2. СУТЬ ОКРЕМОЇ ДУМКИ
6. Велика Палата Верховного Суду у постанові не розмежувала зобов`язально-правові способи захисту (розірвати договір оренди та зобов`язати відповідача повернути спірну земельну ділянку) із негаторним позовом як різновидом речово-правового способу захисту (усунення перешкод у користуванні та розпорядженні спірною земельною ділянкою шляхом приведення її у придатний для використання за цільовим призначенням стан, зокрема шляхом демонтажу торговельних об`єктів, споруджених на ній за межами погоджених сторонами умов договору оренди). Внаслідок цього сформулювала помилкові висновки і щодо задоволення вимог про розірвання договору оренди та зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку, і щодо можливості заявити вимогу про розірвання договору впродовж всього строку його дії.
(2.1) Щодо вимог про розірвання договору оренди та зобов`язання відповідача повернути спірну земельну ділянку у придатному для подальшого використання за цільовим призначенням стані
7. Позивач скаржився, що відповідач використовує спірну земельну ділянку з порушенням вимог закону та умов договору оренди. Тому просив розірвати договір оренди з огляду на порушення відповідачем його умов і повернути спірну земельну ділянку територіальній громаді у придатному для подальшого використання за цільовим призначенням стані. Суд першої інстанції виснував про обґрунтованість вимоги про розірвання договору оренди, але відмовив у її задоволенні через пропуск позивачем позовної давності. Вимогу про повернення спірної земельної ділянки вважав похідною від вимоги про розірвання договору. Тому у її задоволенні теж відмовив. Апеляційний суд із цим не погодився. На його думку, позивач не пропустив позовну давність. З огляду на це зазначені вимоги задовольнив. Велика Палата Верховного Суду цей висновок підтримала.
8. Немає жодного сумніву у тому, що вказані дві вимоги - розірвати договір оренди та повернути спірну земельну ділянку територіальній громаді - обґрунтовані. Але вважаю, що сплив позовної давності, про застосування якої просив відповідач, унеможливлював їхнє задоволення. На це правильно вказав суд першої інстанції.
9. Крім того, зауважу, що вимога повернути спірну земельну ділянку орендодавцеві випливає з обов`язку орендаря здійснити таке повернення у разі розірвання договору оренди. Тоді як вимогу про приведення спірної земельної ділянки у придатний для подальшого використання за цільовим призначенням стан (яку позивач приєднав до вимоги про повернення спірної земельної ділянки) слід розглядати як вимогу про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні майном. Така вимога є негаторним позовом. Одним зі способів приведення спірної земельної ділянки у придатний для подальшого використання за цільовим призначенням стан є демонтаж самочинно споруджених на ній об`єктів.
10. Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).
11. Орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди та своєчасного внесення орендної плати (абзаци другий, п`ятий частини першої статті 24 Закону "Про оренду землі" у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин).
12. Орендар земельної ділянки має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження тощо (частина перша статті 25 Закону "Про оренду землі").
13. Орендар земельної ділянки зобов`язаний, зокрема, виконувати встановлені щодо об`єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі (абзац третій частини другої статті 25 Закону "Про оренду землі").
14. Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання) (стаття 610 ЦК України).
15. У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору (пункт 1 частини першої статті 611 ЦК України).
16. Статтею 651 ЦК України визначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
17. Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, крім істотного його порушення, відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і саме настання таких випадків зумовлює право сторони договору ініціювати у суді питання про зміну чи припинення договірних правовідносин.
18. За змістом статей 30 та 31 Закону "Про оренду землі" зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір оренди землі припиняється з підстав, наведених у частині першій статті 31 Закону "Про оренду землі", а також в інших випадках, передбачених законом. Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.
19. На вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону "Про оренду землі").
20. У разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку (частина перша статті 34 Закону "Про оренду землі").
21. Суди першої й апеляційної інстанцій встановили:
21.1. 29 грудня 2003 року позивач уклав із відповідачем договір оренди.
21.2. 23 червня 2014 року відповідач зареєстрував право оренди на спірну земельну ділянку, що підтверджує інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 25 вересня 2020 року № 225533041.
21.3. Земельна ділянка надається в оренду строком до 24 вересня 2028 року для експлуатації та обслуговування тимчасової автостоянки з боксами та адміністративно-побутовими приміщеннями (пункт 1.2 договору оренди).
21.4. Орендодавець зобов`язаний здійснювати контроль за використанням земельної ділянки за цільовим призначенням (підпункт "б" пункту 3.1.3 договору оренди).
21.5. Орендар має право самостійно визначати напрямки своєї господарської діяльності відповідно до цільового призначення земельної ділянки та умов договору; за попередньою письмовою згодою орендодавця зводити у встановленому законодавством порядку житлові, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження (підпункти "а", "б" пункту 3.2.1 договору оренди).
21.6. Орендар зобов`язаний дотримувати правил добросусідства; виконувати обов`язки, передбачені Законом "Про оренду землі" й іншими нормативно-правовими актами (підпункт "в" пункту 3.2.2 договору оренди).
21.7. 18 квітня 2017 року Інспекція в акті перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів і правил № 311/341-А встановила, що відповідач зареєстрував право власності на нежитлову будівлю літ. "А-2" площею 1 324,8 кв. м, що знаходиться на спірній земельній ділянці, а також встановила факт самовільного будівництва торговельних павільйонів на цій земельній ділянці протягом 2008 - 2013 років.
21.8. 24 травня 2017 року Інспекція за результатами проведення позапланової перевірки склала акт № 416-А, у якому встановила факт самовільного будівництва дев`яти нежитлових будівель, цілком або частково розташованих на спірній земельній ділянці. Згідно з цим актом перевіркою з виїздом на місце сумісно з представником Комунального підприємства "Харківське міське бюро технічної інвентаризації" та інженером-експертом Товариства з обмеженою відповідальністю "ТАНКРІАБУД" встановлено, що на спірній земельній ділянці розташовані дев`ять торговельних павільйонів, щодо яких відсутні відомості про державну реєстрацію права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, та нежитлова будівля літ. А-2. На момент перевірки будівельні роботи не проводились. Встановити чи спростувати факт експлуатації цих будівель не вдалося. Під час перевірки представники бюро технічної інвентаризації виконали заміри обстежених нежитлових будівель за зовнішніми параметрами. Загальна площа забудови торговельних павільйонів, які цілком або частково знаходяться на спірній земельній ділянці, орієнтовно складає 1 879,6 кв. м. Площа забудови нежитлової будівлі літ. А-2 складає орієнтовно 822,4 кв. м.
21.9. Згідно з висновком про ступінь капітальності нежитлових будівель - торговельних павільйонів, розташованих за адресою: м. Харків, вул. Раєвської, 17 (колишня назва - вул. Олени Стасової, 17 ) (кадастровий номер земельної ділянки 6310136600:07:045:0001), - виконаним Товариством з обмеженою відповідальністю "ТАНКРІАБУД", за формальними ознаками конструктивних рішень, конструкцій і матеріалів на підставі принципу суперпозицій обстежувані споруди належать до ІІІ групи будівель (капітальні) з терміном гарантійної експлуатації до 125 років.
21.10. 24 травня 2017 року Інспекція видала відповідачу припис про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил №416-Пр з вимогою виконання до 24 серпня 2017 року.
21.11. 25 жовтня 2017 року Інспекція склала Акт № 796/871-А за результатами проведення планового (позапланового) заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання суб`єктами містобудування вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил під час виконання підготовчих та будівельних робіт. Встановила невиконання припису від 24 травня 2017 року. За виявлене порушення містобудівного законодавства відповідача притягнула до відповідальності та того ж дня видала припис № 796/871-Пр про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів i правил з вимогою його виконання до 25 грудня 2017 року.
21.12. 15 березня 2019 року під час проведення позапланової перевірки виконання вимог припису № 796/871-Пр Інспекція встановила факт його невиконання, про що за результатами проведення планового (позапланового) заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності склала акт № 149-А. За виявлене порушення містобудівного законодавства того ж дня притягнула відповідача до відповідальності та видала припис № 149-Пр-У про усунення порушення вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, стандартів і правил з вимогою усунення порушень до 15 травня 2019 року.