ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 січня 2023 року
м. Київ
cправа № 924/195/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивачів - не з`явилися,
відповідача - Черняка Р. І. (адвокат),
прокуратури - Гудименко Ю. В. (посвідчення від 20.02.2020 № 055427),
розглянув касаційну скаргу заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 29.09.2022 (головуючий - Саврій В. А., судді Дужич С. П., Миханюк М. В.) та додаткову постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 07.10.2022 (головуючий - Саврій В. А., судді Дужич С. П., Миханюк М. В.) у справі
за позовом заступника керівника Окружної прокуратури міста Хмельницького в інтересах держави в особі: 1) Хмельницької міської ради,
2) Управління праці та соціального захисту населення Хмельницької міської ради
до Приватного малого підприємства "Лідер"
про стягнення 3 966 782,50 грн.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. 31.03.2022 заступник керівника Окружної прокуратури міста Хмельницького (далі - Прокурор) в інтересах держави в особі Хмельницької міської ради (далі - Хмельницька міськрада, Міськрада, позивач-1) і Управління праці та соціального захисту населення Хмельницької міської ради (далі - Управління, замовник, позивач-2) звернувся до Господарського суду Хмельницької області з позовом до Приватного малого підприємства "Лідер" (далі - ПМП "Лідер", Підприємство, інвестор-забудовник, відповідач) про стягнення з відповідача на користь Управління 3 966 782,50 грн з посиланням на положення статей 11, 16, 525, 526, 530, 388 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 173, 180, 193, 203 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статті 23 Закону України "Про прокуратуру", статей 10, 26, 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні".
Позовна заява обґрунтовується тим, що: 1) на підставі договору № 119/1 будівництва багатоквартирного житлового будинку по вул. Купріна, 59-А в м. Хмельницькому від 17.09.2015 (зі змінами від 27.04.2016) (далі - договір № 119/1) і договору суперфіцію від 16.02.2016 № 16-2 (далі - договір суперфіцію), укладених між Управлінням і ПМП "Лідер", у Підприємства виник обов`язок передати замовнику 8 % житлової та нежитлової площі в об`єкті будівництва, крім площі допоміжних приміщень, однак відповідач лише частково виконав зобов`язання, передбачені пунктами 3.1.1, 5.1.19 договору № 119/1 та пунктом 4.2 договору суперфіцію, а загальна заборгованість щодо площі житлових та нежитлових приміщень, які мали бути передані інвестором-забудовником у власність працівників виконавчих органів Хмельницької міськради за вищевказаними договорами, становить 272,5 м2; 2) оскільки внаслідок неодноразового продажу житлових та нежитлових приміщень в багатоквартирному будинку на вул. Купріна 59-А у м. Хмельницькому всі пропозиції/квартири від забудовника в цьому будинку продано, то захист прав позивачів шляхом передачі відповідачем площ житлових та нежитлових приміщень буде неефективним, бо не дозволить замовнику отримати очікуване за вказаними договорами, в зв`язку з чим ефективним способом захисту прав держави є стягнення з відповідача спірної вартості загальної (житлової та нежитлової) площі в будинку на вул. Купріна, 59-А у м. Хмельницькому, непереданої Підприємством у власність працівників виконавчих органів Міськради, установ, підприємств та організацій комунальної власності; 3) листом від 23.02.2022 № 22/01-14 Хмельницьке бюро технічної інвентаризації повідомило Управління про те, що згідно з наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 10.09.2021 № 230 "Про показники опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України" (розраховані станом на 01.07.2021) (далі - наказ № 230) вартість 1 м2 загальної площі квартир будинку (з урахуванням ПДВ) у Хмельницькій області становить 14557 грн, тобто опосередкована вартість 1 м2 житлової та нежитлової площі (окрім допоміжних приміщень) на вул. Купріна, 59-А станом на 12.08.2021 становить 14557 грн, отже сума відшкодування непереданої відповідачем житлової та нежитлової площі становитиме 3 966 782,50 грн (272,5 м2 х 14557 грн); 4) позивачі після звернення до них Прокурора не вживали заходів, спрямованих на самостійний захист інтересів держави, тому Прокурор звернувся до суду з цим позовом на підставі статті 23 Закону України "Про прокуратуру".
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
2. Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 07.07.2022 (суддя Субботіна Л. О.) позов задоволено повністю в зв`язку з обґрунтованістю позовних вимог.
3. Постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 29.09.2022 скасовано рішення Господарського суду Хмельницької області від 07.07.2022 та ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позові.
Постанова мотивована посиланням на положення статей 3, 16, 413, 509, 525, 526, 610, 612, 627, 629 ЦК України, статей 173, 193 ГК України, статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", пунктів 2, 25 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 № 127 (далі - Інструкція № 127), пунктів 1.2, 2.3, 3.2 Порядку визначення та застосування показників опосередкованої вартості спорудження житла за регіонами України, затвердженого наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 27.09.2005 № 174 (далі - Порядок № 174), статей 13, 14, 74, 76, 86, 277 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), з урахуванням яких апеляційний господарський суд дійшов висновку про необґрунтованість позовних вимог з огляду на відсутність у матеріалах справи належних і допустимих доказів того, що запропоновані позивачу-2 нежитлові приміщення загальною площею 37,93 м2 (далі - спірні приміщення) дійсно забезпечують експлуатацію будинку на вул. Купріна, 59-А у м. Хмельницькому та побутове обслуговування його мешканців, тобто відносяться до допоміжних приміщень, оскільки в складених за результатами технічної інвентаризації загальних паспортах на багатоквартирний житловий будинок по вул. Купріна, 59-А у м. Хмельницькому виконавець робіт з технічної інвентаризації в порядку та в спосіб, передбачені Інструкцією № 127, чітко диференціював допоміжні приміщення (позначено римськими цифрами) та нежитлові приміщення (позначено арабськими цифрами), причому спірні приміщення позначено арабськими цифрами. Як наслідок, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що відповідач належним чином виконував встановлений договором № 119/1 і договором суперфіцію обов`язок з передачі нежитлових приміщень замовнику, натомість Управління необґрунтовано відмовило в прийнятті запропонованих нежитлових приміщень, вважаючи їх допоміжними, а Прокурор належними та допустимими доказами не довів того, що порушення зобов`язання з передачі нежитлових приміщень відбулося з вини ПМП "Лідер".
Крім того, апеляційний суд зазначив про помилковість висновку суду першої інстанції про те, що показник опосередкованої вартості спорудження житла відображає фактичну вартість будівництва (безпосередніх витрат на будівництво), оскільки фактичну кошторисну вартість будівництва багатоквартирного житлового будинку на вул. Купріна, 59-А у м. Хмельницькому (перша і друга черги) визначено в актах готовності об`єкта до експлуатації від 26.10.2018 (1-ша черга) та від 30.07.2021 (2-га черга). При цьому заявлений Прокурором показник опосередкованої вартості спорудження житла у Хмельницькій області, розрахований станом на 01.07.2021 у розмірі 14557 грн за 1 м2, перевищує дійсну кошторисну вартість будівництва багатоквартирного житлового будинку на вул. Купріна, 59-А у м. Хмельницькому згідно зі вказаними вище актами, а тому Прокурор належними та допустимими доказами не довів правильності розрахунку розміру заявленої до стягнення суми відшкодування.
4. Додатковою постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 07.10.2022, ухваленою на підставі статей 129, 244 ГПК України, стягнуто на користь відповідача з кожного з позивачів по 44626,30 грн витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.
Зазначена додаткова постанова аргументована тим, що спір виник внаслідок неправильних дій позивачів (неприйняття нежитлових приміщень), у зв`язку з чим відповідачу (апелянту) необхідно відшкодувати за рахунок обох позивачів витрати на оплату судового збору за подання апеляційної скарги.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погоджуючись з постановою та додатковою постановою суду апеляційної інстанції, заступник керівника Рівненської обласної прокуратури звернувся з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити без змін.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, а саме статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", статей 86, 236, 237 ГПК України, наголошуючи, що: 1) апеляційний суд не врахував висновків щодо застосування положень пунктів 2, 3 частини 1 статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 598/175/15-ц і в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 30.06.2022 у справі № 922/1406/21, від 15.09.2020 у справі № 904/5047/18, від 08.04.2020 у справі № 915/1096/18, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 18.07.2018 у справі № 916/2069/17, зокрема про те, що: а) допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень; 2) поза увагою суду апеляційної інстанції залишився той факт, що запропоновані Підприємством до передачі приміщення розташовані в підвалі житлових будинків, при цьому інвестор-забудовник не надав жодних доказів на підтвердження існування в підвалах житлових будинків окремих нежитлових приміщень, які не належать до житлового фонду, тобто є самостійними об`єктами нерухомого майна та з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення, зокрема, проектної документації, з якої вбачалося би будівництво зазначених приміщень для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, чи створення спірних приміщень шляхом нового будівництва або проведення реконструкції підвалів житлового будинку, їх перебудови в нежитлові приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування; 3) апеляційний суд взагалі не надав оцінки тим обставинам, що навіть за умови прийняття Управлінням запропонованих відповідачем нежитлових приміщень загальною площею 37,93 м2, непереданими залишаються ще приміщення площею 235,05 м2; 4) встановивши, що у ПМП "Лідер" залишився обов`язок з передачі приміщень площею 272,98 м2, суд апеляційної інстанції не надав належної оцінки наявним у матеріалах справи актам готовності об`єкта до експлуатації від 26.10.2018 (1-ша черга) та від 30.07.2021 (2-га черга), а обмежився констатацією того, що при розрахунку вартості непереданих квадратних метрів житлової та нежитлової площі не підлягали застосуванню показники опосередкованої вартості спорудження житла, що визначені наказом № 230 на підставі положень Порядку № 174, тоді як зазначені акти надавали суду можливість самостійно дослідити правильність здійснення Прокурором розрахунку вартості неотриманої житлової та нежитлової площі виходячи з ціни одного квадратного метра відповідно до кошторисної вартості об`єкта будівництва, з урахуванням непереданих площ.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7. Відповідач у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних постанові та додатковій постанові.
Розгляд справи Верховним Судом
8. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 19.12.2022 (Чумак Ю. Я. - головуючий, судді Багай Н. О., Берднік І. С.) відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою заступника керівника Рівненської обласної прокуратури на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 29.09.2022 і додаткову постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 07.10.2022 у справі № 924/195/22 та призначено розгляд цієї справи в судовому засіданні на 17.01.2023.
Згідно з витягом з протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 16.01.2023 у зв`язку з відпусткою судді Берднік І. С. визначено у справі № 924/195/22 колегію суддів у складі: Чумак Ю. Я. - головуючий, судді Дроботова Т. Б., Багай Н. О.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
9. Рішенням Хмельницької міськради від 27.05.2015 № 40 надано Управлінню дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення в постійне користування земельної ділянки площею 7177 м2, яка розташована за адресою: м. Хмельницький, вул. Купріна, 59-А, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, категорія земель - землі житлової та громадської забудови.
З витягу з рішення Хмельницької міськради від 15.07.2015 № 50 вбачається затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та передача в постійне користування позивачу-2 земельну ділянку площею 7177 м2, кадастровий номер 6810100000:07:005:0133, що розташована за адресою: м. Хмельницький, вул. Купріна, 59-А, для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 18.08.2015 № 42467593 за Управлінням зареєстровано право постійного користування земельною ділянкою площею 0,7177 га, кадастровий номер 6810100000:07:005:0133, що розташована за адресою: м. Хмельницький, вул. Купріна, 59-А.
Матеріали справи містять витяг з Державного земельного кадастру від 02.07.2015, згідно з яким земельна ділянка площею 0,7177 га, кадастровий номер 6810100000:07:005:0133, належить до земель житлової та громадської забудови - для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
Відповідно до витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, нормативна грошова оцінка вказаної земельної ділянки становить 4 896 976 грн.
10. 17.09.2015 між Управлінням (замовник) та ПМП "Лідер" (інвестор-забудовник) укладено договір № 119/1, за умовами пунктів 2.1, 2.2, 2.6, 3.1 якого інвестор-забудовник зобов`язується на умовах передбачених цим договором організувати фінансування та будівництво об`єкта з інженерними спорудами і мережами та благоустроєм земельної ділянки площею 0,7177 га (за адресою: м. Хмельницький, вул. Купріна, 59-А) та здійснити реалізацію житлових і нежитлових приміщень (далі - об`єкт інвестування), а замовник зобов`язується передати для цього інвестору-забудовнику всі необхідні повноваження (в т. ч. функції замовника будівництва) та передати за актом прийому-передачі, на період будівництва будівель, в тимчасове користування земельну ділянку (будівельний майданчик), на якій буде здійснюватися спорудження об`єкта та документи на неї. Земельна ділянка (будівельний майданчик), яка передається за цим договором, розташована за адресою: м. Хмельницький, вул. Купріна, 59-А, площею 0,7177га (кадастровий номер 6810100000:07:005:0133) та належить замовнику на праві постійного користування відповідно до рішення Хмельницької міськради від 15.07.2015 № 50. Замовник доручає, а інвестор-забудовник приймає на себе зобов`язання в повному обсязі здійснювати фінансування та виконання комплексу проектних та будівельних робіт з будівництва об`єкта з усіма інженерними мережами, що безпосередньо його обслуговують, згідно із затвердженою проектно-кошторисною документацією (ПКД), та виконувати інші дії, які покладені законодавством на замовника будівництва. Взаєморозрахунки між замовником і інвестором-забудовником викладені в розділі 3 цього договору. Замовник та інвестор-забудовник добровільно об`єднують свої можливості та зусилля у досягненні мети цього договору по будівництву об`єкта. Вартість обсягів робіт з будівництва об`єкта визначаються згідно затвердженої в установленому порядку проектно-кошторисної документації (ПКД).
11. У пунктах 3.1.1- 3.1.2 договору № 119/1 його сторони погодили, що розрахунки між ними розподіляються в таких долях:
замовник отримує від інвестора-забудовника квартири в об`єкті будівництва площею 5 (п`ять) відсотків від житлової площі квартир в житловому будинку. Технічна характеристика квартир: коробка - зовнішні стіни з цегли; штукатурка стін (крім ванної, кухні, туалету, лоджії та балкону); вікна - металопластик; газ - газовий лічильник і розводка (без газової плити); водопостачання - лічильник без розводки по квартирі; індивідуальне опалення - газовий котел, без розводки по квартирі; вхідні двері - металеві; каналізація - стояк (без розводки по квартирі і без фаянсу); прилегла територія - згідно проекту; електропроводка - згідно проекту без пломбування;
інвестору-забудовнику належать на праві власності, користування та розпорядження майнові та немайнові права (житлові та нежитлові приміщення) в об`єкті на вул. Купріна, 59-А в м. Хмельницькому, за виключенням квартир площею 5 (п`ять відсотків) від житлової площі квартир в житловому будинку, які належать замовнику згідно додатку до цього договору.
12. Згідно з пунктами 4.1, 4.2, 9.2, 9.3 договору № 119/1 інвестор-забудовник приступає до виконання робіт з моменту реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю, завершує в момент реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації. Тривалість виконання інвестором-забудовником робіт становить: перша черга будівництва 60-квартирний житловий будинок - початок виконання робіт грудень 2015 р., завершення грудень 2016 р.; друга черга будівництва 40-квартирний житловий будинок - початок виконання робіт травень 2016 р., завершення березень 2017 р.; третя черга будівництва 50-квартирний житловий будинок - початок виконання робіт квітень 2017 р., завершення грудень 2018 р.; четверта черга будівництва 50-квартирний житловий будинок - початок виконання робіт лютий 2018 р., завершення грудень 2019 р. Договір укладено на весь термін будівництва об`єкта, включаючи підготовчий період, термін виготовлення робочого проекту, період будівництва, введення об`єкта в експлуатацію, та реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації, реєстрації права власності на об`єкти будівництва. Інвестор-забудовник набуває повноважень замовника будівництва з моменту підписання цього договору. В рамках цього договору інвестор-забудовник набуває всі майнові права на об`єкт будівництва з моменту підписання цього договору. Підтвердженням наявності майнових прав є отримання від замовника повноважень за цим договором (підписання цього договору). Інвестор-забудовник залишається власником об`єкта будівництва (об`єкта незавершеного будівництва) до моменту оформлення права власності на об`єкт будівництва.
13. Листом від 16.09.2015 № 5899 Управління звернулося із клопотанням до Міськради про надання згоди на укладення договору суперфіцію з ПМП "Лідер" на земельну ділянку за адресою: м. Хмельницький, вул. Купріна, 59-А, для будівництва багатоквартирного житлового будинку.
Рішенням Хмельницької міськради від 27.01.2016 № 46 надано згоду позивачу-2 на укладення договору суперфіцію із ПМП "Лідер" для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку на земельну ділянку загальною площею 7177 м2 по вул. Купріна, 59-А (кадастровий номер 6810100000:07:005:0133), що знаходиться в постійному користуванні Управління на підставі витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 18.08.2015, індексний номер 42467593.
Також у цьому рішенні зазначено, що в договорі суперфіцію передбачити передачу 8 відсотків житлової та нежитлової площі, крім площі допоміжних приміщень, багатоквартирного житлового будинку для працівників виконавчих органів Хмельницької міської ради, установ, підприємств та організацій комунальної форми власності.
14. 16.02.2016 між Управлінням (суперфіціар) і Підприємством (суперфіціарій) укладено договір суперфіцію № 16-2, за умовами пунктів 1.1- 1.3, 2.1- 2.3 якого суперфіціар надає, а суперфіціарій приймає в строкове безоплатне користування земельну ділянку, яка знаходиться на території м. Хмельницького за адресою: вул. Купріна 59-А (далі - земельна ділянка) для будівництва багатоквартирного житлового будинку та експлуатації на ньому будинків і споруд, необхідних суперфіціарію для здійснення своєї господарської діяльності, передбаченої статутом. Метою надання в користування земельної ділянки є здійснення суперфіціарієм будівництва та подальшої реалізації об`єктів нерухомості (далі - об`єкти нерухомості), згідно затвердженого проекту будівництва, з дотриманням цільового призначення наданої в користування земельної ділянки. Цільове призначення земельної ділянки - землі житлової та громадської забудови. Загальна площа наданої в користування земельної ділянки 0,7177 га, кадастровий номер 6810100000:07:005:0133. Згідно з витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 42467593 від 18.08.2015, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 10848218, в м. Хмельницькому по вул. Купріна 59-А. Земельна ділянка передається в користування суперфіціарію для здійснення будівництва об`єктів нерухомості, інших господарських споруд, необхідних для їх обслуговування. Будівництво, обслуговування та експлуатація об`єктів нерухомості відповідає цільовому призначенню земельної ділянки.
15. Пунктами 3.1, 3.3, 4.1- 4.3 договору суперфіцію передбачено, що договір укладено строком на 3 роки. Суперфіціарій продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору і договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, якщо суперфіціар за 30 календарних днів до закінчення терміну дії договору не повідомить письмово суперфіціарія про закінчення договірних відносин. За будівництво на вказаній земельній ділянці суперфіціарію до здачі будинку в експлуатацію належатимуть майнові права у розмірі 92 % від загальної площі збудованих об`єктів нерухомого майна, що після здачі в експлуатацію об`єктів нерухомого майна перейдуть у його право власності або можуть бути реалізовані на користь третіх осіб. Хмельницькій міськраді згідно з пунктом 4 рішення від 27.01.2016 № 46 належатимуть 8 % житлової та нежитлової площі, крім площі допоміжних приміщень, багатоквартирного житлового будинку для працівників виконавчих органів Міськради, установ, підприємств та організацій комунальної форми власності. Зміна умов, передбачених пунктами 4.1, 4.2, в односторонньому порядку не допускається.
16. Відповідно до пунктів 8.1.1, 9.1 договору суперфіцію суперфіціар має право на отримання у власність частини збудованих на земельній ділянці об`єктів нерухомості, згідно з пунктом 4.2 договору. Право власності на зведені суперфіціарієм об`єкти нерухомості на земельній ділянці відповідно до цього договору належить суперфіціарію. Суперфіціарій має право володіти, користуватися і розпоряджатися зведеним багатоквартирним житловим будинком по вул. Купріна 59-А у м. Хмельницькому, за виключенням тих, які передбачені пунктом 4.2, будівельні номери та площі яких затверджуються окремою додатковою угодою, що є невід`ємним додатком до цього договору.
Між Управлінням і Підприємством укладено додаткову угоду № 1 до договору суперфіцію, в якій згідно з пунктами 4.1 та 4.2 цього договору, а також згідно з пунктом 4 рішення Хмельницької міськради від 27.01.2016 № 46, сторони вирішили здійснити наступний розподіл майнових прав на квартири у 190-ти квартирному житловому будинку по вулиці Купріна, 59-А у м. Хмельницькому: 92 % - житлової та нежитлової площі багатоквартирного житлового будинку належатиме ПМП "Лідер"; 8 % - житлової та нежитлової площі, крім площі допоміжних приміщень, багатоквартирного житлового будинку належатиме Хмельницькій міськраді, для працівників виконавчих органів Міськради, установ, підприємств та організацій комунальної форми власності, що складає за попередніми розрахунками згідно проектної документації будівництва - 478,70 м2, які в приблизному перерахунку на жилі квартири, складає 10 (десять) однокімнатних квартир, загальною площею 456,35 м2. Остаточне визначення площі квартир у будинку, що відповідатиме 8 % житлової та нежитлової площі, які належатимуть Хмельницькій міськраді, для працівників виконавчих органів Міськради, установ, підприємств та організацій комунальної форми власності, буде здійснено після виготовлення технічної документації та остаточних замірів Бюро технічної інвентаризації та/або спеціалізованих організацій.
Згідно з інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.02.2016 № 53595826, за ПМП "Лідер" зареєстровано право забудови земельної ділянки (суперфіцій) на підставі договору суперфіцію від 16.02.2016 № 16-2.
17. 27.04.2016 у зв`язку з укладенням договору суперфіцію та керуючись рішенням Хмельницької міськради від 27.01.2016 № 46 між Управлінням (замовник) та ПМП "Лідер" (інвестор-забудовник) укладено договір № 1 про внесення змін до договору № 119/1, за умовами якого сторони вирішили викласти пункти 2.1, 3.1.1, 3.1.2, 5.1.19 в такій редакції:
"2.1. За цим договором інвестор-забудовник зобов`язується на умовах, передбачених цим договором, організувати фінансування та будівництво об`єкта з інженерними спорудами і мережами та благоустроєм земельної ділянки площею 0,7177 га (за адресою: м. Хмельницький, вул. Купріна, 59-А) та здійснити реалізацію житлових і нежитлових приміщень (далі - об`єкти інвестування), а замовник зобов`язується передати для цього інвестору-забудовнику всі необхідні повноваження (в т. ч. функції замовника будівництва) та укласти договір суперфіцію щодо строкового безоплатного користування земельною ділянкою, на якій буде здійснюватися спорудження об`єкта та документи на неї. Земельна ділянка (будівельний майданчик), яка передається за договором суперфіцію, розташована за адресою: м. Хмельницький, вул. Купріна, 59-А, площею 0,7177 га (кадастровий номер 6810100000:07:005:0133) та належить замовнику на праві постійного користування відповідно до рішення Хмельницької міськради від 15.07.2015 № 50.
3.1.1. Замовник отримує від інвестора-забудовника 8 (вісім) відсотків житлової та нежитлової площі, крім площі допоміжних приміщень в об`єкті будівництва.
Технічна характеристика квартир: коробка - зовнішні стіни з цегли; штукатурка стін (крім ванної, кухні, туалету, лоджії та балкону); вікна - металопластик; газ - газовий лічильник і розводка (без газової плитки); водопостачання - лічильник без розводки по квартирі; індивідуальне опалення - газовий котел, без розводки по квартирі; вхідні двері - металеві; каналізація - стояк (без розводки по квартирі і без фаянсу); прилегла територія - згідно проекту; електропроводка - згідно проекту без пломбування.
3.1.2. Інвестору-забудовнику належить на праві власності, користування та розпорядження майнові та немайнові права (житлові та нежитлові приміщення) в об`єкті по вул. Купріна, 59-А в м. Хмельницькому, за виключенням 8 (восьми) відсотків житлової та нежитлової площі в об`єкті будівництва, які належать замовнику".
5.1.19. На отримання 8 (восьми) відсотків житлової та нежитлової площі в об`єкті будівництва".
18. 12.10.2018 виконавчий комітет Хмельницької міськради звернувся до директора ПМП "Лідер" з листом № 02-11-1358, згідно з яким просив до 20.10.2018 надати інформацію щодо загальної площі за наслідками технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна, що підлягає здачі в експлуатацію в IV кварталі 2018 року, за адресою: м. Хмельницький вул. Купріна 59-А, а також житлової та нежитлової площі, крім площі допоміжних приміщень, які належатимуть Хмельницькій міськраді, для працівників виконавчих органів Міськради, із зазначенням кількості квартир, загальної площі кожної квартири, житлової площі квартири, поверху, кількості кімнат у квартирі.
У відповідь на вказаний лист Підприємство листом № 430 від 19.10.2018 повідомило, що за результатами технічної інвентаризації загальна площа об`єкта нерухомого майна, що підлягає здачі в експлуатацію в IV кварталі 2018 року, за адресою: м. Хмельницький, вул. Купріна 59-А, складає 6767,2 м2. Житлова та нежитлова площа, крім площі допоміжних приміщень, які належатимуть Хмельницькій міськраді, для працівників виконавчих органів Міськради, установ, підприємств та організацій комунальної форми власності становить 359,9 м2, що у приблизному перерахунку на жилі квартири складає 7 (сім) однокімнатних квартир.
19. Відповідно до акта готовності об`єкта до експлуатації від 26.10.2018 110-квартирний житловий будинок за адресою: Хмельницька обл., м. Хмельницький, вул. Купріна, 59-А, має загальну площу квартир 6767,2 м2, загальна кількість квартир - 108.
Згідно з сертифікатом від 30.10.2018 серії ХМ № 162183031694 Управління державної архітектурно-будівельної інспекції у Хмельницькій області засвідчило відповідність проектній документації закінченого будівництвом об`єкта - будівництво багатоповерхового 110-квартирного житлового будинку; нове будівництво; Хмельницька обл., м. Хмельницький, вул. Купріна, 59-А; основні показники об`єкта: загальна площа квартир: 6767,2 м2, кількість поверхів: 10 поверхів, загальний будівельний об`єм: 31805,84 м3 та підтвердило його готовність до експлуатації.
20. 31.10.2018 на виконання умов договору суперфіцію за актами приймання-передачі квартир по вул. Купріна, 59-А Підприємство передало Управлінню об`єкти нерухомості (квартири), що знаходяться за адресою: м. Хмельницький, вул. Купріна, 59-А, а саме: № 84 площею 47,1 м2, № 104 площею 55,6 м2, № 108 площею 46,5 м2, № 55 площею 54,8 м2, № 107 площею 55,2 м2, № 103 площею 46 м2, № 78 площею 54,7 м2.
21. У подальшому Управління неодноразово зверталося до ПМП "Лідер" з листами від 12.11.2018 № 10084, від 27.02.2020 № 1658 та від 04.02.2021 № 1193, в яких просило надати інформацію щодо загальної площі за наслідками технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна, що підлягає здачі в експлуатацію за адресою: м. Хмельницький вул. Купріна, 59-А, та щодо житлової та нежитлової площі, крім площі допоміжних приміщень, які належатимуть Хмельницькій міськраді, для працівників виконавчих органів Міськради, із зазначенням кількості квартир, загальної площі кожної квартири, житлової площі квартири, поверху, кількості кімнат у квартирі.
У відповідь на вказані листи Підприємство повідомляло, що загальна проектна площа об`єкта нерухомого майна, що підлягає здачі в експлуатацію за адресою: м. Хмельницький, вул. Купріна, 59-А, складає 4537,56 м2. Житлова та нежитлова проектна площа, крім площі допоміжних приміщень, які належатимуть Хмельницькій міськраді, для працівників виконавчих органів Міськради, установ, підприємств та організацій комунальної форми власності становить 273,55 м2, що у приблизному перерахунку на жилі квартири складає 5 (п`ять) квартир (лист від 29.11.2018 № 521). Також вказано, що за позивачем-2 закріплено: квартира № 109 площею 51,9 м2, квартира № 147 площею 70,1 м2, квартира 148 площею 62,9 м2, квартира № 179 площею 52,7 м2 та квартира № 185 площею 70,8 м2 (листи від 02.03.2020 № 616, від 05.02.2021 № 23 та від 26.08.2021 № 427).
Крім того, в листі від 05.02.2021 № 23 ПМП "Лідер" додатково повідомило, що загальна площа за наслідками технічної інвентаризації 80-ти квартирного житлового будинку, що підлягає здачі в експлуатацію в 2021 році, становить 6275,9 м2 (ця площа, крім житлової, включає в себе підвал, коридори, ліфтову та сходову частини).
22. Відповідно до акта готовності об`єкта до експлуатації від 30.07.2021 80-квартирний житловий будинок за адресою: Хмельницька обл., м. Хмельницький, вул. Купріна, 59-А, має загальну площу квартир 4998,8 м2, загальна кількість квартир - 79.
Згідно з сертифікатом від 12.08.2021 № ІУ 122210730719 Державна архітектурно-будівельна інспекція України засвідчила відповідність закінченого будівництвом об`єкта проектній документації та підтвердила готовність до експлуатації багатоповерхового 80-квартирного житлового будинку за адресою: м. Хмельницький, вул. Купріна, 59-А; основні показники об`єкта: площа вбудованих, вбудовано-прибудованих та прибудованих приміщень 64,4 м2, кількість поверхів - 10, загальна площа квартир - 4998,8 м2, загальна кількість квартир - 79.
23. 30.08.2021 на виконання умов договору суперфіцію за актами приймання-передачі квартир по вул. Купріна, 59-А ПМП "Лідер" передало Управлінню об`єкти нерухомості (квартири), що знаходяться за адресою: м. Хмельницький, вул. Купріна, 59-А, а саме: № 179 площею 52,7 м2, № 148 площею 62,9 м2, № 109 площею 51,9 м2, № 147 площею 70,1 м2, № 185 площею 70,8 м2.
24. 29.10.2021 виконавчий комітет Хмельницької міськради звернуdся до ПМП "Лідер" з листом № 02-19-959, в якому повідомив про невиконання у повному обсязі договору № 119/1 та просив надати житлові приміщення загальною площею 273,3 м2 у власність для працівників виконавчих органів Міськради, установ, підприємств та організацій комунальної форми власності та надати інформацію про причини невиконання умов договору.
У відповідь на вказаний лист Підприємство листом від 04.11.2021 № 517 повідомило, що Хмельницькою міськрадою прийнято рішення від 20.07.2016 № 61, яким визначено мінімальний відсоток загальної площі квартир та комерційних приміщень, що переможець конкурсу має передавати замовнику, який залежить від зони міста, в якій розташована земельна ділянка та становить за об`єктом по вул. Купріна в середній зоні - 6 %. Тому інвестор-забудовник зазначив, що з метою приведення умов договору № 119/1 до нормативно-правових актів Міськради та недопущення дискримінації підприємства відносно інших забудовників, загальна площа, необхідна для передачі замовнику будівництва, складає 705,93 м2. Станом на 04.11.2021 ПМП "Лідер" передало 668 м2 і пропонувало прийняти нежитлові приміщення загальною площею 37,93 м2.
25. Листом від 03.11.2021 № 516 відповідач проінформував Управління стосовно нежитлових приміщень площею 37,93 м2, що у приблизному перерахунку складає 9 нежитлових приміщень, які підлягають передачі для працівників виконавчих органів Хмельницької міськради, установ, підприємств та організацій комунальної форми власності та долучило акти приймання-передачі вказаних приміщень, які містяться в матеріалах справи в двох примірниках. Так, за цими актами передбачалося передати позивачу-2: приміщення № 16 площею 3,6 м2, приміщення № 25 площею 4,9 м2, приміщення № 26 площею 4,8 м2, приміщення № 27 площею 4,9 м2, приміщення № 29 площею 3,7 м2, приміщення № 1 площею 2,7 м2, приміщення № 16 площею 4,5 м2, приміщення № 28 площею 4,5 м2, приміщення № 31 площею 4,5 м2.
Зазначені акти підписано та скріплено лише відтиском печатки ПМП "Лідер".
У відповіді на вказаний лист Управління листом від 11.11.2021 № 13942 повідомило ПМП "Лідер" про те, що прийняти запропоновані нежитлові приміщення неможливо, оскільки передача приміщень підвалів, які є допоміжними приміщеннями, не відповідає вимогам, зазначеним у договорі № 119/1 та договорі суперфіцію. Також замовник вказав, що загальна площа непереданих квартир становить 273,3 м2.
26. Листом від 24.11.2021 № 540 Підприємство повідомило Управління, що запропоновані приміщення не складають площу допоміжних приміщень, а є нежитловими приміщеннями, тому просило їх прийняти. Крім того, зазначало, що у випадку неприйняття цих приміщень це буде вважатися відмовою від прийняття квадратних метрів на виконання договорів.