ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
11 січня 2023 року
м. Київ
cправа № 924/88/22
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Бакуліна С. В. головуючий (доповідач), Кібенко О.Р., Стратієнко Л.В.,
за участю секретаря судового засідання - Федорченка В.М.,
представників:
позивача - Богача А.А.,
відповідача-1 - Кримчака О.А.,
відповідача-2 - не з`явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "КІН-ТАК"
на постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.10.2022 року (головуючий суддя - Бучинська Г.Б., судді: Філіпова Т.Л., Василишин А.Р.) та рішення Господарського суду Хмельницької області від 31.05.2022 (суддя Яроцький А.М.)
у справі №924/88/22
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ФОРТЕЦЯ 57"
до 1. Товариства з обмеженою відповідальністю "КІН-ТАК",
2. Товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча компанія житлово-експлуатаційна контора №9"
про (1) визнання недійсним з моменту вчинення правочину щодо передачі житлового будинку, який оформлений актом приймання-передачі від 25.10.2013; (2) скасування наказу генерального директора Товариства з обмеженою відповідальністю "КІН-ТАК" від 10.01.2014; (3) визнання недійсним з моменту вчинення правочину щодо передачі житлового будинку, який оформлений актом приймання-передачі №1 від 15.01.2014; (4) визнання недійсним договору на утримання на балансі житлового будинку, споруд та прибудинкової території від 15.01.2014,
ВСТАНОВИВ:
1.Короткий зміст позовних вимог
1.1.Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "ФОРТЕЦЯ 57" (далі - ОСББ "ФОРТЕЦЯ 57") звернулося до Господарського суду Хмельницької області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "КІН-ТАК" (далі - ТОВ "КІН-ТАК") та Товариства з обмеженою відповідальністю "Керуюча компанія житлово-експлуатаційна контора №9" про визнання недійсним з моменту вчинення правочину щодо передачі житлового будинку за адресою: місто Хмельницький, проспект Миру, 57/3, з балансу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Житлово-комунальний центр - 57/3" (далі - ОСББ "ЖКЦ-57/3") на баланс Товариства з обмеженою відповідальністю "Новолуння" (далі - ТОВ "Новолуння"), що оформлений актом "Приймання-передачі (повернення) житлового комплексу або його частини з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" на баланс власника (забудовника) ТОВ "Новолуння", який є правонаступником Закритого акціонерного товариства "Хмельницьклегпром", від 25.10.2013; скасування наказу генерального директора ТОВ "КІН-ТАК" №2 "Про передачу житлового комплексу житлових і нежитлових приміщень та обладнання, розташованих за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру 57/3", від 10.01.2014; визнання недійсним з моменту вчинення правочину щодо передачі житлового будинку за адресою: місто Хмельницький, проспект Миру 57/3, з балансу ТОВ "Новолуння" на баланс Обслуговуючого кооперативу "Житлово-експлуатаційна контора №9" (далі - ОК "ЖЕК №9"), оформленого актом №1 "Приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс" від 15.01.2014; визнання недійсним договору "На утримання на балансі житлового будинку, споруд та прибудинкової території, переданих власником на баланс для здійснення функцій з управління майном" від 15.01.2014, укладеного між ТОВ "КІН-ТАК" та ОК "ЖЕК №9".
1.2.В обґрунтування позовних вимог позивач зазначає, що акт приймання передачі від 25.10.2013, а отже і всі подальші правочини, є недійсними, оскільки підписанню зазначеного акта не передувало прийняття загальними зборами ОСББ "ЖКЦ-57/3" рішення про передачу (повернення) житлового будинку на баланс забудовника. Крім того позивач указує, що у ОСОБА_3 не було повноважень для передачі житлового будинку ТОВ "Новолуння", а також зазначає, що така передача була здійснена у власних інтересах з порушенням інтересів мешканців будинку.
2.Стислий виклад обставин справи, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій
2.1.08.12.2011 в Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю у Хмельницькій області зареєстровано Декларацію про готовність об`єкта до експлуатації 10-поверхового житлового будинку у м. Хмельницькому, на проспекті Миру 57/3.
2.2.Згідно з Декларацією про готовність об`єкта до експлуатації замовник будівництва - ЗАТ "Хмельницьклегпром" забезпечив будівництво та введення в експлуатацію 60-квартирного житлового будинку за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, буд. 57/3.
2.3.14.12.2011 на установчих зборах мешканців будинку по проспекту Миру, 57/3, протоколом №1 від 14.12.2011 затверджено статут ОСББ "ЖКЦ-57/3".
2.4.Відповідно до пункту 2.1 статуту ОСББ "ЖКЦ-57/3" метою створення об`єднання є забезпечення захисту прав його членів, відповідно до пункту 11.1 цього типового статуту, та дотримання ними обов`язків щодо належного утримання та використання неподільного і загального майна житлового комплексу, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
2.5.05.01.2012 в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців було проведено державну реєстрацію ОСББ "ЖКЦ-57/3" (після зміни назви ОСББ "Саграда", ОСББ "Фортеця 57").
2.6.Відповідно до акта приймання-передачі на баланс ОСББ "ЖКЦ-57/3" 60-ти квартирного 10-ти поверхового житлового будинку по проспекту Миру, 57/3, від 15.01.2012, комісія у складі від ОСББ "ЖКЦ-57/3" та комісія у складі від ЗАТ "Хмельницьклегпром" провели обстеження активів 10-поверхового житлового будинку, що передається на баланс і обслуговування ОСББ "ЖКЦ-57/3". Згідно з вказаним актом ЗАТ "Хмельницьклегпром" (забудовник) знімає, а ОСББ "ЖКЦ-57/3" приймає відповідальність за експлуатацію вищевказаного будинку з дня підписання цього акта. В акті зазначено, що квартири передаються, в тому числі з радіаторами, лічильниками води, електроенергії, газу. Разом із житловим будинком передаються наступні документи: технічний паспорт на приміщення; робочий проект. Альбом №4: Технологічні рішення, Санітарно-технічні рішення, електротехнічні рішення, м. Хмельницький, 2004 р.; робочий проект. Альбом №4: Газопостачання, м. Хмельницький, 2004 р. Згідно з актом приймання-передачі уповноваженні представники ОСББ "ЖКЦ-57/3" приймають та несуть відповідальність за збереження вказаного в цьому акті майна. ОСББ "ЖКЦ-57/3" бере на себе зобов`язання передачі інженерних мереж на баланс відповідним організаціям, укладання договорів на електро-, газо-, водопостачання та на сервісне обслуговування ліфта з дня підписання цього акта.
2.7.У зв`язку із зміною назви ОСББ "ЖКЦ-57/3" було перейменоване на ОСББ "Саграда", а в подальшому перейменоване в ОСББ "Фортеця 57", що підтверджується витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців від 20.12.2013 та статутом ОСББ "Фортеця 57", затвердженим протоколом №13 від 01.03.2018.
2.8.Відповідно до статуту ТОВ "Новолуння", затвердженого рішенням загальних зборів акціонерів "Хмельницьклегпром" №2 від 10.02.2012, ТОВ "Новолуння" діє на підставі цього статуту, Цивільного та Господарського кодексів України, Законів України "Про господарські товариства", "Про власність", "Про зовнішньоекономічну діяльність" та іншого чинного в Україні законодавства. Товариство є правонаступником ЗАТ "Хмельницьклегпром" і має ті ж права та обов`язки, які мало ЗАТ "Хмельницьклегпром".
2.9.25.10.2013 комісією у складі представника ТОВ "Новолуння", яке є правонаступником ЗАТ "Хмельницьклегпром", в особі представника товариства - Кулакової Наталії Миколаївни, що діє по дорученню - власник (забудовник) та представників ОСББ "ЖКЦ-57/3" голови правління - ОСОБА_3, Моженко Ольги Іванівни, Кулакової Людмили Дмитрівни, Ємеця Ігоря Олександровича складено акт приймання-передачі (повернення) житлового комплексу або його частини з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" на баланс власника (забудовника) ТОВ "Новолуння", де зазначено, що ОСББ "ЖКЦ-57/3" передає (повертає) з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" житловий комплекс 10-поверхового житлового будинку за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3, а ТОВ "Новолуння" приймає на свій баланс житловий комплекс 10-поверхового житлового будинку за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3 . В акті вказано, що квартири передаються, в тому числі з радіаторами, лічильниками води, електроенергії, газу, металопластиковими вікнами, балконними дверима та металевими вхідними дверима і виконаними згідно проекту опоряджувальними роботами. Разом із житловим комплектом передаються технічний паспорт на будинок та інша документація. ОСББ "ЖКЦ-57/3" знімає, а ТОВ "Новолуння" приймає відповідальність за експлуатацію 60-ти квартирного 10-ти поверхового житлового будинку з дня підписання цього акта.
2.10.Згідно зі статутом ТОВ "КІН-ТАК", затвердженого рішенням загальних зборів ТОВ "КІН-ТАК", протокол №1 від 05.12.2013, ТОВ "КІН-ТАК" є правонаступником майнових і немайнових прав і обов`язків ТОВ "Новолуння", яке діє на підставі цього статуту, Цивільного та Господарського кодексів України, Законів України "Про господарські товариства", "Про власність", "Про зовнішньоекономічну діяльність" та іншого чинного в Україні законодавства. Засновник товариства - фізична особа ОСОБА_3 .
2.11.10.01.2014 генеральний директор ТОВ "КІН-ТАК" ОСОБА_3 видав наказ №2 "Про передачу житлового комплексу житлових і нежитлових приміщень та обладнання, розташованих за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру 57/3", яким було визначено провести передачу житлового комплексу житлових і нежитлових приміщень та обладнання, розташованих за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3, від балансоутримувача - забудовника ТОВ "КІН-ТАК" (правонаступника ЗАТ "Хмельницьклегпром") на баланс ОК "ЖЕК №9", а також укласти договір між балансоутримувачем - забудовником ТОВ "КІН-ТАК" та ОК "ЖЕК №9" по передачі з балансу ТОВ "КІН-ТАК" на баланс ОК "ЖЕК №9" майнового житлового комплексу по проспекту Миру, 57/3, на утримання на балансі житлового будинку, споруд та прибудинкової території для здійснення функцій управління майном".
2.12.15.01.2014 комісією у складі представника ТОВ "КІН-ТАК" - Кулакової Наталії Миколаївни та за участю представників ОК "ЖЕК №9" - Моженко Ольги Іванівни, Ємця Ігоря Олександровича, Кулакової Людмили Дмитрівни, складено акт №1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс згідно з яким, ОК "ЖЕК №9" отримав від ТОВ "КІН-ТАК" житловий комплекс (його частини) житлові і нежитлові приміщення та обладнання за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3. В акті №1 зазначено, що квартири передаються, в тому числі з радіаторами, лічильниками води, електроенергії, газу, металопластиковими вікнами, балконними дверима та металевими вхідними дверима і виконаними згідно проекту опоряджувальними роботами. В акті №1 зазначено, що разом із житловим комплектом передаються технічний паспорт на будинок та інша документація. Згідно з актом №1 ТОВ "КІН-ТАК" знімає, а ОК "ЖЕК №9" приймає відповідальність за експлуатацію 60-ти квартирного 10-ти поверхового житлового будинку з дня підписання цього акта. Загальні відомості: Рік введення в експлуатацію - 08 грудня 2011 року, Матеріали стін - цегла ГОСТ 530-80, Матеріали покрівлі - рулонна суміщена, Кількість поверхів - 10 (десять), Об`єм будівлі - 20 227 куб. метрів, кількість маршових сходинок кліток - 23, дата проведення останнього капітального ремонту - 2010. Відомості про площу житлового комплексу (його частини) кв. метрів: Площа забудови - 1300 кв. м, Загальна площа будинку - 5625,38 кв. м, Житлова площа квартир - 2027,7 кв. м, Загальна площа квартир - 4527,4 кв. м, загальна площа допоміжних приміщень - 2543 кв. м, шахти - 1 (одна), інші технічні приміщення - щитова, кількість квартир у будинку - 60, у тому числі - 20, загальною площею - 1213,0 кв. м, двокімнатні - 30, загальною площею - 2343,0 кв. м, трикімнатні - 10, загальною площею - 1043,0 кв. м.
2.13.15.01.2014 між ТОВ "КІН-ТАК" та ОК "ЖЕК №9" укладено договір на утримання на балансі житлового будинку, споруд та прибудинкової території, переданих власником на баланс для здійснення функцій з управління майном, згідно з пунктом 1.1 якого сторони визначили, що предметом договору є передача власником (ТОВ "КІН-ТАК") на баланс виконавця (ОК "ЖЕК №9") нерухомого майна (житлового будинку, споруд та ін.), що знаходяться на проспекті Миру, 57/3 міста Хмельницького, власником яких є ТОВ "КІН-ТАК" та передача виконавцю функцій з утримання будинку, споруд та прибудинкової території, а виконавцем прийняття на баланс його майна (житлового комплексу) та здійснення функцій з його управління та проведення розрахунків із споживачами та комунальними підприємствами.
2.14.Зазначаючи про те, що наведені вище правочини щодо зміни управителя та балансоутримувача житлового будинку розташованого по проспекту Миру, 57/3, міста Хмельницького є незаконними, адже прийняті без рішення співвласників цього майна та з порушенням визначеної законодавством процедури, ОСББ "Фортеця 57", яке вважає себе чинним та належним управителем цього багатоквартирного житлового будинку, звернулося до господарського суду з цим позовом.
3.Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
3.1.Господарський суд Хмельницької області рішенням від 31.05.2022 у справі №924/88/22, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.10.2022, задовольнив позов ОСББ "Фортеця 57"; визнав недійсним з моменту вчинення правочин щодо передачі житлового будинку за адресою: місто Хмельницький, проспект Миру 57/3, з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" на баланс ТОВ "Новолуння", оформлений актом приймання-передачі (повернення) житлового комплексу або його частини з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3, на баланс власника (забудовника) ТОВ "Новолуння", який є правонаступником ЗАТ "Хмельницьклегпром", від 25.10.2013; скасував наказ генерального директора ТОВ "КІН-ТАК" №2 "Про передачу житлового комплексу житлових і нежитлових приміщень та обладнання, розташованих за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру 57/3" від 10.01.2014; визнав недійсним з моменту вчинення правочин щодо передачі житлового будинку за адресою: місто Хмельницький, проспект Миру 57/3, з балансу ТОВ "Новолуння" на баланс ОК "ЖЕК №9", оформлений актом №1 приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс" від 15.01.2014; визнав недійсним договір на утримання на балансі житлового будинку, споруд та прибудинкової території, переданих власником на баланс для здійснення функцій з управління майном від 15.01.2014, укладений між ТОВ "КІН-ТАК" та ОК "ЖЕК №9".
3.2.Судові рішення мотивовані тим, що:
- у матеріалах справи відсутні докази підтвердження того, що до складання акта приймання - передачі (повернення) житлового будинку або його частини від 25.10.2013 з балансу ОСББ "ЖКЦ-57/3" на баланс власника (забудовника) - ТОВ "Новолуння", приймалось рішення загальних зборів членів ОСББ "ЖКЦ-57/3" про передачу житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість провадження такої діяльності, та укладення з цією юридичною особою відповідного договору, як це передбачено Порядком передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 №1521;
- матеріали справи не містять доказів того, що станом на 15.01.2014 ТОВ "КІН-ТАК" являвся власником майна щодо якого ним було укладено договір на утримання майна та яке ним було передано відповідно до акта приймання-передачі на баланс ОК "ЖЕК №9";
- відповідачами не надано доказів на підтвердження правомірності видачі наказу №2 від 10.01.2014 Генерального директора ТОВ "КІН-ТАК" ОСОБА_3 "Про передачу житлового комплексу житлових і нежитлових приміщень та обладнання, розташованих за адресою: м. Хмельницький, проспект Миру, 57/3", враховуючи, що на час його винесення, квартири у вказаному житловому будинку на праві приватної власності належали фізичним особам;
- з огляду на факт відкриття провадження у справі за аналогічними вимогами Хмельницьким міськрайонним судом Хмельницької області та тривалий час розгляду справи в судах загальної юрисдикції, подальше звернення позивача до Господарського суду Хмельницької області з цією позовною заявою, після того як йому було роз`яснено про належність такого спору до юрисдикції господарського суду, за межами визначеної нормами законодавства позовної давності, не є підставою для відмови в позові, адже зазначений строк був пропущений позивачем з поважних причин.
4.Короткий зміст вимог касаційної скарги та її обґрунтування. Доводи інших учасників справи
4.1.ТОВ "КІН-ТАК" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 05.10.2022 та рішення Господарського суду Хмельницької області від 31.05.2022 у справі №924/88/22 і ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.
4.2.Скаржник, обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження вищезазначених судових рішень, посилається на висновки Верховного Суду, викладені в постановах: (1) від 17.06.2020 у справі №910/12712/19, щодо застосування статей 203 та 215 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України); від 06.10.2021 у справі №359/4206/19, стосовно застосування статей 256, 257, 261, 267 ЦК України (пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
4.3.ОСББ "Фортеця 57" подало відзив на касаційну скаргу, в якому зазначило про безпідставність викладених у ній доводів та просило залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - залишити без змін, як такі, що прийняті з дотриманням норм матеріального і процесуального права.
5.Позиція Верховного Суду
Щодо доводів касаційної скарги про відсутність порушення прав позивача
5.1.Статтею 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (тут і далі в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) встановлено, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - об`єднання) - юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна.
5.2.Об`єднання може бути створене в будинку будь-якої форми власності з числа тих, хто приватизував або придбав квартиру, а також власника будинку або його уповноваженої особи, власників жилих приміщень, а також власників нежилих приміщень. Для створення об`єднання скликаються установчі збори. Установчі збори приймають рішення про створення об`єднання і затверджують його статут (частини перша, друга, тринадцята статті 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку").
5.3.Відповідно до частин першої, третьої, четвертої статті 9 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" членом об`єднання може бути фізична особа чи юридична особа, яка є власником квартири (квартир) або приміщення (приміщень) у багатоквартирному будинку. Членство в об`єднанні розпочинається на підставі поданої письмової заяви власника за згодою об`єднання. Порядок прийняття до об`єднання визначається статутом. Членство в об`єднанні припиняється на підставі поданої письмової заяви власника приміщення або з інших підстав відповідно до статуту об`єднання.
5.4.Як передбачено статтею 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", органами управління об`єднання є загальні збори його членів, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Загальні збори скликаються і проводяться згідно з вимогами статуту об`єднання. Рішення загальних зборів, прийняте відповідно до статуту, є обов`язковим для всіх членів об`єднання.
5.5.Згідно з частинами першою, другою, третьою статті 11 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" об`єднання після набуття статусу юридичної особи може: прийняти на власний баланс весь житловий комплекс; за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини; укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини. Рішення про прийняття на баланс основних фондів приймається відповідно до цього Закону, інших нормативно-правових актів та статуту об`єднання. Балансоутримувач забезпечує управління житловим комплексом.
5.6.Згідно з частинами першою - п`ятою статті 19 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" спільне майно співвласників багатоквартирного будинку складається з неподільного та загального майна. Неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку. Неподільне майно не підлягає відчуженню. Загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку. Власники приміщень володіють, користуються і у встановлених цим Законом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном. При відчуженні приміщення в жилому будинку право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом з приміщенням без виділення частки в натурі.
5.7.У статуті ОСББ "ЖКЦ-57/3" зазначено, що воно створене власниками квартир багатоповерхового будинку на проспекті Миру, 57/3 у м. Хмельницькому відповідно до Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку". Об`єднання набуває статусу юридичної особи з моменту його реєстрації.
5.8.05.01.2012 в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців було проведено державну реєстрацію ОСББ "ЖКЦ-57/3" (після зміни назви ОСББ "Саграда", ОСББ "Фортеця 57").
5.9.Відповідно до акта приймання-передачі на баланс ОСББ "ЖКЦ 57/3" 60-ти квартирного 10-ти поверхового житлового будинку по проспекту Миру, 57/3 у м. Хмельницькому, від 15.01.2012, комісія у складі від ОСББ "ЖКЦ-57/3" та комісія у складі від ЗАТ "Хмельницьклегпром" провели обстеження активів 10-поверхового житлового будинку, що передається на баланс і обслуговування ОСББ "ЖКЦ-57/3". Згідно із вказаним актом ЗАТ "Хмельницьлегпром" (забудовник) знімає, а ОСББ "ЖКЦ-57/3" приймає відповідальність за експлуатацію вищевказаного будинку з дня підписання даного акта.
5.10.Судами встановлено, що після прийняття на баланс житлового будинку, для його обслуговування ОСББ "ЖКЦ -57/3" (правонаступник ОСББ "Саграда", ОСББ "Фортеця 57") уклало відповідні договори для обслуговування будинку та утримання прибудинкової території, а також здійснювало плату за отримані послуги.
5.11.Суди також установили, що згідно з відомостями ОСББ "Фортеця 57" від 22.12.2014 по позабалансовому рахунку №025 "Матеріальні цінності довірителя" станом на 30.11.2014 на цьому рахунку обліковується 10-ти поверховий будинок по проспекту Миру, 57/3 у м. Хмельницькому. Вказане також підтверджується копіями статистичної звітності: форми №1-житловий фонд (річна) за 2013, 2014, 2015, 2016 рік.
5.12.Відповідно до Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 №1521 "Про реалізацію Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", загальні збори об`єднання вирішують питання про: прийняття житлового комплексу на баланс об`єднання; залишення житлового комплексу або його частини на балансі попереднього балансоутримувача (за умови укладення з ним відповідного договору); передачу житлового комплексу або його частини на баланс іншої юридичної особи, статут якої передбачає можливість провадження такої діяльності, та укладення з цією юридичною особою відповідного договору.
5.13.Згідно зі статтею 12 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" у разі якщо балансоутримувачем є об`єднання, рішення про форму управління приймається на загальних зборах кваліфікованою більшістю голосів. У цьому випадку управління неподільним та загальним майном житлового комплексу об`єднання може здійснювати у формі: управління неподільним та загальним майном через статутні органи об`єднання; передачі всіх або частини функцій по управлінню неподільним та загальним майном житлового комплексу юридичній особі за договором; делегування визначених статутом повноважень по управлінню неподільним та загальним майном житлового комплексу асоціації.
5.14.Пунктами 3.2.2 та 3.3.3 Статуту ОСББ "ЖКЦ 57/3" (в редакції станом на 05.01.2012) передбачено, що члени об`єднання приймають рішення щодо управління неподільним та загальним майном будинку.
5.15.Суди встановили, що ОСББ "ЖКЦ 57/3", у відповідності до наведених вище норм та встановлених обставин, прийняло на баланс ОСББ 10-ти поверховий житловий будинок по проспекту Миру 57/3 у м. Хмельницькому від забудовника та надавало послуги по його обслуговуванню та утриманню прибудинкової території.
5.16.Таким чином власники квартир у багатоквартирному житловому будинку, реалізуючи надані їм нормами законодавства права визначення форми та способу управління спільним майном будинку, вирішили здійснювати таке управління через створене ними ОСББ "ЖКЦ-57/3" (після зміни назви ОСББ "Саграда", ОСББ "Фортеця 57"), та наділили саме цю юридичну особу правами здійснення управління їх спільним майном.