Постанова
Іменем України
14 грудня 2022 року
місто Київ
справа № 718/917/20
провадження № 61-5893св22
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Ступак О. В.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Погрібного С. О. (суддя-доповідач), Усика Г. І., Яремка В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "Кредитні ініціативи", приватний нотаріус Чернівецького міського нотаріального округу Козлова Наталія Володимирівна,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Кредитні ініціативи"на постанову Чернівецького апеляційного суду від 18 травня 2022 року, ухвалену колегієюсуддів у складі Литвинюк І. М., Височанської Н. К., Перепелюк І. Б., та додаткову постанову Чернівецького апеляційного суду від 22 червня 2022 року, ухвалену колегієюсуддів у складі Литвинюк І. М., Височанської Н. К., Лисака І. Н.,
ВСТАНОВИВ:
І. ФАБУЛА СПРАВИ
Стислий виклад позиції позивача
ОСОБА_1 у квітні 2021 року звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Кредитні ініціативи" (далі - ТОВ "Кредитні ініціативи"), приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н. В. про визнання факту порушення умов договору іпотеки від 15 листопада 2007 року та визнання протиправними і скасування рішень приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н. В. від 30 березня 2021 року, індексні номери 2325404273225, 2325390573225, про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, за ТОВ "Кредитні ініціативи", вилучивши записи у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно від 26 березня 2021 року № 41255634 та № 41255367 про реєстрацію права власності за ТОВ "Кредитні ініціативи".
Свої вимоги ОСОБА_1 обґрунтовував тим, що 13 листопада 2007 року він уклав із Закритим акціонерним товариством "Акціонерний комерційний Промислово-Інвестиційний банк" (далі - ЗАТ "Акціонерний комерційний Промислово-Інвестиційний банк", банк) кредитний договір № 2874, згідно з умовами якого позивач отримав кредит у сумі 30 000, 00 дол. США зі сплатою відсотків за користування кредитом у розмірі 13, 00 % річних з кінцевим терміном повернення кредитних коштів 01 листопада 2027 року.
На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між ним та банком 15 листопада 2007 року укладено договір іпотеки, за умовами якого позивач надав в іпотеку банку нерухоме майно, а саме будівлю складу колишнього військового містечка та земельну ділянку, площею 0, 1746 га, кадастровий номер 7322555400:01:002:0138, які розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .
ТОВ "Кредитні ініціативи" як правонаступник у спірних правовідносинах ЗАТ "Акціонерний комерційний Промислово-Інвестиційний банк" 26 березня 2021 року звернуло стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку шляхом реєстрації права власності на предмет іпотеки.
ОСОБА_1 зазначав, що він не отримував від іпотекодержателя письмової вимоги про усунення порушень, а тому ТОВ "Кредитні ініціативи" не могло подати державному реєстратору документ, що підтверджує завершення тридцятиденного строку з моменту отримання такої вимоги іпотекодавцем.
Передача майна відбулася без належної оцінки, на підставі застарілих даних, без доступу оцінювача до об`єкта оцінки, а тому висновки суб`єкта оціночної діяльності в звіті про оцінку вартості майна є сумнівними.
Також позивач посилався на те, що договором іпотеки визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки, проте відсутній такий спосіб, який би давав право іпотекодержателю задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Крім того, між сторонами не було укладено окремого договору, який є єдиною підставою для реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
Стислий виклад заперечень інших учасників справи
ТОВ "Кредитні ініціативи" заперечувало проти задоволення позову, вважаючи його безпідставним, необґрунтованим та не доведеним належними та допустимими доказами.
Стислий виклад змісту рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням від 22 листопада 2021 року Кіцманський районний суд Чернівецької області відмовив у задоволенні позову ОСОБА_1 .
Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції керувався тим, що сторони у договорі іпотеки із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя узгодили можливість іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття ним права власності у порядку реєстрації такого права державним реєстратором. Суд першої інстанції виснував, що ТОВ "Кредитні ініціативи" надало державному реєстратору всі потрібні документи, зокрема письмову вимогу про усунення порушення та докази її вручення, тому реєстрацію права власності на предмет іпотеки здійснено з дотриманням чинного законодавства.
Постановою від 18 травня 2022 року Чернівецький апеляційний суд частково задовольнив апеляційну скаргу ОСОБА_1, скасував рішення Кіцманського районного суду Чернівецької області від 22 листопада 2021 року та ухвалив нове рішення, яким частково задовольнив позов ОСОБА_1 .
Суд визнав протиправним та скасував рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н. В. про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно від 30 березня 2021 року, індексний номер 2325404273225, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, за ТОВ "Кредитні ініціативи".
Визнав протиправним та скасував рішення приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н. В. про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно від 30 березня 2021 року, індексний номер 2325390573225, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, за ТОВ "Кредитні ініціативи".
В іншій частині вимог позову та у задоволенні вимог до приватного нотаріуса Чернівецького міського нотаріального округу Козлової Н. В. про визнання факту порушення умов іпотечного договору та визнання протиправними і скасування рішень нотаріуса як державного реєстратора відмовив. Здійснив розподіл судових витрат.
Суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції про те, що такий спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем, як передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, передбачений статтею 37 Закону України "Про іпотеку" та здійснюється на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.
Водночас апеляційний суд виснував, що немає доказів на підтвердження факту отримання позивачем письмової вимоги іпотекодержателя про усунення порушень та звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності, оскільки в рекомендованому повідомленні немає особистого підпису ОСОБА_1 про вручення йому поштового відправлення, а є лише підпис працівника поштового зв`язку, що не є належним доказом підтвердження вручення вимоги іпотекодавцю. Також суд апеляційної інстанції зробив висновок про наявність між сторонами спору щодо заборгованості та врахував, що у довідці про заборгованість і у вимозі про усунення порушення немає детального розрахунку, що позбавляє боржника гарантій, встановлених статтею 37 Закону України "Про іпотеку", а також в цих документах не зазначено, в якій частині борг вважається погашеним, адже звернення стягнення на майно не припиняє кредитних відносин і не позбавляє кредитора права на подальше стягнення заборгованості.
Апеляційний суд наголосив, що оцінка майна здійснена з порушенням пункту 56 Національного стандарту № 1 "Загальні засади оцінки майна і майнових прав" та частин першої, шостої статті 9 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", оскільки огляд об`єкта оцінки не проводився та в звіті не зазначено про неможливість особистого огляду об`єкта дослідження через відсутність доступу до нього, тому він не може містити достовірної інформації щодо вартості спірного майна. З наведених підстав суд апеляційної інстанції дійшов переконання про визнання протиправними та скасування оскаржуваних рішень державного реєстратора та зазначив, що такий спосіб захисту порушених прав позивача є ефективним.
Водночас суд апеляційної інстанції погодився із висновком суду першої інстанції про те, що такий спосіб захисту порушених прав, як скасування запису про проведену державну реєстрацію, не передбачений Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Також апеляційний суд зробив висновок про відмову в позові до приватного нотаріуса Чернівецького нотаріального округу Козлової Н. В., яка є неналежним відповідачем, оскільки спір виник між позивачем та ТОВ "Кредитні ініціативи".
Постановою від 22 червня 2022 року Чернівецький апеляційний суд частково задовольнив заяву ОСОБА_1 про ухвалення додаткової постанови. Суд здійснив розподіл судових витрат.
Суд апеляційної інстанції керувався тим, що в суді першої інстанції позивач не надав доказів понесених судових витрат на правничу допомогу, також не зробив про це відповідну заяву, тому заява в частині стягнення витрат за підготовку позову та підготовку клопотань про витребування доказів та забезпечення позову задоволенню не підлягає. Також представник позивача не брав участі в судових засіданнях в судах першої та апеляційної інстанцій, тому не підлягають відшкодуванню витрати на підготовку та участь у судових засіданнях. Врахувавши характер виконаної адвокатом роботи, часткове задоволення позову та заперечення відповідача про відшкодування витрат на правничу допомогу, принципи співмірності та розумності судових витрат, критерій реальності адвокатських витрат, а також критерій розумності їхнього розміру, апеляційний суд зробив висновок про стягнення з ТОВ "Кредитні ініціативи" на користь позивача витрат на правничу допомогу адвоката у розмірі 2 000, 00 грн.
ІІ. АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Короткий зміст вимог касаційної скарги
ТОВ "Кредитні ініціативи" 27 червня 2022 року із застосуванням засобів поштового зв`язку звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить скасувати постанову Чернівецького апеляційного суду від 18 травня 2022 року в частині задоволених позовних вимог, рішення Кіцманського районного суду Чернівецької області від 22 листопада 2021 року залишити в силі, скасувати додаткову постанову Чернівецького апеляційного суду від 22 червня 2022 року в частині задоволених вимог, ухвалити нове рішення, яким у задоволенні заяви про ухвалення додаткової постанови відмовити повністю.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
ТОВ "Кредитні ініціативи", наполягаючи на тому, що оскаржувані судові рішення ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального правата порушенням норм процесуального права, як підстави касаційного оскарження наведених судових рішень визначило те, що:
- суд апеляційної інстанції застосував норми права без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 02 червня 2021 року у справі № 234/3939/19, від 22 липня 2021 року у справі № 209/3611/19, якими визначено, що при ухваленні рішення суди не можуть виходити за межі доводів позовних вимог, якщо позивач не посилався на такі обставини як на підставу позову;
- суд апеляційної інстанції застосував норми права без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 23 січня 2018 року у справі № 760/16916/14, від 17 січня 2020 року у справі № 753/4448/16-ц, від 08 квітня 2020 року у справі № 755/21962/15, від 22 лютого 2021 року у справі № 344/16105/19, від 13 травня 2021 року у справі № 715/2669/19, від 08 вересня 2021 року у справі № 725/2195/20, від 10 листопада 2021 року у справі № 715/2670/19, якими визначено порядок застосування статті 37 Закону України "Про іпотеку";
- суд апеляційної інстанції застосував норми права без урахування висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 11 квітня 2017 року у справі № 21-1458а16, від 31 жовтня 2018 року у справі № 369/382/17, від 20 травня 2020 року у справі № 653/4813/17, від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц, від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, від 20 жовтня 2021 року у справі № 911/3001/20, від 12 травня 2022 року у справі № 756/15123/18, у яких визначено порядок направлення вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання;
- суд апеляційної інстанції застосував норми права без урахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 07 липня 2020 року у справі № 438/610/14-ц, від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц, постанові Верховного Суду від 01 грудня 2021 року у справі № 501/1346/18, згідно з якими ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
Відзиви на касаційну скаргу від інших учасників справи до Верховного Суду не надійшли.
ІІІ. ВІДОМОСТІ ПРО РУХ СПРАВИ У СУДІ КАСАЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ ТА МЕЖІ РОЗГЛЯДУ СПРАВИ СУДОМ
Ухвалою від 26 липня 2022 року Верховний Суд відкрив касаційне провадження у справі за касаційною скаргою ТОВ "Кредитні ініціативи", а ухвалою від 06 грудня 2022 року призначив справу до судового розгляду у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у ній матеріалами.
З метою визначення меж розгляду справи Верховним Судом застосовані правила статті 400 Цивільного процесуального кодексу України
(далі -ЦПК України), відповідно до яких, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Критерії оцінки правомірності судового рішення визначені в статті 263 ЦПК України, відповідно до яких судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
ІV. ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Верховний Суд перевірив доводи касаційної скарги та матеріали цивільної справи, за результатами чого зробив такі висновки.
Обставини, встановлені в рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій
Суди першої та апеляційної інстанцій встановили, що 13 листопада 2007 року ЗАТ "Акціонерний комерційний Промислово-Інвестиційний банк" та ОСОБА_1 уклали кредитний договір № 2874 з подальшими змінами та доповненнями, за умовами якого позичальник отримав кредит у сумі 30 000, 00 дол. США зі сплатою відсотків за користування кредитом у розмірі 13, 00 % річних (24, 00 % річних за неправомірне, понад встановлені договором строки користування кредитними коштами) та кінцевим терміном повернення 01 листопада 2027 року.
На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором ЗАТ "Акціонерний комерційний Промислово-Інвестиційний банк" та ОСОБА_1 15 листопада 2007 року уклали договір іпотеки із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, згідно з яким позивач передав в іпотеку банку належне йому на праві власності нерухоме майно, а саме будівлю складу та земельну ділянку, площею 0, 1746 га, кадастровий номер 7322555400:01:002:0138, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до підпункту 3.1.9 іпотечного договору у разі невиконання іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором, а також у разі виникнення інших підстав для звернення стягнення іпотекодержатель має право задовольнити за рахунок предмета іпотеки свої вимоги у порядку, зазначеному в розділі 5 цього договору, у повному обсязі.
Звернення стягнення на предмет іпотеки може здійснюватися на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з цим договором в добровільному (позасудовому) порядку (пункт 5.2 іпотечного договору).
Згідно з пунктом 5.3 іпотечного договору задоволення вимог іпотекодержателя за кредитним договором шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки може бути вчинене в позасудовому порядку, зокрема, шляхом передачі іпотекодавцем іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором у порядку, передбаченому статтею 37 Закону України "Про іпотеку". Договори про задоволення вимог іпотекодержателя є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. Протягом трьох днів з моменту переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки іпотекодавець зобов`язаний передати всю технічну та іншу документацію стосовно предмета іпотеки, потрібну для здійснення перереєстрації права власності на предмет іпотеки.
17 грудня 2012 року між банком та ТОВ "Кредитні ініціативи" укладено договір про відступлення прав вимоги, відповідно до якого право вимоги за кредитним договором від 13 листопада 2007 року № 2874 та договором іпотеки від 15 листопада 2007 року перейшло до ТОВ "Кредитні ініціативи".
ТОВ "Кредитні ініціативи" 11 лютого 2020 року надіслало на адресу позивача, зазначену в іпотечному договорі, повідомлення (вимогу про усунення порушення) від 06 лютого 2020 року № 3150489, в якому повідомило про необхідність сплатити борг за кредитним договором станом на 06 лютого 2020 року в розмірі 65 354, 80 дол. США та попередило, що в разі невиконання цієї вимоги протягом тридцятиденного строку іпотекодержатель має намір звернути стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України "Про іпотеку". Також повідомлено позивача про те, що у випадку задоволення вимог іпотекодержателя, йому буде прощено (анульовано) залишок непогашеної заборгованості за кредитом.
14 лютого 2020 року зазначене повідомлення вручене дружині позивача, про що є розписка про отримання рекомендованого повідомлення.
Право власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем зареєстровано 26 березня 2021 року, тобто через понад рік з дати вручення повідомлення.
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна приватним нотаріусом Чернівецького міського нотаріального округу Козловою Н. В. зареєстровано право власності на земельну ділянку, площею 0, 1746 га, кадастровий номер 7322555400:01:002:0138, та нежиле приміщення - будівлю, площею 164, 7 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , за ТОВ "Кредитні ініціативи" на підставі рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексні номери 57380901, 57380462 від 30 березня 2021 року.
Право, застосоване судом
Відповідно до змісту статті 526 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) зобов`язання повинно виконуватися належним чином згідно з умовами договору й вимогами ЦК України. За статтею 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Згідно з частиною першою статті 625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Відповідно до статті 629 цього Кодексу договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірі та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
У статті 33 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
Згідно зі статтею 36 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Статтею 37 Закону України "Про іпотеку" (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) передбачено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді. Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня
2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Згідно з пунктом 61 Порядку № 1127 (у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, телекомунікаційної або інформаційно-телекомунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами);