ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
27 грудня 2022 року
м. Київ
cправа № 910/21725/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - Лисенко Ю. А. (в порядку самопредставництва),
відповідача - Алпатьєвої Н. А. (адвокат),
третьої особи - Джумурата В. М. (адвокат),
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу фізичної особи-підприємця Каралоп Марини Анатоліївни на рішення Господарського суду міста Києва від 05.07.2022 (суддя Котков О. В.) та постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.09.2022 (головуючий - Барсук М. А., судді Корсак В. А., Майданевич А. Г.) у справі
за позовом Шевченківської районної в місті Києві державної адміністрації
до фізичної особи-підприємця Каралоп Марини Анатоліївни,
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва",
про зобов`язання вчинити дії.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. 23.12.2021 Шевченківська районна в місті Києві державна адміністрація (далі - Шевченківська РДА, Райдержадміністрація, Орендодавець, позивач) звернулася до Господарського суду міста Києва з позовом до фізичної особи-підприємця Каралоп Марини Анатоліївни (далі - ФОП Каралоп М. А., Підприємець, Орендар, відповідач), за участю третьої особи - Комунального підприємства "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва" (далі - КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва", Підприємство, балансоутримувач, третя особа), про зобов`язання ФОП Каралоп М. А. звільнити нежитлове приміщення (господарську споруду) площею 20,3 м2 в будинку № 14 літ. "В" на вул. Ванди Василевської (нині - вул. Богдана Гаврилішина 14) у м. Києві (далі - спірне приміщення, орендоване майно, об`єкт оренди), з посиланням на положення статей 317, 319, 327, 391, 526, 629, 759, 763, 785 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статей 193, 291 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статей 18, 24, 25 Закону України від 03.10.2019 № 157-ІХ "Про оренду державного та комунального майна", введеного в дію з 01.02.2020 (далі - Закон України № 157-ІХ).
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що після закінчення 19.06.2021 строку дії укладеного між сторонами договору оренди № 389/1 про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду від 22.06.2015 (далі - договір оренди від 22.06.2015, договір № 389/1) відповідач не вчинив необхідних дій, спрямованих на продовження строку дії вказаного правочину та продовжує займати приміщення комунальної власності без належних на те підстав.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 05.07.2022 позов задоволено повністю з тих мотивів, що Орендодавець своєчасно (у встановлений місячний строк) висловив заперечення проти поновлення договору оренди від 22.06.2015 на новий строк шляхом направлення Орендарю листа від 18.06.2021 № 109/04/45-4331, що свідчить як про відсутність підстав для автоматичного продовження договору на той же строк і на тих самих умовах відповідно до положень статті 764 ЦК України та частини 2 статті 17 Закону України від 10.04.1992 № 2269-ХІІ "Про оренду державного та комунального майна", чинного до 31.01.2020 (далі - Закон України № 2269-ХІІ), так і про припинення вказаного договору 19.06.2021 в зв`язку із закінченням строку його дії, внаслідок чого в Підприємця виник обов`язок звільнити спірне приміщення. При цьому факт отримання або неотримання Орендарем повідомлення про відсутність у Шевченківської РДА наміру продовжувати договірні відносини не впливає на наслідки, з якими закон пов`язує направлення вказаного повідомлення, - припинення договірних правовідносин сторін.
4. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 27.09.2022 рішення Господарського суду міста Києва від 05.07.2022 залишено без змін.
5. Зазначена постанова аргументована посиланням на норми статей 3, 526, 530, 599, 610, 629, 759, 764, 777, 785 ЦК України, статей 42, 283, 284, 291 ГК України, статті 17 Закону України № 2269-ХІІ, статей 18, 24, 25 і пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 157-ІХ, статей 236, 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), застосовуючи які суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції про обґрунтованість позовних вимог з огляду на припинення 19.06.2021 договору оренди від 22.06.2015 у зв`язку зі своєчасною відмовою Орендодавця від його пролонгації, але водночас додатково зазначив про поширення на спірні правовідносини продовження договору оренди комунального майна, строк якого було встановлено до 19.06.2021 (тобто вже після настання дати 01.07.2020), дії положень Закону України № 157-ІХ, згідно з частиною 3 статті 18 якого договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору оренди.
При цьому, встановивши, що матеріали справи не містять доказів звернення відповідача в установленому законом порядку до позивача із заявою про продовження строку дії договору оренди від 22.06.2015, апеляційний суд дійшов висновку про припинення зазначеного договору відповідно до абзацу 2 частини 1 статті 24 Закону України № 157-ІХ, а саме в зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, та, як наслідок Орендар зобов`язаний протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди (частини 1 статті 25 цього Закону).
Короткий зміст вимог касаційної скарги
6. Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду та постановою суду апеляційної інстанції, ФОП Каралоп М. А. звернулася з касаційною скаргою, в якій просить зазначену постанову скасувати та справу передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
7. На обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на неправильне застосування і порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, наголошуючи, що: 1) суд апеляційної інстанції не врахував висновку щодо застосування положень статті 764 ЦК України, частини 4 статті 284 ГК України та частини 2 статті 17 Закону України № 2269-ХІІ в подібних правовідносинах (щодо необхідності достовірного встановлення судом факту обов`язкового отримання орендарем заперечень орендодавця, надісланих у місячний строк після закінчення договору оренди), викладеного в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12.06.2018 у справі № 910/15387/17, від 26.06.2019 у справі № 910/15387/17, від 30.01.2020 у справі № 904/1207/19, від 14.06.2022 у справі № 926/326/21; 2) суди встановили обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів, зокрема, на підставі поданого третьою особою технічного паспорта на нежитлову будівлю по вул. Богдана Гаврилішина 14, виготовленого Товариством з обмеженою відповідальністю "Бюро технічної інвентаризації межрегіональне" (далі - ТОВ "Бюро технічної інвентаризації межрегіональне"), та підписаного відповідачем акта про фактичне використання приміщення від 22.06.2015.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
8. Позивач і третя особа не скористалися правом на подання відзивів на касаційну скаргу.
Розгляд справи Верховним Судом
9. Ухвалою Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.12.2022 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ФОП Каралоп М. А. на рішення Господарського суду міста Києва від 05.07.2022 і постанову Північного апеляційного господарського суду від 27.09.2022 у справі № 910/21725/21 та призначено розгляд цієї справи в судовому засіданні на 27.12.2022.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
10. 22.06.2015 між Шевченківською РДА (Орендодавець), ФОП Каралоп М. А. (Орендар) та КП "Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Шевченківського району м. Києва" (балансоутримувач) укладено договір № 389/1, за умовами пункту 1.1 якого Орендодавець на підставі розпорядження Райдержадміністрації від 04.06.2015 № 304, за погодженням постійної комісії Київської міської ради з питань власності, протокол № 29 від 17.03.2015, передає, а Орендар приймає в оренду нерухоме майно нежиле приміщення загальною площею 20,3 м2, а саме господарську споруду з орендованою площею 20,3 м2, згідно поверхового плану приміщення, що знаходиться за адресою: вул. Ванди Василевської, 14, літ. "В", що належить до комунальної власності територіальної громади міста Києва, під інше використання нерухомого майна (прийом склотари).
11. Пунктом 4.15 договору оренди від 22.06.2015 визначено, що Орендар зобов`язаний після припинення дії цього договору протягом 30 календарних днів передати майно по акту приймання-передачі підприємству. Акт приймання-передачі об`єкта підписується Орендодавцем, Орендарем та Підприємством. У разі невиконання цього пункту Орендар сплачує неустойку у подвійному розмірі орендної плати.
12. Згідно з пунктом 7.6 договору № 389/1 у разі закінчення/припинення дії цього договору або при його розірванні Орендар зобов`язаний за актом приймання-передачі повернути об`єкт Підприємству у стані не гіршому, ніж в якому перебував об`єкт на момент передачі його в оренду, з урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об`єкта оренди без заподіяння йому шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.
13. У пунктах 9.1, 9.4 договору оренди від 22.06.2015 сторони погодили, що договір діє з 22.06.2015 року по 20.06.2018 року. Договір припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено.
14. Пунктом 9.7 договору № 389/1 передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформляються додатковою угодою, яка є невід`ємною частиною цього договору.
15. У зв`язку з відсутністю заяви однієї із сторін про припинення цього договору станом на 20.06.2018 та протягом одного місяця, договір оренди від 22.06.2015 відповідно до статті 764 ЦК України та статті 284 ГК України було продовжено на той самий строк і на тих самих умовах, тобто до 19.06.2021.
16. Листом від 18.06.2021 № 109/04/45-4331 Шевченківська РДА повідомила ФОП Каралоп М. А. про закінчення строку дії договору № 389/1 та необхідність передачі майна по акту приймання-передачі підприємству-балансоутримувачу або вчинити дії щодо укладення договору оренди на новий термін.
Зазначений лист було направлено на адресу відповідача 23.06.2021, що підтверджується наявними в матеріалах справи копіями опису вкладення у цінний лист № 0405043459201 та фіскальним чеком від 23.06.2021.
З офіційного веб-сайту Державного підприємства "Укрпошта" вбачається, що вказаний лист за поштовим ідентифікатором № 0405043459201 надійшов на адресу відповідача 25.06.2021, проте 09.07.2021 був повернутий на зворотну адресу в зв`язку із закінченням встановленого терміну зберігання.
Позиція Верховного Суду
17. Згідно з положеннями частини 1 статті 300 ГПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши в межах вимог касаційної скарги наведені у ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно залишити без задоволення з таких підстав.
18. В основу оскаржуваного рішення покладено висновок місцевого господарського суду про припинення 19.06.2021 договору оренди від 22.06.2015 у зв`язку зі своєчасною (в установлений місячний строк) відмовою Орендодавця від його пролонгації відповідно до положень статті 764 ЦК України та частини 2 статті 17 Закону України № 2269-ХІІ, яку (відмову) оформлено надісланим Орендарю листом Райдержадміністрації від 18.06.2021 № 109/04/45-4331, що зумовлює виникнення в Підприємця обов`язку звільнити займане приміщення.
19. В свою чергу, в основу оскаржуваної постанови покладено передусім висновок апеляційного господарського суду про те, що на спірні правовідносини продовження договору оренди комунального майна, строк якого було встановлено до 19.06.2021 (тобто вже після настання граничної дати - 01.07.2020), поширюється дія положень Закону України № 157-ІХ (в силу пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень цього Закону), а оскільки відповідачем не дотримано передбачену частиною 3 статті 18 Закону України № 157-ІХ процедуру продовження договору оренди державного або комунального майна, яка (процедура) вимагає від Орендаря попереднього (не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору оренди) подання до Орендодавця заяви про продовження договору, то договір оренди від 22.06.2015 припинився на підставі абзацу 2 частини 1 статті 24 Закону України № 157-ІХ (в зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено), та, як наслідок, ФОП Каралоп М. А. зобов`язана протягом трьох робочих днів з дати припинення договору повернути орендоване майно в порядку, визначеному договором оренди (частини 1 статті 25 цього Закону).
20. Колегія суддів повністю погоджується із зазначеним висновком суду апеляційної інстанції з огляду на таке.
21. 03.10.2019 було прийнято Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ. У розділі "Прикінцеві та перехідні положення" цього Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 1 лютого 2020 року (за виключенням окремих зазначених норм).
При цьому пунктом 5 розділу "Прикінцеві та перехідні положення" Закону України № 157-IX визнано таким, що втратив чинність, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" (Відомості Верховної Ради України, 1992 р., № 30, ст. 416 із наступними змінами) з дня введення в дію цього Закону.
Ураховуючи опублікування тексту Закону України № 157-ІХ в офіційному друкованому виданні "Голос України" 26.12.2019, останній набрав чинності 27.12.2019 і введений в дію з 01.02.2020, отже, з цієї дати підлягають застосуванню його норми (за винятком норм, наведених у розділі "Прикінцеві та перехідні положення").
При цьому за загальним правилом, якщо прийнятим нормативним актом порівняно з попереднім змінюється правове регулювання відносин в тій чи іншій сфері, то нові норми застосовуються з дати набрання ними чинності, якщо інше не визначено в самому нормативному акті (частина 1 статті 5 ЦК України).
22. Відповідно до пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 157-IX договори оренди державного або комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, продовжуються в порядку, передбаченому законодавством, яке діяло до дати набрання чинності цим Законом, до дати, яка наступить раніше: набрання чинності рішенням Кабінету Міністрів України чи рішенням представницького органу місцевого самоврядування (щодо договорів оренди комунального майна, розташованого в межах відповідної територіальної громади), передбаченим абзацом 5 частини 2 статті 18 цього Закону, або 1 липня 2020 року. Після настання однієї з дат, яка відповідно до цього пункту наступить раніше, але у будь-якому випадку не раніше дня введення в дію цього Закону, договори оренди продовжуються в порядку, визначеному цим Законом. Договори оренди державного та комунального майна, укладені до набрання чинності цим Законом, зберігають свою чинність та продовжують діяти до моменту закінчення строку, на який вони були укладені.
23. Колегія суддів зазначає, що порядок продовження договорів оренди державного та комунального майна, який діяв до 31.01.2020 та був передбачений Законом України № 2269-XII (втратив чинність 31.01.2020), може бути застосовано до процедури продовження тих договорів, строк дії яких закінчився до 01.07.2020 включно, а щодо інших договорів оренди державного та комунального майна (строк дії яких закінчився після 01.07.2020) у силу вимог абзацу 3 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 157-IX має застосовуватися порядок продовження, визначений Законом України № 157-ІХ. Таким чином, законодавець передбачив умови та порядок продовження дії договорів оренди державного та комунального майна, укладених відповідно до положень Закону України № 2269-XII.
Схожий правовий висновок щодо необхідності чіткого розмежування підстав норм Закону України № 2269-XII (чинного до 31.01.2020) і Закону України № 157-ІХ (введеного в дію з 01.02.2020) викладено в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 06.10.2021 у справі № 907/720/20, від 09.11.2021 у справі № 908/2637/20, від 05.07.2022 у справі № 909/479/21, від 19.07.2022 у справі № 924/852/21).
24. Оскільки строк дії договору оренди від 22.06.2015 визначено його сторонами до 19.06.2021, тобто вже після 01.07.2020, то до спірних орендних правовідносин підлягали застосуванню положення статей 18, 24, 25 Закону України № 157-ІХ, а не статей 17, 26, 27 Закону України № 2269-XII, якими помилково керувався суд першої інстанції, а також суд апеляційної інстанції, суперечливо посилаючись на норми обох зазначених законів.
25. Відповідно до абзацу 2 частини 2 та частин 3, 4 статті 18 Закону України № 157-ІХ без проведення аукціону можуть бути продовжені договори, які укладені та продовжуються вперше, за умови, якщо строк оренди за такими договорами становить п`ять років або менше. Договори оренди можуть бути продовжені на той самий строк, на який вони були укладені, на підставі заяви орендаря про продовження договору, поданої орендодавцю не пізніше ніж за три місяці до закінчення строку дії договору оренди. Рішення про продовження договору оренди державного майна, передбаченого частиною 2 цієї статті, і рішення про відмову у продовженні договору оренди державного майна приймаються орендодавцем. Рішення про продовження договору оренди комунального майна, передбаченого частиною 2 цієї статті, та рішення про відмову у продовженні договору оренди комунального майна приймаються орендодавцем або представницьким органом місцевого самоврядування чи визначеними ним органами у випадках, встановлених рішенням представницького органу місцевого самоврядування.
26. Застосовуючи норми статей 18, 24, 25 і абзацу 3 пункту 2 Прикінцевих та перехідних положень Закону України № 157-ІХ, ураховуючи достеменно встановлені та неспростовні скаржником обставини недоведеності звернення Орендаря до Орендодавця у визначений законом 3-місячний строк з пропозицією про продовження договору оренди від 22.06.2015, апеляційний суд, на відміну від суду першої інстанції, цілком правомірно послався на обґрунтування підстав задоволення позову на припинення вказаного договору саме в зв`язку з недотриманням Підприємцем нової процедури продовження договорів оренди державного та комунального майна, запровадженої зазначеним Законом.
Верховний Суд зауважує, що помилкове посилання судів першої та апеляційної інстанцій на регулювання спірних правовідносин нормами статті 764 ЦК України, частини 4 статті 284 ГК України та статей 17, 26, 27 Закону України № 2269-XII не призвело до прийняття неправильних по суті судових рішень та, як наслідок, не може бути достатньою підставою для їх скасування, оскільки згідно з частиною 2 статті 309 ГПК України не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
27. Відповідно до Рішення Конституційного Суду України від 18.06.2020 № 5-р(II)/2020 принцип верховенства права (правовладдя) вимагає суддівської дії у ситуаціях, коли співіснують суперечливі норми одного ієрархічного рівня. У таких ситуаціях до судів різних видів юрисдикції висунуто вимогу застосовувати класичні для юридичної практики формули (принципи): "закон пізніший має перевагу над давнішим" (lex posterior derogat priori); "закон спеціальний має перевагу над загальним" (lex specialis derogat generali)" "закон загальний пізніший не має переваги над спеціальним давнішим" (lex posterior generalis non derogat priori speciali). Якщо суд не застосовує цих формул (принципів) за обставин, що вимагають від нього їх застосування, то принцип верховенства права (правовладдя) втрачає свою дієвість.
Згідно з частиною 2 статті 9 ЦК України законом можуть бути передбачені особливості регулювання майнових відносин у сфері господарювання.
Частинами 1, 2 статті 2 Закону України № 157-ІХ передбачено, що законодавство України про оренду державного та комунального майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим, складається з цього Закону, інших законодавчих актів. Передача в оренду майна, що перебуває у комунальній власності, здійснюється органами місцевого самоврядування відповідно до вимог цього Закону.
Таким чином, оскільки в силу вимог частини 2 статті 9 ЦК України та частин 1, 2 статті 2 Закону України № 157-ІХ в спірних правовідносинах у співвідношенні із загальним законом (стаття 764 ЦК України та частина 4 статті 284 ГК України) спеціальним законом є Закон України № 157-ІХ, пункт 2 Прикінцевих та перехідних положень якого підлягає пріоритетному застосуванню до спірних орендних правовідносин, колегія суддів вважає, що наведеним повністю спростовується твердження скаржника про недоведеність своєчасної (у встановлений нормами статті 764 ЦК України та частини 4 статті 284 ГК України місячний строк) відмови Орендодавця від пролонгації договору оренди від 22.06.2015, яке (твердження) ґрунтується передусім на безпідставному застосуванні до правовідносин продовження договору оренди державного та комунального майна загальних норм статті 764 ЦК України та частини 4 статті 284 ГК України, а не положень статей 18, 24, 25 Закону України № 157-IX як спеціального закону, на які правомірно послався суд апеляційної інстанції на обґрунтування підстав для задоволення позову.