ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
21 грудня 2022 року
м. Київ
cправа № 916/1184/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Уркевича В. Ю.,
секретар судового засідання - Астапова Ю. В.,
розглянувши касаційну скаргу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.07.2022 (колегія суддів: Таран С. В., Богатир К. В., Поліщук Л. В.) та рішення Господарського суду Одеської області від 27.09.2021 (суддя Петров В. С.) у справі
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Будстрой" про стягнення 4 469 659,55 грн, розірвання договору та виселення,
(стороні повідомлені належним чином про час і місце розгляду справи, проте не скористалися правом надіслати представників для участі у судовому розгляді справи),
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1. У квітні 2021 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Будстрой" (далі - ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой"), в якому просив стягнути заборгованість з орендної плати в сумі 4 411 000,14 грн та пеню за несвоєчасну сплату орендної плати у розмірі 58 659,41 грн, розірвати укладений між сторонами договір оренди № 001/57 від 23.12.2019 та виселити відповідача з нежитлових будівель загальною площею 1675,9 м2, розташованих за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8А.
2. Позовні вимоги обґрунтовано неналежним виконанням відповідачем зобов`язань зі сплати орендної плати за договорами оренди нежилих приміщень від 20.04.2017 № 001/57 та від 23.12.2019 № 001/57, що є підставою для стягнення на користь позивача орендної плати з урахуванням пені за несвоєчасне виконання зобов`язання, розірвання укладеного сторонами 23.12.2019 договору оренди № 001/57 зі строком дії до 01.01.2045 та виселення відповідача з належних позивачу спірних нежитлових будівель.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. 20.04.2017 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" (орендар) укладено договір оренди нежилих приміщень № 001/57, за умовами пункту 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові будівлі загальною площею 1675,9 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А ("об`єкт оренди"). Характеристика об`єкта оренди наводиться у технічному паспорті, який виданий Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" Виконавчого комітету Одеської міської ради 15.10.2008.
4. В пункті 1.3 договору зазначено термін його дії з 20.04.2017 до 20.03.2020.
5. Відповідно до пункту 3.3 договору орендодавець має право виступати з ініціативою розірвання договору оренди у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов`язків, передбачених цим договором, у тому числі несплати орендної плати своєчасно та в повному обсязі.
6. У силу пункту 3.4 орендодавець зобов`язується передати Орендарю в оренду нежиле приміщення згідно з пунктом 1.1 цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.
7. Згідно з пунктом 4.1 вказані у пункті 1.1 цього договору приміщення орендодавцем передаються орендарю виключно під розміщення приватного дошкільного навчального закладу.
8. У пункті 4.2 договору визначено, що орендар зобов`язаний своєчасно вносити орендну плату.
9. Після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання Орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати Орендодавцю збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди (пункт 4.7 договору).
10. У пунктах 5.2, 5.3 договору сторони узгодили, що за несвоєчасне внесення орендної плати Орендар сплачує пеню у розмірі подвійної облікової ставки Національного банку України, що діяла у період, за який сплачується пеня, від суми простроченого платежу за кожен день прострочки. Нарахування пені за прострочку виконання обов`язку припиняється через один рік з дня, коли обов`язок повинен бути виконаний. У разі невнесення орендарем орендної плати протягом 3-х місяців з дати закінчення терміну платежу орендодавець має право відмовитися від договору і вимагати повернення об`єкта оренди. Також орендодавець має право відмовитись від договору оренди у разі невикористання орендарем приміщення за його профільним призначенням, невиконання поточного та капітального ремонту в порядку, передбаченому цим договором та законодавством України. У разі відмови орендодавця від договору останній є розірваним з моменту одержання орендарем повідомлення орендодавця про відмову від договору.
11. За умовами пунктів 7.5, 7.6 зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами протягом 20 днів і вносяться у тій самій формі, в якій укладено цей договір. Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін за рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством та зазначеним договором оренди.
12. У силу пункту 7.11 договору дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об`єкта оренди за участю Орендаря; загибелі об`єкта оренди; достроково за згодою сторін або рішенням господарського суду; банкрутства або ліквідації Орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством.
13. Пунктом 7.13 договору передбачено, що вступ орендаря у користування приміщеннями настає одночасно з підписанням акту приймання-передачі вказаних приміщень.
14. Цей договір набуває чинності з моменту підписання його сторонами (пункт 7.17 договору).
15. Додатком до договору №001/57 від 20.04.2017 є підписаний сторонами розрахунок орендної плати.
16. На виконання умов вищезазначеного договору 20.07.2017 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" підписано акт прийому-передачі б/н, згідно з яким орендареві передано нежитлові будівлі загальною площею 1675,9 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А.
17. 23.12.2019 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (орендодавець) та ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" (орендар) укладено договір оренди нежилих приміщень № 001/57, за умовами пункту 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові будівлі загальною площею 1675,9 м2, що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Сегедська, 8-А. Нежитлові будівлі належать територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради на підставі свідоцтва про право власності серії САС №197750 від 24.10.2008; державна реєстрація права власності проведена в Реєстрі прав власності на нерухоме майно, реєстраційний №26613571. Характеристика об`єкта оренди наводиться у технічному паспорті, який виданий Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості" Виконавчого комітету Одеської міської ради 15.10.2008.
18. Згідно з пунктом 1.2 договору передача в оренду об`єкта, зазначеного у пункті 1.1 цього договору, здійснюється на підставі Цивільного та Господарського кодексів України, Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
19. У силу пункту 1.3 договору даний договір укладено до 01.01.2045.
20. Відповідно до пункту 3.4 договору орендодавець зобов`язується передати орендарю в оренду нежитлові будівлі згідно з пунктом 1.1 цього договору за актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами.
21. Відповідно до пункту 7.13 договору вступ орендаря у користування приміщеннями настає одночасно з підписанням акту приймання-передачі вказаних приміщень.
22. У пункті 7.17 договору узгоджено, що цей договір набуває чинності з моменту підписання його сторонами.
23. У зв`язку з несплатою ТОВ "Будівельна компанія "Будстрой" орендних платежів, Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до суду з цим позовом.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
24. Рішенням Господарського суду Одеської області від 27.09.2021 позов задоволено частково; стягнуто заборгованість з орендної плати в сумі 2 795 085,51 грн та витрати по сплаті судового збору в розмірі 41 926,28 грн; у задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.
25. Місцевий господарський суд дійшов висновку про обґрунтованість вимог у частині стягнення заборгованості з орендної плати за договором від 20.04.2017 № 001/57 з огляду на доведення позивачем факту неналежного виконання відповідачем зобов`язань щодо своєчасної оплати за користування об`єктом оренди.
26. Відмовляючи у задоволенні іншої частини позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що позивач фактично не передав спірне нерухоме майно відповідачу у користування за актом приймання-передачі на виконання вимог пункту 3.4 договору оренди від 23.12.2019 № 001/57, тому в орендаря не виникли зобов`язання щодо оплати за цим договором. Зазначені обставини виключають можливість задоволення вимог позивача про стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за договором від 23.12.2019 № 001/57 та пені за її несвоєчасну сплату, розірвання спірного договору в судовому порядку і виселення відповідача зі спірних нежилих приміщень.
27. Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 11.07.2022 рішення суду першої інстанції змінено, резолютивну частину рішення викладено в іншій редакції, у якій: позов задоволено частково, стягнуто заборгованість з орендної плати у сумі 1 955 715,65 грн та витрати зі сплати судового збору у сумі 29 335,73 грн. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено.
28. Апеляційний суд погодився в цілому з висновками суду першої інстанції про наявність підстав для стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати за договором від 20.04.2017 № 001/57, однак, урахувавши обставини пропуску позивачем позовної давності за вимогами щодо орендної плати за цим договором за період з 20.07.2017 по 28.04.2018, вважав правильним стягнути з відповідача заборгованість з орендної плати за період з 29.04.2018 по 22.12.2019 включно на суму 1 955 715,65 грн.
29. Щодо позовних вимог про стягнення заборгованості з орендної плати за договором від 23.12.2019 № 001/57 та пені за її несвоєчасну сплату, розірвання цього договору і виселення відповідача зі спірних нежитлових будівель, апеляційний суд зазначив про їх необґрунтованість, погодився з наданою місцевим судом оцінкою обставинам справи на предмет виникнення між сторонами спору орендних правовідносин за договором від 23.12.2019 № 001/57 та зауважив на відсутності у матеріалах справи акта приймання-передачі приміщень, з підписанням якого сторони пов`язали момент вступу відповідача-орендаря у користування об`єктом оренди (пункт 7.13 договору). З огляду на таке суд апеляційної інстанції не вбачав підстав для нарахування відповідачу орендної плати за договором від 23.12.2019 № 001/57, а відтак і пені за прострочення її сплати, розірвання зазначеного договору в судовому порядку та виселення відповідача з нежитлових будівель позивача.
Короткий зміст касаційної скарги
30. Департамент комунальної власності Одеської міської ради у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, ухвалити нове рішення, яким позов задовольнити в повному обсязі.
31. Скарга з посиланням на пункт 3 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) мотивована неправильним застосуванням та порушенням норм права, зокрема, положень статей 17, 24, 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", статей 203, 267, 626, 627, 85, 795 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), а також відсутністю висновку Верховного Суду щодо застосування зазначених норм у подібних правовідносинах.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
32. Відзиву від відповідача не надходило.
Позиція Верховного Суду
33. Відповідно до частин першої, другої статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочин.
34. Згідно з приписами статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку; зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу, у тому числі і з договорів.
35. Відповідно до статті 174 Господарського кодексу України (далі - ГК України) господарські зобов`язання можуть виникати, зокрема, з господарського договору та інших угод, передбачених законом, а також з угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.
36. У силу частин першої, четвертої статті 179 ГК України майново-господарські зобов`язання, які виникають між суб`єктами господарювання або між суб`єктами господарювання і негосподарюючими суб`єктами - юридичними особами на підставі господарських договорів, є господарсько-договірними зобов`язаннями. При укладенні господарських договорів сторони можуть визначати зміст договору, зокрема, на основі вільного волевиявлення, коли сторони мають право погоджувати на свій розсуд будь-які умови договору, що не суперечать законодавству.