ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 грудня 2022 року
м. Київ
cправа № 911/1186/20
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Берднік І. С., Дроботової Т. Б.,
секретар судового засідання - Письменна О. М.,
за участю представників:
позивача - Колеснікової Ю. Е. (адвоката),
відповідача - Голосія Т. А. (адвоката),
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Будстандартінжиніринг"
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.09.2022 (колегія суддів: Іоннікова І. А. - головуючий, Михальська Ю. Б., Шаптала Є. Ю.) у справі
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Будстандартінжиніринг"
до Броварської міської ради Київської області
про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Будстандартінжиніринг" (далі - ТОВ "Будстандартінжиніринг") звернулося до Господарського суду Київської області з позовом до Броварської міської ради Київської області (далі - Броварська міська рада) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 29.05.2015.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Броварська міська рада безпідставно ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі, що і стало підставою виникнення цього спору.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду Київської області від 18.01.2022 (суддя Кошик А. Ю) у справі № 911/1186/20 позовні вимоги ТОВ "Будстандартінжиніринг" до Броварської міської ради задоволено у повному обсязі. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки у редакції, викладеній у резолютивній частині рішення.
2.2. Задовольняючи позовні вимоги, господарський суд першої інстанції виходив із того, що позивач дотримався визначеної законодавством процедури поновлення договору оренди землі на новий строк на умовах переважного права, та своєчасно звернувся до відповідача із повідомленням про намір скористатися переважним правом, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди, яким пропонував внести зміни до договору оренди в частині продовження терміну дії договору на такий самий строк. Однак відповідач не розглянув отримані ним листи-повідомлення позивача. За висновком місцевого господарського суду, листи, надіслані відповідачем позивачу, не можуть свідчити про належне виконання відповідачем вимог частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки в таких листах зазначалося, що питання буде включено до проекту рішення чергової сесії Броварської міської ради. При цьому відповідність додаткової угоди вимогам закону не розглядалась, узгодження істотних умов не проводилося, а також відсутні докази розгляду такого питання на черговій сесії Броварської міської ради.
2.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.09.2022 скасовано рішення Господарського суду Київської області від 18.01.2022 у справі № 911/1186/20 та ухвалено нове рішення, яким відмовлено у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
2.4. Скасовуючи рішення господарського суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, апеляційний господарський суд зазначив, що якщо на дату закінчення строку дії договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Апеляційний господарський суд встановив, що відповідач своєчасно повідомив позивача про відмову у продовженні дії договору оренди земельної ділянки. Апеляційний господарський суд також зазначив, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження на власний розсуд земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі. З огляду на викладене апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що орендодавцем не порушено право позивача на поновлення договору оренди на новий строк.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги та заперечень на неї
3.1. Не погоджуючись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.09.2022 у справі № 911/1186/20, до Верховного Суду звернулося ТОВ "Будстандартінжиніринг" з касаційною скаргою, в якій просить скасувати зазначену постанову апеляційного господарського суду, а рішення Господарського суду Київської області від 18.01.2022 у справі № 911/1186/20 залишити в силі.
3.2. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, ТОВ "Будстандартінжиніринг" зазначає, що оскаржувана постанова апеляційного господарського суду ухвалена з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. ТОВ "Будстандартінжиніринг", звертаючись з касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 2 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
3.3. Скаржник наголошує, що апеляційний господарський суд, ухвалюючи оскаржувану постанову, застосував положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, постановах Верховного Суду від 09.07.2019 у справі № 908/2315/18, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16, від 14.05.2019 у справі № 912/3808/16, від 16.05.2019 у справі № 912/1928/17, від 16.07.2019 у справі № 915/1042/18 та рішенні Конституційного Суду України від 16.04.2009 у справі № 1-9/2009.
3.4. Крім того, на думку скаржника, в цьому випадку наявні підстави для відступлення від висновків щодо застосування положень Закону України "Про оренду землі", викладених у постановах Верховного Суду від 28.09.2020 у справі № 272/440/18, від 04.12.2019 у справі № 693/42/18.
3.5. Броварська міська рада у відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Будстандартінжиніринг" просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного господарського суду - без змін. Броварська міська рада зазначає, що на земельній ділянці з кадастровим номером 3210600000:00:063:0982 позивачем як замовником будівництва та орендарем земельної ділянки відповідно до договору було розпочато будівництво житлового комплексу "Діамант". Під будівництво було залучено кошти громадян. Однак станом на цей час внаслідок дій позивача склалась ситуація, за якої громадяни, що інвестували власні кошти в будівництво, не отримали у власність квартири, а забудовник та замовник не завершують будівництво об`єктів. На думку Броварської міської ради, позивач як орендар земельної ділянки та замовник будівництва недобросовісно реалізовував свої права користувача земельної ділянки відповідно до договору оренди.
4. Обставини справи, встановлені судами
4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 29.05.2015 між Броварською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Будстандартінжиніринг" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами пункту 1.1 якого орендодавець відповідно до рішення сесії Броварської міської ради Київської області від 21.05.2015 № 1469-54-06 надав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 2,8837 га, з них 0,6523 га - землі обмеженого використання - інженерний коридор мереж комунікацій, для будівництва та обслуговування об`єкта незавершеного будівництва (багатоквартирна житлова забудова) - землі житлової забудови, в 5 мікрорайоні IV житлового району в м. Бровари.
4.2. Відповідно до пункту 3.1 договору оренди цей договір укладено терміном до 21.05.2020. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
4.3. Господарські суди зазначили, що 19.03.2020 позивач отримав від відповідача лист від 16.03.2020 № 2-6/1094, в якому відповідач повідомив позивача про те, що після закінчення терміну дії договору оренди відповідач не має наміру продовжувати цей договір на новий строк.
4.4. 18.03.2020 позивач відповідно до вимог частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі" направив відповідачу повідомлення цінним листом з описом вкладення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. При цьому на виконання положень частини 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" позивач додав до листа-повідомлення проект додаткової угоди, якою пропонував внести зміни до договору оренди, змінивши лише пункт 3.1 договору оренди щодо терміну дії договору оренди. Цей лист-повідомлення був отриманий відповідачем 20.03.2020.
4.5. 26.03.2020 позивач отримав від відповідача лист від 23.03.2020 № 2-6/1178, яким у відповідь на лист-повідомлення позивача від 18.03.2020 відповідач зазначив про те, що це питання буде включено до проекту рішення чергової сесії Броварської міської ради, яка запланована на 23.04.2020.
4.6. 27.03.2020 позивач цінним листом від 25.03.2020 №25/03-2020 з описом вкладення повторно направив відповідачу повідомлення про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк з проектом додаткової угоди. Судами зазначено, що згідно з інформацією з сайту Укрпошти цей лист було вручено відповідачу 31.03.2020.
4.7. 10.04.2020 позивач отримав від відповідача лист від 06.04.2020 № 2-6/1341, яким у відповідь на лист-повідомлення позивача від 25.03.2020, відповідач зазначив що питання буде включено до проекту рішення чергової сесії Броварської міської ради, що запланована на 04.06.2020.
4.8. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 13.04.2020 позивач отримав від відповідача лист від 07.04.2020 № 2-6/1379, яким відповідач повідомив позивача про те, що на виконання рішення Броварської міської ради відповідач не має намірів продовжувати термін дії договору оренди. До листа було додано витяг з рішення сесії від 03.04.2020 № 1841-73-07, згідно з яким відповідач вирішив попередити позивача що відповідач не має намірів продовжувати термін дії договору оренди.
4.9. Позивач, вважаючи порушеними свої права щодо поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк, звернувся до Господарського суду Київської області з позовом до Броварської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 29.05.2015 у редакції, викладеній у позовній заяві.
5. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду
5.1. Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 25.10.2022 у справі № 911/1186/20 визначено колегію суддів у складі: Багай Н. О. - головуючий, Дроботова Т. Б., Чумак Ю. Я.
Ухвалою Верховного Суду від 27.10.2022 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "Будстандартінжиніринг" на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.09.2022 у справі № 911/1186/20.
Розпорядженням заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 17.11.2022 № 29.3-02/1970 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу справи № 911/1186/20 у зв`язку із запланованим відрядженням судді Чумака Ю. Я.
Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 17.11.2022 визначено колегію суддів у складі: Багай Н. О. - головуючий, Берднік І. С., Дроботова Т. Б.
5.2. Заслухавши суддю-доповідача, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не може бути задоволена з огляду на таке.
5.3. Предметом позову в цій справі є вимоги ТОВ "Будстандартінжиніринг" до Броварської міської ради про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 29.05.2015 у редакції, викладеній у позовній заяві.
5.4. Підставою позовних вимог, на думку ТОВ "Будстандартінжиніринг", є те, що Броварська міська рада безпідставно ухиляється від укладення додаткової угоди до договору оренди землі.
5.5. Верховний Суд зазначає, що Законом України "Про оренду землі" від 06.10.1998 № 161-XIV визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.
5.6. Статтею 1 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі у редакції, чинній на момент укладення договору оренди земельної ділянки від 29.05.2015) перебачено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
5.7. Правові підстави поновлення договору оренди землі визначаються статтею 33 Закону України "Про оренду землі", яка фактично об`єднує два випадки пролонгації договору оренди землі.
5.8. Відповідно до частин 1-5 статті 33 цього Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
5.9. Частинами 8 та 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди можуть бути оскаржені в суді.
5.10. Тобто, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури і строків.
5.11. Отже, для застосування частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди згідно з частинами 2-5 цього закону необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов`язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.
5.12. Крім того, Верховний Суд зазначає, що частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено іншу підставу поновлення договору оренди землі, а саме у разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
5.13. Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар належно виконує свої обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди, продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
5.14. Разом з тим, здійснюючи касаційний перегляд оскаржуваної постанови апеляційного господарського суду в цій справі, Верховний Суд звертається до правових висновків, які викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.
5.15. Велика Палата Верховного Суду зазначала, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.
5.16. Велика Палата Верховного Суду також зазначала, що орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
5.17. У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладення додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
5.18. Таким чином, якщо орендарем з дотриманням умов договору та законодавства надіслано орендодавцю лист-повідомлення з проектом додаткової угоди і протягом одного місяця як після надіслання, так і після закінчення строку договору ним не отримано листа-повідомлення орендодавця про відмову в укладенні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 31.05.2022 у справі № 910/465/21, від 30.11.2021 у справі № 910/15776/20.
5.19. Частиною 1 статі 74 Господарського процесуального кодексу України установлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
5.20. Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
5.21. Скасовуючи рішення господарського суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, апеляційний господарський суд зазначив, що якщо на дату закінчення строку дії договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. При цьому апеляційний господарський суд встановив, що відповідач своєчасно повідомив позивача про відмову у продовженні дії договору оренди земельної ділянки. Апеляційний господарський суд також зазначив, що переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця, як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження на власний розсуд земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди землі. З огляду на викладене апеляційний господарський суд дійшов висновку про те, що орендодавцем не порушено право позивача на поновлення договору оренди на новий строк.
5.22. ТОВ "Будстандартінжиніринг" не погоджується з висновками апеляційного господарського суду, а тому звернулося з касаційною скаргою на постанову апеляційного суду. ТОВ "Будстандартінжиніринг", звертаючись з касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 1, 2 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
5.23. Відповідно до частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 310 цього Кодексу.
Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України
5.24. Касаційну скаргу з посиланням на положення частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України мотивовано тим, що апеляційний господарський суд, ухвалюючи оскаржувану постанову, застосував положення статті 33 Закону України "Про оренду землі" без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, постановах Верховного Суду від 09.07.2019 у справі № 908/2315/18, від 15.05.2019 у справі № 912/3810/16, від 14.05.2019 у справі № 912/3808/16, від 16.05.2019 у справі № 912/1928/17, від 16.07.2019 у справі № 915/1042/18 та рішенні Конституційного Суду України від 16.04.2009 у справі № 1-9/2009.
5.25. За змістом пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України оскарження судових рішень з підстав, зазначених у пункті 1 частини 2 цієї статті, можливе за наявності таких складових: неоднакове застосування одних і тих самих норм матеріального права апеляційним судом у справі, в якій подано касаційну скаргу, та у постанові Верховного Суду, яка містить висновок щодо застосування цієї ж норми права у подібних правовідносинах; ухвалення різних за змістом судових рішень у справі, у якій подано касаційну скаргу, і у справі, в якій винесено постанову Верховного Суду; спірні питання виникли у подібних правовідносинах.