ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 грудня 2022 року
м. Київ
cправа № 916/4073/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,
секретар судового засідання - Письменна О. М.,
за участю представників:
позивача - не з`явилися,
відповідача - не з`явилися,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Магвай"
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.09.2022 (колегія суддів: Поліщук Л. В. - головуючий, Богатир К. В., Таран С. В.) і рішення Господарського суду Одеської області від 17.05.2022 (суддя Цісельський О. В.) у справі
за позовом Департаменту комунальної власності Одеської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Магвай"
про виселення та стягнення 17 143,63 грн,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. У грудні 2021 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради звернувся до Господарського суду Одеської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Магвай" (далі - ТОВ "Магвай") про виселення відповідача з нежилої окремо розташованої будівлі загальною площею 102,4 м2, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 1/4, та стягнення з відповідача неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди у розмірі 17 143,63 грн.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані неповерненням об`єкта оренди після припинення дії договору оренди нежилого приміщення від 08.10.2018 № 573/2018 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено.
2. Короткий зміст судових рішень
2.1. Рішенням Господарського суду Одеської області від 17.05.2022, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.09.2022 у справі № 916/4073/21, задоволено у повному обсязі позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ТОВ "Магвай" про виселення відповідача з нежилої окремо розташованої будівлі загальною площею 102,4 м2, яка знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 1/4, та про стягнення з відповідача неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди у розмірі 17 143,63 грн.
2.2. Задовольняючи позовні вимоги, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що орендарем не дотримано встановленого законодавством порядку продовження строку дії договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, а саме: не подано у встановлені строки відповідної заяви про продовження договору оренди шляхом заповнення електронної форми через особистий кабінет в електронній торговій системі разом із документами, передбаченими пунктом 113 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 "Про деякі питання оренди державного та комунального майна" (далі - Порядок № 483), та звіту про оцінку майна, який підлягає рецензуванню відповідно до Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", що відповідно до положень статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-IX унеможливлює продовження строку його дії на той самий термін і на тих самих умовах. За таких обставин господарські суди попередніх інстанцій дійшли висновку про те, що договір оренди від 08.10.2018 № 573/2018 припинився на підставі частини 1 статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 № 157-IX у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено. Крім того, враховуючи припинення між сторонами договірних орендних відносин та неповернення орендарем орендованого майна, а також недоведення відповідачем відсутності своєї вини у невиконанні обов`язку з повернення майна після закінчення строку дії договору оренди, господарські суди попередніх інстанцій дійшли висновку про наявність правових підстав для стягнення з ТОВ "Магвай" неустойки за період невиконання обов`язку з повернення майна в розмірі подвійної орендної плати за користування майном.
3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї
3.1. Не погоджуючись із постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 27.09.2022 та рішенням Господарського суду Одеської області від 17.05.2022 у справі № 916/4073/21, до Верховного Суду звернулося ТОВ "Магвай" з касаційною скаргою, в якій просить скасувати зазначені судові рішення та ухвалити нове рішення.
3.2. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, ТОВ "Магвай" зазначає, що оскаржувані судові рішення господарських судів попередніх інстанцій ухвалені з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. ТОВ "Магвай", звертаючись з касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 3, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
3.3. На думку скаржника, на цей час відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування частини 3 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", яка повинна бути застосована при продовженні дії договорів оренди державного та комунального майна на той самий строк, на який був укладений договір. Крім того, скаржник вважає, що господарські суди попередніх інстанцій не дослідили умови договору оренди від 08.10.2018 № 573/2018.
3.4. Департамент комунальної власності Одеської міської ради у відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Магвай" просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення господарських судів попередніх інстанцій - без змін. На думку Департаменту комунальної власності Одеської міської, договір оренди від 08.10.2018 № 573/2018 припинився у зв`язку з закінченням строку, на який його було укладено.
4. Обставини справи, встановлені судами
4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 26.09.2007 Виконавчим комітетом Одеської міської ради видано свідоцтво про право власності на нежилу окремо розташовану будівлю, яким посвідчено, що об`єкт, який розташований за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 1/4, в цілому належить територіальній громаді м. Одеси в особі Одеської міської ради на праві комунальної власності. Об`єкт в цілому складається з нежилої 1-поверхової будівлі загальною площею 102,4 м2, відображеної у технічному паспорті від 14.11.2006. Свідоцтво видано на підставі рішення Виконавчого комітету Одеської міської ради від 22.08.2007 № 923.
4.2. Згідно з витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданим Комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості", 11.10.2007 на підставі свідоцтва проведено державну реєстрацію права комунальної власності територіальної громади м. Одеси в особі Одеської міської ради щодо зазначеного об`єкта.
4.3. Господарські суди зазначили, що 08.10.2018 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, що діяв на підставі статті 5 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Положення про Департамент комунальної власності Одеської міської ради, затвердженого у новій редакції рішенням Одеської міської ради від 19.02.2013 №2752-VI, як орендодавцем та ТОВ "Магвай" як орендарем укладено договір оренди № 573/2018 нежилого приміщення, відповідно до умов якого:
- орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежилу, окремо розташовану будівлю загальною площею 102,4 м2, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 1/4. Ринкова вартість об`єкта оренди становить 693 631,00 грн (без урахування податку на додану вартість). Звіт про незалежну оцінку вартості об`єкта оренди складено Товариством з обмеженою відповідальністю "СОЛАР НОВА". Сертифікат суб`єкта оціночної діяльності виданий 03.052017 Фондом державного майна України № 385/17 (пункт 1.1 договору оренди);
- термін дії договору оренди становить з 08.10.2018 до 08.09.2021 (пункт 1.3 договору оренди);
- орендна плата визначається на підставі статті 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 зі змінами та доповненнями, рішень Одеської міської ради та Виконавчого комітету Одеської міської ради. За орендоване приміщення орендар зобов`язується сплачувати орендну плату, що становить 4 591,87 грн за перший місяць після підписання договору оренди (без урахування податку на додану вартість) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Розподіл щомісячної суми орендної плати та перерахування її на рахунки балансоутримувача та орендодавця проводиться орендарем у порядку, визначеному рішенням Одеської міської ради про бюджет міста на відповідний бюджетний рік. Податок на додану вартість розраховується відповідно до вимог чинного законодавства (пункти 2.1, 2.2 договору оренди);
- після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання орендар зобов`язаний у 15-денний термін передати орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі їх в оренду, та відшкодувати орендодавцю збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об`єкта оренди (пункт 4.7 договору оренди);
- після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на його продовження на нових умовах у разі належного виконання ним умов договору та за відсутності у орендодавця наміру передачі об`єкта оренди на наступний термін на конкурсних засадах (пункт 7.7 договору оренди);
- у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору, він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, що були передбачені договором (пункт 7.8 договору оренди);
- заяви, пропозиції, повідомлення, претензії стосовно змін, розірвання, припинення або продовження договору оренди на новий термін надсилаються сторонами цього договору рекомендованими або цінними листами за адресами, зазначеними у цьому договорі (пункт 7.9 договору оренди);
- дія договору припиняється внаслідок, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено (пункт 7.11 договору оренди).
4.4. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що відповідно до акта прийому-передачі нежилого приміщення за договором оренди від 08.10.2018 № 573/2018, погодженого з балансоутримувачем - Комунальним підприємством "Парки Одеси" (далі - КП "Парки Одеси"), 08.10.2018 начальником орендного відділу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради Лисаком М. У. та головним спеціалістом орендного відділу Департаменту комунальної власності Одеської міської ради Горбатою В. М. передано ТОВ "Магвай" нежилу окремо розташовану будівлю загальною площею 102,4 м2, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 1/4, технічний стан якої потребує ремонту.
4.5. 17.03.2021 рішенням Одеської міської ради № 137-VIII затверджено у новій редакції Положення про Департамент комунальної власності Одеської міської ради, відповідно до якого Департамент комунальної власності Одеської міської ради є виконавчим органом Одеської міської ради, який забезпечує реалізацію місцевої політики у сфері управління, ефективного використання та збереження майна комунальної власності територіальної громади м. Одеси; є уповноваженим органом, який є орендодавцем щодо єдиних майнових комплексів, нерухомого майна і споруд, майна, що не увійшли до статутного капіталу, перебуває у комунальній власності територіальної громади м. Одеси, за виключенням майна, орендодавцем якого уповноважено бути інший виконавчий орган Одеської міської ради.
4.6. Господарськими судами зазначено, що 31.05.2021 відповідачем направлено лист № 1-31/05-21 виконуючому обов`язки директора Департаменту комунальної власності Одеської міської ради Делінському О. А., в якому ТОВ "Магвай" просило продовжити договори оренди від 08.10.2018 № 573/2018 та від 29.03.2019 № 148/2019 нежилих окремо розташованих будівель № 1/4 та № 1/5, які знаходяться за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, та укласти з ТОВ "Магвай" додаткові угоди щодо продовження таких договорів.
4.7. Господарські суди констатували, що факт отримання Департаментом комунальної власності Одеської міської ради листа ТОВ "Магвай" від 31.05.2021 підтверджується у заявах позивача.
4.8. Крім того, суди зазначили, що в матеріалах цієї справи наявний лист Департаменту комунальної власності Одеської міської ради від 26.07.2021 № 01-13/3133, який направлено на адресу ТОВ "Магвай". У цьому листі позивач зазначав про те, що строк дії договору оренди закінчується 08.09.2021 та у зв`язку з цим Департамент комунальної власності Одеської міської ради вимагав протягом трьох робочих днів після завершення строку дії договору оренди здійснити фактичну передачу об`єкта комунальної власності - нежилої окремо розташованої будівлі загальною площею 102,4 м2, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 1/4, (балансоутримувач - КП "Парки Одеси") співробітникам Департаменту комунальної власності Одеської міської ради за актом приймання-передачі.
4.9. Господарські суди зазначали, що позивачем не додано до матеріалів справи доказів направлення наведеного листа від 26.07.2021 на адресу ТОВ "Магвай".
4.10. КП "Парки Одеси" у листі від 09.08.2021 № 21/п-129 просило Департамент комунальної власності Одеської міської ради надати заяву орендарю (ТОВ "Магвай") про припинення договору оренди нежилого приміщення № 573/2018, яке перебуває на балансі КП "Парки Одеси", після закінчення терміну дії цього договору.
4.11. У подальшому позивачем (орендодавцем) складено лист від 22.11.2021 № 0-13/4278, адресований відповідачу (орендарю), в якому позивач повідомив відповідача про те, що строк дії договору оренди від 08.10.2018 № 573/2018 закінчився 08.09.2021, та у зв`язку з цим Департамент комунальної власності Одеської міської ради вимагав до 29.11.2021 здійснити фактичну передачу об`єкта комунальної власності - нежилої окремо розташованої будівлі загальною площею 102,4 м2, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 1/4 (балансоутримувач КП "Парки Одеси"), співробітникам Департаменту комунальної власності Одеської міської за актом приймання-передачі.
4.12. 29.11.2021 співробітниками Департаменту комунальної власності Одеської міської ради проведено обстеження нежилої окремо розташованої будівлі, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, № 1/4, під час якого встановлено, що на час проведення обстеження об`єкт оренди зачинений, не використовується, доступу в приміщення немає. За фактом проведеного обстеження складено відповідний акт з фотофіксацією.
4.13. Судами зазначено, що в матеріалах справи наявна копія рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення, яка свідчить про те, що Департаментом комунальної власності Одеської міської ради 23.11.2021 надіслано ТОВ "Магвай" рекомендований лист, і цей лист вручено ТОВ "Магвай" 30.11.2021.
4.14. Оскільки відповідач у добровільному порядку не передав орендоване приміщення Департаменту комунальної власності Одеської міської ради за актом прийому-передачі, позивач звернувся до Господарського суду Одеської області з цим позовом. Отже, спір у цій справі виник у зв`язку з наявністю чи відсутністю підстав для виселення ТОВ "Магвай" з нежилої окремо розташованої будівлі загальною площею 102,4 м2, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 1/4, та стягнення неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та запереченнях на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не може бути задоволена з огляду на таке.
5.2. Предметом позову в цій справі є вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської до ТОВ "Магвай" про виселення відповідача з нежилої окремо розташованої будівлі загальною площею 102,4 м2, яка розташована за адресою: м. Одеса, вул. Маразліївська, 1/4, та стягнення з відповідача неустойки за прострочення повернення об`єкта оренди у розмірі 17 143,63 грн.
5.3. Підставою позовних вимог, на думку Департаменту комунальної власності Одеської міської ради, є те, що ТОВ "Магвай" використовує нежилу будівлю без правових підстав з огляду на закінчення строку договору оренди, на який його було укладено.
5.4. Верховний Суд зазначає, що оскільки предметом спору в цій справі, зокрема, є виселення відповідача із займаного ним нежилого приміщення після припинення дії договору оренди, то під час розгляду цієї справи господарським судам необхідно було установити правові підстави перебування відповідача у приміщенні власника та у випадку відсутності таких правових підстав - поновити порушене право позивача.
5.5. Частиною 1 статі 74 Господарського процесуального кодексу України установлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
5.6. Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
5.7. Задовольняючи позовні вимоги, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що орендарем не дотримано встановленого законодавством порядку продовження строку дії договору оренди на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
5.8. ТОВ "Магвай" не погоджується із такими висновками господарських судів попередніх інстанцій, а тому звернулося з касаційною скаргою. ТОВ "Магвай", звертаючись із касаційною скаргою, посилається на підстави касаційного оскарження, передбачені пунктами 3, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
5.9. Відповідно до частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 310 цього Кодексу.
Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України
5.10. На думку скаржника, на цей час відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування частини 3 статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", яка повинна бути застосована при продовженні дії договорів оренди державного та комунального майна на той самий строк, на який був укладений договір.
5.11. Перевіривши та надавши оцінку наведеним доводам скаржника, Верховний Суд зазначає таке.
5.12. Статтею 759 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
5.13. Верховний Суд зазначає, що 03.10.2019 Верховною Радою України було прийнято Закон України "Про оренду державного та комунального майна" № 157-ІХ. В розділі "Прикінцеві та перехідні положення" зазначеного Закону передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію з 01.01.2020 (за виключенням окремих зазначених норм).