ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
08 грудня 2022 року
м. Київ
cправа № 910/16396/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Студенець В.І. - головуючий, судді: Баранець О.М., Кондратова І.Д.
за участю секретаря судового засідання: Натаріної О.О.
розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп"
на рішення Господарського суду міста Києва
(суддя - Баранов Д.О.)
від 15.12.2021
та постанову Північного апеляційного господарського суду
(головуючий суддя - Гаврилюк О.М., судді: Ткаченко Б.О., Майданевич А.Г.)
від 08.09.2022
у справі № 910/16396/21
за позовом Акціонерного товариства "Укртелеком" в особі Київської міської філії Акціонерного товариства "Укртелеком"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп"
про стягнення 1 662 540,00 грн,
за участю представників учасників справи:
позивача - Родіонова О.В.
відповідача - Цулаія Г.З.
ВСТАНОВИВ:
ІСТОРІЯ СПРАВИ
1. Короткий зміст позовних вимог
1.1. Акціонерне товариство "Укртелеком" в особі Київської міської філії Акціонерного товариства "Укртелеком" (далі - АТ "Укртелеком" в особі Київської міської філії) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" (далі - ТОВ "Ай.Хотел Груп") про стягнення з відповідача неустойки в розмірі 1 662 540,00 грн за час прострочення повернення майна з оренди, яке було передано відповідачу за договором оренди комерційної нерухомості № 80D913-1438-КМФ/18 від 18.12.2018.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням договору оренди, зокрема в частині своєчасної та повної оплати рахунків, виставлених позивачем, що слугувало підставою для дострокового розірвання договору та нарахування неустойки за час прострочення повернення майна з оренди.
2. Зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 15.12.2021 у справі №910/16396/21 позовні вимоги задоволено повністю, стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" на користь Акціонерного товариства "Укртелеком" в особі Київської міської філії Акціонерного товариства "Укртелеком" неустойку в розмірі 1 662 540,00 грн.
2.2. Рішення мотивоване тим, що позивач, у відповідності до підпункту 3 пункту 12.4.4 договору, звернувся до відповідача, шляхом направлення на електронну його адресу листа № 1354 ВИХ-КV-82Е100-2021 від 07.06.2021, в якому повідомив про дострокове розірвання договору № 800913-1438-КМФ/18 від 18.12.2018 з 22.06.2021. Претензія позивача щодо погашення заборгованості, звільнення та повернення 31.07.2021 орендованого приміщення була залишена відповідачем без розгляду та задоволення. Суд презюмує, що договір оренди комерційної нерухомості № 800913-1438-КМФ/18 від 18.12.2018 достроково розірваний з 31.07.2021. Докази, які б свідчили про повернення відповідачем позивачу за актом приймання-передачі приміщення в м. Києві по вул. Братиславська, 6-а загальною площею 2 748,0 кв.м, станом на момент звернення з даним позовом до суду відсутні. Оскільки відповідачем орендоване майно за актом приймання-передачі не було повернуто позивачу у строк до 30.09.2021 та не надано до суду доказів вжиття заходів щодо належного виконання зобов`язань стосовно повернення орендованого майна, то за таких обставин суд, перевіривши правильність здійснених нарахувань, дійшов висновку про правомірність нарахованої позивачем 1 662 540,00 грн неустойки у розмірі подвійної плати за час прострочення повернення приміщення в м. Києві по вул. Братиславська, 6-а загальною площею 2 748,0 кв.м з оренди за період з 01.08.2021 по 30.09.2021 на підставі частини другої статті 785 Цивільного кодексу України.
2.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 08.09.2022 рішення Господарського суду міста Києва від 15.12.2021 у справі №910/16396/21 залишено без змін.
2.4. Суд апеляційної інстанції, погоджуючись із висновком місцевого суду про наявність правових підстав для стягнення неустойки відповідно до статті 785 Цивільного кодексу України, виходив із доведення позивачем систематичного невиконання відповідачем, починаючи із 01.02.2021, умов договору в частині своєчасної та повної сплати виставлених рахунків-актів; неспростуванням відповідачем існування заборгованості; належного повідомлення про дострокове припинення договору в силу підпункту 3 пункту 12.4.4 договору; оскільки відповідачем орендоване майно за актом приймання-передачі не було повернуто позивачу у строк до 30.09.2021 та не надано доказів вжиття заходів щодо належного виконання зобов`язань стосовно повернення орендованого майна.
3. Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнений виклад позиції інших учасників справи
3.1. Не погоджуючись з рішенням Господарського суду міста Києва від 15.12.2021 та постановою Північного апеляційного господарського суду від 08.09.2022 у справі №910/16396/21, Товариство з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" подало касаційну скаргу, якою просить зазначені судові рішення скасувати, а справу направити на новий розгляд.
3.2. Підставою касаційного оскарження Товариство з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" визначило пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
3.3. Відповідно до пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставою касаційного оскарження судових рішень є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
3.4. Товариство з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" підставою касаційного оскарження зазначає пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, оскільки вважає, що судами попередніх інстанцій в оскаржуваних судових рішеннях застосовано статтю 782, частину другу статті 785 Цивільного кодексу України без урахування висновку щодо їх застосування, викладеного у постанові Верховного Суду від 26.02.2020 у справі №910/4391/19.
3.5. Також вважає, що судом необґрунтовано не досліджено докази, які було додано до апеляційної скарги, у зв`язку із чим допущено порушення, передбачене пунктом 3 частини третьої статті 310 Господарського процесуального кодексу України.
3.6. У відзиві на касаційну скаргу АТ "Укртелеком" в особі Київської міської філії проти вимог останньої заперечує з підстав, викладених у ньому, та просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін.
3.7. Скаржник подав пояснення, якими підтримав свої вимоги.
4. Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
Між Акціонерним товариством "Укртелеком" в особі Київської міської філії Акціонерного товариства "Укртелеком" (далі - орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" (далі - орендар) 18.12.2018 був укладений договір оренди комерційної нерухомості № 800913-1438-КМФ/18, за умовами якого орендодавець передає, а орендар бере в строкове платне користування: комерційну нерухомість (далі - майно), розташовану в м. Києві на третьому поверсі чотирьохповерхової будівлі, по вул. Братиславська, 6а (літера "З"), загальною площею 345,9 кв.м (приміщення № 7-26 згідно з планом за поверхами), для ведення господарської діяльності, а саме - розміщення хостелу, ведення господарської діяльності.
За умовами пункту 2.1 договору передача орендареві майна в користування здійснюється одночасно з підписанням повноважними представниками сторін акта приймання-передачі майна (додаток № 1 до цього договору) за умови попереднього внесення грошової суми застави визначеної пунктом 3.11 цього договору до підписання акта приймання-передачі майна, якщо обов`язок її внесення передбачений договором. При тому ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна переходить до орендаря з дати підписання такого акту.
Згідно із пунктом 3.1 договору за домовленістю сторін орендна плата складається:
- з плати за приміщення (підпункт 3.1.1):
- 3.1.1.1 на період проведення орендарем ремонтних робіт протягом перших 4 (чотирьох) календарних місяців з дати підписання акта приймання-передачі-майна 62,50 грн за 1 кв.м. орендованої площі без ПДВ, що становить 21 618,75 грн за 345,90 кв.м. за місяць;
- 3.1.1.2 починаючи з 5 (п`ятого) календарного місяця з дати підписання акта приймання-передачі майна: 125,00 грн за 1 кв.м. орендованої площі без ПДВ, що становить 43 237,50 грн за 345,9 кв.м без ПДВ в місяць;
- плати за послуги з утримання комерційної нерухомості, яка складається з комунальних витрат. Повний перелік та вартість даних послуг на дату укладання договору вказується в додатку № 2 до цього договору, що є його невід`ємною частиною (підпункт 3.1.2);
- оподаткування ПДВ здійснюється за ставкою, що діє на дату виникнення податкового зобов`язання (підпункт 3.1.3).
Щомісячно не пізніше 10 числа поточного місяця орендодавець надає орендарю акт про надані послуги, яким підтверджується обсяг та вартість послуг оренди за попередній місяць. Орендар зобов`язаний підписати акт про надані послуги та повернути його орендодавцю не пізніше 20 числа поточного місяця (пункт 3.7 договору).
Відповідно до пункту 3.8 договору орендна плата сплачується орендарем кожного поточного місяця за наступний шляхом перерахування у безготівковому порядку орендної плати на поточний банківський рахунок орендодавця, зазначений у цьому договорі до 25 числа поточного місяця. Не виставлення рахунку орендодавцем не звільняє орендаря від сплати орендної плати згідно з порядком, визначеним цим Податковим Кодексом України.
Орендар зобов`язаний своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату на інші платежі, передбачені цим договором (підпункт 6.1.4 договору).
Пунктом 12.1 договору передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання його сторонами та діє 1 (один) календарний рік та до повного виконання сторонами своїх зобов`язань.
За умовами підпункту 3 підпункту 12.4.4 пункту 12.4 договору у разі порушення строків сплати орендної плати та інших платежів за договором більше ніж на 1 місяць або не сплати їх в повному обсязі, орендодавець має право в односторонньому порядку, за умови направлення орендарю письмового повідомлення про дострокове припинення договору не менше ніж за 15 календарних днів до дати припинення, достроково припинити договір.
Згідно акта приймання-передачі 19.12.2018 орендодавцем було передано, а орендарем прийнято у платне користування вказане майно.
Сторонами 23.07.2019 було укладено додаткову угоду № 1 до договору, відповідно до умов якої було прийнято рішення про збільшення орендованих площ майна на 2 402,10 кв.м, у зв`язку з чим, викладено пункт 1.1 розділу 1 "Предмет договору" в наступній редакції: "1.1. орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування комерційну нерухомість (далі - майно), розташовану в м. Києві по вул. Братиславська 6-а, а саме приміщення 1 поверху (права сторона) площею 243,6 кв.м; приміщення 1 поверху (ліва сторона) площею 452,6 кв.м; приміщення 2 поверху площею 664,8 кв.м; приміщення 3 поверху (ліва сторона) площею 354,3 кв.м; приміщення 3 поверху (права сторона) 345,9 кв.м; приміщення 4 поверху площею 686,8 кв.м, загальною площею 2 748,0 кв.м, повна нумерація приміщень, що передаються в оренду зазначається в додатках №№ 1, 1-1 1-2; 1-3; 1-4; 1-5 та додатках №№ 3, 3-1; 3-2; 3-3; 3-4; 3-5, до цього договору (згідно з планом за поверхами, що додаються до даного договору)".
Відповідно до пункту 1.3 додаткової угоди № 1 зазначені приміщення були передані орендодавцем та прийняті орендарем у платне користування згідно актів приймання-передачі майна від 23.07.2019, від 01.09.2019, від 01.10.2019, від 10.10.2019 та від 01.02.2020.
Отже, загальна площа комерційної нерухомості, яка передана орендодавцем у користування орендаря складає 2 748,0 кв.м.
Пунктом 1.8 додаткової угоди № 1 сторони вирішили викласти пункт 12.1 розділу "Строк дії та умови внесення змін, розірвання договору" в наступній редакції: "12.1. Цей договір набирає чинності після його підписання сторонами і діє по 30.11.2021 включно та до повного виконання сторонами своїх зобов`язань".
Додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання уповноваженими представниками сторін, є невід`ємною частиною договору та діє впродовж дії договору, з урахуванням пункту 1.8 даної додаткової угоди до договору (пункт 5 додаткової угоди).
В подальшому, 01.04.2020 сторонами було укладено додаткову угоду № 2 до договору, відповідно до пункту 1 якої починаючи з 01.04.2020 і до 31.05.2020 сторони погодили, що згідно із пунктом 3.1.1 договору плата за користування нерухомим майном з урахуванням ПДВ та коефіцієнтів загальних площ складатиме 155 983,93 грн за 2 748,00 кв.м.
Дана додаткова угода вступає в силу з дати її підписання і діє до 31.05.2020.
Пунктом 2 додаткової угоди № 2 до договору передбачено, що після закінчення строку дії додаткової угоди пункт 3.1.1 договору діятиме у редакції, що діяла до дати укладення додаткової угоди.
Розмір орендної плати з дня укладення договору (в т.ч. додаткових угод № 1, № 2) був динамічним і змінним, в той час, з 01.01.2021 розмір орендної плати за 2 748,00 кв.м з врахуванням пункту 3.2 договору був фіксований та складав 415 635,00 грн разом з ПДВ в сумі 83 127,00 грн, а всього 498 762,00 грн за місяць.
Позивач зазначив, що у зв`язку з систематичним невиконанням відповідачем, починаючи з 01.02.2021, умов договору в частині своєчасної та повної оплати виставлених рахунків-актів, станом на 31.05.2021 в останнього утворилася заборгованість за договором оренди № 800913-1438-КМФ/18 з 01.02.2021 в загальному розмірі 631 209,38 грн.
Позивач, у відповідності до підпункту 3 пункту 12.4.4 договору, звернувся до відповідача, шляхом направлення на електронну його адресу листа № 1354 ВИХ-КV-82Е100-2021 від 07.06.2021, в якому повідомив про дострокове розірвання договору № 800913-1438-КМФ/18 від 18.12.2018 з 22.06.2021.
Зазначений лист надісланий також позивачем рекомендованою кореспонденцією за №0103276838249.
Враховуючи, що спірне приміщення використовувалось відповідачем для розміщення хостелу, в якому на момент отримання повідомлення від 07.06.2021 № 1354ИX-KV-82E100-2021 про дострокове розірвання договору з 22.06.2021 перебували мешканці хостелу, позивач переніс попередження про дострокове розірвання договору та повернення приміщення з оренди на 31.07.2021, чим надав достатній строк та можливість відповідачу врегулювати ситуацію з мешканцями, вивільнити та повернути спірне приміщення позивачу.
Листом № 1821-BИX-KV-82Е100-2021 від 22.07.2021 позивач, повторно, повідомив відповідача про дострокове розірвання договору оренди комерційної нерухомості № 800913-1438-КМФ/18 від 18.12.2018 з 31.07.2021 та відповідно вимагав звільнити та повернути орендовані приміщення в м. Києві по вул. Братиславська, 6-а загальною площею 2748,00 кв.м в належному технічному та санітарному стані шляхом підписання акта приймання-передачі майна від 31.07.2021, один примірник якого потрібно повернути на поштову адресу позивача.
Також, позивач відзначає, що його співробітники 22.07.2021 приїздили до відповідача для вручення йому особисто або його представникам даного листа про дострокове розірвання договору оренди, проте представник відповідача відмовився отримати лист, про що було складено акт про відмову отримувати документи (кореспонденцію.
Як вказує позивач, станом на 23.07.2021 заборгованість відповідача за договором оренди складала 777 501,86 грн, у зв`язку з чим на адресу ТОВ "Ай.Хотел Груп" було надіслано претензію № 14-07/65 від 27.07.2021 з вимогами: звільнити та повернути орендовані приміщення в м. Києві по вул. Братиславська, 6-а загальною площею 2748,0 кв.м в належному технічному та санітарному стані шляхом підписання акта приймання-передачі майна (повернення майна) від 31.07.2021, один примірник якого потрібно повернути на адресу Київської міської філії AT "Укртелеком": 03110, м. Київ, вул. Солом`янська, 34-А.; підписати акт звіряння розрахунків та повернути один примірник на адресу Київської міської філії АТ "Укртелеком"; перерахувати до 06.08.2021 позивачу заборгованість в сумі 777 501,86 грн. Докази направлення даної претензії також містяться в матеріалах справи.
Водночас, претензія позивача щодо погашення заборгованості, звільнення та повернення 31.07.2021 орендованого приміщення була залишена відповідачем без розгляду та задоволення.
Оскільки уповноважені особи ТОВ "Ай.Хотел Груп" відмовлялися від отримання рекомендованих цінних листів позивача, які надходять до відділення поштового зв`язку № 107, 02.08.2021 представники позивача особисто зустрілися з генеральним директором відповідача Ревою М.М. задля вручення листа № 1821-ВИХ-КУ-82Е100-2021 від 22.07.2021 про дострокове розірвання договору оренди комерційної нерухомості № 800913-1438-КМФ/18 від 18.12.2018 з 31.07.2021 текст якого було йому прочитано вголос та передано особисто в руки, про що складено відповідний акт. Копія даного акта міститься в матеріалах справи.
Також 02.08.2021 представниками позивача було складено акт обстеження спірного приміщення, яке не повернуто з оренди та зафіксовано, що відповідач продовжує фактично використовувати приміщення після припинення договірних відносин.
Крім того, з метою досудового врегулювання спору позивач направив відповідачу вимогу № 14-10/183 від 25.08.2021 про негайне звільнення та повернення орендованих приміщень в м. Києві по вул. Братиславська, 6-а загальною площею 2 748,0 кв.м, однак, дана вимога знову була залишена без задоволення.
15.09.2021 та 16.09.2021 представниками позивача було складено акт-обстеження будівлі (літера "З") за адресою м. Київ, вул. Братиславська, 6а та акт-порушення, з яких вбачається, що за результатами огляду встановлено наступні факти, а саме: будівля безпідставно використовується ТОВ "Ай.Хотел Груп" для послуг хостелу, без дозволу АТ "Укртелеком" та ПрАТ "ДТЕК Київські електромережі" відповідачем несанкціоновано відновлено електропостачання до даної будівлі та відмовлено позивачу у доступі до електроустановок, що знаходяться на балансі КМФ AT "Укртелеком" для контролю справності та обслуговування технічного стану, відповідачем захаращена прибудинкова територія побутовим і будівельним сміттям, також, без погодження та дозволу AT "Укртелеком" організований паркувальний майданчик на території подвір`я.
В обґрунтування необхідності звернення до суду з даним позовом позивач вказує, що з метою захисту порушених прав було нараховано неустойку у розмірі подвійної плати за час прострочення повернення приміщення в м. Києві по вул. Братиславська, 6-а загальною площею 2 748,0 кв.м з оренди за період з 01.08.2021 по 30.09.2021 в розмірі 1 662 540,00 грн.
5. Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій з посиланням на норми права, яким керувався суд
5.1. Відповідно до положень статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
5.2. Предметом позову у справі, що розглядається, є стягнення неустойки за прострочення повернення орендованого майна в сумі 1 662 540,00 грн, яка розрахована за період прострочення з 01.08.2021 по 30.09.2021 на підставі частини другої статті 785 Цивільного кодексу України.
5.3. Відповідно до статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.
5.4. Невиконання наймачем передбаченого частиною першою статті 785 Цивільного кодексу України обов`язку щодо негайного повернення наймодавцеві речі (у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі) у разі припинення договору є порушенням умов договору, що породжує у наймодавця право на застосування до наймача відповідно до частини другої статті 785 Цивільного кодексу України такої форми майнової відповідальності як неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.
Неустойка за частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України має спеціальний правовий режим, який обумовлений тим, що зобов`язання наймача (орендаря) з повернення об`єкта оренди є майновим і виникає після закінчення дії договору. Наймодавець (орендодавець) у цьому випадку позбавлений можливості застосовувати щодо недобросовісного наймача інші ефективні засоби впливу задля виконання відповідного зобов`язання, окрім як використання права на стягнення неустойки в розмірі подвійної плати за користування орендованим майном.