Постанова
Іменем України
24 листопада 2022 року
м. Київ
справа № 522/2630/18
провадження № 61-11869св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Мартєва С. Ю. (суддя-доповідач), Сердюка В. В., Фаловської І. М.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "Добробуд ЛТД", ОСОБА_2, ОСОБА_3,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 30 листопада 2020 року у складі судді Абухіна Р. Д. та постанову Одеського апеляційного суду від 03 червня 2021 року у складі колегії суддів: Дришлюка А. І., Громіка Р. Д., Драгомерецького М. М.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У лютому 2018 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Добробуд ЛТД" (далі - ТОВ "Добробуд ЛТД"), ОСОБА_2 про визнання недійсними договорів, визнання права власності на квартиру, витребування із чужого незаконного володіння квартири шляхом зобов`язання не чинити перешкоди, виселення та вселення.
Позовну заяву мотивував тим, 28 березня 2008 року що вінуклав з ТОВ "Паралелі" договір купівлі-продажу облігацій ТОВ "Добробуд ЛТД" № Б-235/03;185-П з метою набуття у власність квартири у будинку АДРЕСА_1 .
Зазначив. що за умовами договору продавець зобов`язався передати у його власність облігацію, а він зобов`язався оплатити облігацію та прийняти її у власність на умовах цього договору.
Послався на те, що за пунктом 2.1. цього договору характеристикою облігації, є її номінальна вартість 391 637,03 грн, а базовим активом є квартира АДРЕСА_2 .
Додатковою угодою від 25 травня 2008 року до договору купівлі-продажу облігацій ТОВ "Добробуд ЛТД" від 28 березня 2008 року № Б-235/03;185-П сторони змінили пункт 3.3. договору та визначили строк оплати ціни облігації до 01 грудня 2008 року.
Додатковою угодою від 28 січня 2009 року до договору купівлі-продажу облігацій ТОВ "Добробуд ЛТД" від 28 березня 2008 року № Б-235/03;185-П сторони змінили пункт 3.1. договору та визначили вартість облігації у розмірі 744 000,00 грн.
Вважає, що виконав умови договору, сплатив на користь ТОВ "КУА "Юг-Інвест" ціну облігації - 744 000,00 грн, ця облігація зарахована на його рахунок у цінних паперах, та він набув право власності на вказану облігацію.
Зазначив, що 28 березня 2008 року сторони уклали договір № Г1/Д-182 про пайову участь у будівництві об`єкта нерухомого майна, відповідно до умов якого ТОВ "Добробуд ЛТД" зобов`язалось передати у власність ОСОБА_1 пай (безумовне майнове право на квартиру будівельний АДРЕСА_3 АДРЕСА_4 ), а ОСОБА_1 зобов`язався прийняти пай і передати ТОВ "Добробуд ЛТД" в обмін на пай облігацію у власність.
За Додатком № 1 до договору про пайову участь у будівництві об`єкта нерухомого майна від 28 березня 2008 року № Г1/Д-182, квартира будівельний АДРЕСА_5 складалась із 2-х рівнів, загальною площею 172,82 кв. м (загальна площа першого рівня - 109,10 кв. м, а загальна площа другого рівня - 55,24 кв. м).
Додатковою угодою від 31 березня 2008 року до договору про пайову участь у будівництві об`єкта нерухомого майна від 28 березня 2008 року № Г1/Д-182 сторони змінили загальну площу новобудови на 164,34 кв. м., виклали додаток 1 до договору у новій редакції. Таким чином, сторони домовились, що обмін облігації базовим акти якої є квартира площею 172,82 кв. м здійснюється на майнові права на квартиру площею 164,34 кв. м.
ОСОБА_1 та ТОВ "Добробуд ЛТД" 21 січня 2010 року уклали договір викупу емітентом цільових облігацій №1/21-22-178/о.
31 березня 2010 року ОСОБА_1, як розпорядник рахунку у цінних паперах, на виконання умов договору викупу емітентом цільових облігацій від 21 січня 2010 року № 1/21-22-178/о, підписав розпорядження про списання цінних паперів.
У березні 2010 року позивач звернувся до ТОВ "Добробуд ЛТД" із заявою про здійснення контрольних замірів площі його квартири.
Зазначив, що надалі, інженер ТОВ "Добробуд ЛТД" та ОСОБА_1 23 березня 2010 року склали акт відповідно до якого площа квартири АДРЕСА_6 складає 171,65 кв. м.
Послався на те, що ТОВ "Добробуд ЛТД" та позивач ОСОБА_1 24 березня 2010 року уклали договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно № 1/21-22-178, відповідно до якого ТОВ "Добробуд ЛТД" зобов`язалось передати у власність ОСОБА_1 об`єкт інвестування (безумовне майнове право на квартиру будівельний АДРЕСА_3 АДРЕСА_7 . 5/1, ЖК "Гагарін Плаза -1"), а ОСОБА_1 зобов`язався прийняти об`єкт інвестування і сплатити за нього ТОВ "Добробуд ЛТД" інвестицію (пункт 3.1.); передача об`єкту інвестування ОСОБА_1 по акту прийому-передачі мала відбутись не пізніше 4 кварталу 2011 року (пункт 4.2.); про введення об`єкту будівництва в експлуатацію ТОВ "Добробуд ЛТД" зобов`язалось письмово повідомити ОСОБА_1 протягом 5 робочих днів з дати отримання зареєстрованого свідоцтва про відповідність збудованого об`єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних її правил (пункти 5.5.-5.10.); після введення об`єкта будівництва в експлуатацію, але не раніше завершення повного розрахунку між сторонами ТОВ "Добробуд ЛТД" зобов`язано передати ОСОБА_1 об`єкт інвестування на новозбудоване майно, а ОСОБА_1 зобов`язаний його прийняти актом прийому-передачі (пункт 6.1.).
ОСОБА_1 виконав умови договору купівлі-продажу від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 у зв`язку з чим, після введення об`єкта будівництва у експлуатацію ТОВ "Добробуд ЛТД" виникло зобов`язання, передати ОСОБА_1 об`єкт інвестування на новозбудоване майно за актом прийому-передачі.
У лютому 2013 року ТОВ "Добробуд ЛТД" направило ОСОБА_1 лист, яким повідомило, що фактична розрахункова площа квартири АДРЕСА_8 становить 192,90 кв. м, а тому розмір інвестиції ОСОБА_1, відповідно до п. 5.8. договору купівлі-продажу майнових прав, автоматично збільшується на 30 120,00 дол. США, які він має сплатити протягом 7 днів з дня отримання цієї вимоги. Оплата заборгованості має бути здійснена в гривнях, по курсу на момент оплати.
Про направлення зазначеної вимоги ОСОБА_1 дізнався у липні 2014 року в офісі ТОВ "Добробуд ЛТД".
Зазначив, що оглядаючи квартиру, він переконався, що її загальна площа порівняно із додатком № 1 до договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року, не змінилась, збільшення площі на 20,08 кв. м відбулось внаслідок зміни планування квартири шляхом зменшення площі балкону та переміщення зовнішньої стіни 2-го та 3-го рівнів квартири, що не відповідає умовам договору.
Вважає, що ТОВ "Добробуд ЛТД" самовільно, в односторонньому порядку, в порушення умов договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року, змінило умови договору щодо планування квартири та її технічних характеристик, а тому його вимога про додаткову доплату за квартиру в розмірі 30 120,00 дол. США є безпідставною.
Послався на те, що 31 березня 2015 року, в порядку досудового врегулювання спору, звернувся до ТОВ "Добробуд ЛТД" із вимогою про виконання зобов`язань за договором від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178.
ТОВ "Добробуд ЛТД" зазначену вимогу отримало, проте проігнорувало.
Зазначив, що з 2015 року по 2016 рік ОСОБА_1 та ТОВ "Добробуд ЛТД" вели перемовини з метою врегулювання спору у позасудовому порядку.
У процесі переговорів ТОВ "Добробуд ЛТД" повідомило позивача про те, що предмета для перемовин немає, оскільки квартири АДРЕСА_5, яку він придбав не існує, що унеможливлює передачу йому неіснуючого майна.
01 квітня 2014 року Інспекція державного архітектурно-будівельного контролю України видала ТОВ "Добробуд ЛТД" сертифікат за № ІУ 165140910394, відповідно до якого багатоповерховий житловий комплекс з паркінгом за адресою: АДРЕСА_7 . 5/1 був визнаний таким, що відповідає проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил та готовий до експлуатації.
Зазначив, що розпорядженням Приморська районна адміністрація Одеської міської ради від 16 червня 2014 року № 343 багатоповерховому житловому комплексу з паркінгом, який розташований в АДРЕСА_4 (будівельний номер), загальною площею 70088,5 кв. м, замовником будівництва якого є ТОВ "Добробуд ЛТД" надала поштову адресу: АДРЕСА_9 .
Фактично, квартира АДРЕСА_10 є квартирою будівельний АДРЕСА_5, яку купив ОСОБА_1 .
Із даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач дізнався, що 20 листопада 2010 року ТОВ "Добробуд ЛТД" та ОСОБА_5 уклали купівлі-продажу майнових прав № 1/21-22-177/1, відповідно до умов якого ТОВ "Добробуд ЛТД" передало у власність ОСОБА_5 квартиру будівельний номер НОМЕР_1 (зараз квартира АДРЕСА_11 об`єкта будівництва.
Додатковою угодою від 21 квітня 2014 року до договору від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 внесли зміни, відповідно до яких покупцем майнових прав стала ОСОБА_2 .
Додатковою угодою від 25 грудня 2014 року до договору від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 сторони змінили номер будинку з "5/1" на "5/2", номер квартири з "НОМЕР_1" на "НОМЕР_1", її площу з "183,00 кв. м" на "190,50 кв. м".
ТОВ "Добробуд ЛТД" та ОСОБА_2 25 грудня 2014 року підписали акт прийому-передачі квартири, відповідно до якого товариство, на підставі договору купівлі-продажу майнових прав від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 та додаткових угод до нього, передало квартиру АДРЕСА_10 загальною площею 190,50 кв. м.
За цими документами ОСОБА_2 зареєструвала на своє ім`я право власності на спірну квартиру.
Позивач вважає, що ТОВ "Добробуд ЛТД" укладаючи із ОСОБА_2 договір купівлі-продажу майнових прав від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 здійснило відчуження майнових прав на квартиру, які належали йому на праві власності без його згоди.
ОСОБА_2 чинить перешкоди ОСОБА_6 у користуванні спірною квартирою, чим порушує його права.
Ухвалою від 19 лютого 2018 року Приморський районний суд м. Одеси задовольнив заяву ОСОБА_1 про забезпечення позову та заборонив ОСОБА_2 та будь-яким іншим особам вчиняти будь-які дії щодо відчуження квартири АДРЕСА_10 .
Державний реєстратор прав на нерухоме майно юридичного департаменту Одеської міської ради на підставі зазначеної ухвали суду, здійснив державну реєстрацію обтяження, що підтверджується відомостями із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (номер запису про обтяження 24988092).
Заходи забезпечення позову суд не скасовував.
Проте, із інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 08 червня 2020 року позивач довідався, що спірна квартира належить на праві власності ОСОБА_3 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу квартири, укладеного 26 грудня 2019 року між нею та ОСОБА_2 .
Отже виникла необхідність залучити до розгляду справи у якості відповідача - ОСОБА_3 та змінити предмет позову.
На підставі викладеного, з урахуванням заяви про зміну предмета позову, ОСОБА_1 просив суд:
1. Визнати недійсним односторонній правочин про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178, укладеного між ТОВ "Добробуд ЛТД" та ОСОБА_1, який було оформлено повідомленням ТОВ "Добробуд ЛТД" від 27 березня 2015 року № 27/03/15/02.
2. Визнати недійсним договір купівлі-продажу майнових прав від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 укладений між ТОВ "Добробуд ЛТД" та ОСОБА_2, відповідно до якого ТОВ "Добробуд ЛТД" продало майнові права на квартиру будівельний номер177/1 (зараз квартира АДРЕСА_12 .
3. Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений 26 грудня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Адамець О. І., зареєстрований у реєстрі за № 2456.
4. Визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_10 загальною площею 190,50 кв. м, житловою площею 104,1 кв. м.
5. Витребувати із чужого незаконного володіння на користь ОСОБА_1 квартиру АДРЕСА_10 шляхом зобов`язання ОСОБА_3 передати ОСОБА_1 у користування квартиру, виселення ОСОБА_3 із спірної квартири та вселення уцю квартиру ОСОБА_1 .
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Приморський районний суд м. Одеси рішенням від 30 листопада 2020 року у позові відмовив.
Рішення суд першої інстанції мотивував тим, що позивач та ТОВ "Добробуд ЛТД", за взаємною згодою,укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 передбачили можливість його розірвання в односторонньому порядку. ТОВ "Добробуд ЛТД" реалізувало своє право на розірвання договору відповідно до порядку, встановленому у договорі.
Зазначив, що підставою неотримання позивачем права власності на новостворене майно, відповідно до договору купівлі-продажу від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178, є розірвання зазначеного договору в односторонньому порядку ТОВ "Добробуд ЛТД", а не укладення договорів ТОВ "Добробуд ЛТД" з іншими відповідачами, які є предметом оскарження.
На думку місцевого суду, позивач не довів, що односторонній правочин із розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178, договір купівлі-продажу майнових прав від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 укладений між ТОВ "Добробуд ЛТД" та ОСОБА_2, нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу спірної квартири, укладений 26 грудня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 не відповідають вимогам встановленим статтею 203 ЦК України, іншим вимогам закону або порушують його законні права та інтереси, тому підстав для визнання недійсними зазначених правочинів немає.
Відмовляючи у позові про визнання за позивачем права власності на спірну квартиру, витребування спірної квартири із чужого незаконного володіння на користь позивача шляхом зобов`язання відповідача передати квартиру у користування позивачу, виселення відповідача із спірної квартири та вселення у цю квартиру позивача, суд першої інстанції виходив з наступного.
Виходив з того, що підставою первинного способу набуття права власності є правопороджуючі юридичні факти, а для похідного - правовідносини, які виникли на підставі відповідних юридичних фактів.
Зазначив, що позивач та ТОВ "Добробуд ЛТД" 24 березня 2010 року уклали договір купівлі-продажу майнових прав № 1/21-22-178 відповідно до умов якого ТОВ "Добробуд ЛТД" зобов`язалося передати у власність позивача безумовне майнове право на новозбудоване майно (після введення об`єкта будівництва в експлуатацію), що після державної реєстрації (за ініціативою та за рахунок позивача стає його правом власності на новозбудоване майно, як на нерухомість). Право власності на новозбудоване майно виникає в порядку, визначеному цивільним законодавством України.
Послався на те, що для отримання позивачем права власності саме на новозбудоване майно необхідна наявність ряду правопороджуючих фактів.
Такі факти передбачені пунктом 6.2 договору купівлі-продажу і діючим законодавством щодо порядку реєстрації речових прав на нерухоме майно.
Вважав, що такими фактами, зокрема, є: документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; акт приймання-передачі об`єкта будівництва та новоствореного майна.
Дійшов висновку, що факт підписання відповідного акту приймання-передачі об`єкта будівництва та новоствореного майна мав підтвердити належне виконання сторонами умов договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 25 березня 2010 року, але з огляду на те, що у позивача є заперечення щодо належного виконання умов договору з боку ТОВ "Добробуд ЛТД", це виявилося неможливим.
Зазначив, що на час укладення сторонами відповідного договору про фінансування будівництва правовідносини щодо залучення коштів фізичних осіб з метою фінансування будівництва, порядку управління цими коштами регулювалися Законами України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" та "Про інвестиційну діяльність".
На думку місцевого суду, судове рішення за загальним правилом не є підставою виникнення права власності. Відповідно до частини п`ятої статті 11 ЦК України цивільні права можуть виникати з рішення суду лише у випадках, встановлених актами цивільного законодавства.
Крім того, статтею 331 ЦК України, також не передбачено виникнення права власності на новостворений об`єкт нерухомості на підставі судового рішення.
Зазначив, що порядок оформлення права власності на об`єкт інвестування після прийняття такого об`єкта в експлуатацію визначають відповідні норми.
Передумовою для застосування статті 392 ЦК України є відсутність іншого, окрім судового, шляху для відновлення порушеного права.
Дійшов висновку, що моментом виникнення майнових прав, а саме суб`єктивних прав учасників правовідносин, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням майном, є момент набуття права власності, яке позивачем на спірну квартири у встановленому законом та договором порядку не набуте.
Отже його вимоги про визнання права власності на спірну квартиру не ґрунтуються на законі.
Вважав, що позивач пред`явив взаємовиключні позовні вимоги про витребування майна із чужого незаконного володіння (віндикація - це позов неволодіючого власника про витребування майна від володіючого не власника) та про усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном (негаторний позов - це позов про захист права власності від порушень, не пов`язаних із позбавленням володіння).
На думку місцевого суду, із позову вбачається, що ОСОБА_1 вважає, що його права та інтереси порушені саме невиконанням ТОВ "Добробуд ЛТД" своїх зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав, які стосуються передання йому цього новозбудованого майна та документів необхідних для реєстрації за ним права власності на нього.
З огляду на те, що позивач стверджує про перебування із ТОВ "Добробуд ЛТД" у зобов`язальних відносинах, суд першої інстанції вважав, що права позивача повинні захищатися за допомогою відповідних норм інституту зобов`язального права та зазначив, що обрані позивачем способи захисту його порушених прав не є ефективними.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України, розглядаючи зазначену частину позовних вимог, місцевий суд врахував висновки щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, які викладені у постанові Великої Палати Верховного суду від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18.
Крім того, зазначив, що оскільки суд дійшов висновку про обрання позивачем не ефективного способу захисту його порушених прав, тому дослідження питання та відповідних доказів щодо ідентичності майна, що витребовується та яке про інвестовано позивачем, не є обов`язковим.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
На рішення місцевого суду ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу.
Одеський апеляційний суд постановою від 03 червня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнив частково.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 30 листопада 2020 року змінив та доповнив у частині мотивування.
Решту рішення місцевого суду залишив без змін.
Суд апеляційної інстанції частково задовольняючи апеляційну скаргу та змінюючи рішення суду першої інстанції в частині мотивування, погодився із висновками місцевого суду та зауважив наступне.
Щодо вимог про визнання недійсними договорів купівлі-продажу, визнання права власності, витребування майна із чужого незаконного володіння.
Погоджуючись із висновком місцевого суду про відмову у позові, суд апеляційної інстанції додатково зазначив наступне.
Договір купівлі-продажу майнових прав не нерухоме майно визначив порядок набуття покупцем права власності на новостворене майно.
Врахував, що моментом виникнення майнових прав, а саме суб`єктивних прав учасників правовідносин, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням майном, є момент набуття права власності, яке позивач на спірну квартиру у встановленому законом та договором порядку не набув.
Дійшов висновку, що вимоги позивача щодо визнання його власником квартири не підлягають задоволенню.
Зазначив про відсутність у справі документів, передбачених договором, на підтвердження набуття позивачем права власності на спірне майно.
Послався на те, що із встановлених фактичних обставин, які підтверджуються матеріалами справи, вбачається, що ані будівельні номери, ані загальна площа квартир, на які укладені договори купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 24 березня 2010 року ( ОСОБА_7 ) та від 20 листопада 2010 року ( ОСОБА_5 ), не співпадають.
Щодо висновку експертизи, наданого позивачем до позову, суд апеляційної інстанції зауважив, що він не має заздалегідь встановленої сили і оцінюється судом разом із іншими доказами за правилами, встановленими статтею 89 ЦПК України.
Суд апеляційної інстанції зауважив, що дослідження проводилося експертом на підставі планів будинку за 2010-2013 роки, які, не містять даних та розмірів квартир на момент фактичної здачі будинку в експлуатацію.
Із висновку вбачається, що експерт, серед іншого, констатував, що площа квартири під будівельним АДРЕСА_5 не відповідає в наданих на дослідження документах, що, також, вбачається і з матеріалів цієї справи. Зокрема експерт зазначив, що площа квартири АДРЕСА_13 складає 190,5 кв. м. На вирішення експерту питання тотожності квартири під будівельним АДРЕСА_5 та АДРЕСА_14 не ставилось, що, однак, є визначальним для розгляду цієї справи, в контексті заявлених позовних вимог.
У зв`язку з викладеним апеляційний суд обґрунтовано відхилив відповідні доводи апеляційної скарги.
Щодо вимог про визнання недійсним одностороннього правочину про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майна від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178
Умови договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майна від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 сторонами визначили як підставу для одностороннього розірвання договору - несплату внесків до ГО "Асоціація інвесторів "Гагарін Плаза".
Під час розгляду справи позивач не заперечував щодо припинення здійснення внесків в 2012 році.
Будь-яких відомостей щодо внесення змін до договору купівлі-продажу, укладення додаткових угод, зокрема щодо пункту 7.3 матеріали справи не містять та сторони в процесі розгляду справи не подавали.
Оскільки сторони при укладенні договору купівлі-продажу майнових прав дійшли згоди щодо його умов, положеннями договору передбачені підстави для його припинення, а ТОВ "Добробуд ЛТД" у встановленому порядку реалізувало своє право на розірвання договору в односторонньому порядку, відомості щодо внесення змін, розірвання, укладення додаткових угод до договору відсутні, тому висновок місцевого суду щодо відсутності підстав для визнання одностороннього правочину недійсним є правильним. Доводи апеляційної скарги висновку місцевого суду не спростовують.
Суд апеляційної інстанції зауважив, що спір про реалізацію окремих положень договору не може бути підставою для визнання його окремих положень недійсними, а також дій, пов`язаних з реалізацією положень договору, навіть якщо останні можна кваліфікувати як односторонній правочин.
Зазначив, що у цьому випадку застосовуються зобов`язально-правові способи захисту передбачені договором або законом, а сам договір або закон визначає наслідки невиконання /неналежного виконання умов договору.
Послався на те, що позивач, з врахуванням уточнених позовних вимог, просив суд визнати недійсним односторонній правочин про розірвання договору (таким чином сторона свідчить про виникнення спору під час виконання договору) купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майна від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178.
Проте, позивач заявив вимоги про визнання недійсними договорів купівлі-продажу спірної квартири між ТОВ "Добробуд ЛТД" та ОСОБА_2 та між ОСОБА_2 та ОСОБА_3, визнання права власності на спірне майно та витребування його з чужого незаконного володіння шляхом виселення ОСОБА_3 та вселення ОСОБА_1 .
Дійшов висновку про те, що позивач поєднав різні способи захисту прав: зобов`язальну по суті вимогу визнання недійсним одностороннього правочину та, як наслідок задоволення цієї вимоги, а також вимогу про визнання права власності та витребування майна. Таким чином, фактично поєднані два взаємовиключні способи захисту прав - реституція та віндикація.
Суд апеляційної інстанції вважав та роз`яснив позивачу, що у відповідності до норм матеріального права належним способом захисту його права є пред`явлення позовних вимог про виконання відповідачем зобов`язань, прямо передбачених договором купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178.
Вважав, що, з огляду на зазначене, суд першої інстанції під час проведення підготовчого судового засідання повинен був уточнити редакцію позовних вимог, проте таких дій суд не вчинив. Позовні вимоги у дійсній редакції є взаємовиключними.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі, поданій у липні 2021 року до Верховного Суду, ОСОБА_1, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати судові рішення, ухвалити нове судове рішення про задоволення позову у повному обсязі, стягнути з відповідачів на його користь судові витрати понесені ним у суді першої інстанції у розмірі 7 712,37 грн, у суді апеляційної інстанції - 10 511,41 грн, у суді касаційної інстанції - 14 559,14 грн.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Верховний Суд ухвалою від 21 липня 2021 року відкрив касаційне провадження, витребував справу з суду першої інстанції, надіслав учасникам справи копії касаційної скарги та доданих до неї документів, роз`яснив їм право подати відзив на касаційну скаргу.
Підставою для відкриття касаційного провадження є пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України.
У жовтні 2021 року справа надійшла до Верховного Суду.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційну скаргу заявник мотивував тим, що суди попередніх інстанцій неправильно застосували норми матеріального права та порушили вимоги процесуального права, надали неправильну оцінку доказам у справі, не надали оцінку доводам позивача, не спростували її, а лише виклали свою позицію, яка ґрунтується на висновках Великої Палати Верховного Суду у справі, яка не може бути застосованою до правовідносин у цій справі, оскільки правовідносини є не подібними. Зазначене призвело до неправильного вирішення справи по суті.
Щодо визнання одностороннього правочину недійсним
Заявник не погодився із висновком судів попередніх інстанцій про те, що підставою неотримання позивачем права власності на новостворене майно, відповідно до договору купівлі-продажу від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178, є розірвання зазначеного договору в односторонньому порядку ТОВ "Добробуд ЛТД", а не укладення договорів ТОВ "Добробуд ЛТД" з іншими відповідачами, які є предметом оскарження.
Зазначив. що позивач довів, що односторонній правочин із розірвання договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 та інші оскаржені договори не відповідають вимогам встановленим статтею 203 ЦК України, іншим вимогам закону або порушують його законні права та інтереси.
Вважає, що висновки судів попередніх інстанцій є необґрунтованими, спростовуються висновком судово-технічної експертизи давності документа та суперечать вимогам матеріального і процесуального права.
Послався на те, що пунктом 7.3. договору купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 передбачено, що у випадку прострочення інвестором внесення щомісячних членських внесків до ГО "Асоціація інвесторів "Гагарін Плаза" підприємство мас право розірвати цей договір в односторонньому порядку.
Зазначив, що у такому випадку договір вважається припиненим з моменту одержання інвестором відповідного письмового повідомлення підприємства. У випадку, якщо з причин, що не залежать від підприємства, таке повідомлення неможливо вручити інвестору, цей договір вважається припиненим з моменту одержання підприємством повторного (другого) повідомлення про неможливість вручення відповідного повідомлення інвестору.
Вважає, що ГО "Асоціація інвесторів "Гагарін плаза" не має ніякого відношення до будівництва, введення в експлуатацію та передачу квартир у власність інвесторів, зокрема і у власність ОСОБА_1, а тому будь-які правовідносини позивача із цією організацією не можуть впливати на його право власності та майнові права.
ОСОБА_1 у повному обсязі виконав свої зобов`язання по договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178, передбачені пунктом 7.3. цього договору, що підтверджується відповідними квитанціями.
З квітня 2012 року ОСОБА_1 не є членом зазначеної громадської організації та не сплачує членські внески. Проте, це не є підставою для розірвання договору купівлі-продажу майнових прав, оскільки пункт 7.3 договору не встановив строк та/або період, протягом якого ОСОБА_1 має бути членом громадської організації, а лише визначив, що він має вчасно сплачувати членські внески. У зв`язку з цим, з боку ОСОБА_1 відсутнє порушення 7.3 договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178.
Вважає одностороннє розірвання договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 недійсним, оскільки ТОВ "Добробуд ЛТД" неналежним чином повідомив позивача про розірвання договору.
Суди попередніх інстанцій проігноровали та не надали жодної правової оцінки тому факту, що повідомлення про розірвання договору ніколи не направлялось ОСОБА_1, що підтверджується висновком експертів Посільського О. О. та Бурлаки І. О. від 23 квітня 2020 року № 1604/19-34/11386/11387/20-34.
Оспорений позивачем односторонній правочин відповідача є недійсним, оскільки суперечить вимогам статтей 651, 654 ЦК України.
Заявник не погодився із висновком суду першої інстанції про недоведеність порушення оспореним одностороннім правочином його законних прав та інтересів.
Вважає, що таке твердження безпідставним та необґрунтованим, оскільки одностороннім розірванням договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 грубо порушені права та інтереси ОСОБА_1, який виконав свої зобов`язання та бажає отримати виконання договору від ТОВ "Добробуд ЛТД", а оспореним розірванням припинені будь-які його права по договору.
Заявник не погодився із висновком суду апеляційної інстанції про те, що позивач поєднав різні способу захисту прав: зобов`язальну по суті вимогу про визнання недійсним одностороннього правочину та, як наслідок задоволення цієї вимоги, визнання права власності та витребування майна., отже, фактично, були поєднані два взаємовиключні способи захисту прав: реституція та віндикація.
Вважає, що обрані ним способи захисту є не взаємовиключними, а похідними.
У разі задоволення судом позовної вимоги про визнання одностороннього правочину недійсним поновиться дія договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178, оскільки відповідно до статті 236 ЦК України, недійсний правочин не породжує у сторін жодних прав та обов`язків (і відповідно не припиняє) та є недійсним з моменту його вчинення.
Наслідком поновлення дії договору купівлі-продажу майнових прав є чинність такого договору і можливість заявлення позивачем інших вимог, які виникають на підставі цього договору, а саме віндикаційних вимог (похідних).
Таким чином, позивач не застосував спосіб захисту "реституція" на підставі договору купівлі-продажу майнових прав, а застосував лише спосіб захисту "віндикація". На думку заявника, визнання недійсним одностороннього правочину не є реституцією по відношенню до договору купівлі-продажу майнових прав.
Враховуючи викладене, вважає висновки суду апеляційної інстанції у цій частині є безпідставними та необґрунтованими.
Щодо набуття права власності позивачем на спірну квартиру та щодо способу захисту прав позивача
З огляду на фактичні обставини справи, вважає, що ОСОБА_1 набув право власності на квартиру АДРЕСА_15, оскільки виконав всі свої зобов`язання по договору купівлі-продажу майнових прав від 24 березня 2010 року № 1/21-22-178 (здійснив повну оплату вартості майнових прав у розмірі 391 637,03 грн).
Зазначив, що, оскільки на час звернення позивача до суду із цим позовом спірна квартира АДРЕСА_13 вже введена до експлуатації та зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується відповідною інформаційною довідкою, то спірна квартира набула статус нерухомого майна (не є об`єктом незавершеного будівництва), і на неї може бути визнане право власності в судовому порядку.
Подібні висновки щодо застосування норм права у подібних правовідносинах викладені Верховним Судом України у постанові від 12 листопада 2014 року у справі № 6-129цс14, в ухвалі Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних та кримінальних справ від 08 листопада 2017 року у справі № 2314/4520/12, у постановах Верховного Суду від 25 квітня 2018 року у справі № 201/13156/14-ц, від 26 червня 2018 року у справі № 911/5039/14.
Судова практика визнання права власності на об`єкти нерухомості, розміщені у введених в експлуатацію будинках та спорудах, з огляду на відсутність у позивачів можливості оформити право власності у позасудовому порядку як ефективного способу захисту порушених прав підтримується й Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 03 квітня 2019 року у справі № 1609/6643/12 (провадження № 14-107цс 19), від 24 квітня 2019 року у справі № 1609/10810/12 (провадження №14-15цс19), від 29 травня 2019 року у справі № 1609/6645/12 (провадження № 14-220цс19), від 26 червня 2019 року у справі № 761/3428/15-ц (провадження № 14-268цс19), від 15 травня 2019 року у справі № 522/102/13-ц (провадження № 14-38цс19), Касаційним цивільним судом у складі Верховного Суду у постановах від 20 серпня 2020 року у справі № 638/18280/13-ц, від 04 грудня 2019 року у справі № 344/162-15/13-ц, від 04 грудня 2019 року у справі № 752/2151 /17-ц та від 15 квітня 2019 року у справі № 607/16852/15-ц.
Заявник вважає, що захист його прав можливий лише в судовому порядку, оскільки ТОВ "Добробуд ЛТД" уже передав права на зазначену квартиру іншим особам, що є безумовним підтвердженням неможливості підписання акта приймання-передачі. А новий власник спірного нерухомого майна не визнає право власності позивача на це майно і вважає себе законним власником спірної квартири, що й змусило позивача звернутись до суду. При цьому, позивач не перебуває із теперішнім власником квартири у договірних зобов`язаннях.
На його думку такий висновок був би обґрунтований лише за умови, як би ТОВ "Добробуд ЛТД" не продало майнові права на квартиру іншим особам, і як би останні не зареєстрували право власності на спірну квартиру.
У зв`язку з цим вважає, що висновок судів попередніх інстанцій про необхідність захищати своє порушене право за допомогою інституту зобов`язального права є безпідставним, необґрунтованим та направленим на введення позивача у безвихідну ситуацію, в якій право позивача ніколи не буде захищене, адже ТОВ "Добробуд ЛТД" передало квартиру позивача іншій особі і не зможе ще раз передати цю квартиру позивачу.
Таким чином, на його думку, єдиним належним та ефективним способом захисту прав позивача є саме позовна вимога про визнання права власності на спірне нерухоме майно і ця вимога відповідає нормам матеріального права, а саме статтям 331, 292 ЦК України, оскільки спірне майно набуло статусу нерухомості і є предметом спору.
Щодо ідентичності квартири, майнові права на яку купив позивач та квартири, яка є предметом позову
Враховуючи, що у позивача виникло право власності на спірну квартиру та з урахуванням того, що іншого способу захисту порушеного права у позивача немає, висновок суду першої інстанції про те, що дослідження питання ідентичності майна, яке випробовується не є обов`язковим, з огляду на обрання позивачем неефективного способу захисту його прав, є помилковим.
Вважає, що суд апеляційної інстанції безпідставно відхилив висновок експерта на підставі того, що дослідження проводилось на підставі планів будинку за 2010-2013 роки, які не містять даних та розмірів квартир на момент фактичної здачі будинку в експлуатацію, на вирішення експерта не ставилось питання тотожності квартири АДРЕСА_5 та АДРЕСА_16, що є визначальним для розгляду цієї справи, оскільки цей висновок виготовлений саме для надання до суду саме у цій справі та містить інформацію щодо предмета доказування.
Факт відповідності квартири позивача спірній квартирі, на його думку, повністю доведений висновком експерта.
Щодо визнання правочинів про відчуження спірної квартири недійсними
На думку заявника, висновок судів попередніх інстанцій про те, що позивач не довів, що оскаржені правочини не відповідають вимогам статті 203 ЦК України, іншим вимогам Закону або порушують його законні інтереси, у зв`язку з чим, підстав для визнання недійсними оспорених договорів немає, є помилковим, спростовується матеріалами справи та суперечить нормам матеріального права.
Зазначив, що договір купівлі-продажу майнових прав між ТОВ "Добробуд ЛТД" та ОСОБА_2 від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1, договори купівлі-продажу спірної квартири від 25 вересня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_9, від 26 грудня 2019 року між ОСОБА_9 та ОСОБА_3, порушують його майнові права, є перешкодою для реалізації його права власності на спірну квартиру та не відповідають вимогам чинного законодавства.
Ані ОСОБА_5, ані ОСОБА_2 не оплатили майнові права на спірну квартиру. У справі відсутні докази, які підтверджують факт оплати ОСОБА_5 та ОСОБА_2 майнових прав.
Укладаючи із ОСОБА_2 договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 ТОВ "Добробуд ЛТД" здійснило відчуження майнових прав на квартиру, які на праві власності належали ОСОБА_1, без його згоди та поза його волею.
На думку заявника, договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно від 20 листопада 2010 року № 1/21-22-177/1 є недійсним, оскільки суперечить вимогам статті 658, статті 319 ЦК України, статті 41 Конституції України.
З цих же підстав є недійсними і договори купівлі-продажу спірної квартири від 25 вересня 2019 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_9, від 26 грудня 2019 року між ОСОБА_9 та ОСОБА_3 .
ОСОБА_2 здійснила відчуження спірної квартири у період дії ухвали суду про забезпечення позову від 19 лютого 2018 року, якою суд заборонив їй вчиняти будь-які дії щодо відчуження спірної квартири.
Щодо одночасного заявлення віндикаційного та негаторного позову
У зв`язку з порушенням права власності позивача на спірну квартиру позивач заявив віндикаційний позов.
На думку заявника, він подав до суду тільки віндикаційний позов про витребування майна у відповідача та зазначив, яким саме способом він має бути виконаний, негаторний позов він не заявляв.
Щодо врахування судами попередніх інстанцій висновку Верховного Суду у постанові від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 (провадження № 270цс19)
На думку заявника, суди попередніх інстанцій помилково застосували висновки Верховного Суду у постанові від 18 грудня 2019 року у справі № 522/1029/18 (провадження № 270цс19), оскільки у наведеній справі та у справі, яка переглядається, зовсім інші фактичні обставини та докази, на підставі яких позивач звернувся до суду з позовом.
Так, у справі, яка була предметом розгляду Верховного Суду позивач не заявляв вимогу про визнання одностороннього правочину недійсним, а тому не надавав оцінки законності та обґрунтованості розірвання договору купівлі-продажу майнових прав; не надавав висновки судово-технічної експертизи.
Велика палата Верховного Суду не вирішувала у зазначеній справі виключну правову проблему, для вирішення якої справа передавалась, не зазначила чи правильним є спосіб захисту права власності шляхом пред`явлення позову про визнання права власності, не зазначала висновки щодо правильності застосування судами статтей 331, 392 ЦК України, а лише зазначила про невідповідність документів позивача тим об`єктам нерухомості, на які він просив визнати за ним право власності.
Тобто, Велика Палата Верховного Суду у зазначеній справі дійшла висновку лише про недоведеність заявлених позовних вимог щодо ідентичності спірного майна тому майну, яке було проінвестоване позивачем.
У справі, яка переглядається, на думку заявника, встановлено та підтверджено належними та допустимими доказами той факт, що квартира з будівельним АДРЕСА_17 ), майнові права на яку купив ОСОБА_1 та квартира з фактичним АДРЕСА_13, яка належить ОСОБА_3, є однією і тією ж квартирою.
Фактичні обставини справи, встановлені судами