ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
02 листопада 2022 року
м. Київ
cправа № 904/5429/18
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Бакуліна С. В. головуючий (доповідач), Кібенко О.Р., Стратієнко Л.В.,
за участю секретаря судового засідання - Федорченка В.М.,
представників:
позивача - Лопатнікової А.В.,
відповідача - Кузьменка В.С.,
третьої особи - не з`явились,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Алонза"
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 13.09.2022 (головуючий суддя - Білецька Л.М., судді: Чередко А.Є., Верхогляд Т.А.) та рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 12.08.2021 (суддя Васильєв О.Ю.)
у cправі №904/5429/18
за позовом Акціонерного товариства Комерційного банку "Приватбанк"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Алонза",
третя особа, яка не заявляє самостійних позовних вимог щодо предмета спору - Товариство з обмеженою відповідальністю "Місія-1",
про стягнення 1589623, 84 грн,
ВСТАНОВИВ:
1.Короткий зміст позовних вимог
1.1.Акціонерне товариство Комерційний банк "Приватбанк" (далі - Банк) звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Алонза" (далі - ТОВ "Алонза") про стягнення 1589623,84 грн заборгованості з орендної плати за жовтень 2018 року за договором оренди нерухомого майна від 31.03.2016 №4.
1.2.Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням відповідачем своїх зобов`язань за договором оренди нерухомого майна від 31.03.2016 №4 щодо оплати щомісячних платежів за користування майном.
2.Стислий виклад обставин справи, встановлених судами першої та апеляційної інстанцій
2.1.31.03.2016 ТОВ "Місія-1" (за договором - орендодавець) та ТОВ "Алонза" (за договором - орендар) уклали договір оренди нерухомого майна №4 (далі - договір оренди), відповідно до умов якого:
- орендодавець зобов`язався передати орендареві у тимчасове платне користування (оренду) нерухоме майно, яким є цілісний майновий комплекс торговельно-розважальний центр літ.А-5 з надбудовами літ.А1-1, А2-1, А3-1, А4-1 та підвалом під літ.А-5 загальною площею 32408,7 кв. м; в`їзди у паркінг літ.а1, а2; сходи літ.а4, ганки літ.а6, а7, а8, а10; ганок з козирком літ.а9; вхід на 1 поверх літ.а11-1; навіс літ.Б (далі - нерухоме майно) (пункт 1.1);
- предмет договору та всі його приналежності знаходяться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул.Боброва,1 (пункт 1.3);
- одним із обов`язків орендаря є сплата орендної плати за користування об`єктом нерухомості, розмір якої визначається сторонами у договірній ціні, яка є невід`ємним додатком до цього договору (пункт 4.9);
- орендна плата сплачується орендарем щомісяця до 10 числа відповідного поточного місяця строку оренди; орендар сплачує орендну плату на підставі письмових рахунків, що надаються орендодавцем не пізніше 5 числа місяця, в якому здійснюється оренда (пункт 4.12);
- орендар зобов`язується передати орендодавцеві грошові кошти у якості гарантії належного та своєчасного виконання взятих на себе зобов`язань; забезпечувальний платіж за цим договором становить 3000000,00 грн (пункт 4-1.1);
- орендодавець утримує забезпечувальний платіж на своєму рахунку протягом усього строку дії договору як гарантію забезпечення виконання орендарем своїх зобов`язань (пункт 4-1.2);
- забезпечувальний платіж вноситься орендарем протягом 90 календарних днів з моменту підписання договору шляхом перерахування грошових коштів на розрахунковий рахунок орендодавця або ж іншим узгодженим сторонами способом (пункт 4-1.3);
- повернення забезпечувального платежу орендарю (за винятком можливих відрахувань) проводиться протягом 30 банківських днів після закінчення дії договору за умови підписання сторонами акту прийому-передачі приміщення та виконання орендарем наступних умов: а) оплати орендарем усіх належних за цим договором платежів, включаючи будь-яку заборгованість по орендній платі, комунальним та експлуатаційним платежам; б) повернення всіх ключів; в) оплати всіх витрат на можливий ремонт і прибирання; г) оплати останнього місяця оренди (пункт 4-1.8).
2.2.31.03.2016 сторони підписали договірну ціну до договору оренди (додаток №1), в якій погодили певні розміри помісячної орендної плати за користування об`єктом оренди в період з квітня 2016 року по лютий 2019 року в загальному розмірі 53931925,74 грн.
2.3.01.04.2016 сторони підписали акт прийому-передачі цілісного майнового комплексу до договору оренди, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв у тимчасове платне володіння і користування нерухоме майно, яким є цілісний майновий комплекс торговельно-розважальний центр літ.А-5 з надбудовами літ.А1-1, А2-1, А3-1, А4-1 та підвалом під літ.А-5 загальною площею 27831,55 кв. м; в`їзди у паркінг літ.а1, а2; сходи літ.а4, ганки літ.а6, а7, а8, а10; ганок з козирком літ.а9; вхід на 1 поверх літ.а11-1; навіс літ.Б.
2.4.Перелік та найменування майна відповідає тому, що вказаний у пункті 1.1 договору оренди, але загальна площа майнового комплексу в акті різниться від площі, вказаної у договорі (в акті - 27831,55 кв. м, в договорі - 32408,7 кв. м).
2.5.01.04.2016 ТОВ "Місія-1" та ТОВ "Алонза" уклали додаткову угоду №1 до договору оренди, якою виклали пункт 4.15 договору оренди в такій редакції: "Комунальні платежі (а саме: освітлення та забезпечення електричною енергією, забезпечення гарячою та холодною водою, кондиціонування, водовідведення тощо) входять в орендну плату згідно з додатком №1 до договору оренди" та виключили пункт 4.17.
2.6.07.06.2016 ТОВ "Місія-1" (за договором - іпотекодавець) та Банк (за договором - іпотекодержатель) уклали договір іпотеки, предметом якого є надання іпотекодавцем в іпотеку нерухомого майна (торговельний центр, розташований за адресою: Дніпропетровська обл., м. Дніпропетровськ, вул. Боброва, 1; літ.А-5 з надбудовами літ.А1-1, А2-1, А3-1, А4-1 та підвалом під літ.А-5 загальною площею 32408,7 кв. м; в`їзди у паркінг літ.а1, а2; сходи літ.а4, ганки літ.а6, а7, а8, а10; ганок з козирком літ.а9; вхід на 1 поверх літ.а11-1; навіс літ.Б, що належить іпотекодавцю на праві приватної власності на підставі рішення господарського суду Дніпропетровської області від 14.06.2013 у справі №904/2593/13) в забезпечення виконання зобов`язань ТОВ "Місія-1" та інших позичальників перед іпотекодержателем за кредитними договорами, в силу чого іпотекодержатель має право у разі невиконання позичальниками зобов`язань, забезпечених іпотекою, одержати задоволення за рахунок переданого в іпотеку нерухомого майна у відповідності до умов цього договору (далі - договір іпотеки).
2.7.Відповідно до платіжного доручення від 30.06.2016 №832 ТОВ "Алонза" сплатило 3000000,00 грн ТОВ "Місія-1" з призначенням платежу "Обеспечительный платеж согл. Дог. Аренды №4 от 31.03.2016 в т.ч. НДС 500000,00 грн".
2.8.З 02.08.2016 власником переданого в іпотеку нерухомого майна став Банк. У цей же день ТОВ "Алонза" (орендар) та Банк (орендодавець) уклали додаткову угоду б/н до договору оренди, відповідно до якої у зв`язку із зміною власника приміщень сторони погодили замінити орендодавця, яким стає Банк та набуває всіх прав та обов`язків, визначених договором оренди.
2.9.01.10.2016 ТОВ "Алонза" (орендар) та Банк (орендодавець) уклали додаткову угоду б/н до договору оренди, відповідно до якої сторони погодили змінити розмір орендної плати за жовтень 2016 року (було 1589623,84 грн, стало 2950340,00 грн) та вирішили викласти додаток №1 "Договірна ціна" в новій редакції, змінивши в ньому розмір орендної плати за жовтень 2016 року та загальний розмір орендної плати (було 53931925,74 грн, стало 55292641,90 грн). Усі інші умови договору оренди залишили без змін.
2.10.28.02.2019 сторони підписали акт приймання-передачі до договору оренди, відповідно до пункту 3 якого, підписанням цього акту сторони підтвердили фактичну передачу (повернення) нерухомого майна орендарем орендодавцю 28.02.2019.
2.11.У грудні 2018 року Банк (з урахуванням уточненої позовної заяви) звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до ТОВ "Алонза" про стягнення 1589623,84 грн заборгованості з орендної плати за жовтень 2018 року за договором оренди.
3.Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
3.1.Господарський суд Дніпропетровської області рішенням від 12.08.2021 позовні вимоги задовольнив у повному обсязі. Стягнув з відповідача на користь позивача 1589623,84 грн заборгованості та 23844,36 грн витрат зі сплати судового збору.
Рішення суду першої інстанції мотивоване таким:
- усталеним у підприємницькій діяльності є зарахування платежів в рахунок погашення заборгованості за попередніми платежами за договором;
- відповідач стверджував про відсутність у нього заборгованості за попередніми періодами оренди (до жовтня 2018 року), позивач наполягав на наявності такої заборгованості; з метою встановлення цієї обставини суд призначив у справі судово-економічну експертизу; матеріали справи повернулися на адресу суду без відповідного висновку судової експертизи з причин неоплати відповідачем вартості робіт по виконанню експертизи;
- оскільки саме ТОВ "Алонза" стверджувало про відсутність у нього заборгованості зі сплати орендної плати за договором, суд призначив експертизу з метою перевірки обставин виконання орендарем своїх зобов`язань щодо сплати орендних платежів; внаслідок ухилення відповідача від оплати вартості експертних досліджень, що перешкоджало їх проведенню, суд визнає встановленою обставину наявності у відповідача заборгованості зі сплати орендних платежів станом на жовтень 2018 року;
- зі змісту наданих відповідачем платіжних доручень неможливо встановити, за який саме термін (місяць) та за який саме календарний рік здійснена ця оплата;
- в договорі оренди та у договірній ціні до нього розмір орендної плати не пов`язується із площею орендованих приміщень та кожного календарного місяця має інший розмір; підписуючи акт прийому-передачі цілісного майнового комплексу до договору оренди, орендар не ініціював внесення змін до договору оренди в частині розміру орендної плати чи зміни площі орендованих приміщень; підписуючи додаткову угоду від 02.08.2016, за якою змінювався орендодавець (між ТОВ "Місія-1" та Банк), орендар також не пропонував внести будь-які інші зміни стосовно розміру орендної плати (усвідомлюючи, що площа фактично переданих в оренду приміщень менша за їх загальну площу, наведену в договорі оренди); орендар не надавав пропозицій щодо зміни розміру орендної плати у зв`язку із невідповідністю площі орендованих приміщень і під час зміни договірної ціни внаслідок укладання між Банком та ТОВ "Алонза" додаткової угоди від 01.10.2016 до договору оренди, при цьому ця додаткова угода укладалася сторонам саме для зміни (збільшення) розміру орендної плати за жовтень 2016 року.
3.2.Центральний апеляційний господарський суд постановою від 19.01.2022 рішення суду першої інстанції скасував та ухвалив нове про відмову у позові.
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована, зокрема, таким:
- у зв`язку з ухиленням відповідача від оплати вартості експертних досліджень, суд першої інстанції визнав встановленою обставину наявності у відповідача заборгованості зі сплати орендних платежів станом на жовтень 2018 року; водночас питання можливості оплати експертизи позивачем суд першої інстанції не досліджував;
- наявні матеріали справи є достатніми для встановлення фактичних обставин, які становлять предмет доказування, і без проведення експертного дослідження шляхом здійснення нескладних арифметичних дій щодо перевірки руху коштів по рахунку НОМЕР_1 ТОВ "Алонза" за період з 01.01.2016 по 27.11.2018;
- позивач не довів належними і допустимими доказами виконання ним вимог щодо повернення забезпечувального платежу в порядку, передбаченому пунктом 4-1.8 договору; враховуючи це, розрахунок заборгованості з орендної плати має проводитися з урахуванням наявності у позивача 3000000,00 грн забезпечувального платежу;
- колегією суддів визнаються як такі, що не потребують доказування дані щодо проведених по рахунку НОМЕР_1 ТОВ "Алонза" за період з 01.01.2016 по 27.11.2018 операцій по датах і розмірах платежів;
- у відповідача наявна переплата з орендної плати за жовтень 2018 року у розмірі 2823238,10 грн, що виключає можливість задоволення позовних вимог, які ґрунтуються на твердженні про невиконання відповідачем своїх зобов`язань з оплати орендної плати;
- здійсненням перевірки руху коштів по рахунку НОМЕР_1 ТОВ "Алонза" за період з 01.01.2016 по 27.11.2018 та встановленням розмірів переплат помісячно, суд надав вичерпну відповідь на всі доводи сторін щодо фактичних обставин справи з усіх істотних питань.
3.3.Верховний Суд постановою від 22.06.2022 постанову Центрального апеляційного господарського суду від 19.01.2022 у справі №904/5429/18 скасував. Справу направив на новий розгляд до Центрального апеляційного господарського суду.
Постанова суду касаційної інстанції мотивована, зокрема, таким:
- суди попередніх інстанцій дійшли правильних висновків про те, що Банк правомірно здійснив зарахування коштів, сплачених на підставі платіжних доручень від 17.10.2018 №5179 та від 30.10.2018 №5215, на погашення заборгованостей за попередні періоди, оскільки на момент надходження коштів та їх зарахування в графі платіжного доручення "призначення платежу" були відсутні посилання на період, за який ТОВ "Алонза" здійснює оплату. Ці висновки не суперечать висновкам Верховного Суду, викладеним у постанові від 26.12.2019 у справі №911/2630/18;
- ТОВ "Алонза" з 01.04.2016 розуміло, що реальна площа об`єкта, переданого в оренду, не відповідає тій площі, яка вказана у договорі, тим не менш, підписало акт приймання-передачі об`єкта без зауважень, до орендодавців (ТОВ "Місія-1" та Банку), з претензіями щодо порушення договору оренди чи про внесення змін до нього (виправлення помилки щодо площі приміщень чи зменшення ціни) не зверталося, сплачувало обумовлену договором орендну плату, відтак очевидно погодилося з її розміром, будучи обізнаним щодо площі орендованих приміщень. Таким чином, вимоги орендаря щодо зменшення оплати за користування ним за жовтень 2018 року на 14% були правильно відхилені судом першої інстанції, такі висновки були залишені без змін судом апеляційної інстанції, а наведені у касаційній скарзі відповідача доводи правильності цих висновків не спростовують;
- суд апеляційної інстанції не встановив чи дійсно мало місце виключення пункту 4-1 договору оренди до набуття Банком права власності на нерухоме майно, чи отримало ТОВ "Алонза" згоду на укладення цієї додаткової угоди від Банку. Також суд апеляційної інстанції, встановивши факт перерахування ТОВ "Алонза" на користь ТОВ "Місія-1" забезпечувального платежу, не встановив чи перераховувався цей платіж ТОВ "Місія-1" на користь Банку (після переходу до нього права та обов`язків орендодавця) чи ТОВ "Алонза" (у зв`язку з виключенням пункту 4-1 з договору оренди, про яке стверджує Банк).
3.4.Центральний апеляційний господарський суд постановою від 13.09.2022 рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 12.08.2021 у справі №904/5429/18 залишив без змін.
Вказана постанова, окрім висновків місцевого господарського суду, які викладені в рішенні від 12.08.2021 у цій справі та з якими погодився суд апеляційної інстанції, мотивована безпідставністю врахування у спірних правовідносинах забезпечувального платежу, оскільки його було повернуто орендарю.
4.Короткий зміст вимог касаційної скарги та її обґрунтування. Доводи інших учасників справи
4.1.ТОВ "Алонза" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Центрального апеляційного господарського суду від 13.09.2022 і рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 12.08.2021 та прийняти нове рішення у справі №904/5429/18 про відмову в позові.
4.2.Скаржник, обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження вищезазначених судових рішень, посилається на пункти 1, 3 та 4 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), зазначаючи що:
- при ухваленні оскаржуваного рішення судом апеляційної інстанції не було враховано висновку Верховного Суду, викладеного в постанові від 24.06.2022 у справі №914/408/21, стосовно застосування статті 236 ГПК України;
- відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування статті 75 ГПК України при встановленні обставин відсутності заборгованості за попередні періоди оренди;
- судом апеляційної інстанції при прийнятті оскаржуваного рішення не досліджено зібрані у справі докази (пункт 1 частини третьої статті 310 ГПК України, що кореспондується з пунктом 4 частини другої статті 287 ГПК України).
4.3.Банк подав відзив на касаційну скаргу, в якому заперечує викладені в ній доводи та просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - залишити без змін.
5.Позиція Верховного Суду
Щодо доводів про розмір орендної плати та про ненадання судами оцінки акту приймання-передачі від 28.02.2019
5.1.Частиною першою статті 627Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
5.2.У частині першій статті 284 ГК України вказано, що істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
5.3.Згідно зі статтею 286 Господарського кодексу України (далі - ГК України) орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством. Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об`єкта оренди.
5.4.Як встановили суди попередніх інстанцій, ТОВ "Місія-1" (орендодавець) та ТОВ "Алонза" (орендар) уклали договір оренди. Згодом, на підставі додаткової угоди до цього договору, Банк набув прав орендодавця.
5.5.Пунктом 4.9 договору оренди сторони передбачили, що одним із обов`язків орендаря є сплата орендної плати за користування об`єктом нерухомості, розмір якої визначається сторонами у договірній ціні, яка є невід`ємним додатком до цього договору.
5.6.Сторони підписали договірну ціну до договору оренди (додаток №1), в якій погодили певні розміри помісячної орендної плати за користування об`єктом оренди (зі змінами від 01.10.2016).
5.7.Оцінюючи обставини правомірності здійсненого позивачем нарахування орендної плати попередні судові інстанції правильно виходили з того, що:
- у договорі оренди нерухомого майна №4 від 31.03.16 між ТОВ "Місія-1" (орендодавець) та ТОВ "Алонза" (орендар) та у договірній ціні до цього договору (додаток №1 до договору оренди) розмір орендної плати не пов`язується із площею орендованих приміщень та кожного календарного місяця має інший розмір;
- підписуючи акт прийому-передачі цілісного майнового комплексу до договору оренди нерухомого майна №4 вже після укладання цього договору 01.04.2016, орендар не ініціював внесення змін до договору оренди в частині розміру орендної плати чи зміни площі орендованих приміщень;