ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
02 листопада 2022 року
м. Київ
cправа № 912/1802/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова Є. В. - головуючого, Мачульського Г. М., Уркевича В. Ю.,
секретар судового засідання - Астапова Ю. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Селянського (фермерського) господарства "Веселка" на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 06.07.2022 (колегія суддів: Березкіна О.В., Іванов О.Г., Дармін М.О.) та рішення Господарського суду Кіровоградської області від 09.02.2022 (суддя Тимошевська В. В.) у справі
за позовом Селянського (фермерського) господарства "Веселка" до Петрівської селищної ради Кіровоградської області про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі,
за участю представників:
позивача - Загородній І. В.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1. Селянське (фермерське) господарство "Веселка" (далі - СФГ "Веселка") звернулося до Господарського суду Кіровоградської області з позовом до Петрівської селищної ради Кіровоградської області (далі - Петрівська селищна рада) про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 01.06.2011, зареєстрованого відділом Держкомзему у Петрівському районі Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель 06.06.2011 вчинено запис за № 352490004000319, у викладеній ним редакції.
2. Звертаючись із цим позовом, СФГ "Веселка" посилалося на дотримання ним вимог частини першої - п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону від 17.02.2011) та зазначало, що при належному виконанні умов договору оренди землі, маючи намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі, вчасно звернулося до Петрівської селищної ради з листом-повідомленням від 20.04.2021 про поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, додавши до нього проект додаткової угоди. Однак, радою не вчинено будь-яких дій, передбачених частиною п`ятою статті 33 наведеного Закону, чим порушено права СФГ "Веселка" на поновлення договору оренди землі.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
3. 01.06.2011 між Петрівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та СФГ "Веселка" (орендар) укладено договір оренди землі з додатками, відповідно до умов якого в оренду позивача передано земельну ділянку з кадастровим номером 3524986600:02:000:9201 загальною площею 136,35 га, з них земель сільськогосподарського призначення -136,35 га, у тому числі 136,35 га ріллі .
4. Відповідно до пункту 8 договору оренди землі договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
5. У пункті 40 договору встановлено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
6. Договір зареєстровано відділом Держкомзему у Петрівському районі Кіровоградської області у Державному реєстрі земель, про що вчинено запис 06.06.2011 за № 352490004000319.
7. За актом приймання-передачі земельну ділянку передано СФГ "Веселка".
8. Право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3524986600:02:000:9201 зареєстровано за СФГ "Веселка" в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.
9. 04.11.2020 на підставі наказу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області (далі - ГУ Держгеокадастру) від 29.10.2020 № 11-15279/14-20-СГ "Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки" між ГУ Держгеокадастру та СФГ "Веселка" укладено додаткову угоду від 04.11.2020 до договору, якою змінено найменування орендодавця із Петрівської районної державної адміністрації Кіровоградської області на ГУ Держгеокадастру та змінено розмір орендної плати на 12 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
10. Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 19.04.2021 № 253199921 земельна ділянка з кадастровим номером 3524986600:02:000:9201 належить до земель комунальної власності Петрівської селищної ради.
11. 21.04.2021 СФГ "Веселка" направлено на адресу Петрівської селищної ради лист-повідомлення від 20.04.2021 з проектом додаткової угоди про поновлення договору на той самий строк (10 років) і на тих самих умовах.
12. Вказаний лист-повідомлення отримано Петрівською селищною радою 22.04.2021, що підтверджується відміткою про отримання на поштовому повідомленні.
13. Як зазначає позивач, з моменту отримання Петрівською селищною радою листа-повідомлення від 20.04.2021 з проектом додаткової угоди про поновлення договору, селищною радою не надано будь-якої відповіді на цей лист-повідомлення, внаслідок чого, за твердженням позивача, порушено його право на поновлення договору, яке гарантоване частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі".
14. Позивач наголошує на належному виконанні ним умов договору, що підтверджується довідкою ГУ ДПС у Кіровоградській області про відсутність у СФГ "Веселка" станом на 09.06.2021 будь-якої заборгованості з обов`язкових платежів.
15. Згідно з витягом з протоколу дев`ятої сесії восьмого скликання Петрівської селищної ради на вказаній сесії розглядалось наступне питання порядку денного: "Про зміну сторін та поновлення Договору оренди землі б/н від 01.06.2011, з урахуванням додаткової угоди від 04.11.2020 року СФГ "Веселка" площею 136,3487 га".
16. Проект рішення "Про зміну сторін та поновлення Договору оренди землі б/н від 01.06.2011, з урахуванням додаткової угоди від 04.11.2020 року СФГ "Веселка" площею 136,3487 га" не набрав більшість голосів від загального складу селищної ради, з підстав чого рішення не прийнято.
17. У листі від 11.06.2021 № 01-23/1724/2 Петрівська селищна рада повідомила СФГ "Веселка" про те, що проект рішення "Про зміну сторін та поновлення Договору оренди землі б/н від 01.06.2011, з урахуванням додаткової угоди від 04.11.2020 року СФГ "Веселка" площею 136,3487 га" не набрав більшість голосів від загального складу селищної ради, рішення не прийнято.
18. Згідно з листом від 06.07.2021 № 01-23/1995/3, адресованим орендарю Затинацькому Д. О., Петрівська селищна рада, вказуючи про відсутність наміру продовжувати дію договорів оренди землі, у тому числі щодо оренди земельної ділянки площею 136,35 га ріллі на території колишньої Чечеліївської сільської ради, просила повернути вказану земельну ділянку.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
19. Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 09.02.2022, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 06.07.2022, у задоволенні позову відмовлено.
20. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суди виходили з того, що не встановлено правових підстав для поновлення договору оренди на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки відповідач в межах місячного строку після закінчення договору повідомив позивача про свої заперечення у поновленні зазначеного договору.
Короткий зміст касаційної скарги
21. СФГ "Веселка" у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, ухвалити нове рішення про задоволення позову.
22. Скарга з посиланням на пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм права, зокрема, статті 33 Закону України "Про оренду землі", а також ухваленням судових рішень без урахування висновків Верховного Суду щодо застосування зазначеної норми права у подібних правовідносинах.
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
23. Відзивів від інших учасників справи не надходило.
Позиція Верховного Суду
24. Дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, Верховний Суд зазначає, що обставини, які стали підставою для відкриття касаційного провадження відповідно до пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), у цьому випадку підтвердилися, з огляду на таке.
25. Предметом позову у цій справі є матеріально-правові вимоги позивача про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди з посиланням на обставини своєчасного звернення до орендодавця із пропозицією укласти відповідну угоду і відсутністю належної відмови в укладенні цієї угоди.
26. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суди попередніх інстанцій керувалися тим, що 07.06.2020 за проект рішення "Про зміну сторін та поновлення Договору оренди землі б/н від 01.06.2011, з урахуванням додаткової угоди від 04.11.2020 СФГ "Веселка" площею 136, 3487 га" з 14 депутатів, які становлять більшість від загального складу депутатів селищної ради (26), проголосував лише 1 депутат. Отже, проект рішення не набрав більшості голосів від загального складу депутатів селищної ради, з підстав чого рішення про поновлення договору оренди не було прийнято. Відсутність за результатами голосування необхідної кількості голосів за поновлення договору оренди, на думку судів, є наслідком відмови у його поновленні. Крім того, у листі від 06.07.2021 № 01-23/1995/3 Петрівською селищною радою додатково повідомлено позивача про відсутність наміру продовжувати дію договору та про необхідність повернення земельної ділянки.
27. Частиною 3 статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
28. Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). При цьому Законом України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
29. Частинами першою-п`ятою статті 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
30. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
31. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
32. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
33. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
34. Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
35. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина восьма статті 33 цього Закону).
36. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина дев`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").
37. У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (частина десята статті 33 зазначеного Закону).
38. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 за позовом про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки визначила алгоритм дій для орендаря та орендодавця, які відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" мають намір поновити договір оренди землі. Зокрема, Велика Палата Верховного Суду відступила від правового висновку Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеного у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, щодо порядку поновлення договору оренди землі. Касаційний суд визначив, що для виникнення підстави для поновлення договору, передбаченої частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", орендар зобов`язаний повідомити орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення не має самостійного правового значення для вирішення питання про можливість поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", якщо орендарем не дотримано процедури, встановленої, зокрема, частиною третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме не надано до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі проект додаткової угоди.
39. У постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду щодо порядку поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" уточнила свої висновки, а саме "стаття 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX мала назву "Поновлення договору оренди землі", тобто була цілком присвячена процедурам такого поновлення. Проте вони за змістом приписів указаної статті відрізнялися від тих, які пропонують застосувати позивач і Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду. Так, згідно з частиною першою цієї статті по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Таке формулювання зазначеного припису у сукупності з назвою статті 33 Закону № 161-XIV й іншими її приписами не підтверджує доводи позивача та висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду про те, що лише частина шоста цієї статті визначала правила поновлення договору оренди землі, які виключали необхідність вчинення активних дій орендарем. Конструкція статті 33 Закону № 161-XIV до зміни її редакції згідно із Законом № 340-IX передбачала можливість поновлення договору оренди землі у порядку реалізації переважного права на укладення цього договору на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (речення перше частини другої статті 33 Закону № 161-XIV). До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина третя статті 33 цього Закону). Отже, стаття 33 Закону № 161-XIV прямо передбачала подання орендарем у строки, визначені у частині другій цієї статті, повідомлення саме про поновлення договору оренди землі та проект додаткової угоди про таке поновлення. Шляхом надсилання орендодавцю відповідного письмового повідомлення орендар мав завчасно продемонструвати наявність у нього наміру продовжити користування земельною ділянкою. А орендодавець, будучи обізнаним із таким наміром, отримував можливість спланувати подальші дії у зв`язку зі спливом строку договору оренди землі, зважити доцільність пошуку інших потенційних орендарів, а за їх наявності - зіставити пропоновані ними умови оренди з умовами, викладеними у проекті додаткової угоди, яку надав орендар".
40. Поміж тим у зазначеній постанові від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 Велика Палата Верховного Суду зауважила, що "незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов`язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого із них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов`язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі".