Постанова
Іменем України
05 жовтня 2022 року
м. Київ
справа № 686/16348/21
провадження № 61-4038св22
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Грушицького А. І.,
суддів: Литвиненко І. В. (суддя-доповідач), Мартєва С. Ю., Петрова Є. В., Стрільчука В. А.,
учасники справи:
позивач (відповідач за зустрічним позовом) - Хмельницька міська рада,
відповідач (позивач за первісним позовом) - ОСОБА_1,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Хмельницької міської ради на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 03 листопада 2021 року у складі судді Салоїд Н. М. та постанову Хмельницького апеляційного суду від 17 лютого 2022 року у складі колегії суддів: Ярмолюка О. І., Грох Л. М., Янчук Т. О.
у справі за позовом Хмельницької міської ради до ОСОБА_1 про внесення змін до договору оренди землі
та за зустрічним позовом ОСОБА_1 до Хмельницької міської ради про визнання незаконним і скасування рішення,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
Хмельницька міська рада у липні 2021 року звернулася до суду з вищевказаним позовом, в якому просила внести зміни до договору оренди землі зі змінами, внесеними додатковою угодою № 148/02 від 25 березня 2020 року, поновленого додатковою угодою № 395/02 від 16 листопада 2020 року, а саме:
- пункт 1 викласти в редакції "Орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення одинадцятої сесії міської ради від 25 січня 2017 року № 58, четвертої сесії міської ради від 17 лютого 2021 року № 62 із земель житлової та громадської забудови, для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) з кадастровим номером 6810100000:01:004:0289, яка розташована в АДРЕСА_1";
- пункт 5 викласти в редакції "Нормативна грошова оцінка земельної ділянки, кадастровий номер 6810100000:01:004:0289, становить 3 235 986 грн";
- пункт 9 викласти в редакції "Орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до статті 22 Закону України "Про оренду землі" та розмірі 194 159,16 грн в рік, що становить 6 % (шість) відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рахунок № UA468999980334159815000022775, одержувач коштів ГУК у Хмельницькій області/Хмельницька мтг/ЄДРПОУ 37971775, код платежу 18010900, банк одержувача: Казначейство України (ЕАП)";
- пункт 16 викласти в редакції "Цільове призначення земельної ділянки згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку) (03.10), категорія земель - землі житлової та громадської забудови".
Зазначений позов Хмельницька міська рада мотивувала тим, що 12 червня 2017 року між сторонами укладено договір оренди землі № 143/01, за умовами якого рада передала ОСОБА_1 у строкове платне користування земельну ділянку площею 1 032 кв. м (кадастровий номер 6810100000:01:004:0289) на АДРЕСА_1, під реконструкцію двоповерхового адміністративного будинку з надбудовою третього поверху та господарських приміщень (гаражі, складські приміщення) під адміністративні приміщення з надбудовою третього поверху на строк до 25 липня 2023 року.
Пунктом 16 договору оренди землі визначено цільове призначення земельної ділянки згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель, затвердженою наказом Державного комітету України із земельних ресурсів від 23 липня 2010 року № 548 та зареєстрованою в Міністерстві юстиції України 01 листопада 2010 року за № 1011/18306) (далі - КВЦПЗ) - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (03.15).
Рішенням ради від 17 лютого 2021 року № 62 змінено код КВЦПЗ земельної ділянки з "03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови" на "03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку)". За наслідками зміни коду КВЦПЗ відбулася зміна коефіцієнту функціонального використання земельної ділянки (Кф), із 0,7 (для земель із кодом КВЦПЗ 03.15) на 2,5 (для земель із кодом КВЦПЗ 03.10), що потягло за собою зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки, визначеної пунктом 5 договору оренди землі (906 076 грн).
Зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленого пунктом 9 договору оренди землі (54 364,56 грн на рік, що становить 6 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки).
Водночас ОСОБА_1 відмовився підписати додаткову угоду щодо зміни умов договору оренди землі.
ОСОБА_1 у вересні 2021 року звернувся до суду із зустрічним позовом, в якому просив суд визнати незаконним і скасувати пункт 9 рішення Хмельницької міської ради від 17 лютого 2021 року № 62 "Про поновлення договорів оренди земельних ділянок шляхом укладання додаткових угод, зміну коду КВЦПЗ земельних ділянок, внесення змін в договір оренди землі, в рішення сесії міської ради".
Зазначений зустрічний позов ОСОБА_1 обґрунтував тим, що на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, що продане на аукціоні, від 07 жовтня 2015 року він є власником адміністративного будинку та господарських приміщень (гаражі, складські приміщення), розташованих на АДРЕСА_1 .
Між ним та Хмельницькою міською радою 12 червня 2017 року було укладено договір оренди землі, згідно з яким рада передала йому у строкове платне користування земельну ділянку під реконструкцію вказаного нерухомого майна строком на 3 роки.
Додатковими угодами № 148/02 від 25 березня 2020 року та № 395/02 від 16 листопада 2020 року строк дії договору оренди землі продовжено до 25 липня 2023 року.
Пунктом 9 рішення ради від 17 лютого 2021 року № 62 змінено код КВЦПЗ земельної ділянки з "03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови" на "03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку)" та внесено відповідні зміни до договору оренди землі.
Зазначене рішення ради не відповідає вимогам закону та підлягає скасуванню.
Він не є фізичною особою-підприємцем, у зв`язку з чим йому не може бути передана в оренду земельна ділянка з кодом КВЦПЗ "03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку)".
Рада здійснила зміну виду використання землі в межах її цільового призначення з порушенням установленої процедури, тобто не на підставі затвердженого проекта землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Зміна коду КВЦПЗ призвела до значного збільшення нормативної грошової оцінки землі та розміру орендної плати за земельну ділянку, що, у свою чергу, спричинило погіршення майнового становища позивача та порушення його суб`єктивних прав.
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Хмельницький міськрайонний суд Хмельницької області рішенням від 03 листопада 2021 року відмовив у задоволенні первісного та зустрічного позовів.
Відмовляючи у задоволенні первісного позову, суд першої інстанції виходив з того, що зміна умов договору (чи його розірвання) в судовому порядку з причин істотного порушення договору є правовим наслідком порушення зобов`язання іншою стороною договору у відповідності до пункту 2 частини першої статті 611 ЦК України, тобто, способом реагування та захисту права від порушення договору, яке вже відбулося.
Іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку (крім істотного його порушення) відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є випадки, встановлені законом або договором, і настання таких випадків зумовлює право сторони ініціювати в судовому порядку питання зміни чи припинення відповідних договірних правовідносин.
Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, місцевий суд виходив з того, що термін дії договору оренди земельної ділянки, укладеного Хмельницькою міською радою із ОСОБА_1, є чинним до 25 липня 2023 року, умовами договору визначено розмір орендної плати, яку орендар сплачує, тому підстав для скасування рішення немає.
Хмельницький апеляційний суд постановою від 17 лютого 2022 року апеляційні скарги Хмельницької міської ради та ОСОБА_1 задовольнив частково. Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 03 листопада 2021 року змінив, виклав його мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Змінюючи рішення місцевого суду в частині первісних позовних вимог суд апеляційної інстанції виходив з того, що рада змінила код КВЦПЗ без розробки та затвердження в установленому порядку проекту землеустрою.
Зміна коду КВЦПЗ призвела до збільшення нормативної грошової оцінки переданої в оренду земельної ділянки, що, у свою чергу, тягне за собою зміну розміру орендної плати за договором.
Оскільки збільшення нормативної грошової оцінки земельної ділянки обумовлене неправомірною зміною виду її використання, а не економічними факторами, то подальше збільшення розміру орендної плати слід розцінювати як зміну радою в односторонньому порядку істотної умови договору оренди землі, що призводить до порушення основних засад цивільного законодавства (свободи договору, справедливості, добросовісності, розумності) та майнових прав ОСОБА_1 .
Суд першої інстанції не врахував указаних обставин і норм чинного законодавства та обмежився загальним висновком про те, що підстави для зміни коду КВЦПЗ та умов договору оренди землі відсутні.
Змінюючи рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог апеляційний суд виходив з того, що порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для визнання рішень органів місцевого самоврядування недійсними.
ОСОБА_1 заявив вимогу про визнання незаконним і скасування рішення ради, яке має ознаки ненормативного акта та вичерпало свою дію після його реалізації, натомість, він не оскаржує державну реєстрацію змін відомостей про земельну ділянку.
Отже, ОСОБА_1 обрано неефективний спосіб захисту цивільного права.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
Хмельницька міська рада у травні 2022 року подала до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 03 листопада 2021 року та постанову Хмельницького апеляційного суду від 17 лютого 2022 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення в частині відмови у задоволенні первісних позовних вимог та прийняти в цій частині нове рішення про їх задоволення в повному обсязі.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
У касаційній скарзі як на підставу оскарження судового рішення заявник посилається на пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України та, зокрема вказує, що висновок суду апеляційної інстанції не відповідає правовим позиціям, висловленим у постанові Верховного Суду від 14 липня 2020 року у справі № 916/1998/19, згідно з якими зміна виду використання земельної ділянки в межах однієї категорії земель не є зміною її цільового призначення, а отже не потребує проходження процедур, які відповідно до земельного законодавства України застосовуються у разі зміни цільового призначення (розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельних ділянок, його затвердження, тощо).
На спірній земельній ділянці знаходиться адміністративний будинок та господарські приміщення. Згідно з відомостями з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань ОСОБА_1 здійснює підприємницьку діяльність.
Судами помилково не взято до уваги те, що згідно з статтею 20 Закону України "Про оренду землі" зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку. Аналогічно допускається зміна або розірвання договору відповідно до частин першої, другої статті 651 ЦК України.
Рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 03 листопада 2021 року та постанова Хмельницького апеляційного суду від 17 лютого 2022 року оскаржуються лише в частині вирішення первісних позовних вимог.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
Представник ОСОБА_1 - адвокат Мельничук І. М. у липні 2022 року подав до Верховного Суду відзиви на касаційну скаргу, в яких просив залишити її без задоволення, посилаючись на те, що 12 червня 2017 року між сторонами був укладений договір оренди землі. Під час укладення зазначеного договору відповідач діяв як фізична особа. У матеріалах справи відсутні докази, що він є суб`єктом господарювання та здійснює підприємницьку діяльність з метою отримання прибутку.
Також у справі відсутні докази про віднесення спірної земельної ділянки до земель зони ділової, громадської та комерційної активності Ц-1 і Ц-2, згідно з чинною містобудівною документацією (планом зонування території міста) та про використання відповідачем цієї ділянки в комерційних цілях.
Рада змінила код КВЦПЗ з порушенням чинного законодавства встановленого порядку, що призвело до збільшення нормативної грошової оцінки переданої в оренду земельної ділянки.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Верховний Суд ухвалою від 14 червня 2022 року відкрив провадження у цій справі та витребував її матеріали із Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області.
Справа № 686/16348/21 надійшла до Верховного Суду 28 липня 2022 року.
Верховний Суд ухвалою від 13 вересня 2022 року справу призначив до судового розгляду у складі колегії п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у ній матеріалами.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
За договором купівлі-продажу нерухомого майна, що продано на аукціоні, від 07 жовтня 2015 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Заєць І. О. (реєстраційний № 1792), ОСОБА_1 набув право власності на адміністративний будинок загальною площею 561,9 кв. м, господарські приміщення (гаражі, складські приміщення) загальною площею 188,2 кв. м, які розташовані на АДРЕСА_1 .
Рішенням Хмельницької міської ради від 25 січня 2017 року № 58 ОСОБА_1 передано у строкове платне користування земельну ділянку, на якій розташоване вказане нерухоме майно, під реконструкцію двоповерхового адміністративного будинку з надбудовою третього поверху та господарських приміщень (гаражі, складські приміщення) під адміністративні приміщення з надбудовою третього поверху строком на 3 роки. Категорія земель - землі житлової та громадської забудови, код КВЦПЗ - 03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови.
На підставі цього рішення 12 червня 2017 року між Хмельницькою міською радою та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі на строк до 25 січня 2020 року.
Пунктом 5 договору оренди землі визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 906 076 грн.
Згідно з пунктом 9 договору оренди землі орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі відповідно до статті 22 Закону України "Про оренду землі" та розмірі 54 364,56 грн в рік, що становить 6 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, а на 2017 рік орендна плата на землю складає 46 209,88 грн в рік, що становить 5,1 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, на рахунок № 33215815700002, МФО 815013, ЄДРПОУ 38045529, код платежу 18010900, одержувач: УК у місті Хмельницькому / місто Хмельницький.
Із пункту 16 договору оренди землі встановлено, що цільове призначення земельної ділянки згідно КВЦПЗ - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови (03.15), категорія земель - землі житлової та громадської забудови.
Рішеннями Хмельницької міської ради від 04 березня 2020 року № 45 і від 07 жовтня 2020 року № 40, на підставі яких сторони уклали додаткові угоди № 148/02 від 25 березня 2020 року та № 395/02 від 16 листопада 2020 року, строк дії договору оренди земельної ділянки продовжено до 25 липня 2023 року.
Хмельницька міська рада 17 лютого 2021 року прийняла рішення № 62 (пункт 9), яким змінила код КВЦПЗ земельної ділянки з "03.15 - для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови" на "03.10 - для будівництва та обслуговування будівель ринкової інфраструктури (адміністративних будинків, офісних приміщень та інших будівель громадської забудови, які використовуються для здійснення підприємницької та іншої діяльності, пов`язаної з отриманням прибутку)", та визначила внести відповідні зміни до договору оренди землі.
На підставі зазначеного рішення до Державного земельного кадастру внесено зміни відомостей про земельну ділянку, зокрема коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф), встановлено у розмірі 2,5 (замість 0,7), а нормативна грошова оцінка земельної ділянки встановлена у розмірі 3 235 986 грн (замість 906 076 грн).
Хмельницька міська рада 25 березня 2021 року підготувала додаткову угоду № 151/02 про внесення змін до договору оренди землі.
ОСОБА_1 відмовився підписати зазначену додаткову угоду.
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;
3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Згідно з частиною першою статті 5 ЦПК України здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
За змістом статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до частини першої статті 264 ЦПК України під час ухвалення рішення суд вирішує такі питання: 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.
Зазначеним вимогам закону оскаржувані судові рішення в частині вирішення первісних позовних вимог Хмельницької міської ради не відповідають, з огляду на таке.
Як встановлено судами попередніх інстанцій та підтверджується матеріалами справи, що 12 червня 2017 року між Хмельницької міською радою та ОСОБА_1 було укладено договір оренди землі № 143/01, з урахуванням внесених змін, згідно з яким орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку на підставі рішення одинадцятої сесії міської ради від 25 січня 2017 року № 58 із земель житлової та громадської забудови для будівництва та обслуговування інших будівель громадської забудови з кадастровим номером 6810100000:01:004:0289, яка розташована в АДРЕСА_1 .
Відповідно до частини першої статті 93 ЗК України, статей 1, 3 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.