Постанова
Іменем України
28 вересня 2022 року
м. Київ
справа № 263/15223/19
провадження № 61-6847св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Грушицького А. І.,
суддів: Литвиненко І. В., Мартєва С. Ю., Петрова Є. В. (суддя-доповідач), Стрільчука В. А.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідач - Маріупольська міська радаДонецької області,
третя особа - ОСОБА_2,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1, в інтересах якої діє ОСОБА_3, на постанову Донецького апеляційного суду від 18 березня 2021 року в складі колегії суддів: Баркова В. М., Биліни Т. І., Лопатіної М. Ю., у справі за позовом ОСОБА_1 до Маріупольської міської ради Донецької області, третя особа - ОСОБА_2, про визнання незаконним та скасування рішення Маріупольської міської ради,
ВСТАНОВИВ:
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
У жовтні 2019 року ОСОБА_4 в інтересах ОСОБА_1 звернулася до суду із позовом до Маріупольської міської ради Донецької області,третя особа - ОСОБА_2, про визнання незаконним та скасування рішення Маріупольської міської ради.
В обґрунтування своїх вимог зазначала, що 18 березня 2016 року ОСОБА_1 на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу придбала у ОСОБА_2 об`єкт незавершеного будівництва, який складається з багатоквартирного житлового будинку готовністю 8 %. Цей об`єкт розташований на земельній ділянці, переданій ОСОБА_2 в оренду на підставі договору оренди від 07 вересня 2009 року строком на 10 років.
06 червня 2019 року ОСОБА_1 подала до Центру надання адміністративних послуг Маріупольської міської ради заяву про передачу їй в оренду вказаної земельної ділянки у зв`язку із переходом права власності на об`єкт нерухомого майна для будівництва та обслуговування багатоквартирного будинку за адресою: АДРЕСА_1 . Одночасно ОСОБА_2 подала заяву про припинення договору оренди земельної ділянки. Рішенням Маріупольської міської ради від 05 вересня 2019 року відмовлено ОСОБА_1 у наданні в оренду спірної земельної ділянки.
Маріупольська міська рада в порушення норм законодавства України прийняла оскаржуване рішення після спливу 3 місяців з дня звернення ОСОБА_1 до Центру надання адміністративних послуг. Крім того, позивач вважала, що нею як новим власником об`єкта незавершеного будівництва, що знаходиться на земельній ділянці Маріупольської міської ради, були здійснені всі необхідні дії для переоформлення права оренди після попереднього орендаря, однак Маріупольська міська рада прийняла незаконне рішення про відмову у наданні в оренду вищевказаної земельної ділянки.
Позивач вважала зазначене рішення Маріупольської міської ради незаконним та таким, що порушує її законні права та інтереси, тому після уточнення позовних вимог просила суд:
- визнати незаконним та скасувати рішення Маріупольської міської ради від 05 вересня 2019 року "Про надання в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_2 громадянці ОСОБА_1";
- визнати додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 07 вересня 2009 року, зареєстровану в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 07 травня 2019 року за № 31519936, на земельну ділянку, що розташована за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 0,0301 га для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку: одно-триповерхова забудова (будівництво та послідуюче функціонування багатоквартирного жилого будинку).
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Рішенням Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області від 03 листопада 2020 року позовну заяву ОСОБА_1 задоволено.
Визнано незаконним та скасовано рішення Маріупольської міської ради від 05 вересня 2019 року № 7/44-4364 "Про надання в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_2 громадянці ОСОБА_1"
Визнано додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 07 вересня 2009 року, зареєстровану в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 07 травня 2019 року за № 31519936, на земельну ділянку, що розташована за адресою: АДРЕСА_2, загальною площею 0,0301 га для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку: одно-триповерхова забудова (будівництво та послідуюче функціонування багатоквартирного жилого будинку) та викладено в редакції, запропонованій позивачем.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що Маріупольська міська рада у порушення статті 10 Закону України "Про адміністративні послуги" прийняла оскаржуване рішення після спливу 3 місяців із дня звернення ОСОБА_1 до Центру надання адміністративних послуг. Крім того, суд першої інстанції виходив з того, що з моменту набуття права власності на нерухоме майно (об`єкта незавершеного будівництва), особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набула права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно, у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розташоване.
Постановою Донецького апеляційного суду від 18 березня 2021 року апеляційну скаргу Маріупольської міської ради задоволено.
Рішення Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області від 03 листопада 2020 року скасовано.
У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовлено.
Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, апеляційний суд виходив з того, що вимоги статті 377 ЦК України, статей 120, 125 ЗК України та принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована, не застосовується до набуття права власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, у тому числі на об`єкт незавершеного будівництва, оскільки у такому разі не відбувається перехід права власності на об`єкт нерухомого майна від попереднього власника, який одночасно володіє на відповідному правовому титулі земельною ділянкою, до нового власника. Таким чином, оскільки позивач придбала об`єкт незавершеного будівництва, до неї не перейшло право користування земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташовано, а тому позовні вимоги задоволенню не підлягають. На інші підстави в своїй позовній заяві позивач не посилалася.
Апеляційний суд в своїй постанові посилався на висновок Верховного Суду, викладений у постанові від 03 червня 2020 року в справі № 686/18373/18.
Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційної скарги
21 квітня 2021 року ОСОБА_1, в інтересах якої діє ОСОБА_3, подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Донецького апеляційного суду від 18 березня 2021 року та залишити в силі рішення Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області від 03 листопада 2020 року, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права.
Касаційна скарга мотивована тим, що об`єкт незавершеного будівництва, який складається з багатоквартирного житлового будинку, готовністю 8 % не є самочинно збудованим, оскільки колишнім власником (третьою особою) було отримано всі необхідні дозвільні документи, у зв`язку із чим було укладено нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, ОСОБА_1 є власником вказаного багатоквартирного житлового будинку готовністю 8 %, право власності було зареєстровано та інформацію було внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
06 червня 2019 року відповідно до статті 12 Закону України "Про адміністративні послуги" ОСОБА_1, в інтересах якої діяла ОСОБА_4, через Центр надання адміністративних послуг Маріупольської міської ради подала заяву про передачу в оренду земельної ділянки при переході права власності на об`єкти нерухомого майна для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 .
Маріупольська міська рада пунктом 1 рішення від 05 вересня 2019 року № 7/44-4364 "Про надання в оренду земельної ділянки на АДРЕСА_2 громадянці ОСОБА_1" відмовила у наданні в оренду земельної ділянки (землі житлової та громадської забудови) (кадастровий номер 1412300000:04:016:0195) площею 0,0301 га для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку: одно-триповерхова забудова (будівництво та послідуюче функціонування багатоквартирного жилого будинку) на АДРЕСА_2 .
Вважає, що з моменту набуття права власності на нерухоме майно, особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набуває права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно, у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розташоване. При цьому договір оренди земельної ділянки не припиняється, фактично має місце заміна сторони в зобов`язанні.
Заявник у касаційній скарзі посилається на висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 04 травня 2018 року у справі № 910/14212/14, від 10 квітня 2018 року у справі № 915/672/17, від 06 лютого 2018 року у справі № 917/242/17, від 03 березня 2018 року у справі № 904/6296/17, які судом апеляційної інстанції не було застосовано при розгляді справи.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У липні 2021 року Маріупольська міська рада Донецької області в особі представника Балджи К. В. подала відзив на касаційну скаргу, в якому вказує на те, що доводи касаційної скарги є безпідставними, а висновки суду апеляційної інстанції - законними та обґрунтованими. Зазначає, що позивач неналежним способом звернулася до відповідача із заявою про передачу в оренду земельної ділянки при переході права власності, не просила поновити договір оренди до закінчення його дії. Тому просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а рішення суду апеляційної інстанції - без змін.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 07 червня 2021 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано матеріали цивільної справи із Жовтневого районного суду м. Маріуполя Донецької області.
Справа надійшла до Верховного Суду у липні 2021 року.
Ухвалою Верховного Суду від 08 грудня 2021 року справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини, встановлені судами
Суди встановили, що на підставі рішення Маріупольської міської ради від 07 липня 2009 року № 5/34-5615 "Про надання земельної ділянки на АДРЕСА_3 приватному підприємцю ОСОБА_2" між Маріупольською міською радою та приватним підприємцем ОСОБА_2 07 вересня 2009 року був укладений договір оренди спірної земельної ділянки строком до 07 липня 2019 року. Умовам договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду з метою та за цільовим призначенням: для будівництва та обслуговування житлового будинку: одно-триповерхова забудова (будівництво та послідуюче функціонування багатоквартирного будинку). Договір оренди земельної ділянки було підписано сторонами та 11 вересня 2009 року в Книзі про державну реєстрацію договорів оренди землі вчинено запис за № 04.06.162.01371 і передано земельну ділянку орендарю на підставі акта приймання-передачі земельної ділянки (а. с. 14-16).
28 серпня 2015 року ОСОБА_2 подала до Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції у Донецькій області декларацію про початок виконання будівельних робіт: будівництво багатоквартирного житлового будинку на АДРЕСА_3 . Вказана декларація була зареєстрована за № ДЦ 082 152 410 214 (а. с.17, 18).
18 березня 2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва, відповідно до умов якого ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_1 купила об`єкт незавершеного будівництва, який складається з багатоквартирного житлового будинку, готовністю 8 % літ. А-1, загальною площею 195 кв. м, що знаходиться на земельній ділянці Маріупольської міської ради площею 0,0301 га, кадастровий номер 1412300000:04:016:0195, за адресою: АДРЕСА_3 (а. с. 22).
01 грудня 2017 року до Управління державно-будівельного контролю Маріупольської міської ради було подано повідомлення про зміну даних у зареєстрованій декларації про початок виконання будівельних робіт, зареєстрованій за № ДЦ 082 152 410 214, в якій зазначається, що на підставі інвестиційного договору від 18 листопада 2017 року № 1 право на будівництво покладено на двох замовників: ОСОБА_2 та ОСОБА_1 . Вказане повідомлення зареєстровано 01 грудня 2017 року за № ДЦ 101173351206 (а. с. 18 зв., 19).
06 червня 2019 року ОСОБА_1 подала до Центру надання адміністративних послуг Маріупольської міської ради заяву, в якій просила передати в оренду спірну земельну ділянку у зв`язку з переходом права власності на об`єкт нерухомого майна для будівництва та обслуговування багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 (а. с. 35).
До заяви про передачу в оренду земельної ділянки було додано заяву ОСОБА_2 від 01 червня 2019 року з проханням припинити дію договору оренди земельної ділянки від 07 вересня 2019 року (а. с. 36).
Маріупольська міська рада своїм рішенням від 05 вересня 2019 року № 7/44-4364 відмовила ОСОБА_1 у наданні в оренду спірної земельної ділянки для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку: одно-триповерхова забудова (будівництво та наступне функціонування багатоквартирного жилого будинку) на АДРЕСА_2 (а. с. 24).
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Частиною першою статті 400 ЦПК України встановлено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судове рішення суду апеляційної інстанцій не відповідає вказаним вимогам закону.
Вивчивши матеріали цивільної справи, зміст оскаржуваного судового рішення, обговоривши доводи касаційної скарги, врахувавши аргументи, наведені у відзиві на касаційну скаргу, Верховний Суд дійшов висновку про часткове задоволення касаційної скарги з огляду на таке.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
За положеннями статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
Предметом цього спору є вимога про визнання незаконним та скасування рішення Маріупольської міської ради від 05 вересня 2019 року, відповідно до якого позивачу відмовлено у наданні в оренду спірної земельної ділянки, та визнання додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 07 вересня 2009 року, зареєстрованої в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 07 травня 2019 року за № 31519936, на земельну ділянку в редакції, запропонованій позивачем.
Правовідносини, що виникли між сторонами, стосуються права оренди земельної ділянки при переході права власності на об`єкт нерухомого майна, що розташований на ній.
Як встановили суди та підтверджується матеріалами справи, між Маріупольською міською радою та приватним підприємцем ОСОБА_2 07 вересня 2009 року був укладений договір оренди спірної земельної ділянки для будівництва та обслуговування житлового будинку: одно-триповерхова забудова (будівництво та послідуюче функціонування багатоквартирного будинку), строком на 10 років.
18 березня 2016 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 був укладений договір купівлі-продажу, відповідно до умов якого ОСОБА_2 продала, а ОСОБА_1 купила об`єкт незавершеного будівництва, який складається з багатоквартирного житлового будинку, готовністю 8 % літ. А-1., загальною площею 195 кв. м, що знаходиться на спірній земельній ділянці. Реєстрація права власності за позивачем здійснена в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується інформацією від 22 березня 2016 року № 55672816.
06 червня 2019 року ОСОБА_1 через Центр надання адміністративних послуг Маріупольської міської ради було подано заяву про передачу в оренду земельної ділянки при переході права власності на об`єкти нерухомого майна для будівництва та обслуговування багатотоквартирного житлового будинку. Однак відповідач відмовив позивачу у наданні в оренду спірної земельної ділянки.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив із того, що з моменту набуття права власності на нерухоме майно (об`єкта незавершеного будівництва), особа, яка стала новим власником такого майна, одночасно набула права оренди земельної ділянки, на якій розміщене це майно, у зв`язку з припиненням права власності на нього та, відповідно, припиненням права користування попереднього власника земельною ділянкою, на якій це майно розташоване.
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд апеляційної інстанції виходив із того, що вимоги статті 377 ЦК України, статей 120, 125 ЗК України та принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована, не застосовується до набуття права власності на новостворений об`єкт нерухомого майна, у тому числі на об`єкт незавершеного будівництва, оскільки у такому разі не відбувається перехід права власності на об`єкт нерухомого майна від попереднього власника, який одночасно володіє на відповідному правовому титулі земельною ділянкою, до нового власника. Таким чином, оскільки позивач придбала об`єкт незавершеного будівництва, до неї не перейшло право користування земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташовано, а тому позовні вимоги задоволенню не підлягають.
Колегія суддів не в повній мірі погоджується з такими висновками судів попередніх інстанції з огляду на таке.
Відповідно до частини першої статті 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Порядок набуття права власності на новостворене майно та об`єкти незавершеного будівництва врегульований статтею 331 ЦК України.
Відповідно до частини другої статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, то право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, то право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Частиною третьою статті 331 ЦК України передбачено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна). У разі необхідності особа, зазначена в абзаці 1 цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.
Отже, об`єкт незавершеного будівництва за визначенням частини третьої статті 331 ЦК України за своєю правовою природою є сукупністю матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво), оскільки правовий статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва.
Подібний правовий висновок викладений у постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19.
Колегія суддів зазначає, що державна реєстрація права власності як на об`єкт незавершеного будівництва, так і на нерухоме майно здійснюється у порядку, встановленому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".
Відповідно до частини першої статті 1 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (у редакції, чинній на момент проведення державної реєстрації об`єкта незавершеного будівництва) державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва та їх обтяжень проводиться у порядку, визначеному цим Законом, з урахуванням особливостей правового статусу такого об`єкта.
Так, аналіз положень статті 331 ЦК України у системному зв`язку з нормами статей 177-179, 182 цього Кодексу, Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації.