Постанова
Іменем України
05 жовтня 2022 року
м. Київ
справа № 357/9167/19
провадження № 61-17041св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду: Мартєва С. Ю. (суддя-доповідач), Сердюка В. В., Фаловської І. М.,
учасники справи:
позивач - Білоцерківська міська рада Київської області,
відповідачі: ОСОБА_1, Департамент державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області, ОСОБА_2,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - державний нотаріус Другої білоцерківської міської державної нотаріальної контори Київської області Приймак Альона Петрівна,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу Білоцерківської міської ради Київської області на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 28 квітня 2020 року у складі судді Кошель Б. І. та постанову Київського апеляційного суду від 09 вересня 2021 року у складі колегії суддів Заришняк Г. М., Кулікової С. В., Рубан С. М.,
ВСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог
У серпні 2019 року Білоцерківська міська рада Київської області звернулася до суду з позовом до ОСОБА_1, Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області, ОСОБА_2 про вчинення певних дій.
Позовні вимоги мотивувала тим, що 28 квітня 2011 року ОСОБА_1, на підставі договору купівлі-продажу, придбала у власність торговий павільйон, розташований на АДРЕСА_1 .
Зазначила, що 16 грудня 2011 року Білоцерківська міська рада Київської області та фізична особа - підприємець (далі - ФОП) ОСОБА_1 уклали договір оренди землі № 263 для розміщення зазначеного торгового павільйону строком на три роки, який рішенням від 20 березня 2014 року Білоцерківська міська рада Київської області поновила ще на три роки.
23 березня 2014 року Управління містобудування та архітектури Білоцерківської міської ради Київської області видало паспорт прив`язки тимчасової споруди для здійснення підприємницької діяльності павільйону з продажу промислових товарів, термін дії якого закінчився 19 березня 2017 року.
Посилається на те, що ФОП ОСОБА_1 до міської ради стосовно продовження дії зазначеного паспорту не зверталась, термін дії паспорту прив`язки не продовжувала.
Рішенням від 25 травня 2017 року Білоцерківська міська рада Київської області припинила договір оренди землі.
18 серпня 2016 року Департамент державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області ФОП ОСОБА_1 видав декларацію про початок виконання будівельних робіт № КС 082162311877.
Зазначила, що 22 вересня 2016 року зареєстровав декларацію про готовність об`єкта до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності № КС 142162661999.
Надалі державний нотаріус Другої білоцерківської міської державної нотаріальної контори Київської області Приймак А. П. прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 32084054 від 27 жовтня 2016 року, та зареєстровав за ОСОБА_1 право власності на нежитлову будівлю (магазин) на АДРЕСА_1 .
11 січня 2017 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 уклали договір купівлі-продажу зазначеної нежитлової будівлі (магазину).
Зазначала, що ОСОБА_1 містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки не видавалися.
Крім того, 01 квітня 2019 року на ім`я міського голови надійшла службова записка головного спеціаліста з технічного нагляду відділу капітального будівництва Білоцерківської міської ради Київської області про невідповідність дійсності відомостей, зазначених у декларації про готовність об`єкта до експлуатації
Також Білоцерківська міська рада Київської області посилалась на те, що на час вчинення приватним нотаріусом реєстраційних дій у ОСОБА_1 був відсутній офіційний документ, який би підтверджував присвоєння об`єкту нерухомого майна - нежитловій будівлі (магазину) адреси, що відповідно свідчить про порушення чинного законодавства України під час державної реєстрації права власності.
На думку органу місцевого самоврядування, збудована нежитлова будівля є самочинним будівництвом, оскільки побудована на земельній ділянці, яка не була відведена для цієї мети, та підлягає знесенню, а застосування інших способів захисту, зокрема зобов`язання провести перебудову об`єкта, не відновить порушеного права територіальної громади на доступ до забудованої земельної ділянки, у зв`язку із чим така ділянка залишиться вилученою із комунальної власності.
Позивач просив суд:
скасувати реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт від 18 серпня 2016 року № КС 082162311877 щодо будівництва магазину з продажу продовольчих товарів на АДРЕСА_1, зареєстровану Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області;
скасувати реєстрацію декларації про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, від 22 вересня 2016 року № КС142162661999 щодо будівництва магазину з продажу продовольчих товарів на АДРЕСА_1, зареєстровану Департаментом державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області;
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 32084054 від 27 жовтня 2016 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю (магазин), загальною площею 22,7 кв. м, розташовану на АДРЕСА_1, та запис про право власності 17137866 від 25 жовтня 2016 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_1 ;
визнати недійсним та скасувати договір купівлі-продажу нежитлової будівлі між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, посвідчений державним нотаріусом Другої білоцерківської міської державної нотаріальної контори Київської області Приймак А. П. 11 січня 2017 року та зареєстрований у реєстрі за № 3-40;
скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 33394478 від 11 січня 2017 року, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_2 на нежитлову будівлю (магазин), загальною площею 22,7 кв. м, розташовану на АДРЕСА_1, та запис про право власності 18532707 від 11 січня 2017 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ОСОБА_2 ;
усунути перешкоди у користуванні комунальною власністю територіальної громади м. Біла Церква Київської області, а саме земельною ділянкою, площею 0,0035 га, кадастровий номер 3210300000:04:015:0147, шляхом зобов`язання ОСОБА_1 за власний рахунок знести об`єкт самочинного будівництва - нежитлову будівлю (магазин), загальною площею 22,7 кв. м, розташовану на АДРЕСА_1 .
Короткий зміст судових рішень у справі
Рішенням від 28 квітня 2020 року Білоцерківський міськрайонний суд Київської області у позові відмовив.
Рішення суд першої інстанції мотивував тим, що скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт та реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації щодо об`єкта, який вже побудовано та на який вже зареєстровано право власності, суперечить положенням частини першої статті 321 ЦК України щодо непорушності права власності та призведе до порушення принципу правової визначеності.
Вважав, що позивач не навів правових підстав для скасування рішень про реєстрацію права власності на магазин.
Дійшов висновку про недоведеність того, що визнання недійсним оспореного договору купівлі-продажу та повернення його предмета у власність продавця чи повернення сторони правочину у попереднє правове становище забезпечить законний інтерес на подальшу можливість законної реалізації законних прав.
Вважав, що вимоги позивача зводяться до незгоди із зведенням нежитлової будівлі (магазину), що не перебуває у причинно-наслідковому зв`язку із укладенням оспорюваного правочину, і захист порушеного права позивача за умови доведення незаконності такого зведення підлягає шляхом приведення майна до попереднього стану.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою від 14 вересня 2020 року Київський апеляційний суд апеляційну скаргу Білоцерківської міської ради Київської області задовольнив частково. Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 28 квітня 2020 року скасував, провадження у справі закрив.
Постанову суд апеляційної інстанції мотивував тим, що спірні правовідносини в справі обумовлені реалізацією позивачем передбачених Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні" повноважень щодо здійснення державного контролю за дотриманням законодавства у сфері містобудівної діяльності, отже справа не підлягає розгляду в порядку цивільного судочинства.
Короткий зміст постанови суду касаційної інстанції
Постановою від 19 травня 2021 року Верховний Суд касаційну скаргу Білоцерківської міської ради Київської області задовольнив частково.
Постанову Київського апеляційного суду від 14 вересня 2020 року скасував та передав справу на розгляд суду апеляційної інстанції.
Постанову суд касаційної інстанції мотивував тим, що заявлені Білоцерківською міською радою Київської області вимоги спрямовані на захист цивільного права територіальної громади на земельну ділянку та з огляду на характер правовідносин і суб`єктний склад сторін спору (право власності на спірне нерухоме майно зареєстровано за фізичною особою), справа підлягає розгляду у порядку цивільного судочинства.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою від 09 вересня 2021року Київський апеляційний суд апеляційну скаргу Білоцерківської міської ради Київської області залишив без задоволення.
Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 28 квітня 2020 року залишив без змін.
Постанову суд апеляційної інстанції мотивував тим, що скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт та реєстрації декларації про готовність об`єкта до експлуатації щодо об`єкта, який вже побудовано та на який вже зареєстровано право власності, суперечить положенням статті 321 ЦК України щодо непорушності права власності та призведе до порушення принципу правової визначеності.
Зазначив, що відповідач ОСОБА_1 здійснила будівництво об`єкту та зареєструвала за собою право власності на зазначений вище об`єкт нерухомості згідно з вимогами чинного законодавства.
Вважав не доведеним належними та допустимими доказами, що ОСОБА_1 здійснила самочинне будівництво у розумінні частин першої та п`ятої статті 376 ЦК України. Не містять такі докази й матеріали даної цивільної справи.
Послався на незазначення позивачем обставин, з якими він пов`язує недійсність оспорюваного договору купівлі-продажу магазину, та яких саме вимог статті 203 ЦК України не дотрималися сторони при його укладанні, і недоведеність порушення вимог земельного законодавства.
Зазначив, що позивач не навів обґрунтування, яким чином умови вказаного договору купівлі-продажу порушують його право і які саме його конкретні права, охоронювані законом, були порушені цим договором.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі, поданій у жовтні 2021 року до Верховного Суду, Білоцерківська міська рада Київської області, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати судові рішення та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Підставою для відкриття касаційного провадження Білоцерківська міська рада Київської області зазначила відсутність висновку Верховного Суду щодо сукупності правовідносин власника земельної ділянки (органу місцевого самоврядування) та дозвільного органу (органу місцевого самоврядування) щодо незаконної державної реєстрації тимчасової споруди для здійснення підприємницької діяльності, як об`єкта нерухомого майна (будівництво нежитлового приміщення - магазину).
Касаційну скаргу мотивувала тим, що земельна ділянка передавалась ОСОБА_1 в оренду під розміщення павільйону з влаштуванням літнього майданчика, який є тимчасовою спорудою і зведення спірного об`єкта нерухомого майна на зазначеній земельній ділянці мало відбуватись виключно за письмовою згодою орендодавця.
Стверджувала, що питання відведення земельної ділянки в оренду для будівництва нежитлової будівлі (магазину) на пленарних засіданнях сесії заявника відповідно до законодавства не вирішувалось.
Відомості зазначені у декларації про готовність об`єкта до експлуатації від 22 вересня 2016 року не відповідають дійсності.
Зазначила, що ФОП ОСОБА_1 документи дозвільного характеру, архітектурно-планувальне завдання, містобудівні умови та обмеження не надавались.
На органи державного архітектурно-будівельного контролю покладено обов`язок перевірки повноти даних, зазначених у деклараціях про початок виконання будівельних робіт та про готовність об`єкта до експлуатації під час їх подання, в той час як на замовника покладено обов`язок за подання достовірної інформації, отже висновки судів пор відсутність підстав для повернення декларацій є необґрунтованими та таким, що не відповідають фактичним обставинам справи.
Рішень щодо присвоєння адреси спірної нежитлової будівлі магазину не приймалось, а тому під час вчинення реєстраційних дій у ОСОБА_1 був відсутній офіційний документ, що підтверджував присвоєння об`єкту нерухомого майна - нежитловій будівлі (магазину) адреси, що свідчить про порушення чинного законодавства України під час державної реєстрації прав.
Суди не врахували те, що реєстрація права власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю (магазин) відбулася з порушенням вимог законодавства, за відсутності належних документів. а тому запис про реєстрацію права власності підлягає скасуванню.
ОСОБА_1 не набула право власності на нежитлову будівлю (магазин) у законний спосіб та не мала необхідного обсягу цивільної дієздатності відчужувати його на користь ОСОБА_2 .
У листопаді 2021 року до суду надійшов відзив на касаційну скаргу, у якому ОСОБА_2 просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення без змін.
Заяви та клопотання
У касаційній скарзі викладено клопотання про розгляд справи за участю представника позивача.
Оскільки відповідно до частини першої статті 401 ЦПК України попередній розгляд справи проводиться у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи, відсутні підстави для розгляду справи у судовому засіданні за участю учасників справи.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суд установив, що 28 квітня 2011 року ОСОБА_3 та ОСОБА_1 уклали договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Білоцерківського міського нотаріального округу Київської області Іванчишиною Л. Г., зареєстрований в реєстрі за № 1503, на підставі якого ОСОБА_1 придбала у власність торговий павільйон розміром, загальною площею 23,69 кв. м, розташований на АДРЕСА_1 .
Рішенням від 01 липня 2011 року № 201-10-VІ "Про надання дозволів на розробку технічних документацій із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на оренду земельних ділянок" Білоцерківська міська рада Київської області надала дозвіл на розробку технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на оренду земельної ділянки ФОП ОСОБА_1 під розміщення павільйону на АДРЕСА_1, орієнтовною площею 0,0035 га, за рахунок земель населеного пункту м. Біла Церква Київської області.
Рішенням від 29 вересня 2011 року № 294-12-VІ "Про затвердження технічних документацій із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право на оренду земельних ділянок та передачі земельних ділянок в оренду" Білоцерківська міська рада Київської області затвердила та передала земельну ділянку в оренду ФОП ОСОБА_1 під розміщення існуючого павільйону у АДРЕСА_1, загальною площею 0,0035 га, на три роки.
16 листопада 2011 року Білоцерківська міська рада Київської області та ФОП ОСОБА_1 уклали договір оренди землі № 263 під розміщення існуючого павільйону на АДРЕСА_1 . В оренду передана земельна ділянка, загальною площею 0,0035 га, кадастровий номер 3210300000:04:015:0147. Договір укладений на три роки.
Рішенням від 28 лютого 2014 року №1173-57-VI Білоцерківська міська рада Київської області ФОП ОСОБА_1 поновила договір оренди землі під розміщення павільйону на АДРЕСА_1, кадастровий номер: 3210300000:04:015:0147, загальною площею 0,0035 га, строком на три роки, за рахунок земель населеного пункту м. Біла Церква Київської області.
28 березня 2014 року Управління містобудування та архітектури Білоцерківської міської ради Київської області видало ОСОБА_1 паспорт прив`язки тимчасової споруди для здійснення підприємницької діяльності павільйону з продажу промислових товарів, площею 23,69 кв. м, на АДРЕСА_1, реєстраційний № 33/03. Паспорт діяв до 19 березня 2017 року.
18 серпня 2016 року Департамент державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області зареєстрував декларацію № КС082162311877 про початок виконання будівельних робіт щодо будівництва магазину з продажу продовольчих товарів по АДРЕСА_1 .
22 вересня 2016 року Департамент державної архітектурно-будівельної інспекції у Київській області зареєстрував декларацію № КС142162661999 про готовність до експлуатації об`єкта, який належить до І-ІІІ категорії складності, відповідно до якої завершено будівництво магазину з продажу продовольчих товарів на АДРЕСА_1, замовник ФОП ОСОБА_1 .
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна державний нотаріус Другої білоцерківської міської державної нотаріальної контори Київської області Приймак А. П. внесла запис про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 32084054 від 27 жовтня 2016 року та зареєстровала право власності за ОСОБА_1 на нежитлову будівлю (магазин) на АДРЕСА_1, номер запису про право власності 17137866.
За договором купівлі-продажу нежитлової будівлі, посвідченим державним нотаріусом Другої білоцерківської міської державної нотаріальної контори Київської області Приймак А. П., зареєстрованим в реєстрі за № 1927, 11 січня 2017 року ОСОБА_1 продала ОСОБА_2 нежитлову будівлю (магазин), загальною площею 22,7 кв. м, який розташований на АДРЕСА_1 .
Відповідно до пункту 1.2 цього договору магазин розташований на земельній ділянці, площею 0,0035 га, кадастровий номер 3210300000:04:015:0147, яка перебуває в користуванні (продавця) згідно з договором оренди землі № 54, укладеного 14 квітня 2014 року між ФОП ОСОБА_1 та Білоцерківською міською радою Київської області.
25 травня 2017 року Білоцерківська міська рада Київської області прийняла рішення № 802-32-VII "Про припинення терміну дії договору оренди землі з ФОП ОСОБА_1 (а. с. 68 т. 1), згідно з яким припинено договір оренди землі з ФОП ОСОБА_1 під розміщення павільйону на АДРЕСА_1, площею 0,0035 га з кадастровим номером: 3210300000:04:015:0147, який укладений 14 квітня 2014 року № 54 відповідно до пункту (е) частини першої статті 141 Земельного кодексу України, а саме: набуття іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці.
Рішенням від 25 травня 2017 року № 803-32-VІІ Білоцерківська міська рада Київської області надала ФОП ОСОБА_2 дозвіл на розроблення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) під розміщення існуючого павільйону на АДРЕСА_2, площею 0,0035 га (з них нежитлова будівля - 0,0023 га, під проходами, проїздами, площадками - 0,0012 га), за рахунок земель населеного пункту м. Біла Церква Київської області. Кадастровий номер земельної ділянки 3210300000:04:015:0147.
Додатковою угодою від 05 грудня 2017 року до договору оренди землі від 14 квітня 2014 року № 54 сторони дійшли згоди, що договір оренди земельної ділянки, кадастровий номер 3210300000:04:015:0147, загальною площею 0,0035 га, на АДРЕСА_1, укладений між ФОП ОСОБА_1 та Білоцерківською міською радою Київської області, припинено у зв`язку з набуттям іншою особою права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, які розташовані на земельній ділянці (а. с. 42).
26 січня 2018 року ОСОБА_2 та Виконавчий комітет Білоцерківської міської ради уклали договір № 664 про пайову участь забудовників у створенні соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури міста, на виконання якого ОСОБА_2 сплатив до бюджету міста грошовий внесок в розмірі 4 372,92 грн за будівництво магазину з продажу промислових товарів на АДРЕСА_2 (договір від 26 січня 2018 року № 664, розрахунок розміру пайової участі, графік сплати пайової участі, а. с. 119-121 т. 1).
Факт сплати зазначених коштів підтверджується копією квитанції від 02 лютого 2018 року № 3553728 (а. с. 122 т. 1).
Рішенням від 31 жовтня 2019 року № 4468-81-VІІ Білоцерківська міська рада Київської області затвердила технічну документацію із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості) та передачу земельної ділянки комунальної власності в оренду ФОП ОСОБА_2 з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі на АДРЕСА_2, загальною площею 0,0035 га строком на 15 (п`ятнадцять) років, за рахунок земель населеного пункту м. Біла Церква Київської області. Кадастровий номер земельної ділянки 3210300000:04:015:0147.
З листа Управління містобудування та архітектури Білоцерківської міської ради Київської області від 01 квітня 2019 року № 15/400 слідує, що ОСОБА_1 не видавались ні документи дозвільного характеру, ні архітектурно-планувальне завдання, ні містобудівні умови та обмеження. Рішення про присвоєння адреси нежитловій будівлі магазину загальною площею 22,70 кв. м, на АДРЕСА_2 не приймалось.
У листі від 03 квітня 2019 року № 17-07/236 відділ державного архітектурно-будівельного контролю Білоцерківської міської ради Київської області повідомив, що інформація щодо повідомлення про початок виконання будівельних робіт стосовно нежитлової будівлі (магазину), загальною площею 22,7 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 ; зареєстрована декларацію про початок будівельних робіт щодо нежитлової будівлі (магазину), загальною площею 22,7 кв. м, за адресою: АДРЕСА_2 ; зареєстрована декларація про готовність об`єкта до експлуатації нежитлової будівлі (магазину), загальною площею 22,7 кв. м, за адресою АДРЕСА_2, - у відділі відсутня.