ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
27 вересня 2022 року
м. Київ
cправа № 912/1803/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Волковицька Н. О. - головуючий, Дроботова Т. Б., Чумак Ю. Я.,
секретар судового засідання - Мельникова Л. В.,
розглянувши касаційну скаргу Селянського (фермерського) господарства "Веселка"
на рішення Господарського суду Кіровоградської області від 09.02.2022 та постанову Центрального апеляційного господарського суду від 06.07.2022 у справі
за позовом Селянського (фермерського) господарства "Веселка"
до Петрівської селищної ради Кіровоградської області
про визнання укладеною додаткової угоди,
(У судове засідання з`явилися представники позивача - Затинацький Д. О. та Загородній І. В.),
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст і підстави позовних вимог
1.1. Селянське (фермерське) господарство "Веселка" (далі - СФГ "Веселка", позивач) звернулося з позовом до Петрівської селищної ради Кіровоградської області (далі - Петрівська селищна рада) про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі від 01.06.2011, що укладений між Петрівською районною державною адміністрацією Кіровоградської області (далі - Петрівська РДА) та СФГ "Веселка" та зареєстрованою відділом Держкомзему у Петрівському районі Кіровоградської області, про що у Державному реєстрі земель 06.06.2011 вчинено запис за № 352490004000318 у редакції, викладеній у прохальній частині позову.
На обґрунтування підстав позову наведено посилання на частини 1- 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону від 17.11.2011 № 3038-VІ) та зазначено, що при належному виконанні умов договору оренди землі СФГ "Веселка", маючи намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі, вчасно звернулось до Петрівської селищної ради з листом-повідомленням від 20.04.2021 про поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, додавши до нього проект додаткової угоди. Однак Петрівська селищна рада не вчиняла будь-яких дій, передбачених ч. 5 ст. 33 наведеного Закону, чим порушено права СФГ "Веселка" на поновлення договору оренди землі.
2. Розгляд справи та фактичні обставини, встановлені судами попередніх інстанцій
2.1. Як установили суди попередніх інстанцій і свідчать матеріали справи, 01.06.2011 між Петрівською РДА (орендодавець) та СФГ "Веселка" (орендар) укладено договір оренди землі з додатками (далі - договір), відповідно до якого в оренду позивача передано земельну ділянку за кадастровим номером 3524986600:02:000:9200 загальною площею 192,86 га, з них земель сільськогосподарського призначення - 192,86 га, у тому числі 192,86 га ріллі.
Відповідно до пункту 8 договору оренди землі договір укладено на 10 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
Пунктом 40 договору оренди землі встановлено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Договір зареєстровано відділом Держкомзему у Петрівському районі Кіровоградської області у Державному реєстрі земель, про що вчинено запис 06.06.2011 за № 352490004000318.
За актом приймання-передачі земельну ділянку передано СФГ "Веселка".
Право оренди на земельну ділянку за кадастровим номером 3524986600:02:000:9200 зареєстровано за СФГ "Веселка" в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.
04.11.2020 на підставі наказу Головного управління Держгеокадастру у Кіровоградській області від 29.10.2020 № 11-15267/14-20-СГ "Про внесення змін до договору оренди земельної ділянки" між Головним управлінням Держгеокадастру у Кіровоградській області та СФГ "Веселка" укладено додаткову угоду від 04.11.2020 до договору, якою змінено найменування орендодавця із Петрівської РДА на Головне управління Держгеокадастру у Кіровоградській області та змінено розмір орендної плати на 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 20.04.2021 № 253407030 земельна ділянка з кадастровим номером 3524986600:02:000:9200 належить до земель комунальної власності Петрівської селищної ради .
21.04.2021 СФГ "Веселка" направило на адресу Петрівської селищної ради лист-повідомлення від 20.04.2021 з проектом додаткової угоди про поновлення договору на той самий строк (10 років) і на тих самих умовах.
Вказаний лист-повідомлення отримано Петрівською селищною радою 22.04.2021, що підтверджується відміткою про отримання на поштовому повідомленні.
Як зазначає позивач, з моменту отримання Петрівською селищною радою листа-повідомлення від 20.04.2021 з проектом додаткової угоди про поновлення договору, селищна рада не надала будь-якої відповіді на цей лист-повідомлення, внаслідок чого, за твердженням позивача, порушено його право на поновлення Договору, яке гарантоване частинами 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону від 17.02.2011 № 3038-VІ).
Позивач стверджує про належне виконання умов договору, на підтвердження чого надано довідку Головного управління Державної податкової служби у Кіровоградській області (далі - ГУ ДПС у Кіровоградській області) про відсутність у СФГ "Веселка" станом на 09.06.2021 будь-якої заборгованості з обов`язкових платежів.
Відповідач проти позову заперечував, пославшись на те, що листом-повідомленням від 07.05.2021 № 01-23/1330/1 проінформував СФГ "Веселка" про звернення до селищної ради сільськогосподарських товаровиробників з пропозицією купівлі права оренди з початковою ставкою орендної плати на рівні 14 % та про намір виставити земельну ділянку на торги після закінчення строку дії договору і запропонував СФГ "Веселка" на рівних умовах з іншими учасниками взяти участь у земельних торгах.
У вказаному листі також повідомлено, що Петрівська селищна рада прийняла рішення про призупинення надання земельних ділянок до проведення інвентаризації земель, які перейшли з державної до комунальної власності, та вирішується питання щодо забезпечення громадян земельними ділянками до 2 га.
Надано копію рішення Петрівської селищної ради від 04.02.2021 № 375/8, яким передбачено здійснення вивчення та інвентаризації земель, доцільності роздачі їх громадянам під РСГ до 2,0000 га.
Згідно з витягом з протоколу дев`ятої сесії восьмого скликання Петрівської селищної ради на вказаній сесії розглядалось наступне питання порядку денного: "Про зміну сторін та поновлення Договору оренди землі б/н від 01.06.2011, з урахуванням додаткової угоди від 04.11.2020 року СФГ "Веселка" площею 192,8607 га".
Проект рішення "Про зміну сторін та поновлення Договору оренди землі б/н від 01.06.2011, з урахуванням додаткової угоди від 04.11.2020 року СФГ "Веселка" площею 192,8607 га" не набрав більшість голосів від загального складу селищної ради, з підстав чого рішення не прийнято. Листом від 11.06.2021 № 01-23/1725/2 Петрівська селищна рада повідомила СФГ "Веселка" про це.
Рішенням Петрівської селищної ради від 30.06.2021 № 1763/8 "Про проведення земельних торгів у формі аукціону" передбачено проведення земельних торгів з продажу права оренди земельних ділянок (у тому числі земельної ділянки з кадастровим номером 3524986600:02:000:9200) з наступними умовами продажу: стартова ціна продажу права оренди дорівнює розміру річної орендної плати - 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; крок земельних торгів становить 0,5 % стартової ціни лота; строк користування земельною ділянкою - 10 років.
Згідно з листом від 06.07.2021 № 01-23/1995/3, адресованого орендарю Затинацькому Д. О., Петрівська селищна рада, вказуючи про відсутність наміру продовжувати дію договорів оренди землі, у тому числі щодо оренди земельної ділянки площею 192,86 га ріллі на території колишньої Чечеліївської сільської ради, просила повернути вказану земельну ділянку.
Відповідач також зазначив, що набув право власності на спірну земельну ділянку лише у квітні 2021 року, а тому не має інформації щодо належного виконання умов договору позивачем за попередні періоди, а позивачем не доведено наявність у нього переважного права, оскільки з наданих доказів неможливо встановити, що він належним чином виконував свої обов`язки протягом строку дії договору.
На вказані заперечення позивач подав до справи податкову декларацію за 2021 рік з доказами про сплату орендної плати за землю за 2021 рік, а також надано платіжні доручення про сплату орендних платежів за 2011 рік.
Згідно з наданим позивачем до справи листом ГУ ДПС у Кіровоградській області від 02.02.2022 на запит СФГ "Веселка", вказаним органом повідомлено про неможливість надання інформації щодо сплати податків за конкретно визначеною за кадастровим номером земельною ділянкою.
Щодо поданих доказів відповідач в поясненнях від 07.02.2022 наполягав, що позивач не доводить наявність у нього переважного права, оскільки з наданих доказів неможливо встановити належне виконання обов`язків протягом строку дії договору.
3. Короткий зміст судових рішень у справі
3.1. Рішенням Господарського суду Кіровоградської області від 09.02.2022 у справі № 912/1803/21 (суддя Тимошевська В. В.), залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 06.07.2022 (Іванов О. Г. - головуючий суддя, судді Дармін М. О., Березкіна О. В.), у задоволенні позову відмовлено повністю.
3.2. Рішення судів мотивовані тим, що обґрунтованими є твердження позивача про порушення відповідачем місячного терміну розгляду листа-повідомлення позивача від 20.04.2021 про поновлення договору. Однак, виходячи зі змісту частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції до внесення змін Законом № 340-IX від 05.12.2019), поновлення договору за наведеною нормою можливе за наявності рішення орендодавця щодо земель державної та комунальної власності.
07.06.2021 (наступного дня після закінчення строку дії договору) відбулася дев`ята сесія восьмого скликання Петрівської селищної ради, на якій розглядався проект рішення про поновлення договору.
Згідно з наданим до справи витягу з протоколу вказаного засідання, рішення про поновлення договору не було прийняте внаслідок відсутності необхідної кількості голосів за результатами голосування. За проект рішення "Про зміну сторін та поновлення Договору оренди землі б/н від 01.06.2011, з урахуванням додаткової угоди від 04.11.2020 СФГ "Веселка" площею 192,8607 га" з 14 депутатів, які становлять більшість від загального складу депутатів селищної ради (26), "за" проголосував лише 1 депутат. Отже, проект рішення не набрав більшості голосів від загального складу депутатів селищної ради, з підстав чого рішення про поновлення договору оренди не було прийнято.
Доводи про те, що дев`ятою сесією восьмого скликання Петрівської селищної ради Кіровоградської області, яка відбулася 07.06.2021, по суті не розглянуто лист-повідомлення СФГ "Веселка" про поновлення договору оренди землі від 20.04.2021 та взагалі не прийнято жодного рішення (про поновлення договору чи про відмову в його поновленні), зводяться до власного неправильного тлумачення змісту протоколу вказаного засідання сесії селищної ради, оскільки відсутність за результатами голосування необхідної кількості голосів за поновлення договору оренди є наслідком відмови у його поновленні.
Про результати вказаного розгляду повідомлено СФГ "Веселка" згідно з листом від 11.06.2021 № 01-23/1725/2, отримання якого визнається позивачем. Більше того, листом від 06.07.2021 № 01-23/1995/3 Петрівською селищною радою додатково повідомлено позивача про відсутність наміру продовжувати дію договору та про необхідність повернення земельної ділянки. Отримання вказаного листа визнано позивачем під час розгляду справи по суті в суді першої інстанції.
Обставини адресування листа від 06.07.2021 № 01-23/1995/3 фізичній особі не впливають на суть правовідносин, оскільки вказана особа є головою СФГ "Веселка".
Доводи заявника про те, що заступник селищного голови, підписуючи лист від 06.07.2021 № 01-23/1995/3, перебрав на себе повноваження сесії селищної ради та протиправно одноособово прийняв рішення про відсутність наміру продовжувати дію договору та про необхідність повернення земельної ділянки, не відповідають обставинам справи, оскільки, як вже зазначено вище, рішення про відмову в поновленні договору оренди землі прийняв саме орендодавець - Петрівська селищна рада, в той час як заступник селищного голови лише повідомив орендаря про прийняте рішення та наслідки його прийняття. У будь-якому випадку лист від 06.07.2021 № 01-23/1995/3 був вже повторним повідомленням орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
Наявність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі свідчить про відсутність мовчазної згоди орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Отже, лист-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, отриманий орендарем протягом одного місяця після закінчення строку договору, виключає підстави для поновлення договору, передбачені частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції до внесення змін Законом № 340-IX від 05.12.2019).. Одночасно, виходячи зі змісту частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції до внесення змін Законом № 340-IX від 05.12.2019), відсутність рішення Петрівської селищної ради про поновлення договору оренди землі комунальної власності виключає підстави для поновлення договору, передбачені частинами 1- 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".
4. Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
4.1. СФГ "Веселка" звернулося до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду із касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій і прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.
Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).
Скаржник стверджує, що судами не взято до уваги висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 щодо застосування частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" щодо поновлення договору у разі відсутності листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору. Петрівська селищна рада при розгляді справи не надала жодного рішення сесії селищної ради, яким би було відмовлено позивачу в поновленні договору оренди землі чи висловлено заперечення в його поновленні. Це свідчить, на думку заявника, що відповідачем не висловлено заперечень в поновленні договору оренди землі в порядку, передбаченому статтею 33 Закону України "Про оренду землі" (в редакції Закону від 17.11.2011 № 3038-VI).
У пункті 4.6 постанови Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 910/4790/20 вказано, що способом волевиявлення ради, яка здійснює право власності від імені відповідної територіальної громади щодо регулювання земельних відносин, є прийняття сесією відповідного рішення. Таким чином, закріплений в статті 4 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" принцип колегіальності місцевого самоврядування та вимоги пункту 34 частини 1 статті 26 зазначеного Закону передбачають прийняття рішення з питання регулювання земельних відносин, у тому числі з розгляду клопотань про надання в оренду земельних ділянок, укладення, зміни, продовження, поновлення договорів оренди землі, виключно колегіально на пленарному засіданні ради у формі рішення ради.
07.06.2021 відбулася дев`ята сесія восьмого скликання Петрівської селищної ради, на якій розглядався проект рішення "Про зміну сторін та поновлення договору оренди землі б/н від 01.06.2011, з урахуванням додаткової угоди від 04.11.2020 СФГ "Веселка" площею 192,8607 га", який не набрав більшості голосів від загального складу селищної ради, з підстав чого рішення не прийнято. Тобто сесією Петрівської селищної ради за результатами розгляду листа-повідомлення позивача про поновлення договору оренди землі не прийнято жодного рішення за результатами його розгляду, в тому числі щодо поновлення договору чи щодо заперечення в його поновленні.
Висновки судів про те, що Петрівською селищною радою розглянуто на відповідному пленарному засідання селищної ради лист-повідомлення позивача про поновлення договору оренди землі з прийняттям по суті розгляду заяви відповідного рішення про заперечення в поновленні договору оренди землі, не відповідає висновкам Верховного Суду, викладеним у постановах від 09.11.2011 у справах № 917/103/20, № 917/104/20, № 917/105/20.
Доводи судів про те, що лист Петрівської селищної ради від 06.07.2021 № 01 23/1995/3, підписаний заступником селищного голови А. Сидоренко, є належним запереченням щодо поновлення договору оренди землі, є помилковим та не відповідає правовій позиції Верховного Суду, висловленій у постанові від 25.08.2020 у справі № 922/1188/19.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке.
5.2. Відповідно до статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.
5.3. Дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, Верховний Суд зазначає, що обставини, які стали підставою для відкриття касаційного провадження відповідно до пункту 1 частини 2 статті 287 ГПК України, у цьому випадку підтвердилися, з огляду на таке.
Предметом позову у цій справі є матеріально-правові вимоги позивача про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди з посиланням на обставини своєчасного звернення до орендодавця із пропозицією укласти відповідну угоду і відсутністю належної відмови в укладенні цієї угоди.
5.4. Відмовляючи в задоволенні позовних вимог, суди попередніх інстанцій керувалися тим, що 07.06.2020 за проект рішення "Про зміну сторін та поновлення Договору оренди землі б/н від 01.06.2011, з урахуванням додаткової угоди від 04.11.2020 СФГ "Веселка" площею 192,8607 га" з 14 депутатів, які становлять більшість від загального складу депутатів селищної ради (26), проголосував лише 1 депутат. Отже, проект рішення не набрав більшості голосів від загального складу депутатів селищної ради, з підстав чого рішення про поновлення договору оренди не було прийнято. Відсутність за результатами голосування необхідної кількості голосів за поновлення договору оренди, на думку судів, є наслідком відмови у його поновленні. Крім того, листом від 06.07.2021 № 01-23/1995/3 Петрівською селищною радою додатково повідомлено позивача про відсутність наміру продовжувати дію договору та про необхідність повернення земельної ділянки.
5.5. Частиною 3 статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) встановлено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Земельний кодекс України визначає основні засади регулювання земельних відносин, зокрема порядок передачі земельних ділянок в оренду (стаття 124). При цьому Законом України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, врегульовано відносини, що виникають між власником земельної ділянки та іншими особами в зв`язку із передачею її у користування та володіння, в тому числі конкретизовано та деталізовано особливості та порядок укладення договору оренди землі, його істотні умови, основні права та обов`язки його сторін, порядок зміни, припинення та поновлення такого договору.
Частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов`язковому порядку (частина 8 статті 33 цього Закону).
Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі").
У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (частина 10 статті 33 зазначеного Закону).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18 за позовом про визнання поновленим договору оренди земельної ділянки визначила алгоритм дій для орендаря та орендодавця, які відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" мають намір поновити договір оренди землі. Зокрема, Велика Палата Верховного Суду відступила від правового висновку Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладеного у постанові від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, щодо порядку поновлення договору оренди землі. Касаційний суд визначив, що для виникнення підстави для поновлення договору, передбаченої частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", орендар зобов`язаний повідомити орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з надсиланням проекту додаткової угоди. Факт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення не має самостійного правового значення для вирішення питання про можливість поновлення договору оренди землі на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", якщо орендарем не дотримано процедури, встановленої, зокрема, частиною 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі", а саме не надано до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі проект додаткової угоди.