ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
21 вересня 2022 року
м. Київ
cправа № 926/2720/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Зуєва В.А. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.
за участю секретаря судового засідання - Дерлі І.І.,
за участю представників сторін:
позивача - Стороженко Ю.В. (адвокат),
відповідача - Юзьків М.І. (самопредставництво)
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Головний"
на постанову Західного апеляційного господарського суду від 23.05.2022 (у складі колегії суддів: Кордюк Г.Т., (головуючий), Матущак О.І., Плотніцький Б.Д.)
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Головний"
до Чернівецької міської ради
про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі,
ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст та підстави позовних вимог
1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Головний" (далі - Позивач, ТОВ "Головний") звернулося до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Чернівецької міської ради (далі - Відповідач, Міськрада) про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі № 9826 від 20.01.2016 у редакції, наведеній у прохальній частині позовної заяви.
1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що Позивач звертався до Відповідача з повідомленням про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, до якого додав проект договору оренди землі, однак відповіді не отримав.
При цьому, протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору від Відповідача не надходило.
У той же час Позивач продовжує користуватись земельною ділянкою після закінчення строку дії договору та сплачувати орендну плату
2. Короткий зміст рішень господарських судів попередніх інстанцій
2.1. Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 08.12.2021 у справі № 926/2720/21 позов задоволено у повному обсязі. Визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі № 9826 від 20.01.2016 в редакції, яка викладена у резолютивній частині рішення.
Місцевий господарський суд виходив з того, що Позивач здійснив всі необхідні заходи для поновлення строку дії договору оренди землі, проте відповіді від Відповідача на свої звернення не отримав. У той же час Позивач продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди. При цьому, Відповідачем не надано доказів неналежного виконання Позивачем умов договору та доказів направлення Позивачу листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди.
Постановою Західного апеляційного господарського суду від 23.05.2022 у справі № 926/2720/21 скасовано рішення суду першої інстанції та прийнято нове, яким відмовлено у задоволенні позову.
Апеляційна інстанція дійшла висновку, що додаткову угоду про поновлення договору оренди на тих самих умовах і на той самий строк, яка є предметом позову, орендар надіслав орендодавцю після закінчення терміну дії договору, а тому орендарем не дотримано вимог частини третьої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
3. Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги та позиції інших учасників справи
3.1. У касаційній скарзі ТОВ "Головний" просить скасувати постанову апеляційної інстанції та залишити в силі рішення місцевого господарського суду.
3.2. Вимоги скарги обґрунтовані неврахуванням господарським судом апеляційної інстанції висновків викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 та постанові Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 917/104/20.
3.3. У відзиві на касаційну скаргу Міськрада просить залишити її без задоволення, а оскаржувану постанову апеляційного суду - без змін.
4. Обставини встановлені судами
4.1. 20.01.2016 між Міськрадою (орендодавець) та ТОВ "Головний" (орендар) укладений договір оренди землі № 9826, відповідно до умов якого орендодавець на підставі рішення 2 сесії Міськради VII скликання від 17.12.2015 № 2 передає, а ТОВ "Головний" приймає у користування земельну ділянку для будівництва та обслуговування спортивно-оздоровчого комплексу, без права зміни цільового призначення, площею 1,3420 га, кадастровий номер 7310136600:09:003:0021, розташовану за адресою: в м. Чернівці, вул. Головна, 265-А.
4.2. У пункті 3 договору сторони узгодили, що цей договір укладено строком на п`ять років і діє по 20.01.2021 включно. Після закінчення терміну дії договору орендар, якщо він належно виконував обов`язки відповідно до умов цього договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору на повий строк (поновлення договору). У разі наміру орендаря скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, він зобов`язаний не пізніше, ніж за 60 календарних днів до закінчення строку договору звернутись в Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин міської ради із заявою про поновлення договору. При поновленні договору його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору припиняється.
4.3. На виконання умов договору оренди Позивач передав, а Відповідач прийняв в оренду вищезазначену земельну ділянку, що підтверджується наявною у матеріалах справи копією акта прийому-передачі від 20.01.2016.
4.4. 13.11.2020 ТОВ "Головний" надіслав Міськраді та Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин листи від 10.11.2019 № 1-22, № 2-22, в яких повідомлено про намір скористатися переважним правом на укладення на новий строк договору оренди землі № 9826 від 20.01.2016 щодо земельної ділянки за адресою: м. Чернівці, вул. Головна, 265-А, кадастровий номер 7310136600:09:003:0021. До листа додано проект договору оренди землі.
4.5. Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин повідомив позивача (лист від 29.03.2021 № 04/01-08/1-919) про прийняте Міськрадою рішення від 28.01.2021 № 62 (пункт 3), яким Позивачу поновлено з 20.01.2021 терміном на 1 рік договір оренди землі від 20.01.2016 № 9826. Також направлено 2 примірники проекту додаткового договору.
4.6. 19.04.2021 ТОВ "Головний" надіслав Міськраді лист від 14.04.2021 № 14-1 про поновлення договору оренди землі на новий строк (до 20.01.2026) та додав два примірника додаткової угоди.
4.7. Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин листом від 12.05.2021 № 04/01-08/1-1515 повідомив ТОВ "Головний", що за наслідками звернення зареєстрованого в департаменті 20.11.2020 за № 04/01-08/1-4074/1 Міськрадою VIII скликання прийнято рішення від 28.01.2021 № 62 (пункт 3) про поновлення з 20.01.2021 терміном на 1 рік договору оренди землі від 20.01.2016 № 9826 на земельну ділянку за адресою: вул. Головна, 265-А, площею 1,3420 га, кадастровий номер 7310136600:09:003:0021, для будівництва та обслуговування спортивно-оздоровчого комплексу, без права зміни цільового призначення. Відповідно до прийнятого рішення працівниками департаменту підготовлено проект додаткового договору від 23.03.2021 № 1/982 до договору оренди землі. З огляду на невідповідність наданого товариством проекту додаткової угоди прийнятому міською радою рішенню позивачу повернуто запропоновані для підписання угоди.
4.8. Після закінчення дії договору Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, на підтвердження чого ним надано квитанції: № 54492723 від 25.02.2021 призначення платежу орендна плата за землю за 01.2021; № ПН2170382 від 29.03.2021, призначення платежу орендна плата за землю за 02.2021; № 55632374 від 28.04.2021, призначення платежу орендна плата за землю за 03.2021; № 4-12 від 26.05.2021, призначення платежу орендна плата за землю за 04.2021.
5. Позиція Верховного Суду
5.1. Заслухавши суддю-доповідача, присутніх представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі та відзиві та на неї доводи, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального і дотримання норм процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.
5.2. Предметом позову у справі, що розглядається, є матеріально-правова вимога ТОВ "Головний" про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі на підставі частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
При цьому колегія суддів виходить з того, що питання застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" неодноразово були предметом розгляду Великої Палати Верховного Суду внаслідок чого сформовані як висновки щодо застосування цієї норми права (див. постанови від 22.09.2020 у справі № 159/5756/18, від 22.09.2020 у справі № 313/350/16-ц, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19), так і усталена практика Верховного Суду щодо розгляду цієї категорії спорів.
5.3. Водночас в контексті спору, що розглядається договір оренди землі №9826 від 20.01.2016 укладено під час дії Закону України "Про оренду землі" за № 161-XIV.
16.01.2020 набрав чинності Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", яким статтю 33 Закону України "Про оренду землі", яка регламентувала порядок поновлення договорів оренди, було викладено у новій редакції.
Розділ IX "Перехідні положення" Закону України "Про оренду землі" доповнено абзацами третім і четвертим такого змісту:
"Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені статтею 33 цього Закону та статтею 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення".
Отже, поновлення спірного договору оренди землі має здійснюватися на умовах, визначених таким договором, за правилами, чинними на момент його укладення, а саме відповідно до положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час укладення спірного договору).
5.4. Згідно з частинами першою - третьою статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
5.5. Відповідно до частин четвертої та п`ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.
5.6. Частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що в разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).
5.7. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" було визначено алгоритм дій орендаря та орендодавця за наявності наміру поновити договір оренди землі та визначено певні правові запобіжники для захисту орендаря, як більш уразливої сторони в цих правовідносинах, від умисного й безпідставного ухилення орендодавця від продовження орендних правовідносин за відсутності для цього підстав та за наявності добросовісної поведінки орендаря. При цьому законодавець ототожнив поняття "переважне право на укладення договору оренди землі на новий строк" та "поновлення договору оренди землі", використовуючи конструкцію "поновлення договору оренди землі" як для підстави такого поновлення, передбаченої частинами першою - п`ятою, так і для підстави, передбаченої частиною шостою цієї статті, що свідчить про їх логічну послідовність.
5.8. Так, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов`язки за договором оренди землі, має переважне право перед іншими особами на продовження цих орендних правовідносин. Маючи такий намір, він (орендар) зобов`язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені частиною другою статті 33 вказаного Закону) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди. Мета такого повідомлення - запобігання укладенню орендодавцем договору оренди з іншою особою у зв`язку з відсутністю в нього інформації про наявність наміру в дійсного орендаря продовжувати орендні правовідносини. При цьому таке завчасне повідомлення з надсиланням проекту додаткової угоди є передумовою для зміни сторонами умов договору оренди під час його поновлення (укладення на новий строк). Орендодавець, розглянувши у місячний термін таке повідомлення і проект додаткової угоди, за необхідності узгодивши з орендарем істотні умови, зобов`язаний або укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди землі, або повідомити орендаря про наявність обґрунтованих заперечень щодо поновлення договору оренди землі шляхом надсилання листа-повідомлення про прийняте рішення (частини перша - п`ята статті 33 Закону України "Про оренду землі").