ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
27 вересня 2022 року
м. Київ
cправа № 916/1738/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Чумака Ю. Я. - головуючого, Дроботової Т. Б., Багай Н. О.,
секретар судового засідання - Лелюх Є. П.,
за участю представників:
позивача - Сала Ю. І. (адвокат),
відповідача - Явченко Д. В. (в порядку самопредставництва),
розглянув касаційну скаргу Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 23.11.2021 (суддя Цісельський О. В.) та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022 (головуючий - Ярош А. І., судді Колоколов С. І., Принцевська Н. М.) у справі
за позовом Приватного акціонерного товариства "Сільпо Рітейл"
до Одеської міської ради
про внесення змін до договору оренди землі.
Короткий зміст і підстави позовних вимог
1. У червні 2021 року Приватне акціонерне товариство "Сільпо Рітейл" (далі - ПрАТ "Сільпо Рітейл", Товариство, позивач) звернулося до Господарського суду Одеської області з позовом до Одеської міської ради (далі - Одеська міськрада, Міськрада, орендодавець, відповідач) про внесення до договору оренди землі від 24.09.2007, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. за реєстровим № 3008 і зареєстрованого в Одеській регіональній філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру" 10.01.2008 за № 040850500003 (далі - договір оренди від 24.09.2007, Договір), змін наступного змісту:
1) змінити за текстом Договору назву сторони орендаря МПП "Віртус", код ЄДРПОУ 22465679, "Орендар", на ПрАТ "Сільпо Рітейл", код ЄДРПОУ 33870708, місцезнаходження: 08132, Київська обл., Бучанський район, м. Вишневе, вул. Промислова, 5 в особі генерального директора Крушинської І. В., яка діє на підставі статуту ПрАТ "Сільпо Рітейл", затвердженого рішенням акціонерів від 15.03.2019 № 11-2019, в подальшому іменується "Орендар";
2) викласти пункт 2.3 Договору в такій редакції: "2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2564 га, становить: 2 470 055 (два мільйони чотириста сімдесят тисяч п`ятдесят п`ять) гривень 36 коп., згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 29.07.2019 р. № 1944, складеного Відділом у місті Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області";
3) викласти пункт 4.1 Договору в такій редакції: "4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 0,2564 га розрахована у розмірі 5 відсотків (5 %) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 123 502,77 грн на рік", з посиланням на положення статей 377, 632, 652 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України), статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), статті 288 Податкового кодексу України (далі - ПК України), статей 7, 21, 30 Закону України "Про оренду землі".
2. Позовна заява обґрунтовується тим, що: 1) за договором купівлі-продажу від 14.11.2017 Товариство набуло право власності на нежитлову будівлю супермаркету з кафе, що розташована на земельній ділянці площею 2564 га, кадастровий номер 5110136900:10:004:0015 (далі - спірна земельна ділянка, об`єкт оренди), в м. Одесі по вул. Люстдорфська дорога, 54, яка перебуває в оренді Малого приватного підприємства "Віртус" (далі - МПП "Віртус", Підприємство) на підставі договору оренди від 24.09.2007, а відтак в силу положень цивільного та земельного законодавства до позивача перейшло право оренди на спірну земельну ділянку, а право оренди МПП "Віртус" на вказану земельну ділянку припинилося; 2) необхідно привести договір оренди від 24.09.2007 у відповідність до вимог чинного законодавства в зв`язку зі зміною розміру нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки згідно з рішеннями Одеської міськради від 20.09.2011 від 1267-VІ "Про затвердження фіксованих відсотків при визначенні ставок орендної плати за земельні ділянки в м. Одесі" (далі - рішення Одеської міськради від 20.09.2011 від 1267-VІ) та від 29.06.2016 № 756-VІІ "Про затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Одеси" (далі - рішення Одеської міськради від 29.06.2016 № 756-VII), від чого Міськрада необґрунтовано відмовляється.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
3. Рішенням Господарського суду Одеської області від 23.11.2021, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022, позов задоволено повністю.
4. Рішення та постанова мотивовані посиланням на положення статей 15, 334, 377, 629, 632, 648, 651, 652, 792 ЦК України, статей 14, 287, 288, 289 ПК України, статей 93, 120, 206 ЗК України, статті 188 ГК України, Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статей 7, 13, 15, 21, 24, 30 Закону України "Про оренду землі", статей 5, 13, 23 Закону України "Про оцінку земель", статей 13, 73, 74, 76, 77, 86, 269 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), з урахуванням яких місцевий та апеляційний господарські суди дійшли висновку про обґрунтованість позовних вимог з огляду на те, що: 1) при переході права власності на об`єкт нерухомості - супермаркет з кафе за адресою: м. Одеса, вул. Люстдорфська дорога, 54, що розташований на спірній земельній ділянці, до позивача автоматично перейшло право на вказану земельну ділянку, на якій розташовано об`єкт нерухомості, в тому ж обсязі, які були в попереднього землекористувача (МПП "Віртус"), а тому з 14.11.2017 Товариство набуло права та обов`язки орендаря за договором оренди від 24.09.2007, в тому числі обов`язок зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою; 2) рішенням Одеської міськради від 20.09.2011 від 1267-VІ (зі змінами, внесеними рішеннями від 27.08.2014 № 5275-VI та від 08.02.2017 № 1742-VII), встановлено фіксовані відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в м. Одесі, зокрема, для магазинів та об`єктів громадського харчування - у розмірі 5 %, та зобов`язано Одеське міське управління земельних ресурсів вжити заходи щодо внесення відповідних змін до договорів оренди земельних ділянок, тому орендна ставка (10 %), визначена пунктом 4.1 Договору, підлягає зміні в бік її зменшення; 3) виходячи з того, що нормативна грошова оцінка землі, технічну документацію щодо якої затверджено рішенням Одеської міськради від 29.06.2016 № 756-VII, підлягає застосуванню з 01.01.2017, а умовами пункту 4.4 договору оренди від 24.09.2007 встановлено можливість внесення змін до договору орендодавцем у випадку коригування Грошової оцінки земель м. Одеси, затвердженої рішеннями Міськради, орендар мав "законні очікування" на легітимність, добросовісність та "належне урядування" орендодавця у спірних правовідносинах, зокрема щодо самостійного ініціювання внесення відповідачем змін до договору оренди землі.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
5. Не погоджуючись з рішенням місцевого господарського суду та постановою суду апеляційної інстанції, Одеська міськрада звернулася з касаційною скаргою, в якій просить зазначені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
6. На обґрунтування своєї правової позиції скаржник посилається на неправильне застосування та порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, наголошуючи, що суди не врахували висновків щодо застосування положень статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.12.2021 у справі № 910/1344/21.
Узагальнений виклад позиції інших учасників справи
7. Позивач у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних рішенні та постанові.
Розгляд справи Верховним Судом
8. Ухвалою Верховного Суду від 05.09.2022 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою Одеської міськради на рішення Господарського суду Одеської області від 23.11.2021 та постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.07.2022 у справі № 916/1738/21 та призначено розгляд цієї справи у судовому засіданні на 27.09.2022.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
9. 24.09.2007 між Одеською міськрадою (орендодавець) та МПП "Віртус" (орендар) було укладено договір оренди землі, за умовами пунктів 1.1, 2.1, 2.2, 2.3, 3.1, 4.1, 4.2 якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове, платне володіння, користування земельну ділянку, площею 2564 м2, що знаходиться за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54, згідно з планом земельної ділянки, який є невід`ємною частиною договору. В оренду передається земельна ділянка, площею 2564 м2 для експлуатації та обслуговування ресторану "Віртус", у т. ч. під капітальною забудовою - 1299 м2, під проїздами, проходами, площадками - 1265 м2. На земельній ділянці розташована нежила будівля, що належить МПП "Віртус" на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 26.04.2005 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Стукаленко Л. С. за реєстровим № 1663. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 2 623 561,72 грн, згідно витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № 940/К від 04.07.2006, складеного Одеським міським управлінням земельних ресурсів Державного комітету України по земельних ресурсах. Договір укладено терміном до 25.10.2024, для експлуатації та обслуговування ресторану "Віртус". Орендна плата за земельну ділянку, площею 2564 м2, розрахована у розмірі 10 % від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає - 262 356,17 грн в рік. Розмір орендної плати встановлюється за домовленістю сторін згідно рішення Одеської міськради від 15.07.2005 № 4247-ІV у відповідності до протоколу узгодження розміру орендної плати та може збільшуватися Одеською міськрадою в межах передбачених законодавством в залежності від збільшення ринкової вартості земельної ділянки, яка знаходиться у користуванні.
У пункті 4.4 Договору його сторони погодили, що орендар не звільняється від орендної плати і сплачує її незалежно від результатів його господарської діяльності. Умови цього договору щодо розміру орендної плати можуть бути змінені за згодою обох сторін, шляхом укладення відповідних угод, які мають бути нотаріально посвідчені та будуть невід`ємними частинами цього договору, крім випадків: зміни розміру земельного податку, відповідно до чинного законодавства України; коригування Грошової оцінки земель м. Одеси, яка затверджується рішенням Одеської міської ради; зміни функціонального призначення будівлі або її частини. У цих випадках розмір орендної плати змінюється орендодавцем.
Згідно з пунктами 9.4.6, 12.5, 41.1 договору оренди від 24.09.2007 орендар взяв на себе зобов`язання повідомити в тижневий термін орендодавця про відчуження будинків, споруд (або їх частини), розташованих на переданій в оренду земельній ділянці, переоформити документи на право подальшого користування земельною ділянкою, а також повідомити нового власника придбаних будівель чи споруд (їх частин) про необхідність оформлення відповідних документів на право оренди. Дія цього договору припиняється у випадку: закінчення терміну, на якій орендарю було надано у користування земельну ділянку; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
10. 14.11.2017 між МПП "Віртус" (продавець) та ПрАТ "Сільпо Рітейл" (покупець) укладено договір купівлі-продажу нерухомого майна, за умовами пунктів 1.1, 1.4, 1.5, 6.1 якого продавець передав у власність (продав), а покупець прийняв у власність (купив) нежитлову будівлю супермаркету з кафе (літ. А загальною площею 2092,6 м2) за адресою: Одеська область, місто Одеса, Люстдорфська дорога, 54, з усіма приналежностями, в тому числі інженерними мережами і комунікаціями (далі - Майно), що належить продавцю на праві приватної власності і покупець сплачує за нього ціну, визначену цим договором. Загальна площа Майна, що відчужується за цим договором, складає 2092,6 м2, з яких: 1764,6 м2 основної площі та 328 м2 допоміжної площі. Право власності на Майно виникає у покупця з моменту державної реєстрації права на нерухоме майно в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, відповідно до п. 4 ст. 334 ЦК України, яка здійснюється нотаріусом, який посвідчив цей договір, в день його укладення. Майно знаходиться на земельній ділянці площею 2564 м2, кадастровий номер 5110136900:10:004:0015, що надана в оренду продавцю відповідно до договору оренди землі, укладеного між продавцем та Одеською міськрадою, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н. Ю. 24 вересня 2007 року, реєстровий № 3008. З моменту укладення цього договору відповідно до ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України до покупця переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташовано Майно, в обсязі та на умовах, існуючих для продавця на момент укладення цього договору Цей договір набирає чинності з моменту його нотаріального посвідчення.
Вказаний договір купівлі-продажу посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Носенком О. В. та зареєстровано в реєстрі за № 2901.
У подальшому, 25.06.2019 право оренди спірної земельної ділянки було зареєстровано за Товариством, що підтверджується Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Підставою для державної реєстрації права оренди земельної ділянки за позивачем у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зазначено договір оренди від 24.09.2007 та договір купівлі-продажу нерухомого майна від 14.11.2017.
Згідно з витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки Головного управління Держгеокадастру в Одеській області від 29.07.2019 № 1944 нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 2564 м2, кадастровий номер: 5110136900:10:004:0015, становить 2 470 055,36 грн.
11. 16.12.2020 ПрАТ "Сільпо Рітейл" звернулося до Одеського міського голови з клопотанням від 07.12.2020 № 248, в якому просило внести зміни до договору оренди від 24.09.2007, а саме:
- в частині орендаря змінити МПП "Віртус" на ПрАТ "Сільпо Рітейл", в подальшому іменується "Орендар";
- пункт 2.3 Договору викласти в такій редакції: "2.3. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 0,2564 га, становить: 2 470 055,36 грн, згідно витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки м. Одеси від 29.07.2019 № 1944, складеного Відділом у місті Одесі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області";
- пункт 4.1 Договору викласти в такій редакції: "4.1. Орендна плата за земельну ділянку площею 0,2564 га розрахована у розмірі 5 відсотків (5 %) від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки та складає: 123 502,77 грн на рік".
Вказане клопотання отримано представником відповідача за довіреністю 21.12.2020, що підтверджується наявним в матеріалах справи повідомленням про вручення рекомендованого поштового відправлення.
У відповідь на вказане клопотання Департамент комунальної власності Одеської міськради листом від 05.02.2021 № 01-18/1733-09-01 повідомив ПрАТ "Сільпо Рітейл" про те, що рішення про розірвання договору оренди землі з МПП "Віртус" та передачу зазначеної земельної ділянки Товариству Одеською міськрадою не приймалося, а договір оренди землі між Міськрадою та ПрАТ "Сільпо Рітейл" не укладався. Крім того, згідно з відомостями Державного реєстру речових прав на нерухоме майно орендарем спірної земельної ділянки є Товариство, що унеможливлює укладання будь-яких угод або внесення змін до раніше існуючих.
12. Листом від 21.10.2021 № 01-19/724 Департамент земельних ресурсів Одеської міськради повідомив Юридичний департамент Одеської міськради про те, що підставою для державної реєстрації права оренди землі має бути рішення Міськради. На цей час до Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна внесено відповідні дані щодо зміни права оренди земельної ділянки. При цьому стороною за договором оренди від 24.09.2007 до цього часу залишається МПП "Віртус" та рішення щодо надання Товариству земельної ділянки площею 0,2564 га за адресою: м. Одеса, Люстдорфська дорога, 54, не приймалось. Крім того, в разі прийняття Одеською міськрадою рішення щодо припинення договору оренди землі, укладеного між Міськрадою і Підприємством, та надання ПрАТ "Сільпо Рітейл" земельної ділянки, таке рішення неможливо буде виконати шляхом укладення договору оренди землі та реєстрації права оренди за позивачем, оскільки таке право вже внесено до Реєстру речових прав.
Позиція Верховного Суду
13. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, подані заперечення, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційну скаргу необхідно задовольнити частково з таких підстав.
14. В основу оскаржуваних рішення та постанови покладено висновок місцевого та апеляційного господарських судів про те, що оскільки умовами пункту 4.4 договору оренди від 24.09.2007 передбачено можливість внесення змін до договору орендодавцем у випадку коригування Грошової оцінки земель м. Одеси, затвердженої рішеннями Міськради, то чинне рішення Одеської міськради від 20.09.2011 від 1267-VІ (зі змінами, внесеними рішеннями від 27.08.2014 № 5275-VI та від 08.02.2017 № 1742-VII), яким встановлено фіксовані відсотки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки в м. Одесі, зокрема для магазинів та об`єктів громадського харчування - у розмірі 5 %, та зобов`язано Одеське міське управління земельних ресурсів вжити заходи щодо внесення відповідних змін до договорів оренди земельних ділянок, зумовлює зменшення орендної ставки (10 %), визначеної пунктом 4.1 Договору, з метою його приведення у відповідність з чинним законодавством.
15. Проте колегія суддів вважає передчасним зазначений висновок судів попередніх інстанцій та водночас погоджується з твердженням скаржника про неврахування судами під час ухвалення оскаржуваних рішення та постанови висновків щодо застосування норм статей 632, 651 ЦК України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" в подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 та в постанові Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.12.2021 у справі № 910/1344/21, з огляду на таке.
16. Згідно зі статтею 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
17. Відповідно до частин 1, 2 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
18. Згідно з частинами 1, 2 статті 20 та частинами 1, 3, 4 статті 23 Закону України "Про оцінку земель" за результатами нормативної грошової оцінки земельних ділянок складається технічна документація, а за результатами проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок складається звіт. Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Технічна документація з бонітування ґрунтів та нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою. Протягом місяця з дня надходження технічної документації з бонітування ґрунтів, нормативної грошової оцінки відповідна сільська, селищна, міська рада розглядає та приймає рішення про затвердження або відмову в затвердженні такої технічної документації. Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки видається органами, що здійснюють ведення Державного земельного кадастру. Рішення рад, зазначених у цій статті, щодо технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок набирають чинності у строки, встановлені відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України.
19. На предмет подібності слід оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Встановивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то у такому разі подібність слід також визначати за суб`єктним і об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (такий правовий висновок наведено у пункті 39 постанови Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19).
20. Так, у постанові від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19 зі спору, що виник з подібних правовідносин (предмет позову - внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині визначення нового розміру її нормативної грошової оцінки), Велика Палата Верховного Суду сформулювала такі правові висновки щодо питання застосування положень статей 632, 651 ЦК України, статей 288, 289 ПК України, статті 30 Закону України "Про оренду землі":