Постанова
Іменем України
21 вересня 2022 року
м. Київ
справа № 643/13747/18-ц
провадження № 61-1578св22
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Ступак О. В. (суддя-доповідач),
суддів: Гулейкова І. Ю., Олійник А. С., Погрібного С. О., Яремка В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю "Факторингова компанія "Стандарт кепітал", ОСОБА_2, ОСОБА_3,
треті особи: державний реєстратор Філії комунального підприємства "Добробут" Литвинівської сільської ради у м. Чугуїв Харківської області Бурдюк Ірина Сергіївна, приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Олійник Людмила Михайлівна,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1, подану представником ОСОБА_4, на рішення Московського районного суду м. Харкова від 08 лютого 2021 року у складі судді Поліщук Т. В. та постанову Харківського апеляційного суду від 15 грудня 2021 року у складі колегії суддів: Яцини В. Б., Бурлака І. В., Хорошевського О. М.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Увересні 2018 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Факторингова компанія "Стандарт кепітал" (далі - ТОВ "ФК "Стандарт кепітал""), ОСОБА_2, ОСОБА_3, треті особи: державний реєстратор Філії комунального підприємства "Добробут" Литвинівської сільської ради у м. Чугуїв Харківської області Бурдюк І. С. (далі - державний реєстратор Бурдюк І. С.), приватний нотаріус Харківського міського нотаріального округу Харківської області Олійник Л. М. (далі - приватний нотаріус ХМНО Олійник Л. М.), про скасування рішення та запису про реєстрацію права власності, визнання договору купівлі-продажу недійсним, витребування майна з чужого незаконного володіння та відшкодування моральної шкоди.
Свої вимоги обґрунтовувала тим, що 02 червня 2011 року між нею та ПАТ "АСТРА БАНК" укладений кредитний договір № 400100025500003, за яким для придбання квартири АДРЕСА_1, надано кредит у розмірі 200 000,00 грн із кінцевим строком погашення 02 червня 2031 року. З метою забезпечення виконання зобов`язання, того ж дня між нею та ПАТ "АСТРА БАНК" укладений іпотечний договір 400100025500003/І, предметом якого є квартира АДРЕСА_1 .
На день звернення до суду з цим позовом на погашення кредиту сплачено 148 000,00 грн, тобто непогашена сума кредиту становить 52 000,00 грн. У період 2011-2013 роки відповідно до умов кредитного договору вона сплачувала відповідні платежі на користь ПАТ "АСТРА БАНК", а починаючи з 2014 року - на користь АТ "Дельта Банк", яке набуло прав та обов`язків кредитора за кредитним договором.
17 вересня 2018 року ТОВ "ФК "Стандарт кепітал" за договором купівлі-продажу відчужила квартиру ОСОБА_2 . Попередньо товариство набуло право власності на квартиру як новий іпотекодержатель, отримавши право вимоги від попереднього кредитора на підставі укладеного з АТ "Дельта Банк" договору купівлі-продажу майнових прав від 04 червня 2018 року № 583/К.
У порушення вимог частини другої статті 24 Закону України "Про іпотеку" її взагалі не було повідомлено про відступлення прав за іпотечним договором і права вимоги за основним зобов`язанням ТОВ "ФК "Стандарт кепітал". Також вона не отримувала письмової вимоги іпотекодержателя та повідомлення про вручення поштового відправлення, що є невиконанням пункту 46 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 року № 868. Державна реєстрація права власності на квартиру за ТОВ "ФК "Стандарт кепітал" відбулась без дотримання вимог статті 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", статей 33, 37 Закону України "Про іпотеку", а тому рішення про реєстрацію права власності є протиправним та підлягає скасуванню.
Наявність та розмір завданої моральної шкоди позивачка обґрунтовує тим, що вона перенесла значні моральні страждання та нервовий стрес внаслідок незаконного позбавлення її права власності, втратила душевний спокій, змушена витрачати значні зусилля для відновлення її порушеного права, стан її здоров`я погіршився, вона знаходиться у стані постійного стресу.
Враховуючи викладене, ОСОБА_1 із урахуванням уточнених вимог, просила:
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 42763566, яким зареєстроване право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ "ФК "Стандарт Кепітал"; скасувати запис у державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за номером запису про право власності від 30 серпня 2018 року № 27696165, внесений державним реєстратором Бурдюк І. С. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 42763566 від 30 серпня 2018 року щодо реєстрації права власності на квартиру за ТОВ "ФК "Стандарт Кепітал";
- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, серія та номер НОМЕР_1, виданий 17 вересня 2018 року приватним нотаріусом ХМНО Олійник Л .М., укладений між ТОВ "ФК "Стандарт Кепітал" та ОСОБА_2 ; скасувати запис із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно за номером запису про право власності 27956620 від 17 вересня 2018 року, внесений приватним нотаріусом ХМНО Олійник Л. М. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 43046129 від 17 вересня 2018 року щодо реєстрації права власності на квартиру на АДРЕСА_2 за ОСОБА_2 ;
- витребувати квартиру АДРЕСА_1 з незаконного володіння ОСОБА_3 на її користь.
- стягнути солідарно з ТОВ "ФК "Стандарт кепітал" та ОСОБА_2 на її користь на відшкодування моральної шкоди, заподіяну неправомірним позбавленням її права власності на квартиру, 90 000,00 грн.
У липні 2019 року ОСОБА_3 звернулася до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_2, ОСОБА_1 про визнання права власності на квартиру.
Позов мотивовано тим, що вона є добросовісним набувачем спірної квартири та набула право власності на зазначену кватиру на підставі договору купівлі-продажу квартири від 28 вересня 2018 року, укладеним між нею та ОСОБА_2 . За умовами договору спірна квартира належала ОСОБА_2 на праві власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 17 вересня 2018 року приватним нотаріусом ХМНО Олійник Л. М. за реєстровим № 2550, а 17 вересня 2018 року проведено державну реєстрацію права власності. Пунктом 6 договору купівлі-продажу квартири від 28 вересня 2018 року встановлено, що за даними Єдиних та Державних реєстрів заборона відчуження квартири відсутня. Нотаріусом перевірено відсутність даних про продавця та покупця у переліку осіб, щодо яких застосовані санкції, передбачені статтею 4 Закону України "Про санкції". Відомості щодо покупця та продавця в Єдиному реєстрі боржників були відсутні. Приватним нотаріусом встановлено дієздатність сторін договору, належність ОСОБА_2 відчужуваної квартири. До посвідчення договору купівлі-продажу квартири вона разом із чоловіком оглядали її, в квартирі ніхто не проживав та не був зареєстрований, після оформлення купівлі-продажу квартири вона разом із сім`єю заселилася до неї, зробила ремонт, вони і до цього часу проживають у вказаній квартирі, сплачують комунальні платежі. Колишній власник квартири ОСОБА_1 в ній не проживала, комунальні платежі не сплачувала, що призвело до утворення великої заборгованості.
Враховуючи викладене, ОСОБА_3 просила визнати за нею право власності на квартиру АДРЕСА_1 .
Рішенням Московського районного суду м. Харкова від 08 лютого 2021 року у задоволенні первісного позову ОСОБА_1 відмовлено. У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3 відмовлено.
Відмовляючи у задоволенні первісного позову ОСОБА_1, суд першої інстанції виходив із того, що ОСОБА_1 належним чином, у встановлений законом порядок і строк відповідно до статей 24, 35 Закону України "Про іпотеку" повідомлена іптекодержателем про перехід права вимоги до ТОВ "ФК "Стандарт кепітал" за кредитним та іпотечним договорами, їй направлена вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.
Державна реєстрація права власності за ТОВ "ФК "Стандарт кепітал" на спірну квартиру проведена державним реєстратором Бурдюк І. С. на підставі заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень ТОВ "ФК Стандарт кепітал" від 28 серпня 2018 року та поданих до неї документів, відповідно до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, що підтверджується витребуваними судом копіями реєстраційної справи № 1632622563101 на квартиру АДРЕСА_1 .
Законність рішення державного реєстратора від 30 серпня 2018 року № 42763566 про проведення державної реєстрації права приватної власності на спірну квартиру за ТОВ "ФК Стандарт кепітал" не спростована стороною позивача належними, достовірними і достатніми доказами.
Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_3, суд першої інстанції виходив із того, що на момент розгляду справи спірна квартира зареєстрована у встановленому законом порядку на праві приватної власності за ОСОБА_3, державна реєстрація права власності не скасована, а отже, підстави для визнання за ОСОБА_3 права власності на зазначену квартиру відсутні.
Постановою Харківського апеляційного суду від 15 грудня 2021 року рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції виходив із того, що на день вручення ОСОБА_1 повідомлення про відступлення прав за іпотечним договором і вимоги про погашення заборгованості за кредитним договором, позивачка вважається такою, що виїхала за межі України, але у спірній квартирі проживав її син, з яким вона не втрачала зв`язок. З урахуванням того, що позивач не повідомила кредитора про свій виїзд за межі України, колегія суддів розцінила такі дії боржника як зловживання своїми правами.
Короткий зміст та узагальнюючі доводи касаційної скарги
У січні 2022 року представник ОСОБА_1 - ОСОБА_4 подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Московського районного суду м. Харкова від 08 лютого 2021 року та постанову Харківського апеляційного суду від 15 грудня 2021 року, в якій просить скасувати вказані судові рішення в частині відмови у задоволенні первісного позову ОСОБА_1 та ухвалити нове рішення в цій частині про задоволення позову, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права. У касаційній скарзі вказує, що суди в оскаржуваних судових рішеннях не врахували висновки щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладені у постановах Верховного Суду від 04 липня 2018 року у справі № 522/2732/16-ц, від 16 грудня 2020 року у справі № 645/6189/16.
Позиція Верховного Суду
Статтею 400 ЦПК України встановлено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400цього Кодексу.
За змістом статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права. Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення лише за умови, якщо це порушення призвело до ухвалення незаконного рішення. Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню. Зміна судового рішення може полягати в доповненні або зміні його мотивувальної та (або) резолютивної частини.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, які стали підставами для відкриття касаційного провадження на підставі частини третьої статті 400 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а рішення судів першої та апеляційної інстанцій у частині відмови у задоволенні первісного позову ОСОБА_1 - скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позову.
Оскільки судові рішення в частині відмови у задоволенні зустрічного позову не оскаржуються, тому судом касаційної інстанції не переглядаються в цій частині.
Обставини, встановлені судами
02 червня 2011 між ПАТ "АСТРА БАНК" та ОСОБА_1 укладений кредитний договір № 400100025500003, відповідно до умов якого банк надав відповідачу кредит у розмірі 200 000,00 грн на строк із 02 червня 2011 року по 02 червня 2031 року на оплату нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1, зі сплатою щомісячно процентів за користування кредитом у розмірі 16,9 % річних, які нараховуються та сплачуються, починаючи з дня надання кредиту до повного погашення заборгованості за кредитом.
Із метою забезпечення виконання за кредитним договором № 400100025500003, 02 червня 2011 року між ПАТ "АСТРА БАНК" та ОСОБА_1 укладений іпотечний договір № 400100025500003/І, відповідно до умов якого ОСОБА_1 (іпотекодавець) зобов`язаний повернути ПАТ "АСТА БАНК (іпотекодержателю) до 02 червня 2031 року включно фактично отримані відповідно до умов кредитного договору кредитні кошти у розмірі 200 000,00 грн; сплачувати щомісячно в порядку, визначеному кредитним договором проценти, а користування кредитними коштами у розмірі 16,9 % річних (а у разі зміни розміру процентів за користування кредитними коштами - у розмірі, визначеному відповідним договором про внесення змін та доповнень до кредитного договору), тощо.
Пунктом 2.10 іпотечного договору визначено, що іпотекодержатель може відступити права за цим договором третій особі без отримання згоди іпотекодавця. Іпотекодержатель у такому випадку зобов`язаний письмово у п`ятиденний строк повідомити іпотекодавця про відступлення прав за цим договором і права вимоги за основним зобов`язанням. Іпотекодержатель набуває право стягнення заборгованості за рахунок предмета іпотеки у випадках, встановлених Законом України "Про іпотеку" та/або неналежного виконання іпотекодавцем кредитного договору, якщо кредит не буде погашений у термін, визначений кредитним договором, не сплачені у термін проценти (або їх частина), штрафні санкції і витрати, пов`язані з його виконанням (пункт 2.12). При частковому виконання іпотекодавцем забезпечених іпотекою зобов`язань, іпотека зберігається у повному обсязі (пункт 2.13).
У випадку невиконання іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором, іпотекодержатель має право перевести на себе право власності на предмет іпотеки і рахунок виконання основного зобов`язання за кредитним договором або від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, передбаченому розділом V Закону України "Про іпотеку" (пункт 2.15). Пунктом 3.1 іпотечного договору передбачено, що іпотекодержатель має право у випадку невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором, виконання яких забезпечено іпотекою за цим договором, звернути стягнення на предмет іпотеки та отримати у повному обсязі задоволення своїх вимог переважно перед іншими кредиторами у порядку та спосіб згідно з цим договором; без письмової згоди іпотекодавця здійснити відступлення прав за цим договором з одночасним відступленням права вимоги за кредитним договором у порядку, встановленому законодавством.
У випадку невиконання (неналежного виконання) іпотекодавцем умов кредитного договору або цього договору, іптекодержатель має право реалізувати предмет іпотеки у прядку, визначеному Законом України "Про іпотеку" (пункт 5.3). Пунктом 5.7 іпотечного договору передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки в разі набуття іпотекодержателя права на таке звернення за вибором іпотекодержателя відбувається, зокрема, за вибором іпотекодержателя може бути здійснено в позасудовому порядку згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом: 1) переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки, про що іпотекодержатель письмово повідомляє іпотекодавця, з дотриманням вимог, установлених статтею 37 Закону України "Про іпотеку"; 2) продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві та будь-яким засобам, у тому числі на біржі, на підставі договору купівлі-продажу в порядку статті 38 Закону України "Про іпотеку". Правові наслідки переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки регламентуються договором про задоволення вимог Іпотекодержателя, який міститься в цьому іпотечному договорі (пункт 7.5).
Право вимоги за кредитним та іпотечними договорами від ПАТ "АСТРА БАНК" перейшло до АТ "Дельта Банк", яке набуло прав та обов`язків кредитора.
04 червня 2018 року між ПАТ "Дельта Банк" та ТОВ "ФК Стандарт кепітал" укладений договір відступлення права вимоги за іпотечним договором від 02 червня 2011 року № 400100025500003/І, посвідченим приватним нотаріусом ХМНО за реєстровим № 911 та договір № 583/К купівлі-продажу майнових прав від 04 червня 2018 року, відповідно до умов яких до ТОВ "ФК Стандарт кепітал" перейшло право вимоги за іпотечним та кредитним договорами стосовно боржника (іпотекодавця) ОСОБА_1 .
Договір купівлі-продажу майнових прав від 04 червня 2018 року № 583/К укладався за результатами відкритих торгів (аукціону).
Згідно зі звітом про оцінку майна від 10 липня 2018 року № 3361625_10072018_VA-2018-01199 (замовник ТОВ "ФК Стандарт кепітал", ринкова вартість квартири АДРЕСА_1, становить без ПДВ 315 311,00 грн.
На підставі заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень ТОВ "ФК Стандарт кепітал" від 28 серпня 2018 року та поданих до неї документів, державним реєстратором Бурдюк І. С. 30 серпня 2018 року прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, яким проведено державну реєстрацію права приватної власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ "ФК "Стандарт кепітал".
17 вересня 2018 року між ТОВ "ФК "Стандарт кепітал" та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 .
28 вересня 2018 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1, посвідчений приватним нотаріусом ХМНО Бистрицькою А. П., реєстровий № 1578, відповідно до якого ОСОБА_3 набула право приватної власності на зазначену квартиру.
Відмовляючи у задоволенні первісного позову ОСОБА_1 суд першої інстанції, з висновками якого погодився й суд апеляційної інстанції, виходив із того, що ОСОБА_1 належним чином, у встановлений законом порядок і строк відповідно до статті 35 Закону України "Про іпотеку" була повідомлена іптекодержателем про необхідність виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк та попереджена про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.
Верховний Суд не погоджується з такими висновками судів попередніх інстанцій з огляду на таке.
Щодо порушення статті 35 Закону України "Про іпотеку"
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 1 Закону України "Про іпотеку" іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
У разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки (частина перша статті 33 Закону України "Про іпотеку").
Згідно з частинами першою та третьою статті 36 Закону України "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
Відповідно до частини першої статті 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", згідно з частиною другою статті 18 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У частині першій статті 20 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що заява на проведення реєстраційних дій та оригінали документів, необхідних для проведення таких дій, подаються заявником у паперовій або електронній формі у випадках, передбачених законодавством.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Визначена у частині першій статті 35 Закону України "Про іпотеку" процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц).
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Згідно з пунктом 61 Порядку у редакції, чинній на час проведення реєстрації права власності, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Отже, пунктом 61 Порядку визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц).
У пункті 3 частини першої статті 24 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" передбачено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам Закону.
Наведені норми спрямовані на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника потрібно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення (аналогічний висновок зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц).
У постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також потрібно вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України "Про іпотеку" щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.