ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
21 вересня 2022 року
м. Київ
cправа № 925/632/19
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Уркевича В. Ю.- головуючого, Мачульського Г. М., Багай Н. О.,
за участю секретаря судового засідання Брінцової А. М.,
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу першого заступника керівника Київської міської прокуратури
на постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.06.2022 (головуючий суддя Тищенко А. І., судді Михальська Ю. Б., Скрипка І. М.) і рішення Господарського суду Черкаської області від 20.09.2019 (суддя Чевгуз О. В.) у справі
за позовом Фермерського господарства "Петраківське"
до Катеринопільської селищної ради
за участю заступника прокурора Черкаської області
про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі,
за участю представників:
позивача - Слободянюка А. І., Ярмолинського Ю. В. (адвокати, взяли участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції),
відповідача - не з`явився,
прокурора - Підяша О. С.
СУТЬ СПОРУ
1. Між Фермерським господарством "Петраківське" (далі - ФГ "Петраківське") та Катеринопільською районною державною адміністрацією Черкаської області (далі - Катеринопільська РДА) підписано договір оренди земельної ділянки, який не було зареєстровано у встановленому законом порядку.
2. Вважаючи, що строк дії договору оренди земельної ділянки добігає кінця, ФГ "Петраківське" звернулося до Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області (далі - ГУ Держгеокадастру у Черкаській області) з листом-повідомленням про поновлення договору оренди земельної ділянки, відповіді на який отримано не було.
3. Вважаючи договір оренди земельної ділянки поновленим, ФГ "Петраківське" звернулося до суду з позовом про визнання вказаного договору поновленим та визнання укладеною додаткової угоди про поновлення вказаного договору на той самий строк та на тих самих умовах.
4. Рішенням суду першої інстанції, залишеним без змін постановою суду апеляційної інстанції, позов задоволено повністю.
5. Не погодившись із вказаними судовими рішеннями судів попередніх інстанцій, перший заступник керівника Київської міської прокуратури (далі - прокурор) звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою.
6. Верховний Суд частково задовольнив касаційну скаргу, виходячи з такого.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
7. У травні 2019 року ФГ "Петраківське" звернулося до Господарського суду Черкаської області з позовом до ГУ Держгеокадастру у Черкаській області (ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 26.10.2021 замінено на правонаступника - Катеринопільську селищну раду), в якому з урахуванням заяви про зміну предмета позову від 17.07.2019 просить суд: визнати поновленим на той самий строк і на тих самих умовах укладений 20.04.2012 договір оренди землі щодо земельної ділянки, розташованої за межами населеного пункту в адміністративних межах Вербовецької сільської ради Катеринопільського району Черкаської області (далі - Вербовецька сільрада); визнати укладеною додаткову угоду про поновлення вказаного договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах в запропонованій позивачем редакції.
8. Позовні вимоги мотивовані тим, що після закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки позивач належним чином повідомив відповідача про свій намір продовжити дію договору, проте відповідач відповіді на таке звернення не надав. Враховуючи те, що після закінчення строку дії договору оренди землі позивач продовжує використання земельної ділянки за призначенням, сплачує орендні платежі, а відповідач приймає ці платежі та не надав заперечень щодо продовження дії договору оренди, то позивач вважає, що договір має бути поновленим на той самий строк і на тих самих умовах шляхом укладення додаткової угоди у запропонованій ним редакції.
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
9. 20.04.2012 Катеринопільською РДА (орендодавець (уповноважена ним особа), в особі голови Катеринопільської РДА Бардаченка Олексія Васильовича, який діє на підставі Закону України "Про місцеві державні адміністрації" та розпорядження Катеринопільської РАД від 19.05.2010 № 39-К, та ФГ "Петраківське" в особі голови Ярмолінського Валентина Васильовича, який діє на підставі статуту, зареєстрованого Катеринопільською РДА розпорядженням від 07.03.2007 № 10081020000000225, укладено договір оренди землі, відповідно до пункту 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове, платне користування земельну ділянку із земель державної власності сільськогосподарського призначення сільськогосподарські угіддя (пасовища) резервного фонду, яка знаходиться за межами населеного пункту в адміністративних межах Вербовецької сільради.
10. В оренду передається земельна ділянка із земель державної власності сільськогосподарського призначення сільськогосподарські угіддя, резервний фонд загальною площею 73,3507 га пасовища, в масиві поля № 1 (пункт 2 договору оренди землі).
11. ФГ "Петраківське" вказує, що орендована земельна ділянка на даний час має кадастровий номер 7122281000:02:002:0006, що підтверджується довідкою Відділу Державного комітету із земельних ресурсів у Катеринопільському районі Черкаської області (далі - Відділ Держкомзему) від 13.11.2012 та не заперечується Катеринопільською селищною радою.
12. Відповідно до пункту 8 договору оренди землі його укладено на 5 (п`ять) років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
13. За умовами пункту 43 договору оренди землі цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
14. Договір оренди землі підписаний представниками обох сторін, скріплений їх печатками.
15. Судами попередніх інстанцій встановлено, що договір оренди землі підписано сторонами 20.04.2012 і земельну ділянку фактично передано ФГ "Петраківське" за актом приймання-передачі у цей же день.
16. Додаток № 1 до договору оренди землі містить у собі розрахунок орендної плати, починаючи з квітня 2012 року, яка сплачувалася ФГ "Петраківське" у погодженому порядку та розмірі.
17. Отже, ФГ "Петраківське" вказує, що між сторонами договору оренди землі виникли права та обов`язки стосовно оренди земельної ділянки саме з дати підписання цього договору. До цих же обов`язків віднесено і здійснення державної реєстрації договору оренди.
18. Однак державну реєстрацію договору оренди землі в установленому порядку ФГ "Петраківське" здійснено не було.
19. Як вказує ФГ "Петраківське", договір не був зареєстрований не з його вини, оскільки на дату укладання договору оренди в орендодавця була відсутня технічна документація, без якої державна реєстрації договору оренди землі не є можливою.
20. Відповідно до витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку технічна документація, на підставі якої зареєстрована земельна ділянка, виготовлена 03.10.2012, цю ж дату зазначено й на колонтитулах звіту про виготовлення технічної документації.
21. 13.11.2012 Відділом Держкомзему надано висновок щодо виготовленої технічної документації на зазначену земельну ділянку та складено умови відведення земельних ділянок (в тому числі і спірної).
22. Як встановлено судами попередніх інстанцій, голова Катеринопільської РДА 19.12.2012 розпорядженням № 347 затвердив технічну документацію із землеустрою щодо складання документа, що посвідчує право користування ФГ "Петраківське" на умовах оренди земельними ділянками державної власності (резервного фонду) сільськогосподарські угіддя за межами населеного пункту в адміністративних межах Вербовецької сільради.
23. Після затвердження орендарем технічної документації в силу змін в системі реєстрації неможливо було зареєструвати договір оренди землі. Зокрема, з довідки Відділу Держземагенства від 23.09.2013 № 1640 вбачається, що з технічних причин відмови Перехідної реєстраційної системи Черкаської регіональної філії Центру Державного земельного кадастру в листопаді-грудні 2012 року реєстрація договорів оренди державної власності не проводилась.
24. На спростування таких доводів ФГ "Петраківське" Катеринопільська селищна рада суду доказів не надала.
25. Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується сторонами, ФГ "Петраківське" зареєструвало право оренди земельної ділянки за договором оренди землі лише 09.10.2013, що вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.
26. Після укладення договору оренди землі відбулися зміни в законодавстві України, які регламентують порядок укладення договорів оренди землі із земель державної та комунальної власності, тому повноваження з передачі у власність або користування для всіх потреб земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності в межах області перейшли до ГУ Держгеокадастру у Черкаській області.
27. ФГ "Петраківське", маючи намір поновити дію договору оренди землі на новий строк, повідомило ГУ Держгеокадастру у Черкаській області листом-повідомленням від 07.02.2017 №1 про свій намір, додавши до листа проект додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки.
28. Не отримавши заперечення протягом місяця після закінчення такого строку (тобто в період з 20.04.2017 по 20.05.2017), ФГ "Петраківське" вважало договір поновленим на наступні 5 років (тобто до 20.04.2022), продовжувало користуватися земельною ділянкою та вчасно сплачувати орендну плату.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
29. Рішенням Господарського суду Черкаської області від 20.09.2019, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 14.06.2022, позов задоволено повністю.
30. Судові рішення судів попередніх інстанцій мотивовані тим, що судами встановлено наявність всіх юридичних фактів, передбачених частиною шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі", для поновлення договору оренди землі на новий строк.
31. Додатковою постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.07.2022 частково задоволено заяву ФГ "Петраківське" про ухвалення додаткового рішення про стягнення витрат на професійну правничу допомогу та стягнуто з Катеринопільської селищної ради на користь ФГ "Петраківське" витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 7000,00 грн.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
32. У липні 2022 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга першого заступника керівника Київської міської прокуратури, в якій прокурор просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 14.06.2022 та рішення Господарського суду Черкаської області від 20.09.2019 та ухвалити нове рішення - про відмову в позові.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи касаційної скарги та заперечень на неї
33. Підставою касаційного оскарження є пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.
34. На обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, прокурор посилається на те, що судом апеляційної інстанції застосовано норми права без урахування правових висновків щодо моменту набрання чинності договором оренди землі (стаття 125 Земельного кодексу України, статті 18, 20 Закону України "Про оренду землі") та порядку його поновлення (частина шоста статті 33 Закону України "Про оренду землі"), викладених в постанові Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18, від 22.09.2020 у справах № 313/350/16-ц та № 159/5756/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 та у постановах Верховного Суду від 29.11.2018 у справі № 912/1712/17, від 18.12.2018 у справах № 912/1600/17 та № 912/1712/17, від 12.01.2021 у справі № 920/352/19.
35. Прокурор у касаційній скарзі зазначає, що суд апеляційної інстанції, на порушення норм матеріального права та без урахування висновків Верховного Суду щодо моменту набрання чинності договором оренди землі дійшов необґрунтованого висновку, що відлік строку оренди за спірним договором оренди земельної ділянки розпочався з моменту його підписання.
36. Крім того, прокурор зазначає, що неправильне встановлення моменту набрання чинності спірним договором оренди землі та, відповідно, помилковий висновок про прострочення відповідачем строку на заперечення у поновленні договору оренди внаслідок порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права призвело до ухвалення незаконних судових рішень у даній справі.
37. У судовому засіданні прокурор підтримав касаційну скаргу та просив її задовольнити.
38. ФГ "Петраківське" подало до суду відзив на касаційну скаргу, в якому просить закрити касаційне провадження або відмовити в задоволенні касаційної скарги.
39. Так, у відзиві ФГ "Петраківське" стверджує, що у наведених прокурором постановах Верховного Суду виcновки щодо застосування норм права зроблені, виходячи з інших встановлених фактичних обставин справи щодо правовідносин, які не є подібними з правовідносинами у цій справі, що розглядається.
40. У судовому засіданні представники ФГ "Петраківське" проти задоволення касаційної скарги заперечували та просили залишити без змін судові рішення судів попередніх інстанцій.
41. Крім того, представники ФГ "Петраківське" у судовому засіданні заявили клопотання про закриття касаційного провадження у справі, оскільки касаційна скарга підписана особою, яка не має права її підписувати, тобто з підстави, передбаченої пунктом 2 частини першої статті 296 Господарського процесуального кодексу України, та про відсторонення від участі у судовому розгляді справи прокурора Офісу Генерального прокурора Підяша Олександра Сергійовича (далі - прокурор Підяш О. С.), в якому зазначили, що оскільки касаційну скаргу підписав перший заступник керівника Київської міської прокуратури, то саме він уповноважений на здійснення представництва інтересів держави у Верховному Суді, а не будь-який інший прокурор, у тому числі прокурор Підяш О. С., оскільки передоручення прокурором здійснення свої повноважень не передбачено законодавством.
42. Інші учасники справи правом на подання відзиву, передбаченого статтею 295 Господарського процесуального кодексу України, не скористалися.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
43. Відповідно до частини першої статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
44. Верховний Суд заслухав суддю-доповідача, пояснення представників сторін, дослідив наведені у касаційній скарзі доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевірив на підставі встановлених фактичних обставин справи правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права та вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з огляду на таке.
45. Суди попередніх інстанцій встановили, що сторони у договорі оренди землі узгодили, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
46. Суди попередніх інстанцій зазначили про відсутність спору між сторонами щодо того, що у договорі оренди землі сторони досягли згоди з усіх його істотних умов, оформили його письмово єдиним документом і договір сторонами виконувався.
47. Отже, на думку місцевого та апеляційного господарських судів, договір оренди землі укладено його сторонами в момент підписання і тому п`ятирічний строк, на який укладено цей договір згідно з пунктом 8 договору оренди землі, слід рахувати з 21.04.2012 по 21.04.2017.
48. Звідси суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що саме в місячний строк від 21.04.2017 ГУ Держгеокадастру у Черкаській області повинно було висловити свою незгоду на поновлення договору оренди на новий строк шляхом направлення ФГ "Петраківське" листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі для дотримання вимог частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі".
49. Разом з тим, як вважають суди попередніх інстанцій, цей строк ГУ Держгеокадастру у Черкаській області пропустило, помилково обраховуючи п`ятирічний строк договору з 09.10.2013 (дата реєстрації права оренди), а тому у відповідності до положень частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі для ФГ "Петраківське" вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором.
50. Суд касаційної інстанції не погоджується з викладеними вище висновками судів першої та апеляційної інстанцій з огляду на таке.
51. Відповідно до частини першої статті 638 Цивільного кодексу України (в редакції, чинній на момент підписання договору оренди землі) договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
52. Водночас частина третя статті 640 Цивільного кодексу України (в редакції, чинній на момент підписання договору оренди землі) встановлювала, що договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.
53. Як встановлено судами попередніх інстанцій, за умовами пункту 43 договору оренди землі цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
54. Таким чином, ФГ "Петраківське" та Катеринопільська РДА досягли згоди визначити як істотну умову договору оренди землі його реєстрацію. Сторони вказаного договору пов`язали момент державної реєстрації договору та набрання ним чинності.
55. Відповідно до статей 18 та 20 Закону України "Про оренду землі" (в редакції, чинній на момент підписання договору оренди землі) договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації. Укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
56. Згідно із частиною п`ятою статті 126 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент підписання договору оренди землі) право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону.
57. ФГ "Петраківське" та Катеринопільська РДА в пункті 43 договору оренди землі, як вже зазначалося, визначили, що договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, при цьому орендар зобов`язаний зареєструвати цей договір в десятиденний термін з моменту його підписання сторонами.
58. Як встановлено судами попередніх інстанцій та не заперечувалося ФГ "Петраківське", ГУ Держгеокадастру у Черкаській області та Катеринопільської селищної ради, договір оренди землі не був зареєстрований у встановленому порядку.
59. Під час судового засідання з розгляду справи № 925/632/19 в суді касаційної інстанції представники ФГ "Петраківське" зазначили про відсутність державної реєстрації договору оренди землі станом на 01.01.2013.
60. Разом з тим на останній сторінці договору оренди землі, на якій містяться реквізити та підписи сторін, залишилася незаповненою графа про державну реєстрацію цього договору (т. 1, а. с. 19 (зворотній бік), чому судами попередніх інстанцій не було надано оцінки.
61. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 15.01.2020 у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19) зазначила про те, що договір вважається укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, дотрималися письмової форми договору та підписали його.
62. Велика Палата Верховного Суду у вказаній постанові дійшла висновку, що права й обов`язки, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації, як передбачено статтями 18 Закону України "Про оренду землі", у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин.
63. Свого часу Верховний Суд України вказував, що поняття "момент укладення договору" та "момент набрання чинності договором оренди земельної ділянки" різняться за змістовним наповненням, а також можуть відрізнятися у часі (постанови від 19.02.2014 у справі № 0426/14068/2012 (провадження № 6-162цс13) та від 13.06.2016 у справі № 570/3056/15-ц (провадження № 6-643цс16)).
64. Велика Палата Верховного Суду у постанові від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18 та Верховний Суд у постанові від 12.01.2021 у справі № 920/352/19, на які посилається прокурор в касаційній скарзі, зазначили, що строк дії договорів оренди розпочинається з моменту державної реєстрації таких договорів.
65. За таких обставин висновок судів попередніх інстанцій стосовно того, що строк дії договору оренди землі розпочався з моменту його укладення, а не з моменту державної реєстрації договору оренди землі, не узгоджується з вимогами норм законодавства, чинного на момент укладення цього договору, а доводи прокурора в цій частині є обґрунтованими.
66. Ураховуючи викладене, судами попередніх інстанцій належним чином не встановлено момент набрання чинності спірного договору оренди землі, а отже, і початку строку його дії, з урахуванням вказаних норм законодавства та наведених висновків Верховного Суду.
67. Крім того, колегія суддів суду касаційної інстанції вважає за необхідне зазначити наступне.
68. Суди попередніх інстанцій встановили, що ФГ "Петраківське" зареєструвало право оренди земельної ділянки за договором оренди землі 09.10.2013, що вбачається з витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права.
69. Відповідно до частини першої статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру прав.