Постанова
Іменем України
14 вересня 2022 року
м. Київ
справа № 454/1188/17
провадження № 61-15729св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І.,
суддів: Антоненко Н. О., Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - Приватне підприємство "Західний Буг",
відповідачі: ОСОБА_1, Фермерське господарство "Шпиколос",
третя особа - Комунальне підприємство Львівської обласної ради "Золочівське міжрайонне бюро технічної інвентаризації",
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Сокальського районного суду Львівської області від 26 липня 2018 року у складі судді Веремчук О. А. та постанову Львівського апеляційного суду від 29 липня 2021 року у складі колегії суддів: Копняк С. М., Бойко С. М., Ніткевича А. В.,
ВСТАНОВИВ:
Зміст вимог позовної заяви
У травні 2017 року Приватне підприємство "Західний Буг" (далі - ПП "Західний Буг") звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 та Фермерського господарства "Шпиколос" (ФГ "Шпиколос"), третя особа - Комунальне підприємство Львівської обласної ради "Золочівське міжрайонне бюро технічної інвентаризації" (далі - КП "Золочівське МБТІ"), про визнання договору оренди землі поновленим та визнання договору оренди землі недійсним.
Свої вимоги підприємство обґрунтовувало тим, що 01 листопада 2010 року між ним та ОСОБА_1 укладено договір оренди землі, відповідно до умов якого йому передано у строкове платне користування земельну ділянку, розташовану на території Княжівської ciльської ради Сокальського району Львівської області, сільськогосподарського призначення, загальною площею 1,489 га, кадастровий номер 4624882600:23:001:0036.
Зазначений договір зареєстровано у ДЗК Сокальського району, про що вчинено запис від 15 грудня 2011 року за № 462480004.
Строк дії договору становив 5 років, тобто до 15 грудня 2016 року.
01 листопада 2016 року підприємство направило ОСОБА_1 рекомендованим листом повідомлення про намір продовжити договір оренди землі на новий строк з доданим до нього проєктом додаткової угоди до договору оренди землі, який отриманий орендодавцем 04 листопада 2016 року, тобто за 30 днів до закінчення строку дії договору.
Протягом місяця після закінчення строку дії договору ОСОБА_1 не висловила будь-яких заперечень щодо поновлення договору оренди, а тому підприємство вважало, що договір є поновленим відповідно до статті 33 Закону України "Про оренду землі".
У подальшому ПП "Західний Буг" стало відомо, що 10 грудня 2016 року КП "Золочівське МБТІ" зареєстровано договір оренди землі, укладений 01 грудня 2016 року між ОСОБА_1 та ФГ "Шпиколос", за умовами якого ФГ "Шпиколос" передано в платне користування земельну ділянку, розташовану на території Княжівської ciльської ради Сокальського району Львівської області, сільськогосподарського призначення, загальною площею 1,489 га, кадастровий номер 4624882600:23:001:0036, строком на 7 років.
Посилаючись на те, що оспорюваний ним договір оренди земельної ділянки відповідачами укладений під час дії попереднього договору оренди землі та з порушенням положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", статей 15, 215-216 ЦК України, ПП "Західний Буг" просило:
- визнати недійсним договір оренди землі, укладений 01 грудня 2016 року між ОСОБА_1 та ФГ "Шпиколос", зареєстрований 10 грудня 2016 року;
- визнати поновленим договір оренди землі, укладений 01 листопада 2010 року між ним та ОСОБА_1, зареєстрований 15 грудня 2011 року, з урахуванням усіх змін та доповнень, на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Справа розглядалася судами неодноразово.
Короткий зміст рішення та постанови судів попередніх інстанцій
Рішенням Сокальського районного суду Львівської області від 26 липня 2018 року позов ПП "Західний Буг" задоволено.
Визнано поновленим договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ПП "Західний Буг", зареєстрований у ДКЗ Сокальського району 15 грудня 2011 року № 46248004002722, за яким передавалася у строкове платне користування земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 1,0489 га, кадастровий № 4624882600:23:00160036, яка розташована за межами населених пунктів сільської ради: Княжівська сільська рада Сокальський район Львівська область з урахуванням всіх змін та доповнень, які були чинними до дня поновлення договору оренди на той самий строк на тих самих умовах, які були передбачені договором.
Визнано недійсним договір оренди землі, укладений між ОСОБА_1 та ФГ "Шпиколос", зареєстрований 10 грудня 2016 року КП "Золочівське МБТІ", за яким передавалася у строкове платне користування земельна ділянка сільськогосподарського призначення загальною площею 1,0489 га, кадастровий № 4624882600:23:00160036, яка розташована за межами населених пунктів сільської ради: Княжівська сільська рада Сокальський район Львівська область. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що оспорюваний договір оренди спірної земельної ділянки був укладений між відповідачами 01 грудня 2016 року та зареєстрований 10 грудня 2016 року, тобто під час дії попереднього договору оренди землі, що суперечить положенням статті 33 Закону України "Про оренду землі" та статті 777 ЦК України. Установивши факт порушення прав попереднього орендаря на поновлення договору оренди землі, суд дійшов висновку про визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між відповідачами.
Постановою Львівського апеляційного суду від 27 січня 2020 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено. Рішення Сокальського районного суду Львівської області від 26 липня 2018 року скасовано та ухвалено нове, яким у задоволенні позову ПП "Західний Буг" відмовлено.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що до закінчення договору оренди землі від 01 листопада 2010 року, у серпні та вересні 2016 року, ОСОБА_1 надіслала позивачу заяви, у яких висловила намір припинити відносини за договором оренди землі та розірвати його, що свідчить про відсутність у позивача переважного права на укладення додаткової угоди до договору оренди землі. Наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем дає підстави для висновку, що переважене право орендаря не порушене, а тому не підлягає захисту. З огляду на наведене, суд апеляційної інстанції зазначив, що саме по собі визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між відповідачами, не відновить порушені права ПП "Західний Буг", оскільки задоволення вказаної вимоги не надаватиме орендарю переважного права на поновлення договору оренди від 01 листопада 2010 року.
Короткий зміст постанови суду касаційної інстанції
Постановою Верховного Суду від 02 грудня 2020 року касаційну скаргу ПП "Західний Буг" задоволено частково. Постанову Львівського апеляційного суду від 27 січня 2020 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Суд касаційної інстанції зазначив, що матеріали справи не містять оспорюваного договору оренди землі від 01 грудня 2016 року, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ "Шпиколос". Перевіряючи правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального права до спірних правовідносин, суд апеляційної інстанції у порушення норм процесуального права належним чином не встановив усіх фактичних обставин, які мають значення для вирішення спору, зокрема, не з`ясував, на яких умовах укладений оспорюваний договір оренди землі від 01 грудня 2016 року між ОСОБА_1 та ФГ "Шпиколос", чи є умови цього договору більш вигідними у порівнянні з умовами, запропонованими ПП "Західний Буг" у проєкті додаткової угоди до договору оренди землі від 01 листопада 2010 року, не врахував, що оспорюваний договір укладений та зареєстрований під час дії попереднього договору оренди землі, та що ОСОБА_1 у визначений статтею 33 Закону з урахуванням надісланого їй проєкту додаткової угоди до попереднього договору оренди землі від 01 листопада 2010 року, не повідомила ПП "Західний Буг" про прийняте нею рішення, унаслідок чого дійшов передчасного висновку про те, що переважне право позивача не є порушеним.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Львівського апеляційного суду від 29 липня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено частково.
Рішення Сокальського районного суду Львівської області від 26 липня 2018 року в частині розподілу судових витрат змінено та стягнуто з ОСОБА_1 і ФГ "Шпиколос" на користь ПП "Західний Буг" по 800 грн судового збору за подання позову до суду першої інстанції. В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін.
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що:
- позивач у порядку передбаченому, як Законом України "Про оренду землі", так і договором оренди землі від 01 листопада 2010 року, з метою реалізації переважного права на поновлення договору оренди землі дотримався процедури та строків, передбачених статтею 33 Закону України "Про оренду землі", та відправив орендодавцю ( ОСОБА_1 ) відповідний лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди про намір продовжити дію договору, який нею отриманий, а ОСОБА_1 у визначений законом строк не прийняла рішення щодо поновлення договору або відмову у його продовженні, після закінчення строку дії договору, жодних заперечень щодо поновлення договору оренди землі не надала, та під час дії попереднього договору оренди землі, уклала новий на умовах, які не є більш вигідними у порівнянні із запропонованими позивачем умовами, викладеними в проєкті Додаткової угоди від 01 листопада 2016 року до діючого на той час договору оренди землі від 01 листопада 2010 року. За таких обставин суд зробив обґрунтований висновок про задоволення позовних вимог, які підлягають у спосіб, який за обставин цієї справи є належним та ефективним;
- надіслання ОСОБА_1 у серпні 2016 року листа на адресу орендаря про розірвання договору оренди землі, а також відповіді останнього про те, що умовами укладеного між ними договору оренди землі не передбачена можливість одностороннього розірвання договору, не свідчить про незгоду у його поновленні (продовженні) у розумінні положень статті 33 Закону України "Про оренду землі";
- судом першої інстанції при ухваленні рішення про задоволення позову повно встановлено обставини справи, проте помилково стягнуто судовий збір солідарно, що суперечить чинному законодавству, з огляду на що рішення суду першої інстанції в цій частині підлягає зміні.
Аргументи учасників
Короткий зміст вимог та доводи касаційної скарги
У вересні 2021 року ОСОБА_1 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати рішення та постанову судів попередніх інстанцій, ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.
У касаційній скарзі ОСОБА_1 зазначає, що:
- судами не враховано повідомлення до попереднього орендаря про намір не продовжувати договір оренди після спливу строку дії договору. Наявність заперечень зі сторони орендодавця щодо поновлення договору з попереднім орендарем свідчить про недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору, що дає підстави для висновку, що переважне право орендаря, яке підлягає захисту, не порушене;
- наявні у справі письмові заперечення щодо продовження дії договору із позивачем не були взяті до уваги апеляційним судом та судом першої інстанції. Договір оренди міг бути поновлений лише в разі відсутності таких заперечень;
- висновок суду, що оспорюваний договір із ФГ "Шпиколос" укладено в період дії договору із ПП "Західний Буї", спростовується листом ГУ Держгеокадастру щодо відсутності інформації про зареєстрований договір оренди землі між ОСОБА_1 та позивачем, позивачем не доведено та не встановлено судом, що такий договір ще діяв;
- у матеріалах справи відсутні докази отримання відповідачем повідомлення про продовження дії договору оренди землі та проєкту додаткової угоди від ПП "Західний Буг". ОСОБА_1 пояснювала, що у неї не було наміру продовжувати дію договору оренди землі та підписувати договір та проєкт додаткової угоди. Факт відправлення повідомлення рекомендованим листом не є достатнім для того, щоб вважати поновленим договір оренди землі, оскільки існує необхідність наявності фактів, з якими закон поєднує поновлення договору оренди землі. Доказом того, що ОСОБА_1 мала намір продовжити дію договору із позивачем мала б бути підписана додаткова угода, яка в матеріалах справи відсутня;
- додаткової угоди, у якій, як пояснював представник позивача, запропоновано вищий розмір орендної плати, ніж був у попередньому договорі, ОСОБА_1 не отримувала, згоди щодо розміру орендної плати між ОСОБА_1 та позивачем на майбутній період досягнуто не було;
- недотримання процедури поновлення строку дії договору оренди землі, встановленої статтею 33 Закону України "Про оренду землі", тягне за собою втрату у орендаря переважного права па поновлення договору оренди землі на новий строк;
- судами не враховано, що оспорюваний договір укладений після закінчення дії договору оренди, укладеного з ПП "Західний Буг", зареєстрований у встановленому законом порядку. Крім того, умови договору оренди землі, укладеного між мною ОСОБА_1 та позивачем, передбачали значно менший розмір орендної плати, ніж умови договору оренди землі, укладеного між ОСОБА_1 та ФГ "Шпиколос". ОСОБА_1 є пенсіонером і запропонований ФГ "Шпиколос" розмір орендної плати є істотно більшим;
- позивач не заявляв позов про визнання укладеною додаткової угоди із викладенням її змісту, оскільки сама по собі вимога про визнання договору оренди землі поновленим за своєю суттю є встановленням факту, який має юридичне значення, і не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов`язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді (висновки Верховного Суду, викладені у постанові від 10 вересня 2018 року у справі № 920/739/17, від 15 січня 2019 року у справі № 922/1464/18). Позивач, якщо вважав своє переважне право орендаря порушеним, мав звернутись із позовом про визнання додаткової угоди укладеною;
- суди зробили помилковий висновок щодо наявності всіх складових, передбачених законом, для продовження дії договору оренди землі, а саме: відсутність волевиявлення орендодавця для поновлення договору оренди землі; порушення передбаченої законом процедури щодо поновлення договору позивачем та ненаправлення додаткової угоди у встановленому законом порядку; не враховано той факт, що позивач не користувався спірною земельною ділянкою, не сплачував орендної плати, що свідчить про неналежне виконання орендарем своїх обов`язків, чого не заперечував його представник під час розгляду справи; не досягнуто згоди між сторонами щодо всіх істотних умов договору ; позивачем неправильно обрано спосіб захисту (позовна вимога мала бути б сформульована як визнання додаткової угоди укладеною); судом не враховано те, що оспорюваний позивачем договір укладений вже після припинених договірних відносин між нею та позивачем.
Короткий зміст пояснень
У листопаді 2021 року до Верховного Суду від ПП "Західний Буг" надійшло пояснення, у якому його представник зазначає, що воно повідомило орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк. Однак усупереч статті 33 Закону України "Про оренду землі" відповідачка не вчинила жодних дій, які б свідчили про те, що вона не погоджується на отриману пропозицію та заперечує проти продовження договору оренди. ПП "Західний Буг" і ОСОБА_1 уклали договір строком на 5 років, тобто до 15 грудня 2016 року з урахуванням державної реєстрації договору, яка мала місце 15 грудня 2011 року. Разом з тим, оспорюваний договір оренди землі на ту ж саму земельну ділянку, який суд визнав недійсним, було укладено 01 грудня 2016 року між обома відповідачами з реєстрацією 10 грудня 2016 року права оренди за ФГ "Шпиколос", а тому рішення про задоволення позову є законним та обґрунтованим.
Заперечення на пояснення
У грудні 2021 року ОСОБА_1 подала заперечення на пояснення ПП "Південний Буг", посилаючись на те, що вона не надала згоди на продовження договору оренди землі на запропованих ним (позивачем) умовах. Орендар не надав належних і допустимих доказів про виконання ним усіх, вказаних у законі та в договорі умов для поновлення договору оренди. Позивачем не було дотримано процедури і строків реалізації переважного права на продовження договору оренди.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 30 вересня 2021 року відкрито касаційне провадження у справі; витребувано її матеріали з суду першої інстанції.
Ухвалою Верховного Суду від 12 вересня 2022 року справу призначено до судового розгляду у порядку письмового провадження у складі колегії із п`яти суддів.
Межі та підстави касаційного перегляду
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).