Постанова
Іменем України
20 липня 2022 року
м. Київ
Справа № 923/196/20
Провадження № 12-58гс21
Велика Палата Верховного Суду у складі
головуючого судді Рогач Л. І.,
судді-доповідача Катеринчук Л. Й.,
суддів Анцупової Т. О., Власова Ю. Л., Григор`євої І. В., Гриціва М. І., Гудими Д. А., Желєзного І. В., Золотнікова О. С., Крет Г. Р., Лобойка Л. М., Пількова К. М., Прокопенка О. Б., Ситнік О. М., Сімоненко В. М., Ткача І. В., Ткачука О. С., Штелик С. П.
за участю
секретаря судового засіданняСпівака С. В.,
представника відповідача - адвоката Пономаренко К. П.
розглянула у судовому засіданні справу за позовом Лазурненської селищної ради Скадовського району Херсонської області (далі - позивач, селищна рада) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Табіті" (далі - відповідач, ТзОВ "Табіті") про визнання недійсним договору купівлі-продажу та застосування наслідків його недійсності
за касаційною скаргою відповідача на рішення Господарського суду Херсонської області від 30 червня 2020 року, ухвалене суддею Закуріним М. К., і постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 12 липня 2021 року, прийняту колегією суддів у складі Діброви Г. І., Принцевської Н. М. і Ярош А. І.
ІСТОРІЯ СПРАВИ
(1) Вступ
1. Селищна рада продала товариству з обмеженою відповідальністю земельну ділянку комунальної власності без проведення земельних торгів. Підставою стало те, що на цій ділянці нібито знаходився об`єкт нерухомого майна, право власності на який товариство зареєструвало за собою. Придбавши земельну ділянку, покупець поділив її на шість інших із присвоєнням їм кадастрових номерів. Незабаром рада довідалася про незаконність спорудження вказаного об`єкта, бо ні замовник будівництва, ні товариство-відповідач не мали на земельну ділянку відповідного речового права, з огляду на що управління Державної архітектурно-будівельної інспекції (далі - ДАБІ) скасувало реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт.
2. Селищна рада звернулася до суду. Просила визнати недійсним укладений із товариством договір купівлі-продажу земельної ділянки та повернути утворені внаслідок поділу останньої земельні ділянки. Суд першої інстанції позовні вимоги задовольнив. Суд апеляційної інстанції під час нового розгляду справи залишив рішення суду першої інстанції без змін. Велика Палата Верховного Суду, розглядаючи касаційну скаргу відповідача мала, зокрема, вирішити питання про те, чи є підстави визнати спірний договір недійсним і застосувати реституцію. Виснувала, що цей договір є нікчемним, бо порушує публічний порядок. Тому не потребує додаткового визнання недійсним за рішенням суду. Єдиним ефективним способом захисту прав позивача у спірних правовідносинах є зобов`язання товариства повернути відповідні земельні ділянки.
(2) Короткий зміст позовної заяви
3. 27 лютого 2020 року позивач подав позов, у якому з урахуванням уточнень просив:
3.1. Визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки від 30 серпня 2019 року, укладений позивачем із відповідачем, зареєстрований у реєстрі за № 808 і посвідчений приватним нотаріусом Скадовського районного нотаріального округу Херсонської області Гришком Сергієм Миколайовичем (далі - спірний договір купівлі-продажу).
3.2. Повернути до "комунальної власності селищної ради" земельні ділянки з кадастровими номерами 6524755500:01:001:1205 площею 0,1622 га, 6524755500:01:001:1206 площею 0,1081 га, 6524755500:01:001:1207 площею 0,2704 га, 6524755500:01:001:1208 площею 0,1622 га, 6524755500:01:001:1209 площею 0,1081 га та 6524755500:01:001:1210 площею 0,2704 га (далі разом - спірні земельні ділянки).
4. Мотивував позов так:
4.1. У 2018 році відповідач звернувся до селищної ради із заявою про викуп земельної ділянки, до якої долучив витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та зазначив, що є власником "нерухомого майна", розміщеного на земельній ділянці 6524755500:01:063:0099 площею 1,0814 га, яка розташована за адресою: Херсонська обл., Скадовський район, смт. Лазурне (далі - первинна земельна ділянка).
4.2. 19 квітня 2019 року селищна рада прийняла рішення № 729 "Про продаж земельної ділянки несільськогосподарського призначення" (далі - рішення № 729), згідно з яким вирішила продати відповідачеві первинну земельну ділянку під об`єктом нерухомого майна "Літнє кафе, вбиральня з душовими, побутові приміщення, склад, навіс, альтанка, огорожа, зовнішні рукомийники, водонапірний бак, мостіння", що перебуває у власності відповідача.
4.3. 30 серпня 2019 року на підставі рішення № 729 позивач уклав із відповідачем спірний договір купівлі-продажу.
4.4. 15 січня 2020 року заступник прокурора Херсонської області у листі № 05/2-20вих-20 повідомив позивача про те, що на первинній земельній ділянці незаконно розміщений об`єкт незавершеного будівництва "База відпочинку". Також зазначив про таке:
4.4.1. 24 березня 2017 року на замовлення Товариства з обмеженою відповідальністю "ПР Трейдінг Компані" (далі - замовник, ТзОВ "ПР Трейдінг Компані") Управління державної архітектурно-будівельної інспекції у Херсонській області (далі - Управління ДАБІ у Херсонській області) зареєструвало декларацію про початок виконання будівельних робіт за № ХС 082170802344 щодо об`єкта "База відпочинку" (далі - декларація про початок виконання будівельних робіт).
4.4.2. 17 квітня 2018 року Управління ДАБІ у Херсонській області видало наказ № 57-ск про скасування реєстрації цієї декларації, оскільки замовник вніс до неї недостовірну інформацію. Законність вказаного наказу підтверджують рішення Херсонського окружного адміністративного суду від 21 червня 2018 року та постанова П`ятого апеляційного адміністративного суду від 14 листопада 2018 року у справі № 821/723/18.
4.4.3. 24 березня 2017 року право власності на об`єкт незавершеного будівництва "База відпочинку" зі ступенем готовності 18 %, розташований за адресою: Херсонська обл., Скадовський район, смт. Лазурне, вул. Причальна, 4 (далі - об`єкт незавершеного будівництва), зареєструвала ОСОБА_1, а 7 травня 2018 року - відповідач на підставі акта приймання-передачі нерухомого майна у статутний капітал ТзОВ "Табіті" від цієї ж дати.
4.5. ТзОВ "ПР Трейдінг Компані" володіло первинною земельною ділянкою на підставі договору оренди земельної ділянки від 21 жовтня 2008 року, наданої для будівництва й обслуговування об`єкта нерухомого майна - бази відпочинку. 16 квітня 2013 року Господарський суд Херсонський області ухвалив рішення у справі № 923/239/13, згідно з яким визнав вказаний договір недійсним. Це рішення залишив без змін Одеський апеляційний господарський суд згідно з постановою від 30 липня 2013 року.
4.6. 7 травня 2018 року ОСОБА_1 внесла об`єкт незавершеного будівництва до статутного капіталу відповідача як її внесок. Це стало підставою для реєстрації права власності на цей об`єкт за відповідачем. ОСОБА_1 не могла не знати про те, що декларація про початок виконання будівельних робіт скасована, і що вона є власником не об`єкта незавершеного будівництва, а будівельних матеріалів та вартості робіт.
4.7. Під час укладення спірного договору купівлі-продажу без проведення земельних торгів позивач вважав, що на первинній земельній ділянці знаходиться об`єкт нерухомості, який є власністю відповідача. Проте інформація стосовно цього, яку надав відповідач, не відповідала дійсності.
4.8. Зазначені у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно відомості про речове право на об`єкт незавершеного будівництва є недостовірними, бо ТзОВ "ПР Трейдінг Компані", ОСОБА_1 та відповідач не набували і не могли набути право власності на цей об`єкт з огляду на приписи статті 376 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України). Тому на момент звернення відповідача із заявою про викуп у позивача первинної земельної ділянки ТзОВ "Табіті" не було власником об`єкта незавершеного будівництва та не мало права придбати цю ділянку поза процедурою земельних торгів.
4.9. Відповідач поділив первинну земельну ділянку на шість спірних земельних ділянок, присвоївши їм окремі кадастрові номери. Оскільки спірний договір купівлі-продажу є недійсним, відповідач має повернути спірні земельні ділянки у комунальну власність.
(3) Короткий зміст рішень суду (первинний розгляд справи)
5. 30 червня 2020 року Господарський суд Херсонської області ухвалив рішення, згідно з яким позовні вимоги задовольнив. Мотивував рішення так:
5.1. Об`єкт незавершеного будівництва не є об`єктом нерухомості. Згідно з частиною третьою статті 331 ЦК України він є сукупністю будівельних матеріалів - майна, що належить забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює будівництво) (пункти 22.1, 28 постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19). Тому продаж земельної ділянки, на якій розміщений такий об`єкт, має відбуватися згідно з частиною першою статті 134 Земельного кодексу України (далі - ЗК України), тобто на конкурентних засадах.
5.2. Оскільки Управління ДАБІ у Херсонській області скасувало реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт, об`єкт незавершеного будівництва був споруджений самочинно. Тому згідно з частиною другою статті 376 ЦК України відповідач не набув права власності на об`єкт незавершеного будівництва як на об`єкт нерухомого майна, незважаючи на державну реєстрацію такого права.
5.3. Продаж первинної земельної ділянки відбувся без проведення земельних торгів, усупереч приписам статей 128, 134, 135 ЗК України. Тому спірний договір купівлі-продажу є недійсним (на первинній земельній ділянці не було об`єкта нерухомого майна; об`єкт незавершеного будівництва збудований самочинно), а його сторони зобов`язані повернути одна одній все отримане за цим договором, а саме: позивач - вартість земельної ділянки у сумі 1 081 400,00 грн, а відповідач - первинну земельну ділянку. Оскільки останню відповідач поділив на шість спірних земельних ділянок, він зобов`язаний повернути їх позивачеві.
6. 2 грудня 2020 року Південно-західний апеляційний господарський суд прийняв постанову, згідно з якою скасував рішення Господарського суду Херсонської області від 30 червня 2020 року й ухвалив нове - про відмову у задоволенні позову. Мотивував постанову так:
6.1. Відсутні докази незаконності рішення № 729. Інформацію про скасування цього рішення позивач не надав.
6.2. Суд першої інстанції помилково виснував, що скасування реєстрації декларації про початок виконання будівельних робіт позбавило відповідача права власності на об`єкт незавершеного будівництва, який знаходився на первинній земельній ділянці.
6.3. Доказів, які би спростували інформацію, відображену у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, про реєстрацію права власності відповідача на об`єкт незавершеного будівництва, у матеріалах справи немає.
6.4. На момент укладення спірного договору купівлі-продажу сторони не порушили вимог чинного законодавства. Це унеможливлює визнання такого договору недійсним.
6.5. Спірні земельні ділянки, що є "предметом витребування", - це об`єкти, відносно яких "виключається можливість вирішення питання про їх витребування у цій справі, бо такі правовідносини регулюють приписи статей 330 і 388 ЦК України".
7. 17 травня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду прийняв постанову, згідно з якою касаційну скаргу селищної ради задовольнив частково: скасував постанову апеляційного господарського суду та направив до нього справу на новий розгляд. Мотивував так:
7.1. Суд апеляційної інстанції не врахував висновок щодо застосування частини третьої статті 331 ЦК України, викладеного у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19, а також висновку про застосування приписів статей 127, 128, 134 ЗК України, викладеного у постанові цього ж суду від 9 лютого 2018 року у справі № 910/4528/15-г.
7.2. Об`єкт незавершеного будівництва за змістом частини третьої статті 331 ЦК України є сукупністю належних забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво) матеріалів, обладнання тощо, використаних у процесі будівництва. Статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва (близькі за змістом висновки викладені у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19, від 13 березня 2019 року у справі № 910/4032/18 і від 26 лютого 2020 року у справі № 914/1658/15).
7.3. Державна реєстрація речових прав на об`єкт незавершеного будівництва не змінює визначеного частиною третьою статті 331 ЦК України статусу такого об`єкта як сукупності будівельних матеріалів та обладнання. Вона не звільняє забудовника від обов`язку після завершення будівництва (створення майна) ввести його в установленому порядку в експлуатацію та здійснити державну реєстрацію права власності на новостворене нерухоме майно (див. також постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 16 лютого 2021 року у справі № 914/2070/19).
7.4. Суд апеляційної інстанції помилково зазначив, що державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва означає дотримання умов, із якими закон пов`язує наявність підстав набуття земельної ділянки у власність на неконкурентних засадах згідно з приписом абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України. Апеляційний суд не врахував, що така державна реєстрація не змінює правовий режим цього майна та не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок, будівлю, споруду тощо) у розумінні статті 181 та частини другої статті 331 ЦК України.
7.5. Належним способом захисту порушеного права є зобов`язання відповідача повернути шість спірних земельних ділянок, утворених унаслідок поділу первинної земельної ділянки.
7.6. Суд апеляційної інстанції, скасовуючи рішення суду першої інстанції, не навів мотивів його скасування, не спростував висновків із посиланням на відповідні норми права та досліджені докази, чим порушив норми процесуального права. Це має наслідком скасування рішення апеляційного суду з направленням справи на новий апеляційний розгляд.
(4) Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції (новий розгляд)
8. 12 липня 2021 року Південно-західний апеляційний господарський суд прийняв постанову, згідно з якою залишив без змін рішення Господарського суду Херсонської області від 30 червня 2020 року. Мотивував постанову так:
8.1. Об`єкт незавершеного будівництва є сукупністю належних забудовнику (особі, яка на законних підставах здійснює відповідне будівництво) матеріалів, обладнання тощо, використаних під час будівництва. Статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва (близькі за змістом висновки викладені у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19, від 13 березня 2019 року у справі № 910/4032/18 та від 26 лютого 2020 року у справі № 914/1658/15). Відповідач не набув право власності на об`єкт нерухомості. Тому для вирішення справи не має значення "питання самовільності" зведення на первинній земельній ділянці об`єкта незавершеного будівництва.
8.2. Сторони уклали спірний договір купівлі-продажу з порушенням процедури, визначеної статтями 127 і 134 ЗК України, тобто без проведення земельних торгів. Це є підставою для визнання такого договору недійсним. Тому його сторони зобов`язані повернути одна одній все, що за ним отримали: позивач - вартість первинної земельної ділянки у сумі 1 081 400,00 грн, а відповідач - відповідну земельну ділянку.
8.3. У разі поділу земельної ділянки змінюються межі, площа та кадастровий номер цієї земельної ділянки. Проте обсяг прав попереднього землекористувача, набутий на таку земельну ділянку у встановленому законом порядку, не змінюється. Тому належним способом захисту порушеного права є вимога про повернення шести спірних земельних ділянок, утворених унаслідок поділу первинної земельної ділянки. Задоволення цієї вимоги забезпечує ефективний захист прав позивача.
(5) Короткий зміст вимог касаційної скарги
9. 20 липня 2021 року відповідач подав касаційну скаргу, в якій просив скасувати рішення судів першої й апеляційної інстанцій та ухвалити нове - про відмову у задоволенні позову.
(6) Короткий зміст ухвали суду касаційної інстанції
10. 4 серпня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду з огляду на припис пункту 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) відкрив касаційне провадження у справі та зупинив до закінчення касаційного перегляду виконання оскаржених судових рішень.
11. 22 вересня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду передав справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду. Обґрунтував тим, що вважає за необхідне відступити від висновку, викладеного у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 10 липня 2018 року у справі № 727/9360/17. Мотивував ухвалу так:
11.1. У справі № 727/9360/17 касаційний суд ототожнив поняття "об`єкт нерухомого майна" із поняттям "об`єкт незавершеного будівництва" та виснував, що позивач, за яким зареєстроване право власності на цей об`єкт, має право згідно з абзацом другим частини другої статті 134 ЗК України отримати у користування або власність відповідну земельну ділянку без проведення земельних торгів.
11.2. Згідно з частиною третьою статті 331 ЦК України статус об`єкта як нерухомого майна виникає з моменту завершення будівництва. Тому наявність в особи зареєстрованого права власності на об`єкт незавершеного будівництва не надає їй права на викуп без проведення земельних торгів земельної ділянки, на якій розташований цей об`єкт.
11.3. Правовідносини у справах № 727/9360/17 і № 923/196/20 є подібними, бо стосуються застосування приписів статті 134 ЗК України.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
(1) Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
12. Відповідач мотивував касаційну скаргу так:
12.1. Абзац другий частини другої статті 134 ЗК України застосовний і тоді, коли на земельній ділянці знаходиться об`єкт незавершеного будівництва, бо останній є об`єктом нерухомого майна.
12.2. Особливістю правового режиму нерухомого майна є те, що під час його створення воно може набувати статус як незавершеного будівництвом об`єкта, так і завершеного. Об`єкт будівництва (об`єкт незавершеного будівництва) - особлива нерухома річ, фізичне створення якої розпочалось, але не завершене. Щодо неї можливо встановити будь-які суб`єктивні майнові права у випадках і у порядку, визначених актами цивільного законодавства (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 7 липня 2020 року у справі № 910/10647/18).
12.3. До спірних правовідносин слід застосувати висновки, викладені у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 10 липня 2018 року у справі № 727/9360/17.
12.4. Висновки, сформульовані у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 18 грудня 2019 року у справі № 916/633/19, від 26 лютого 2020 року у справі № 914/1658/15 і від 13 березня 2019 року у справі № 910/4032/18 до спірних правовідносин незастосовні через неподібність спірних правовідносин у тих справах і у справі № 923/196/20. Висновків про застосування приписів статті 134 ЗК України у зазначених постановах немає.
12.5. Суди першої й апеляційної інстанцій не оцінили пропорційності втручання у право власності відповідача на майно, зокрема наявність для цього суспільного (публічного) інтересу. Принцип пропорційності передбачає, що втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно з національним законодавством і в інтересах суспільства, розглядатиметься як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), якщо не було дотримано справедливої рівноваги (балансу) між інтересами держави (суспільства), пов`язаними з втручанням, й інтересами особи, яка, так чи інакше, від цього страждає. Справедлива рівновага передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, якої необхідно досягти, та засобами, які застосовуються. Необхідного балансу не буде дотримано, якщо особа несе індивідуальний і надмірний тягар (близькі за змістом висновки викладені у постановах Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 12 червня 2019 року у справі № 916/1986/18 і від 29 січня 2020 року у справі № 927/83/19). Тому під час розгляду справи № 923/196/20 суди мали дослідити сумісність відповідного заходу втручання у право відповідача на мирне володіння майном із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції.
12.6. Недотримання позивачем вимог статті 134 ЗК України не повинно зумовлювати настання негативних наслідків для відповідача, який такого порушення не вчинив, зокрема не може мати наслідком позбавлення відповідача права власності на спірні земельні ділянки. Інше застосування норм було би порушенням розумності, добросовісності та справедливості (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 25 травня 2021 року у справі № 522/9893/17).
12.7. До спірних правовідносин слід застосувати висновки Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ), сформульовані у його рішеннях від 24 червня 2003 року у справі "Стретч проти Сполученого Королівства" (Stretch v. the United Kingdom, заява № 44277/98) та від 20 січня 2012 року у справі "Рисовський проти України" (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), а також висновки Верховного Суду України, викладені у постанові від 14 березня 2007 року у справі № 21-8во07.
12.8. Верховний Суд у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 зазначив, що добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) базується на давньоримській максимі "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі цієї доктрини є принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно на них покладається.
12.9. Якщо особа, яка має право на оскарження документа чи юридичного факту, безпосередньо висловилася або своєю поведінкою дала зрозуміти, що не буде реалізовувати таке право, така особа пов`язана своїм рішенням і не вправі його змінити згодом. Спроба згодом реалізувати право на оскарження суперечитиме попередній поведінці та має призводити до припинення зазначеного права (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 7 жовтня 2020 року у справі № 450/2286/16-ц).
12.10. Селищна рада, діючи недобросовісно, звернулася до суду з позовом, який мотивувала допущеними нею порушеннями приписів частини другої статті 134 ЗК України, про які вона знала під час укладення спірного договору купівлі-продажу. Суди першої й апеляційної інстанцій цього не врахували. Внаслідок зловживання позивачем правом на звернення з позовом він має нести негативні наслідки такого зловживання. Ці наслідки можуть полягати, зокрема, у відмові суду захистити право (див. також постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 7 грудня 2018 року у справі № 910/7547/17).
12.11. Право не виникає внаслідок неправомірних дій (ex iniuria ius non oritur); держава не може відмовитися від виконання зобов`язання, посилаючись на підстави, визнані незаконними; те, що право виникає з факту (ex facto ius oritus), не означає, що право може виникати з несправедливості (ex iniuria ius non oritur).
13. 21 вересня 2021 року відповідач подав пояснення на відзив позивача на касаційну скаргу. Мотивував так:
13.1. Будівництво відповідач здійснював на підставі декларації про початок виконання будівельних робіт, реєстрацію якої надалі скасували. Однак до цього для виконання будівельних робіт була юридична підстава. На момент скасування реєстрації вказаної декларації об`єкт незавершеного будівництва мав 18 % готовності. Тому нема підстав вважати цей об`єкт самочинним будівництвом.
13.2. Під час укладення спірного договору купівлі-продажу позивач не заперечував наявності у відповідача права власності на об`єкт незавершеного будівництва та не стверджував, що виконання будівельних робіт до 18% готовності цього об`єкта відбулось без дозвільних документів.
13.3. Суди першої й апеляційної інстанцій не встановили, що відповідач діяв недобросовісно. Він не приховував належність йому на праві власності об`єкта незавершеного будівництва. Тому твердження позивача про недобросовісність відповідача є недоречними.
13.4. Саме позивач визначив площу первинної земельної ділянки, яку він продав відповідачеві, та затвердив її експертну оцінку Тому позивач необґрунтовано вважає незаконною передачу цієї ділянки у власність відповідачеві через те, що її площа не відповідає площі розміщеного на ній об`єкта незавершеного будівництва. Крім того, питання означеної невідповідності площі не стосується предмета касаційного оскарження. Суди попередніх інстанцій це питання не досліджували.
13.5. Оскільки Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду направив справу на новий розгляд, необґрунтованими є доводи позивача про застосування принципу res judicata (остаточності рішень суду), а також про те, що цей суд сформулював у постанові про направлення справи на новий розгляд висновки, які треба застосувати.
14. Під час судового засідання представник відповідача підтримала доводи касаційної скарги та письмових пояснень, просила касаційну скаргу задовольнити.
(2) Позиції інших учасників справи
15. 31 серпня 2021 року позивач подав відзив на касаційну скаргу. Просив залишити без змін оскаржені рішення судів. Мотивував так:
15.1. У випадку, коли особа збудувала об`єкт нерухомого майна самочинно, вона не стає його власником. Приписи статей 331 та 376 ЦК України означають, що особа залишається власником будівельних матеріалів і робіт, але не стає власником саме об`єкта нерухомого майна. Навіть якщо суд погодиться з тим, що об`єкт незавершеного будівництва є об`єктом нерухомого майна (будівлею або спорудою), відповідач не є його власником, бо не набув права власності на нього з огляду на імперативний припис частини другої статті 376 ЦК України.
15.2. За змістом статті 376 ЦК України особа може набути самочинно збудований об`єкт у власність "виключно у судовому порядку" за умови виділення земельної ділянки під уже збудоване нерухоме майно. Відповідного рішення суду відповідач не має, а тому не є власником нерухомого майна і не міг набути право власності на первинну земельну ділянку на підставі абзацу другого частини другої статті 134 ЗК України.
15.3. Відповідач діяв недобросовісно, адже незаконно отримав в оренду первинну земельну ділянку, що підтвердили суди у чинних судових рішеннях. Достеменно знаючи, що договір оренди визнаний недійсним, відповідач подав декларацію про початок виконання будівельних робіт, у якій вказав реквізити недійсного договору (тобто ввів в оману орган державної влади), незаконно розпочав будівництво, а надалі зареєстрував на об`єкт незавершеного будівництва право власності (скориставшись тим, що для такої реєстрації не потрібно доводити наявність права власності або користування на земельну ділянку під об`єктом) і подав заяву на отримання первинної земельної ділянки у власність без проведення земельних торгів. Відповідач усвідомлював, що не має на це права та діяв недобросовісно. Це підтверджує належність і ТзОВ "ПР Трейдінг Компані", і ТзОВ "Табіті" одній і тій самій людині.
15.4. Позивач не знав про існування рішень судів, які встановили факт самочинного будівництва, а відповідач не повідомив його про це. Тому позивач, продаючи первинну земельну ділянку, добросовісно помилявся. Відповідач скористався такою помилкою і своїми діями, незаконність яких встановив суд, набув цю ділянку у власність. За таких обставин безпідставними є його доводи про порушення права на мирне володіння майном і порушення принципу заборони суперечливої поведінки у спірних правовідносинах.
15.5. Недопустимим є отримання земельної ділянки, яка суттєво перевищує площу розміщеного на ній об`єкта нерухомого майна. Такі дії по суті означають, що особа приватизувала вільну земельну ділянку (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 9 лютого 2018 року у справі № 910/4528/15-г). Те, що відповідач поділив первинну земельну ділянку на шість інших, підтверджує, що він не збирався здійснювати будівництво на всій придбаній ділянці, загальна площа якої у 30 разів перевищує площу забудови. Це незаконно. Тому, навіть погодившись із усіма іншими аргументами відповідача, суд має або направити справу на новий розгляд, або змінити мотивувальну частину рішень судів першої й апеляційної інстанцій, залишивши в силі їх резолютивні частини.
15.6. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду у постанові від 17 травня 2021 року у справі № 923/196/20 вже сформулював висновок про те, що державна реєстрація об`єкта незавершеного будівництва не перетворює сукупність будівельних матеріалів на об`єкт нерухомого майна. Цей висновок не можна переглянути у межах повторного касаційного розгляду з огляду на дію принципу res judicata.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
(1) Межі розгляду справи у суді касаційної інстанції
16. Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частини перша та друга статті 300 ГПК України).
17. Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду відкрив касаційне провадження у справі відповідно до пункту 1 частини другої статті 287 ГПК України за скаргою на неправильне застосування судом частини другої статті 134 ЗК України, статті 13 ЦК України, статті 1 Першого протоколу до Конвенції, коли суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.
18. Велика Палата Верховного Суду переглядає у касаційному порядку оскаржені судові рішення у межах доводів і вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження.
(2) Оцінка аргументів учасників справи та висновків судів першої й апеляційної інстанцій
(2.1) Щодо визнання недійсним спірного договору купівлі-продажу
19. Суди першої й апеляційної інстанцій вважали обґрунтованою вимогою про визнання недійсним спірного договору купівлі-продажу. Відповідач із цим не погодився. Стверджував, що об`єкт незавершеного будівництва є об`єктом нерухомості, і він є його власником. Тому, на його думку, продаж первинної земельної ділянки без проведення земельних торгів був законним. Велика Палата Верховного Суду з висновками судів попередніх інстанцій і доводами відповідача не погоджується. Вважає, що у задоволенні вимоги про визнання недійсним спірного договору-купівлі-продажу слід відмовити, оскільки цей договір є нікчемним і не потребує визнання судом недійсним за відповідною позовною вимогою.
20. Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим кодексом, або за результатами аукціону. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування (абзац перший частини першої, частина друга статті 116 ЗК України).
21. Сільські, селищні, міські ради передають земельні ділянки у власність або у користування із земель комунальної власності відповідних територіальних громад для всіх потреб (частина перша статті 122 ЗК України).
22. Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них (оренди, суперфіцію, емфітевзису) на конкурентних засадах у формі аукціону здійснюється у випадках та порядку, встановлених главою 21 цього кодексу (частина друга статті 127 ЗК України у редакції, чинній на час укладення спірного договору купівлі-продажу).
23. Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об`єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті (частина перша статті 134 ЗК України у вказаній редакції).