У х в а л а
4 серпня 2022 року
м. Київ
Справа № 513/879/19
Провадження № 14-49цс22
Велика Палата Верховного Суду у складі
судді-доповідача Гудими Д. А.,
суддів Британчука В. В., Григор`євої І. В., Гриціва М. І., Желєзного І. В., Катеринчук Л. Й., Князєва В. С., Крет Г. Р., Лобойка Л. М., Пількова К. М., Прокопенка О. Б., Рогач Л. І., Ситнік О. М., Сімоненко В. М., Ткача І. В., Ткачука О. С., Штелик С. П.
ознайомилася з матеріалами справи
за позовом Селянського (фермерського) господарства "Рассвет" (далі - орендар, фермерське господарство) до ОСОБА_1 (далі - орендодавець) за участю третьої особи, яка не заявляє самостійні вимоги щодо предмета спору, на стороні позивача - Головного управління Держгеокадастру в Одеській області (далі - третя особа) про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою та
за позовом орендодавця до орендаря за участю третьої особи про визнання протиправним і скасування рішення про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки
за касаційною скаргою орендодавця на рішення Саратського районного суду Одеської області від 25 червня 2020 року та постанову Одеського апеляційного суду від 19 травня 2021 року і
в с т а н о в и л а :
9 серпня 2019 року орендар звернувся до суду з позовною заявою (далі - позов орендаря), у якій просив зобов`язати орендодавця не чинити йому перешкоди у користуванні земельною ділянкою з кадастровим номером 5124583200:01:001:1196 і площею 9,94 га на території Надеждинської сільської ради Саратського району Одеської області (далі - земельна ділянка). Мотивував позов так:
- орендодавець є власником земельної ділянки згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку серії ОД № 034506, виданим Саратською районною державною адміністрацією 5 травня 2004 року (далі - державний акт на право власності), зареєстрованим за № 010453301958 у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі;
- 5 січня 2011 року сторони уклали договір оренди землі (далі - договір оренди), за яким орендар передав орендодавцю земельну ділянку у платне користування строком на 7 років;
- договір оренди набрав чинності "у день його державної реєстрації 31 березня 2014 року" згідно зі статтею 18 Закону України "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час підписання договору оренди). Тому він чинний до 31 березня 2021 року;
- 29 серпня 2016 року сторони уклали додаткову угоду до договору оренди (далі - додаткова угода). Згідно з нею вони збільшили розмір орендної плати та продовжили строк дії договору оренди на 10 років "починаючи з моменту реєстрації цього договору";
- орендар належно та своєчасно сплачував орендну плату, що підтверджують копії відповідних платіжних відомостей;
- у липні 2019 року орендодавець почав чинити орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою, зокрема самовільно її зорав і усно повідомив, що самостійно оброблятиме. З ділянки у невідомому напрямку вивезли солому, яка належала орендареві;
- останній після вказаних дій орендодавця звернувся до Саратського відділення поліції Білгород-Дністровського ВП ГУНП в Одеській області із заявою про вчинення орендодавцем злочину, передбаченого статтею 190 Кримінального кодексу України (шахрайство) через заволодіння шляхом обману земельною ділянкою;
- оскільки орендодавець чинить орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою, він на підставі частини другої статті 27 Закону України від 6 жовтня 1998 року № 161-XIV "Про оренду землі" (далі - Закон № 161-XIV) та статті 391 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) просить їх усунути у судовому порядку.
29 серпня 2019 року Саратський районний суд Одеської області постановив ухвалу, згідно з якою відкрив провадження у справі № 513/879/19 за позовом орендаря.
22 листопада 2019 року орендодавець звернувся до суду з позовною заявою (далі - позов орендодавця), у якій просив визнати протиправним і скасувати рішення реєстраційної служби Саратського районного управління юстиції Одеської області від 4 квітня 2014 року (індексний номер 12167605) про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки (далі - рішення про державну реєстрацію права оренди). Мотивував позов так:
- орендодавець є власником земельної ділянки згідно з державним актом на право власності;
- 5 січня 2011 року сторони уклали договір оренди, за яким орендодавець передав орендареві у строкове платне користування земельну ділянку строком на 7 років, тобто до 5 січня 2018 року;
- у "липні - серпні" 2017 року на звернення орендодавця про подальше "розірвання" договору оренди голова фермерського господарства повідомив, що договір продовжений на 10 років згідно з підписаною орендодавцем додатковою угодою. Отримавши примірник додаткової угоди та ознайомившись із нею, орендодавець виявив, що її замість нього підписала інша особа. Тому він звернувся до суду з позовом про визнання недійсними договору оренди та додаткової угоди, а також про зобов`язання голови, членів фермерського господарства та будь-яких інших осіб не перешкоджати власникові у користуванні земельною ділянкою. У тій справі № 513/488/18 експерт у висновку судово-почеркознавчої експертизи підтвердив, що підпис від імені орендодавця у додатковій угоді виконав не він, а інша особа. Тому додаткова угода є "нечинною", бо орендодавець не вияв волі на її укладення;
- договір оренди не набрав чинності після його підписання сторонами, оскільки орендар не виконав умову пункту 42 договору про необхідність державної реєстрації договору;
- орендар "зареєстрував договір" оренди 31 березня 2014 року, що підтверджує витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 77504002 від 29 грудня 2016 року. Підставою було рішення про державну реєстрацію права оренди. Строк дії договору оренди сторони продовжили на 10 років до 4 квітня 2024 року. Тому порушення прав орендодавця є триваючим, оскільки матиме місце до спливу вказаного строку;
- 14 листопада 2019 року Відділ у Саратському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області на адвокатський запит надав відповідь № 29-15-0.390-503/119-19. Повідомив, що у нього відсутня інформація про державну реєстрацію договору оренди;
- проведення державної реєстрації речового права на підставі договору оренди землі не може підміняти державну реєстрацію самого договору, тобто державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору (див. висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, викладений у постанові від 16 травня 2018 року у справі № 696/1879/15-ц). Державна реєстрація права оренди не може відбутися на підставі правочину, що не набрав чинності. Тому така реєстрація не може впливати на момент набрання чинності договором оренди;
- спір треба розглядати за правилами цивільного судочинства (див. висновок Великої Палати Верховного Суду, сформульований у постановах від 4 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 і від 18 квітня 2018 року у справі № 804/1001/16).
29 листопада 2019 року Саратський районний суд Одеської області постановив ухвалу, згідно з якою відкрив провадження у справі № 513/1230/19 за позовом орендодавця.
11 березня 2020 року Саратський районний суд Одеської області постановив ухвалу, згідно з якою замінив третю особу з Відділу у Саратському районі Головного управління Держгеокадастру в Одеській області на Головне управління Держгеокадастру в Одеській області; на підставі статті 188 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) об`єднав в одне провадження у справі № 513/879/19 цю справу за позовом орендаря до орендодавця та справу № 513/1230/19 за позовом орендодавця до орендаря.
25 червня 2020 року Саратський районний суд Одеської області ухвалив рішення, згідно з яким позов орендаря задовольнив: зобов`язав орендодавця не чинити орендареві перешкоди у користуванні земельною ділянкою; стягнув з орендодавця на користь орендаря 1 921,00 грн судових витрат; відмовив у задоволенні позову орендодавця. Мотивував рішення так:
- дії орендодавця (підписання договору оренди, отримання орендної плати, відсутність протягом тривалого часу заперечень щодо користування орендарем земельною ділянкою) підтверджують фактичне визнання ним договору оренди;
- у розписці й акті приймання-передачі орендної плати та визнання договору сторони зазначили, що орендодавець отримав орендну плату від орендаря за 2017 рік у розмірі 6 тонн зерна згідно з договором оренди та додатковими угодами № 1, 2. У тому ж акті орендодавець підтвердив, що він ознайомлений з усіма умовами договору оренди та додаткових угод (строк дії договору оренди, розмір орендної плати тощо) і згідний із ними; підтвердив, що договір оренди та додаткові угоди підписав власноручно; ніяких претензій щодо "договорів та орендної плати" не має (т. 2, а. с. 107-111);
- до 1 січня 2013 року Закон № 161-XIV передбачав обов`язкову державну реєстрацію договору оренди землі (стаття 20), а також те, що такий договір набирає чинність після його державної реєстрації (стаття 18). З 1 січня 2013 року набрали чинності зміни, до Закону № 161-XIV, внесені на підставі Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України" від 11 лютого 2010 року № 1878-VI. Згідно з цими змінами статті 18 і 20 Закону № 161-XIV, а також вказівка на обов`язковість державної реєстрації правочинів у статті 640 ЦК України були виключені; статтю 6 Закону № 161-XIV парламент доповнив частиною п`ятою такого змісту: "Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону";
- зазначені зміни фактично ототожнили державну реєстрацію договору оренди та відповідну реєстрацію права оренди на підставі такого договору. Тому державна реєстрація орендарем права оренди є достатньою умовою виконання вимоги про державну реєстрацію договору оренди, враховуючи, що державну реєстрацію договору оренди станом на 31 березня 2014 року було неможливо здійснити;
- згідно з висновком, сформульованим у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 21 листопада 2018 року у справі № 696/1880/15-ц, якщо у законі є вимога про державну реєстрацію договору як умову набрання ним чинності, то він набирає чинності з моменту такої реєстрації; якщо зміни до законодавства передбачають скасування державної реєстрації договору як обов`язкової умови набрання ним чинності, але вводять обов`язкову реєстрацію речового права, щодо якого сторони укладають відповідний договір, то за умови невиконання вимоги про державну реєстрацію договору на момент набрання чинності зазначеними змінами у законодавстві він набирає чинності з моменту державної реєстрації відповідного права за відсутності на цей час явно виражених заперечень контрагента;
- оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (частина друга статті 631 ЦК України), то моментом укладення договору оренди земельної ділянки є або його державна реєстрація, або державна реєстрація права оренди, якщо сторони договору не передбачили в договорі інше відповідно до частини третьої статті 631 ЦК України;
- орендодавець на момент здійснення орендарем державної реєстрації права оренди не заявив про незгоду з умовами договору оренди. Тому останній згідно з його умовами та зазначеними нормами права набрав чинності з моменту державної реєстрації права оренди, тобто 31 березня 2014 року. Тому він є чинним, а строк дії договору оренди (7 років) завершується 31 березня 2021 року;
- необґрунтованими є доводи орендодавця про те, що договір оренди не набрав чинності, оскільки його державна реєстрація не відбулась;
- орендодавець не спростував презумпцію правомірності правочину, передбачену статтею 204 ЦК України;
- орендодавець не виконав умов договору оренди та вимог закону, бо до закінчення строку його дії, починаючи з липня 2019 року, самостійно використовував земельну ділянку.
19 травня 2021 року Одеський апеляційний суд прийняв постанову, згідно з якою залишив без змін рішення Саратського районного суду Одеської області від 25 червня 2020 року. Мотивував постанову так:
- суд першої інстанції правильно встановив, що орендодавець не виконав умов договору оренди та вимог закону, коли, починаючи з липня 2019 року, самостійно використовував земельну ділянку. Тому цей суд обґрунтовано вважав, що вимоги орендаря про усунення орендодавцем перешкод у користуванні земельною ділянкою ґрунтуються на законі, на відміну від вимог орендодавця, у задоволенні яких треба відмовити;
- необґрунтованими є доводи орендодавця про те, що він не підписав додаткову угоду, бо, отримуючи орендну плату у розмірі, встановленому у додатковій угоді, орендодавець погодив умови про збільшення орендної плати та продовження строку дії договору оренди;
- добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) базується на римській максимі non concedit venire contra factum proprium (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі зазначеної доктрини є принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, та, що не відповідає попереднім заявам або поведінці, за умови, що інша сторона, діючи собі на шкоду, розумно покладається на них (висновок Верховного Суду у складі колегії суддів Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, сформульований у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17);
- доводи орендодавця, які аналогічні тим, що він навів в апеляційній скарзі, оцінив суд першої інстанції на підставі всіх обставин справи. Така оцінка ґрунтується на вимогах чинного законодавства.
9 червня 2021 року орендодавець подав до Верховного Суду касаційну скаргу. Стверджує про порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права. Просить скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду й ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову орендаря та про задоволення позову орендодавця. Мотивував касаційну скаргу так:
- суд апеляційної інстанції помилково застосував доктрину venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), бо вона застосовна тільки щодо укладеного договору. А конклюдентні дії можуть підтвердити укладення договору лише в усній формі (див. висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у пунктах 7.38 - 7.40 постанови від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16). Апеляційний суд цього висновку щодо застосування частини другої статті 205 ЦК України та статті 18 Закону № 161-XIV у подібних правовідносинах не врахував;
- державна реєстрація права оренди земельної ділянки не підміняє державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору). Тому не може впливати на момент набрання чинності договором оренди землі, укладеного до 1 січня 2013 року (цей висновок сформулювала Велика Палата Верховного Суду у пунктах 42 - 47 постанови від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц). Апеляційний суд цього не врахував;
- орендар обрав неналежний спосіб захисту права. На момент звернення до суду з позовом земельна ділянка була у фактичному користуванні орендаря. Тому належним способом захисту прав орендаря є витребування земельної ділянки.
30 червня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду постановив ухвалу, згідно з якою відкрив касаційне провадження та задовольнив клопотання орендодавця про зупинення виконання оскаржених судових рішень до закінчення їх перегляду у касаційному порядку. Зазначив, що орендодавець у касаційній скарзі звернув увагу на висновки Великої Палати Верховного Суду, сформульовані у постановах від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16 і від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, а також вказав на помилкове застосування апеляційним судом висновку Верховного Суду у складі колегії суддів Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду, сформульованого у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17.
23 липня 2021 року орендар подав до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу. Мотивував так:
- доводи орендодавця про те, що він не знав про існування додаткової угоди, є безпідставними, бо згідно з її умовами він отримував з 2016 року орендну плату;
- суди попередніх інстанцій встановили, що право оренди земельної ділянки з 31 березня 2014 року зареєстроване за орендарем. Тому нема необхідності у віндикаційному позові;
- обставини справ № 513/879/19 і № 696/1693/15-ц є відмінними. В останній сторони у договорі оренди землі погодили, що державну реєстрацію договору має здійснити орендар у місячний строк, а у справі № 513/879/19 у договорі оренди сторони не передбачили таких умов. Крім того, орендар не міг зареєструвати договір оренди через те, що орендодавець вчасно не розробив технічну документацію із землеустрою на земельну ділянку. На підставі цієї документації лише 5 грудня 2013 року земельна ділянка отримала кадастровий номер;
- суди обґрунтовано застосували висновок, сформульований Верховним Судом у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 696/1880/15-ц, згідно з яким, якщо зміни до законодавства передбачають скасування державної реєстрації договору як обов`язкової умови набрання ним чинності, але вводять обов`язкову умову реєстрації речового права, то за відсутності на цей момент державної реєстрації договору він набирає чинності після реєстрації відповідного права. За протилежного підходу договір оренди землі ніколи не набере чинності;
- Велика Палата Верховного Суду у постанові від 5 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункти 75, 76) сформулювала висновок, згідно з яким не можна вважати неукладеним договір після його повного чи часткового виконання сторонами. Оскільки договір оренди сторони частково виконали (орендодавець передав земельну ділянку у користування орендареві й отримував за неї орендну плату), то його не можна вважати неукладеним;
- до спірних правовідносин щодо моменту укладення договору оренди треба застосовувати норми Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та Закону № 161-XIV у редакції, чинній на час підписання договору оренди. Згідно з ними державній реєстрації підлягав уже укладений договір оренди землі. Тому орендодавець безпідставно стверджує, що договір оренди є неукладеним, бо його не зареєстрували;
- орендар у відзиві на позов орендодавця заявив про застосування позовної давності. Орендодавець подав позов у листопаді 2019 року, тобто після спливу позовної давності за вимогою про скасування рішення про державну реєстрацію права оренди. Тому у задоволенні позову орендодавця слід відмовити.
21 лютого 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду постановив ухвалу, згідно з якою призначив справу до судового розгляду в порядку спрощеного провадження без проведення судового засідання та без виклику сторін.
1 червня 2022 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду постановив ухвалу про передання справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду. Обґрунтував так:
1) необхідно відступити від висновку Великої Палати Верховного Суду, сформульованого у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц. Згідно з цим висновком проведення державної реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підміняти державну реєстрацію самого договору (державна реєстрація речового права не є державною реєстрацією договору), а тому не може впливати на момент набрання чинності таким договором, укладеним до 1 січня 2013 року; оскільки орендар не зареєстрував договір оренди, то цей договір не набрав чинності. Також треба відступити від близького за змістом висновку Великої Палати Верховного Суду, сформульованого у постановах від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 і від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц. Мотивував необхідність відступу так: