У Х В А Л А
28 липня 2022 року
м. Київ
Справа № 357/8277/19
Провадження № 14-65цс22
Велика Палата Верховного Суду у складі:
судді-доповідача Ситнік О. М.,
суддів Анцупової Т. О., Григор`євої І. В., Гриціва М. І., Желєзного І. В., Золотнікова О. С., Катеринчук Л. Й., Крет Г. Р., Лобойка Л. М., Пількова К. М., Прокопенка О. Б., Рогач Л. І., Сімоненко В. М., Ткача І. В., Ткачука О. С., Штелик С. П.
перевірила дотримання порядку передачі на розгляд Великої Палати Верховного Суду
цивільної справи за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Олійникова Слобода" до ОСОБА_1, Товариства з обмеженою відповідальністю Агрокомплекс "Узин", державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної Марини Олександрівни про визнання недійсним договору оренди землі, скасування рішення про державну реєстрацію речового права на нерухоме майно, витребування земельних ділянок із чужого незаконного володіння та користування і внесення змін до договору оренди землі
за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю "Олійникова Слобода" на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року у складі судді Бондаренко О. В. та постанову Київського апеляційного суду від 23 лютого 2021 року у складі колегії суддів Іванової І. В., Сліпченка О. І., Пікуль А. А.,
УСТАНОВИЛА:
У липні 2019 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Олійникова Слобода" (далі - ТОВ "Олійникова Слобода") звернулося до суду з позовом, у якому зазначало, що 05 червня 2013 року між ОСОБА_1 та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ім. Котовського" (далі - ТОВ "Ім. Котовського"), правонаступником якого є ТОВ "Олійникова Слобода", укладено договір оренди землі № 100, за яким ОСОБА_1 передала товариству в оренду строком на 10 років земельну ділянку площею 2,404 га з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002, розташовану в межах Олійниково-Слобідської сільської ради Білоцерківського району Київської області.
11 січня 2014 року державний реєстратор Реєстраційної служби Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області Юхно Н. В. прийняла рішення про державну реєстрацію прав за індексним номером 9845126, яким зареєструвала право оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 за ТОВ "Олійникова Слобода".
Протягом усього часу дії договору оренди товариство користувалось земельною ділянкою та належним чином сплачувало орендну плату.
Проте починаючи з лютого 2018 року ОСОБА_1 вчиняє дії, спрямовані на позбавлення ТОВ "Олійникова Слобода" права користування землею за договором оренди.
15 березня 2018 року наказом № 727/5 Міністерства юстиції України за скаргою від 28 лютого 2018 року, поданою ОСОБА_1 та іншими власниками землі, скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав оренди на земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 за ТОВ "Олійникова Слобода".
05 березня 2018 року ОСОБА_1 уклала з іншим орендарем - Товариством з обмеженою відповідальністю Агрокомплекс "Узин" (далі - ТОВ Агрокомплекс "Узин") договір оренди, за яким передала останньому в оренду земельну ділянку з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002.
15 березня 2018 року державний реєстратор Комунального підприємства Великодимерської селищної ради "Комунальна служба реєстрації речових прав" Мироненко Ю. Ю. прийняла рішення про державну реєстрацію права оренди за ТОВ Агрокомплекс "Узин".
05 березня 2018 року ОСОБА_1 та ТОВ Агрокомплекс "Узин" уклали договір про розірвання договору оренди земельної ділянки, після чого ОСОБА_1 здійснила поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002.
22 листопада 2018 року приватний нотаріус Білоцерківського районного нотаріального округу Київської області Дерун К. А. посвідчила заяву ОСОБА_1 про поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002, зареєстрованої за реєстровим номером 3078.
07 грудня 2018 року державний кадастровий реєстратор прийняв рішення про: скасування державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 шляхом закриття Поземельної книги і скасування кадастрового номера цієї земельної ділянки за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру; скасування державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га та державної реєстрації земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га, які утворилися внаслідок поділу.
12 грудня 2018 року державний реєстратор Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшина М. О. прийняла рішення про державну реєстрацію права власності на сформовані земельні ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га, та з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га.
10 грудня 2018 року ОСОБА_1 уклала з ТОВ Агрокомплекс "Узин" договір оренди землі, за яким передала в оренду товариству обидві спірні земельні ділянки та 13 грудня 2018 року той же державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію права оренди на них за ТОВ Агрокомплекс "Узин".
Вважав, що за наявності дійсного договору оренди з ТОВ "Олійникова Слобода", який поширює свою дію на спірні земельні ділянки, в силу вимог частини третьої статті 110 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) ОСОБА_1 не мала права передавати їх в оренду ТОВ Агрокомплекс "Узин" укладенням оспорюваного договору порушила права ТОВ "Олійникова Слобода" як їх законного орендаря.
Крім того, у державного реєстратора відсутні правові підстави для проведення державної реєстрації права оренди на спірні земельні ділянки за ТОВ Агрокомплекс "Узин".
Просило:
- визнати недійсним договір оренди земельної ділянки від 10 грудня 2018 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ Агрокомплекс "Узин" щодо земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га та земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га;
- скасувати рішення державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної М. О. про державну реєстрацію права оренди земельних ділянок з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га та кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га;
- витребувати з незаконного володіння та користування ТОВ Агрокомплекс "Узин" на користь ТОВ "Олійникова Слобода" спірні земельні ділянки;
- внести зміни до договору оренди землі від 05 червня 2013 року № 100, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ "Ім. Котовського", правонаступником якого є ТОВ "Олійникова Слобода".
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
05 листопада 2020 року рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області в задоволені позову відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що наявність договору оренди земельної ділянки, який не набув чинності, не свідчить про те, що його сторони набули прав та обов`язків, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення сторін при укладенні цього договору, а відтак не є перешкодою для власника земельної ділянки для її поділу, укладення та державної реєстрації іншого договору оренди землі з іншим орендарем.
Поділ земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 на дві земельні ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0047 загальною площею 1,202 га та з кадастровим номером 3220484400:01:011:0046 загальною площею 1,202 га, державна реєстрація цих земельних ділянок за ОСОБА_1 та передача їх в оренду ТОВ Агрокомплекс "Узин" після скасування реєстрації права оренди позивача ТОВ "Олійникова Слобода" не порушує прав останнього, оскільки такі права відсутні у зв`язку з тим, що право оренди виникає виключно з моменту державної реєстрації цих прав.
Державна реєстрація права оренди земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 за ТОВ "Олійникова Слобода" була скасована, що свідчить про відсутність у позивача права оренди і, як наслідок, відсутність порушення його прав оспорюваним договором оренди як на момент реєстрації зазначеного договору, так і на момент пред`явлення позову.
Станом на час розгляду справи земельна ділянка, яка була предметом договору оренди укладеного з ТОВ "Олійникова Слобода", поділена, внаслідок чого сформовано дві земельні ділянки, яким присвоєно кадастрові номери та які передані у власність ОСОБА_1 . Тобто земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 не існує як об`єкту цивільних прав, оскільки в її межах шляхом поділу утворено дві інші земельні ділянки.
Заходи щодо поділу земельної ділянки з кадастровим номером 3220484400:01:011:0002 на дві з площею по 1,2020 га кожна з кадастровими номерами 3220484400:01:011:0047 та 3220484400:01:011:0046 є чинними, тому позивач обрав неефективний спосіб захисту своїх порушених прав, оскільки поновлення прав позивача шляхом внесення змін до договору оренди потребуватиме об`єднання земельних ділянок, утворених за наслідками поділу, та створення земельної ділянки зі складу існуючих ділянок, які вже сформовані як об`єкти цивільних прав.
У зв`язку з поділом земельної ділянки, яка була предметом договору оренди, та формуванням інших земельних ділянок, яким присвоєні кадастрові номери, об`єктивно відбулась зміна меж земельної ділянки та її площі, припинилось існування цієї земельної ділянки в дійсних межах, що унеможливлює ефективний захист прав позивача шляхом внесення змін до договору оренди, укладення додаткових угод про поновлення договору оренди.
Зміна фактичних площ і меж земельних ділянок із присвоєнням їм нових кадастрових номерів після укладення договору оренди земельних ділянок унеможливлює внесення змін до раніше укладеного договору, оскільки такі зміни мають бути наслідком укладання договору оренди земельних ділянок з дотриманням вимог закону щодо порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.
Спір у цій справі виник між ТОВ "Олійникова Слобода", ОСОБА_1 та ТОВ Агрокомплекс "Узин", а державний реєстратор Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшина М. О. є неналежним відповідачем, тому в задоволенні позовних вимог ТОВ "Олійникова Слобода" до державного реєстратора Малоєрчиківської сільської ради Сквирського району Київської області Ілюшиної М. О. відмовлено із зазначеної підстави.
23 лютого 2021 року постановою Київського апеляційного суду апеляційну скаргу ТОВ "Олійникова Слобода" залишено без задоволення, а рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року залишено без змін.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що висновок суду першої інстанції про відмову в задоволенні позову є правильним, оскільки державна реєстрація договору оренди з ТОВ "Олійникова Слобода" скасована, цей договір є таким, що втратив свою чинність, а відтак позивач не має права оренди за цим договором, тому відсутнє порушення прав позивача оспорюваним договором оренди з ТОВ Агрокомплекс "Узин" як на час реєстрації зазначеного договору, так і на час пред`явлення позову.
Укладення договору і реєстрація права оренди на спірну земельну ділянку на підставі договору за ТОВ Агрокомплекс "Узин" після скасування реєстрації права оренди позивача, не порушує прав останнього.
Внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про скасування реєстрації права оренди за ТОВ "Олійникова Слобода" на належну ОСОБА_1 земельну ділянку означає, що реєстрація права оренди за ТОВ "Олійникова Слобода" скасована з моменту її вчинення, тобто з 11 січня 2014 року, а тому позивач не має прав орендаря за таким договором, відповідно це не є перешкодою для укладення та державної реєстрації ОСОБА_1 іншого договору оренди землі з іншим орендарем.
Стягуючи з ТОВ "Олійникова Слобода" на користь ОСОБА_1 та ТОВ "Агрокомплекс "Узин" витрати на правничу допомогу в розмірі 4 000 грн кожному, апеляційний суд керувався тим, що зазначені представниками відповідачів витрати в заявлених розмірах є завищеними, належним чином не обґрунтованими та становлять надмірний тягар для позивача, що суперечить принципу розподілу судових витрат.
Ураховуючи складність справи та виконані роботи, принципи співмірності та розумності судових витрат, апеляційний суд зробив висновок про необхідність зменшити їх розмір.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У березні 2021 року ТОВ "Олійникова Слобода" подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 05 листопада 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 23 лютого 2021 року та ухвалити нове рішення, яким його позов задовольнити.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
У касаційній скарзі просило передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частин четвертої, п`ятої статті 403 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), посилаючись на те, що з метою формування єдиної правозастосовчої практики існує необхідність:
- відступити від висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17 (провадження № 14-338цс19), шляхом його уточнення, а саме чітко розмежувати момент укладення і набрання чинності для договорів оренди земельної ділянки, укладених до та після 01 січня 2013 року, які є різними, вказавши, що договори оренди землі, укладені до 01 січня 2013 року, набирають чинності з моменту їх державної реєстрації, а саме внесення відповідного запису про це до Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі, яка є складовою Державного реєстру земель, а договори оренди землі, укладені після 01 січня 2013 року - з моменту їх підписання сторонами;
- у доповнення до висновків Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц (провадження № 14-737цс19) чітко розмежувати поняття "державна реєстрація договору оренди земельної ділянки" та "державна реєстрація права оренди на земельну ділянку", а також їхні правові наслідки для сторін договору оренди земельної ділянки;
- надати висновок з приводу того, чи має орендар, який уклав договір оренди земельної ділянки після 01 січня 2013 року, але право оренди земельної ділянки якого з певних причин не було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, право оспорити договір оренди земельної ділянки, укладений власником земельної ділянки з іншим орендарем в період дії укладеного таким орендарем договору.
У касаційній скарзі заявник посилається на пункти 1, 3, 4 частини другої статті 389 ЦПК України та, зокрема, вказує, що суди попередніх інстанцій на порушення норм процесуального права врахували висновки Верховного Суду у справах № № 322/1178/17, 357/8110/18, 387/515/18, 532/384/16-ц, 917/67/18, які не підлягали врахуванню в межах цієї справи.
Також судами не було враховано висновки Верховного Суду, висловлені у справах № 696/1693/15-ц, 912/3294/18, 912/3295/18, 291/421/17, 291/422/17, 291/426/17, 704/1551/16-ц, 823/378/16, 902/803/17, 704/1551/16-ц, які мали б бути враховані під час розгляду цієї справи, згідно з якими договори оренди земельної ділянки, укладені після 01 січня 2013 року, набирають чинності із часу їх підписання сторонами, а також висновок про те, що скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права оренди не впливає на дійсність договору оренди земельної ділянки.
Висновок судів попередніх інстанцій про те, що договір оренди набирає чинності з моменту державної реєстрації права оренди земельної ділянки, зумовлений неправильним тлумаченням норм права внаслідок помилкового ототожнення інституту державної реєстрації правочину (договору) з інститутом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та неправильного застосування висновків Верховного Суду.
Також суди попередніх інстанцій всупереч висновку Великої Палати Верховного Суду у справі № 696/1693/15-ц помилково ототожнили державну реєстрацію договору оренди земельної ділянкиз державною реєстрацією права оренди на земельну ділянку, що призвело до помилкового застосування частини першої статті 210 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) та помилкового врахування висновків Верховного Суду у справах № 322/1178/17, 387/515/18, 357/8110/18.
Суди здійснили неправильне тлумачення пункту 37 договору оренди земельної ділянки, згідно з яким цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
Згідно з правовими висновками Верховного Суду відсутність державної реєстрації права оренди на земельну ділянку сама по собі не свідчить про те, що договір оренди не укладено, як і про те, що орендар за таким договором не має права оспорити договір, укладений орендодавцем з іншим орендарем, а навпаки - орендар має таке право з огляду на дійсність договору оренди земельної ділянки, укладеного ним раніше з власником земельної ділянки.
Чинне законодавство не передбачає права власника земельної ділянки, щодо якої ним вже укладено договір оренди, передавати її в користування іншій особі шляхом укладення з нею договору оренди.
Суди зробили помилковий висновок, що у разі скасування державної реєстрації права оренди особи на земельну ділянку в такої особи відсутнє право її оренди, що суперечить статтям Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон № 1952-IV), статті 11 ЦК України та статті 124 ЗК України.
Право оренди на земельну ділянку набувається на підставі договору оренди, що набрав чинності, а не його державної реєстрації в державному реєстрі, що узгоджується із правовими позиціями Верховного Суду, висловленими в постановах від 20 лютого 2019 року у справі № 917/410/18, від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, від 05 червня 2019 року у справі № 392/1829/17, від 15 липня 2020 року у справі № 915/476/19.
Право оренди ТОВ "Олійникова Слобода", що виникло в нього на підставі договору оренди земельної ділянки, є дійсним і підлягає судовому захисту у зв`язку з його порушенням відповідачами, проте суди залишили це поза увагою внаслідок неправильного застосування норм права і неврахування висновків Верховного Суду.
Висновок судів попередніх інстанцій про те, що поділ земельної ділянки, яка була передана в оренду позивачу, унеможливлює захист його прав не відповідає приписам частини третьої статті 110 ЗК України і не узгоджується із висновком Великої Палати Верховного Суду у справах № 367/2022/15-ц, 922/2723/17, згідно з яким формування земельних ділянок їх володільцем, зокрема, внаслідок поділу та/або об`єднання, з присвоєнням їм кадастрових номерів, зміною інших характеристик не впливає на можливість захисту прав власності чи інших майнових прав у визначений цивільним законодавством спосіб.
Поділ земельної ділянки не припиняє права оренди, що виникло в землекористувача до її поділу.
Суди попередніх інстанцій також залишили поза увагою те, що оскарження рішень державного реєстратора не буде ефективним способом поновлення його порушених прав, оскільки ефективним способом захисту є визнання недійсним оспорюваного договору, скасування спірних рішень та витребування земельних ділянок.
Також поза увагою судів залишився висновок Верховного Суду, висловлений у постанові від 28 серпня 2019 року у справі № 537/4946/13-ц.
Рух справи в суді касаційної інстанції
14 квітня 2021 року ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду відкрито касаційне провадження в цій справі та витребувано справу із суду першої інстанції.