ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 липня 2022 року
м. Київ
Справа № 199/8324/19
Провадження № 14-212цс21
Велика Палата Верховного Суду у складі:
судді-доповідача Ситнік О. М.,
суддів Анцупової Т. О., Британчука В. В., Власова Ю. Л., Григор`євої І. В., Гудими Д. А., Єленіної Ж. М., Желєзного І. В., Катеринчук Л. Й., Крет Г. Р., Пількова К. М., Прокопенка О. Б., Рогач Л. І., Сімоненко В. М., Ткача І. В., Ткачука О. С., Штелик С. П.
розглянула в порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-банк» на рішення Амур-Нижньодніпровського районного суду м. Дніпропетровська від 06 липня 2020 року у складі судді Руденко В. В. та постанову Дніпровського апеляційного суду від 24 листопада 2020 року у складі колегії суддів Макарова М. О., Демченко Е. Л., Куценко Т. Р.
у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-банк», державного реєстратора виконавчого комітету Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області Скороход Олени Олександрівни про визнання протиправними рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування записів про державну реєстрацію права власності та
ВСТАНОВИЛА:
Короткий зміст позовних вимог та заперечень
У жовтні 2019 року ОСОБА_1 звернувся з позовом до Акціонерного товариства «Альфа-банк» (далі - АТ «Альфа-банк»), державного реєстратора виконавчого комітету Іларіонівської селищної ради Синельниківського району Дніпропетровської області Скороход О. О. (далі - державний реєстратор) про визнання протиправними рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування записів про державну реєстрацію права власності.
Позов мотивований тим, що ОСОБА_1 був власником житлового будинку та земельної ділянки з кадастровим номером 1210100000:01:517:0021, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 .
13 жовтня 2018 року державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) за індексним номером 43484887, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на вищевказаний житловий будинок за Акціонерним товариством «Укрсоцбанк» (далі - АТ «Укрсоцбанк»).
20 жовтня 2018 року державним реєстратором прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) за індексним номером 43589764, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на вищевказану земельну ділянку за АТ «Укрсоцбанк».
Підставою виникнення права власності АТ «Укрсоцбанк» на нерухоме майно був іпотечний договір № 3352, посвідчений 26 червня 2006 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Шрамко О. Ю. (далі - іпотечний договір), та повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки №13-08/84 від 22 лютого 2018 року.
Правонаступником АТ «Укрсоцбанк» є АТ «Альфа-банк».
Позивач вважав, що зазначені рішення державного реєстратора прийнято з грубими порушенням та всупереч вимогам Закону України від 01 липня 2004 року № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV). Посилався на те, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя між іпотекодержателем та іпотекодавцем не укладався, а іпотечний договір не містить відповідного застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Крім того, держаним реєстратором порушено вимоги пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), згідно з яким державний реєстратор повинен був пересвідчитися у тому, що подані документи дають змогу встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження, що іпотекодавцю була направлена вимога про усунення порушення, що така вимога була отримана іпотекодавцем та з моменту її отримання пройшло не менше 30 днів, а також що відсутні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно.
ОСОБА_1 звернув увагу на те, що 24 квітня 2015 року постановою головного державного виконавця відділу примусового виконання рішень управління державної виконавчої служби Головного територіального управління юстиції у Дніпропетровській області Ванжею О. В. (далі - державний виконавець) накладено арешт на нерухоме майно, яке йому належить.
У зв`язку з викладеним позивач просив:
- визнати протиправним і скасувати рішення про державну реєстрацію прав власності та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 13 жовтня 2018 року за індексним номером 43484887, прийняте державним реєстратором про державну реєстрацію за АТ «Укрсоцбанк» права власності на житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 1666739312101 та скасувати запис про право власності 28363401 від 11 жовтня 2018 року;
- визнати протиправним і скасувати рішення про державну реєстрацію прав власності та їх обтяжень (з відкриттям розділу) від 20 жовтня 2018 року за індексним номером 43589764, прийняте державним реєстратором про державну реєстрацію за АТ «Укрсоцбанк» права власності на земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , реєстраційний номер 1671822512101 та скасувати запис про право власності 28460672 від 18 жовтня 2018 року.
У відзиві АТ «Альфа-банк» заперечувало проти позову, вказувало, зокрема, що у спірному випадку взагалі відсутні підстави для відмови в державній реєстрації права власності за іпотекодержателем за наявної інформації про державну реєстрацію обтяжень - арешту нерухомого майна.
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
06 липня 2020 року рішенням Амур-Нижньодніпровського районного суду м. Дніпропетровська, залишеним без змін постановою Дніпровського апеляційного суду від 24 листопада 2020 року, позов ОСОБА_1 задоволено частково.
Скасовано запис про право власності 28363401, здійснений державним реєстратором 11 жовтня 2018 року, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1666739312101) за АТ «Укрсоцбанк».
Скасовано запис про право власності 28460672, здійснений державним реєстратором 18 жовтня 2018 року, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на земельну ділянку з кадастровим номером 1210100000:01:517:0021 у АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1671822512101) за АТ «Укрсоцбанк».
В іншій частині позову відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Судові рішення мотивовані тим, що за наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна (далі - Єдиний реєстр заборон) запису про заборону відчуження спірного майна державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій, поки таке обтяження не буде зняте.
Короткий зміст наведених у касаційній скарзі вимог
У грудні 2020 року АТ «Альфа-банк» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Амур-Нижньодніпровського районного суду м. Дніпропетровська від 06 липня 2020 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 24 листопада 2020 року в частині задоволення позовних вимог та ухвалити в цій частині нову постанову про відмову в задоволенні цих вимог.
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга обґрунтована тим, що наявність арешту не є безумовною підставою для відмови в державній реєстрації прав та їх обтяжень. Чинним законодавством передбачене право оспорити в суді державну реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодавцем, набутого в позасудовому порядку. Для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за загальним правилом необхідні тільки воля та вчинення дій з боку іпотекодержателя, якщо договором не передбачено іншого порядку. Суди не врахували пункт 61 Порядку № 1127, який чітко вказує, що обтяження не є підставою для відмови у реєстраційних діях. Таким чином, у суду не було підстав для задоволення позовних вимог, до того ж суди не врахували позиції Верховного Суду з указаного питання.
Зміст касаційної скарги свідчить, що судові рішення оскаржуються у частині задоволення позовних вимог про скасування записів про право власності 28363401 та 28460672. В іншій частині судові рішення не оскаржуються, а тому в касаційному порядку не переглядаються.
Рух справи в суді касаційної інстанції
29 березня 2021 року ухвалою колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду відкрито касаційне провадження у справі.
01 листопада 2021 року ухвалою колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду справу призначено до судового розгляду.
01 грудня 2021 року колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду постановила ухвалу про передачу справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду з посиланням на пункт 7 частини першої розділу ХІІІ «Перехідні положення», частини четверту, п`яту статті 403 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), вбачаючи підстави для відступу від висновків щодо застосування норми права в раніше ухвалених постановах Верховного Суду України та постанові Великої Палати Верховного Суду, а також наявність виключної правової проблеми.
Колегія суддів вказала, що в судовій практиці Верховного Суду України та Верховного Суду існують різні та взаємовиключні підходи у вирішенні питання про те, чи є обтяження (арешт чи заборона відчуження) безумовною перешкодою для державної реєстрації права власності.
Так, у постанові Верховного Суду України від 11 листопада 2014 року (справа № 21-357а14) викладено правову позицію, що обтяження (арешт чи заборона відчуження) є безумовною перешкодою для державної реєстрації права власності, у тому числі й за іпотекодержателем. Верховний Суд України з цього приводу зазначив, що у справі, що розглядається, суди встановили, що рішення про державну реєстрацію права власності на спірну будівлю за банком прийнято 05 квітня 2013 року - у момент, коли в Єдиному реєстрі заборон були наявні записи про заборону відчуження нерухомого майна на підставі постанови слідчого Головного слідчого управління Міністерства внутрішніх справ України від 17 серпня 2012 року. Наявність в Єдиному реєстрі заборон запису про заборону відчуження майна є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде зняте.
У постанові Верховного Суду України від 19 травня 2015 року (справа № 21-121а15) зазначено, що відмова державного реєстратора у державній реєстрації права власності на квартиру обумовлювалася наявністю у Єдиному реєстрі заборон запису від 05 травня 2014 року № 5542195 про заборону відчуження нерухомого майна Приватного акціонерного товариство «Авіакомпанія «Аеросвіт» на підставі постанови державного виконавця від 22 квітня 2014 року. Наявність у Єдиному реєстрі заборон запису про заборону відчуження майна є перешкодою для здійснення державним реєстратором реєстраційних дій до того часу, поки таке обтяження не буде зняте.
Натомість у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 травня 2018 року у справі № 916/5073/15 (провадження № 12-33зг18) без відступу від висновків Верховного Суду України підсумовано, що наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови в державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Проте без відступу від свого попереднього висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах Велика Палата Верховного Суду у постанові від 03 квітня 2019 року в справі № 755/5072/17 (провадження № 14-100цс19) зазначила, що згідно з пунктом 6 частини першої статті 24 Закону № 1952-IV у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено в разі, якщо заяву про державну реєстрацію прав, пов`язаних з відчуженням нерухомого майна, подано після державної реєстрації обтяжень, встановлених щодо цього майна. За таких обставин суди першої та апеляційної інстанцій зробили обґрунтований висновок про те, що за наявності в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна запису про заборону відчуження спірного майна державний реєстратор не мав права здійснювати реєстраційних дій, поки таке обтяження не буде зняте.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 08 червня 2021 року у справі № 346/1305/19 (провадження № 14-181цс20) зроблено висновок, що обтяження предмета іпотеки, зареєстровані після державної реєстрації іпотеки за банком або іншою фінансовою установою, не є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержателем та для державної реєстрації за ним (зокрема і за новим кредитором, який набув прав іпотекодержателя від банку чи іншої фінансової установи) права власності на цей об`єкт у порядку, встановленому статтею 37 Закону України від 05 червня 2003 року№ 898-IV«Про іпотеку» (далі - Закон № 898-IV).
Колегія суддів зазначила, що підставам відмови в державній реєстрації прав присвячена стаття 24 Закону № 1952-IV. Її тлумачення дозволяє стверджувати, що в цій статті встановлено: загальне правило про недопустимість проведення державної реєстрації права власності за наявності зареєстрованого обтяження (пункт 6 частини першої); виняток із загального правила (частина четверта), коли державна реєстрація здійснюється навіть за наявності зареєстрованого обтяження.
До таких винятків належить державна реєстрація: речових прав на нерухоме майно на підставі рішення суду щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно; права власності на нерухоме майно з відкриттям розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) та перенесенням щодо такого права власності обтяження, державну реєстрацію якого проведено у спеціальному розділі Державного реєстру прав; права власності на нерухоме майно, що набувається у результаті його примусової реалізації відповідно до закону.
Колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду звернула увагу на те, що за своєю суттюнабуття права власності іпотекодержателем на предмет іпотеки на підставі застереження в іпотечному договорі є зверненням стягнення на предмет іпотеки. Таке звернення стягнення на предмет іпотеки є примусовим відчуженням майна без волі власника. Конструкцією «звернення стягнення» цілком охоплюється виняток, встановлений у пункті 3 частини четвертої статті 24 Закону № 1952-IV, коли державна реєстрація здійснюється навіть за наявності зареєстрованого обтяження.
На думку колегії суддів, редакції законів № 1952-IV та № 898-IV, які діяли на момент виникнення спірних правовідносин, дозволяють зробити висновок, що державна реєстрація права власності за іпотекодержателем допустима на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо обтяження виникло пізніше іпотеки.
Враховуючи викладене, колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду вбачає підстави для відступу від висновків, викладених у постановах Верховного Суду України від 11 листопада 2014 року у справі № 21-357а14 та від 19 травня 2015 року у справі № 21-121а15, та від висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 квітня 2019 року в справі № 755/5072/17 (провадження № 14-100цс19). Вважає, що необхідно вказати, що наявність у державному реєстрі запису про арешт, який виник після іпотеки, не може бути перешкодою для реалізації прав іпотекодержателя щодо звернення стягнення на предмет іпотеки; державна реєстрація права власності за іпотекодержателем допустима на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо обтяження виникло пізніше іпотеки.
22 грудня 2021 року ухвалою Великої Палати Верховного Суду прийнято до розгляду справу та призначено її до розгляду в порядку письмового провадження.
Розгляд справи Великою Палатою Верховного Суду
Велика Палата Верховного Суду заслухала доповідь судді, перевірила наведені в касаційній скарзі доводи, матеріали справи та вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з огляду на таке.
Обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій
Суди встановили, що відповідно до свідоцтва про право власності, виданого виконавчим комітетом Амур-Нижньодніпровської районної ради м. Дніпропетровська на підставі рішення виконавчого комітету Амур-Нижньодніпровської районної ради м. Дніпропетровська від 23 липня 1999 року НОМЕР_2 та державного акта на право приватної власності на землю серії Р2 № 207243, зареєстрованого в книзі актів на право власності на землю 24 березня 2003 року № 040683, ОСОБА_1 був власником житлового будинку загальною площею 299 кв. м і житловою площею 133,7 кв. м та земельної ділянки площею 0,1000 га з кадастровим номером 1210100000:01:517:0021, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 .
26 червня 2006 року між ОСОБА_1 та Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБСР «Укрсоцбанк»), перейменованим в АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-банк», укладено договір про надання невідновлювальної кредитної лінії № 1692, за яким позивачу надано кредит зі сплатою 12,5 % річних та комісій у межах максимального ліміту заборгованості до 37 200 доларів США (а. с. 110, 111, т. 1).
На забезпечення виконання договору про надання невідновлювальної кредитної лінії 26 червня 2006 року між ОСОБА_1 та АКБСР «Укрсоцбанк», перейменованим в АТ «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-банк», укладено іпотечний договір № 549, за яким в іпотеку банку передано належне позивачу нерухоме майно: житловий будинок загальною площею 299 кв. м і житловою площею 133,7 кв. м, земельна ділянка площею 0,1000 га з кадастровим номером 1210100000:01:517:0021, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 (а. с. 112-115, т. 1).
При цьому сторони погодили у пункті 1.12, що одночасно з нотаріальним посвідченням цього договору нотаріус накладає згідно із чинним законодавством України заборону відчуження предмета іпотеки.
Згідно з пунктом 4.1 іпотечного договору в разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем та/або позичальником зобов`язань за основним зобов`язанням іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 4.6 іпотечного договору передбачено, що іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки, зокрема, шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань у порядку, встановленому статтею 37 Закону № 898-IV.
13 жовтня 2018 року державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) за індексним номером 43484887, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на вказаний житловий будинок за АТ «Укрсоцбанк» (а. с 122, т. 1).
20 жовтня 2018 року державний реєстратор прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) за індексним номером 43589764, згідно з яким проведено державну реєстрацію права власності на вказану земельну ділянку за АТ «Укрсоцбанк» (а. с. 164, т. 1).
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон щодо об`єкта нерухомого майна № 181722797 від 19 вересня 2019 року підставою виникнення права власності АТ «Укрсоцбанк» на нерухоме майно є іпотечний договір та повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки № 13-08/84 від 22 лютого 2018 року.
Згідно з інформаційною довідкою № 181722797 від 19 вересня 2019 року Державний реєстр прав містить актуальну інформацію про державну реєстрацію обтяжень - арешт нерухомого майна, яке належить ОСОБА_1 , на підставі постанови державного виконавця від 24 квітня 2015 року про арешт майна боржника та оголошення заборони на його відчуження у виконавчому провадженні № 47323429.
Правова позиція Великої Палати Верховного Суду
Предметом касаційного перегляду є рішення Амур-Нижньодніпровського районного суду м. Дніпропетровська від 06 липня 2020 року та постанова Дніпровського апеляційного суду від 24 листопада 2020 року в частині задоволення позовних вимог про скасування записів про державну реєстрацію права власності.
Суди попередніх інстанцій вважали наявними підстави для скасування записів про право власності, здійснених державним реєстратором 11 та 18 жовтня 2018 року, оскільки на час вчинення оспорюваних реєстраційних дій зареєстроване обтяження речових прав на нерухоме майно, яке належить ОСОБА_1 , що унеможливлювало будь-які реєстраційні дії щодо такого майна.
На розгляд Великої Палати Верховного Суду поставлені питання:
- чи є наявність у державному реєстрі запису про арешт, який виник після іпотеки, перешкодою для реалізації прав іпотекодержателя щодо звернення стягнення на предмет іпотеки;
- чи допустима державна реєстрація права власності за іпотекодержателем на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо обтяження виникло пізніше іпотеки;
- чи підлягає застосуванню в спірних правовідносинах виняток, встановлений у пункті 3 частини четвертої статті 24 Закону № 1952-IV, який передбачає, що відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої статті 24 Закону № 1952-IV, не застосовується у разі державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що набувається у результаті його примусової реалізації відповідно до закону.
Мотиви та джерела права, які враховує Велика Палата Верховного Суду при ухваленні постанови
За хронологією події у цій справі відбувалися таким чином.
26 червня 2006 року між Банком та ОСОБА_1 укладено кредитний договір.
26 червня 2006 року на забезпечення виконання кредитного договору укладено договір іпотеки, за яким іпотекодавцем виступав ОСОБА_1 , а іпотекодержателем - АКБСР «Укрсоцбанк».
Сам договір іпотеки (пункт 1.12) передбачав одночасне з його нотаріальним посвідченням накладення заборони відчуження предмету іпотеки.
26 червня 2006 року така заборона внесена до Єдиного реєстру заборон.
24 квітня 2015 року постановою державного виконавця у виконавчому провадженні № 47323429 накладено арешт на нерухоме майно, яке належить ОСОБА_1 , та оголошено заборону на його відчуження.
13 та 20 жовтня 2018 року прийнято державним реєстратором рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за АТ «Укрсоцбанк».
Як на час укладення договору іпотеки, так і на час внесення запису про право власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем відповідно до частин першої, другої та сьомої статті 3 Закону № 898-IV іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом. Взаємні права і обов`язки іпотекодавця та іпотекодержателя виникають з моменту державної реєстрації іпотеки відповідно до закону.
Пріоритет права іпотекодержателя на задоволення забезпечених іпотекою вимог за рахунок предмета іпотеки відносно зареєстрованих у встановленому законом порядку прав чи вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації іпотеки. Зареєстровані права та вимоги на нерухоме майно підлягають задоволенню згідно з їх пріоритетом - у черговості їх державної реєстрації.
Відповідно до частини першої статті 51 Закону України від 02 червня 2016 року № 1404-VIII «Про виконавче провадження» (далі - Закон № 1404-VIII) для задоволення вимог стягувачів, які не є заставодержателями, стягнення на заставлене майно боржника може бути звернено у разі, якщо:
1) право застави виникло після ухвалення судом рішення про стягнення з боржника коштів;
2) вартість предмета застави перевищує розмір заборгованості боржника заставодержателю;
3) наявна письмова згода заставодержателя.
В інших випадках звернути стягнення на заставлене майно не можна.
У вказаній справі іпотека виникла до ухвалення постанови державного виконавця про накладення арешту та заборони на предмет іпотеки та відсутні докази того, що вартість предмета іпотеки перевищує розмір заборгованості боржника.
Тобто у разі існування застави, підвидом якої є іпотека, звернути стягнення на предмет іпотеки можна лише на задоволення вимог стягувача, яким є іпотекодержатель.
Питання вчинення реєстраційних дій урегульовано у Законі № 1952-IV та у Порядку № 1127.
У частині першій статті 24 Закону № 1952-IV передбачено визначений перелік підстав для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень: 1) заявлене речове право, обтяження не підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону; 2) заява про державну реєстрацію прав подана неналежною особою; 3) подані документи не відповідають вимогам, встановленим цим Законом; 4) подані документи не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження; 5) наявні суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; 6) наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно; 7) заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем; 8) після завершення строку, встановленого частиною третьою статті 23 цього Закону, не усунені обставини, що були підставою для прийняття рішення про зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав; 9) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень під час вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, об`єктом незавершеного будівництва подано не до нотаріуса, який вчинив таку дію; 10) заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень в електронній формі подано особою, яка згідно із законодавством не має повноважень подавати заяви в електронній формі; 11) заявником подано ті самі документи, на підставі яких заявлене речове право, обтяження вже зареєстровано у Державному реєстрі прав; 12) заявник звернувся із заявою про державну реєстрацію права власності щодо майна, що відповідно до поданих для такої реєстрації документів відчужено особою, яка на момент проведення такої реєстрації внесена до Єдиного реєстру боржників, зокрема за виконавчими провадженнями про стягнення аліментів за наявності заборгованості з відповідних платежів понад три місяці.
За наявності підстав для відмови в державній реєстрації прав державний реєстратор приймає рішення про відмову в державній реєстрації прав. Рішення про відмову в державній реєстрації прав повинне містити вичерпний перелік обставин, що стали підставою для його прийняття (частина друга статті 24 Закону № 1952-IV).
Закон № 1952-IV містить і винятки із перелічених у статті 24 підстав.
Згідно із частиною четвертою статті 24 Закону № 1952-IV відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі: 1) державної реєстрації речових прав на нерухоме майно на підставі рішення суду щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно; 2) державної реєстрації права власності на нерухоме майно з відкриттям розділу в Державному реєстрі прав та перенесенням щодо такого права власності обтяження, державну реєстрацію якого проведено у спеціальному розділі Державного реєстру прав, чи в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, що є невід`ємною архівною складовою частиною Державного реєстру прав; 3) державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що набувається у результаті його примусової реалізації відповідно до закону; 4) державної реєстрації інших обтяжень речових прав на нерухоме майно; 5) державної реєстрації речових прав на нерухоме майно за наявності згоди іпотекодержателя або контролюючого органу на відчуження або передачу на іншому речовому праві такого майна - у разі якщо обтяженням є заборона відчуження нерухомого майна, що виникла на підставі договору, або податкова застава; 6) державної реєстрації права власності на нерухоме майно на підставі свідоцтва про право на спадщину.
Відмова в державній реєстрації прав з підстав, не передбачених частиною першою цієї статті, заборонена (частина п`ята статті 24 Закону № 1952-IV).
Стаття 24 Закону № 1952-IV в редакції на час прийняття державним реєстратором оскаржуваних рішень від 13 та 20 жовтня 2018 року чітко передбачала таку підставу для відмови вдержавній реєстрації прав та їх обтяжень, як наявність зареєстрованих обтяжень речових прав на нерухоме майно.
У статті 48 Закону № 1404-VIII вказано, що звернення стягнення на майно боржника полягає в його арешті, вилученні (списанні коштів з рахунків) та примусовій реалізації.
Відповідно до частин четвертої та сьомої статті 51 Закону № 1404-VIII реалізація заставленого майна здійснюється в порядку, встановленому цим Законом. Примусове звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється виконавцем з урахуванням положень Закону № 898-IV.
Порядок реалізації майна, на яке звернуто стягнення, закріплений у статті 61 Закону № 1404-VIII, у частині першій якої вказано, що реалізація арештованого майна (крім майна, вилученого з цивільного обороту, обмежено оборотоздатного майна та майна, зазначеного у частині восьмій статті 56 цього Закону) здійснюється шляхом проведення електронних аукціонів або за фіксованою ціною.
З наведеного можна зробити висновок, що виняток, який міститься в пункті 3 частини четвертої статті 24 Закону № 1952-IV, стосується саме випадків державної реєстрації права власності на нерухоме майно, яке набувається у результаті його примусової реалізації на торгах чи аукціонах відповідно до Закону № 1404-VIII.
Разом з тим у цій справі підставою виникнення права власності АТ «Укрсоцбанк» на спірне нерухоме майно є іпотечний договір та повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки № 13-08/84 від 22 лютого 2018 року, тобто іпотекодержатель скористався позасудовим способом звернення стягнення та за ним зареєстровано право власності на предмет іпотеки на підставі статті 37 Закону № 898-IV.
Також слід зазначити, що 03 липня 2018 року Верховна Рада України прийняла Закон України № 2478-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення кредитування» (далі - Закон № 2478-VIII). Згідно з пунктом 10 розділу І цього Закону частину четверту статті 24 Закону № 1952-IV доповнено пунктом 7 про те, що відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону № 898-IV. Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
У пунктах 1, 2 розділу ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 2478-VIII передбачено, що цей Закон набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування, та вводиться в дію через три місяці з дня набрання чинності цим Законом. Цей Закон застосовується до відносин, що виникли після введення його в дію, а також до відносин, що виникли до введення його в дію та продовжують існувати після введення його в дію, крім частини четвертої статті 36 Закону № 898-IV, що застосовується виключно до договорів і угод, укладених після введення в дію цього Закону.