ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
26 липня 2022 року
м. Київ
cправа № 904/8003/21
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий (доповідач), Волковицька Н. О., Могил С. К.,
за участю секретаря судового засідання - Мазуренко М. В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Дніпровської міської ради
на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 09.02.2022 (суддя Рудь І. А.)
і постанову Центрального апеляційного господарського суду від 06.06.2022 (головуючий суддя Антонік С. Г., судді Березкіна О. В., Іванов О. Г.)
у справі № 904/8003/21
за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Промполітікс"
до Дніпровської міської ради
про визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди землі
(у судовому засіданні взяли участь представники: позивача - Удовицький Є. М., відповідача - Олійник Ю. М.)
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Короткий зміст позовних вимог
1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Промполітікс" (далі - позивач, ТОВ "Промполітікс") звернулося до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Дніпровської міської ради (далі - відповідач, Рада), в якому просить визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди землі від 16.03.2015, укладеного між позивачем і відповідачем (далі - договір оренди), об`єктом оренди за яким є земельна ділянка кадастровий номер 1210100000:03:270:0042, площею 0,6934 га, розташована на території м. Дніпро, вулиця Героїв Крут (Фурманова), 11 (далі - спірна земельна ділянка), право оренди за яким зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про інше речове право 9053391 від 16.03.2015, у редакції позивача.
2. В обґрунтування позовних вимог ТОВ "Промполітікс" зазначає, що 24.05.2019, до закінчення строку дії договору оренди, позивач, на виконання вимог ч.ч. 1-3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі - в редакції, чинній до 15.07.2020 і на час виникнення спірних правовідносин) та пункту 8 договору оренди, звернувся до відповідача з клопотанням від 22.05.2019 про поновлення договору оренди, до якого було долучено проєкт додаткової угоди про поновлення договору оренди та інші документи. Проте, як протягом місяця (до 24.06.2019) з моменту отримання клопотання про поновлення договору оренди, так і до дня спливу строку дії договору оренди (до 16.03.2020), в порушення вимог ч. 5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі", Рада не повідомила ТОВ "Промполітікс" про прийняте рішення, додаткової угоди про поновлення договору не укладено. Крім того, протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди, тобто у період з 16.03.2020 по 16.04.2020 до ТОВ "Промполітікс" не надходило від Ради листа-повідомлення про заперечення у поновленні договору оренди, як це передбачено вимогами ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Таким чином, за твердженням позивача, договір оренди поновив свою дію на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Звернення позивача щодо підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі після закінчення його дії та запрошення для підписання угоди до нотаріуса, залишені відповідачем без відповіді, що є свідченням про ухилення Ради від укладання додаткової угоди. Наведені обставини стали підставою для звернення позивача з цим позовом до суду за захистом свого порушеного права шляхом визнання укладеною додаткової угоди у редакції позивача.
3. Відповідач проти позову заперечує та зазначає, що клопотання про поновлення договору оренди землі від 24.05.2019 № 36/2482 розглянуто Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради, про що повідомлено позивача, шляхом направлення листа від 20.11.2019 вих. № 7/13 - 2490. Зі змісту вказаного листа випливає, що в процесі розгляду клопотання встановлена наявність у позивача податкового боргу, тому необхідно було надати до департаменту документ, який би підтверджував відсутність заборгованості. На підставі клопотання ТОВ "Промполітікс" від 24.05.2019 №36/2482 та наданих документів департамент по роботі з активами підготував проєкт рішення про поновлення договору, однак у зв`язку з затвердженням нового Регламента міської ради VIII скликання, усі проєкти рішень міської ради повернуто до виконавчих органів міської ради - авторам рішень на доопрацювання. При цьому, в ході доопрацювання виявлено, що відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, на підставі договору іпотеки від 01.12.2017 № 9994 та інших документів, право власності з 08.12.2020 на незавершене будівництво житлово-офісного комплексу, яке розташоване за адресою: вул. Героїв Крут, 11, належить ТОВ "Градіола". Отже, продовжувати роботи відповідно до клопотання від 24.05.2019 № 36/2482 не вбачалося правових підстав, документи було списано до архіву. Також відповідач не погодився з доводами позивача про належне виконання орендарем своїх обов`язків за договором оренди з тих підстав, що за дуже тривалий час користування земельною ділянкою, протягом одинадцяти років з моменту погодження завершення будівництва, земельна ділянка не використовувалася позивачем за призначенням та не була освоєна відповідно до цілей, для яких передавалась в оренду.
Короткий зміст судових рішень
4. Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 09.02.2022, залишеним без змін постановою Центрального апеляційного господарського суду від 06.06.2022, позов задоволено, визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди в редакції, викладеній в резолютивній частині рішення.
5. Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили з обставин своєчасного звернення позивача до відповідача із заявою про поновлення договору оренди, надання ним проєкту додаткової угоди, відсутності рішення відповідача з питання щодо поновлення чи відмови у поновленні договору оренди, продовження використання земельною ділянкою зі сплатою орендної плати та добросовісності орендаря, а також відсутності заперечення орендодавця протягом місяця після закінчення строку дії договору, що свідчить про наявність у позивача переважного права на поновлення договору оренди на новий строк.
6. Суди відхили посилання відповідача на лист від 20.11.2019 вих. № 7/13 - 2490, яким останній обґрунтовує наявність своїх заперечень щодо поновлення договору оренди, з огляду на те, що матеріали справи не містять та відповідачем не надані належні докази на підтвердження направлення на адресу ТОВ "Промполітікс" засобами поштового зв`язку чи вручення позивачу вказаного листа. Надана відповідачем копія реєстру Департамента по роботі з активами Дніпровської міської ради на відправку кореспонденції за листопад-грудень 2019, за відсутності документів, що підтверджують надання послуг поштового зв`язку (касовий чек та опис вкладення у цінний лист), за висновком суду першої інстанції, з яким погодився суд апеляційної інстанції, не може бути належним та достатнім доказом у підтвердження надіслання позивачу листа, про який зазначає відповідач.
7. Стосовно посилань відповідача на приписи статті 120 Земельного кодексу України (тут і далі - ЗК України, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), статті 377 Цивільного кодексу України (тут і далі - ЦК України, у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), як на підставу для відмови в задоволенні позову, з огляду на те, що власником нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, з 08.12.2020 було ТОВ "Градіола", а право власності на це майно за позивачем повторно зареєстровано 10.09.2021, що за доводами відповідача, свідчить про припинення орендних правовідносин в силу положень статті 31 Закону України "Про оренду землі", суд апеляційної інстанції вказав, що належне позивачу майно має статус об`єкта незавершеного будівництва, а норма статті 120 ЗК України закріплює принцип цілісності об`єкта нерухомості - жилого будинку, будівлі або споруди, із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований, отже на виниклі між сторонами правовідносини положення статті 120 ЗК України не застосовуються, що також узгоджується з позицією Верховного Суду, викладеною в постанові від 20.05.2020 у справі №308/8156/14-ц. Окрім того, апеляційний господарський суд вказав, що згідно з випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань саме ТОВ "Промполітікс" було власником об`єкта незавершеного будівництва на спірній зомельній ділянки на протязі строку дії договору оренди та місяця після закінчення строку дії цього договору.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
8. Рада подала касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 09.02.2022 і постанову Центрального апеляційного господарського суду від 06.06.2022.
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
9. У касаційній скарзі позивач зазначає, що 08.12.2020 право власності на нерухоме майно, розташоване на спірній земельній ділянці, зареєстровано за ТОВ "Градіола", що у відповідності до положень статті 31 Закону України "Про оренду землі" свідчить про припинення договору оренди, а повторно право власності на нерухоме майно за позивачем зареєстровано 10.09.2021, тоді як строк дії договору сплинув 16.03.2020, що за твердженнями позивача взагалі свідчить про відсутність предмета спору щодо поновлення договору оренди.
10. Скаржник зазначає, що: листом від 20.11.2019 вих. № 7/13-2490 заперечив проти укладення договору на новий строк у зв`язку із ненаданням позивачем усіх необхідних документів; позивач неналежно виконував свої обов`язки за договором оренди, зокрема в частині завершення будівництва житлово-офісного комплексу, посилається на недослідження судами акта обстеження земельної ділянки від 26.11.2021 № 7/7-1121.
11. В частині висновків щодо застосування приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" скаржник посилається на висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17, від 27.05.2020 у справі №925/471/18, від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, від 22.09.2020 у справі №313/350/16-ц, від 03.04.2020 у справі № 229/588/16-ц, від 28.09.2020 у справі №272/440/18, від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.
12. В частині застосування приписів статей 3, 15 ЦК України скаржник посилається на висновки верховного Суду України, викладені у постанові від 25.12.2013 у справі № 6-78цс13.
13. В обґрунтування підстави касаційного оскарження, передбаченої пунктом 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України), скаржник посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування приписів частин 1, 8 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", частин 1-3 статті 180 Господарського кодексу України (далі- ГК України), частин 1-2 статті 638 ЦК України, статті 33 Закону України "Про оренду землі", статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України:
13.1 щодо можливості визнавати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі після припинення дії такого договору, оскільки орендар припинив бути власником нерухомого майна, що розташоване на спірній земельній ділянці, чим порушено право територіальної громади на розпорядження земельною ділянкою;
13.2 щодо можливості визнати укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди землі за рішенням суду, у разі не подання на узгодження визнаного укладеним проєкту додаткової угоди.
Позиція інших учасників справи
14. Позивач не надав відзив на касаційну скаргу, що відповідно до частини 3 статті 295 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваних судових рішень.
СТИСЛИЙ ВИКЛАД ОБСТАВИН СПРАВИ, ВСТАНОВЛЕНИХ СУДАМИ ПЕРШОЇ ТА АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЙ
15. 16.03.2015 між Радою (орендодавець) і ТОВ "Промполітікс" (орендар) укладено договір оренди, який посвідчено приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Пустовим С.В. та зареєстровано в реєстрі за № 155, відповідно до п. п. 1, 2 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку кадастровий номер 1210100000:03:270:0042, загальною площею 0,6934 га для завершення будівництва житлово-офісного комплексу, яка знаходиться за адресою: по вул. Фурманова, 11 (Жовтневий район).
16. Підставою для укладання договору оренди є рішення Ради від 29.12.2014 №203/59 (пп.1.1 договору оренди).
17. Передача земельної ділянки орендарю здійснюється після державної реєстрації цього договору за актом приймання-передачі (п. 20 договору оренди).
18. 16.03.2015 сторонами підписано акт приймання-передачі спірної земельної ділянки, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: вул. Фурманова, 11 (Жовтневий район) загальною площею 0,6934 га.
19. Відповідно до п. 8 договору оренди договір укладено на п`ять років. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за один місяць до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
20. Згідно з п. 41 договору оренди, цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації.
21. Відповідно до витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права, право оренди земельної ділянки зареєстровано 16.03.2015, номер запису 9053391. Строк дії договору земельної ділянки закінчився 16.03.2020.
22. Позивач звернувся до відповідача з клопотанням від 22.05.2019 № 348/П, у якому просив поновити договір оренди з додаванням проєкту додаткової угоди та інших документів, та після прийняття рішення міської ради укласти відповідну цивільно-правову угоду в сфері земельних відносин.
23. Відповідач отримав вказане клопотання 24.05.2019 за вх. № 36/2482, про що свідчить штамп у правому нижньому куті листа.
24. 29.03.2021 за вих. № 33 ТОВ "Промполітікс" направлено до Ради лист-повідомлення про те, що оскільки строк дії договору оренди сплив 16.03.2020, орендар після закінчення строку дії договору продовжує користуватись земельною ділянкою, і протягом місяця після закінчення строку дії договору оренди від Ради не надходили листи-повідомлення про заперечення у поновленні договору землі, тому в силу приписів ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" договір оренди є поновленим на той же строк і на тих же умовах, що визначені договором. ТОВ "Промполітікс" просило відповідно до ч.ч. 6-8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" підписати додаткову угоду про поновлення договору оренди на той же строк і на тих же умовах. До листа долучено відповідну додаткову угоду з підписом сторони орендаря, засвідченим печаткою.